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title: "FIBRA Macquarie Mexico 強調其創紀錄的收益和業務擴張"
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description: "FIBRA Macquarie Mexico 報告了創紀錄的第一季度收益，儘管市場條件較為疲軟，但仍突顯出強勁的資產負債表和盈利能力。關鍵數據包括創紀錄的 EBITDA 為 5510 萬美元，運營資金為 3850 萬美元。公司進行了顯著的租賃活動，租金上漲了 6.1%。在蒂華納完成了一項價值 1.14 億美元的重大土地收購，增強了增長潛力。管理層指出，儘管出現了輕微的入住率下降和市場疲軟，但對長期需求和增長仍持樂觀態度，更新後的 AFFO 指引反映了更高的融資成本"
datetime: "2026-04-28T00:15:21.000Z"
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# FIBRA Macquarie Mexico 強調其創紀錄的收益和業務擴張

FIBRA Macquarie Mexico（(MX:FIBRAMQ12)）已舉行其第一季度財報電話會議。請繼續閲讀會議的主要亮點。

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FIBRA Macquarie Mexico 最近的財報電話會議整體語氣樂觀，管理層強調了創紀錄的盈利能力、穩健的租賃結果和堅如磐石的資產負債表。儘管他們承認市場條件有所放緩、入住率略有下降以及因一項大型土地交易帶來的短期稀釋，但高管們將這些視為可控的逆風，背景是強勁的基本面和長期增長潛力。

## 創紀錄的 EBITDA 和 FFO 動能

FIBRA Macquarie 報告稱季度 EBITDA 創下 5510 萬美元的紀錄，同比增長 6.7%，突顯出其以工業為主的投資組合持續的經營槓桿。運營資金也達到新高，達到 3850 萬美元，同比增長 6.8%，進一步鞏固了 REIT 支持分配增長的能力。

## AFFO 增長和更高的 NAV

每份證書的調整後運營資金在本季度達到 0.65 墨元，較上年同期和美元計價均有所增長。每份證書的淨資產值上升至 49.7 墨元，環比增長 1.2%，反映了投資組合的表現和開發潛力的內在價值。

## 強勁的工業租賃和定價能力

該信託在約 160 萬平方英尺的可租賃面積上執行了新租約和續租，創下過去 12 個月的最高交易量，顯示出持續的租户需求。租賃差價平均為 13.8%，推動整體租金同比增長 6.1%，儘管宏觀環境更加謹慎，但仍突顯出強大的定價能力。

## 工業 NOI 增長和高入住率

工業淨運營收入上升至 5120 萬美元，同比增長 4.4%，租金增長抵消了輕微的入住率波動。投資組合的工業入住率在季度末保持在 94.6% 的穩健水平，剩餘年度僅有 7.3% 的租約到期，管理層對短期現金流有良好的可見性。

## 穩定的零售投資組合與上行空間

零售活動保持穩定，本季度購物中心投資組合租出約 22000 平方米。零售 NOI 環比增長 3.6%，管理層預計全年零售收入將逐步上升，因為一系列低影響的搬出將逐步被填補。

## 戰略性蒂華納土地收購

公司完成了迄今為止最大的土地收購，花費 1.14 億美元購買了位於蒂華納的 124 公頃土地，能夠支持大約 340 萬平方英尺的 A 級工業空間。該資產包括一個專用的 90 兆瓦變電站的規劃，並以有利的三年付款條款進行結構安排，成交時僅支付約 35% 的價格。

## 強化流動性和更低的融資成本

管理層強調了 8.35 億美元的強勁流動性，提供了充足的資金能力來支持開發和潛在交易。該信託還重新融資並擴大了其可持續發展掛鈎的循環信貸額度至 2 億美元，利差創下歷史最低的 105 個基點，99% 的債務為固定利率，平均期限為 3.5 年。

## ESG 里程碑和認證開發項目

在可持續發展方面，FIBRA Macquarie 發佈了其首份 S1 和 S2 披露，標誌着 ESG 更深入地融入報告中。它還為一個達到強勁雙位數收益率的工業項目獲得了另一個 LEED 白金認證，將綠色投資與吸引人的財務回報聯繫起來。

## 小幅入住率下降和租户流動

整體入住率在季度間略微下降，管理層指出，單個影院租户在租約到期時的離開是一個明顯的驅動因素。高管們提到在此期間有一些額外的搬出，但將其描述為混合情況，而不是任何令人擔憂的結構性趨勢的證據。

## 市場疲軟和更高的空置率

管理層承認市場背景更加低迷，指出季度內市場整體工業空置率約上升了 100 個基點。他們將這種疲軟歸因於一些租户在美墨加協定更新前的觀望態度，而不是基本需求的惡化。

## 短期租賃速度不確定

租賃速度受到更廣泛的宏觀和政策不確定性的抑制，USMCA 審查的時機影響了一些租户的決策。儘管如此，管理層報告稱核心市場的持續健康興趣，並預計一旦政策懸而未決的問題得到解決，強勁的需求將重新顯現。

## 土地儲備作為長期增長引擎

擴大後的土地儲備現在代表約 840 萬平方英尺的可建 GLA，但以成本持有，並未對當前 NOI 產生貢獻。管理層目標是未來開發的 NOI 收益率約為 9% 至 11%，將土地定位為長期價值驅動因素，而非立即的收益貢獻者。

## AFFO 指導和融資逆風

更新後的 AFFO 指導為每份證書 2.54–2.64 墨元，主要反映與蒂華納土地購買相關的更高融資費用，暗示短期現金流的適度稀釋。管理層強調這種拖累是暫時的，與融資結構有關，而基本運營和分配前景保持不變。

## 交易懸而未決和潛在成本

涉及 FIBRA Prologis 和其他潛在競標者的持續非自願報價過程為管理層引入了一些披露和運營限制。公司還指出潛在的收購相關成本，包括基於成功的顧問和法律費用，如果交易最終進行，可能會對結果產生影響。

## 以強大的運營和資產負債表為基礎的指導

展望未來，管理層重申了 2026 年全年 AFFO 指導為每份證書 MXN 2.54–2.64，並維持分配指導為 MXN 2.45，這意味着在當前匯率下以美元計約增長 11%。他們指出，創紀錄的 EBITDA 和 FFO、5% 的同店淨營業收入增長、94.6% 的工業出租率、強勁的租賃差價以及保守的槓桿指標是支持前景的關鍵因素，同時還擁有充足的流動性和低成本、主要為固定利率的債務結構。

FIBRA Macquarie 的電話會議描繪了一個在短期謹慎與長期信心之間取得平衡的平台，基於創紀錄的收益和嚴格的資本管理。儘管宏觀不確定性、略微下降的出租率和交易噪音可能增加波動性，但投資者聽到了一個關於韌性現金流、上升的分配和不斷增長的土地儲備的故事，這些土地儲備旨在推動墨西哥關鍵物流走廊的未來工業發展。

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