工業物流物業公司公佈 2026 年第一季度業績：完整收益電話會議記錄
我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。Ind Logistics Props Tr（納斯達克代碼：ILPT）公佈了強勁的 2026 年第一季度業績，強調正常化的 FFO 增長了 60%，同物業現金基礎的 NOI 增長超過 4%。該公司成功以 5.71% 的利率定價了 16 億美元的固定利率債務，增強了其資本結構。租賃勢頭持續，已租賃 862,000 平方英尺，租金上漲幅度為 26.3%，實現 94.6% 的入住率。2026 年的指導預期包括每股正常化 FFO 為 1.27 至 1.34 美元，調整後的 EBITDARE 為 3.44 億至 3.49 億美元，反映出持續的增長機會和健康的資產負債表
Ind Logistics Props Tr（納斯達克代碼：ILPT）於週四公佈了第一季度財務業績。以下是公司第一季度財報電話會議的記錄。
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摘要
Ind Logistics Props Tr 宣佈成功定價 16 億美元的固定利率僅付息債務，利率為 5.71%，增強了其資本結構並減少了對利率波動的風險。
公司報告財務表現強勁，同物業現金基礎 NOI 同比增長超過 4%，標準化 FFO 增長 60%。
租賃勢頭持續，已租賃 862,000 平方英尺，租金上漲 26.3%，導致合併入住率達到 94.6%。
公司的資產負債表顯示手頭現金 1 億美元，淨債務與總資產比率為 68.8%。
2026 年的指導包括每股標準化 FFO 為 1.27 至 1.34 美元，調整後的 EBITDARE 為 3.44 億至 3.49 億美元，反映了近期的再融資活動。
管理層強調了資本結構的增強、持續的雙位數租賃差價以及健康的增長機會管道。
完整記錄
操作員
早上好，歡迎參加 Ind Logistics Props Tr 第一季度 2026 財務業績電話會議。現在我將把電話交給投資者關係高級總監 Kevin Barry。請繼續。
Kevin Barry（投資者關係高級總監）
早上好，感謝您參加 Ind Logistics Props Tr 第一季度 2026 財報電話會議。今天與我一起參加會議的有總裁兼首席執行官 Yael Duffy，首席財務官兼財務主管 Tiffany Tsai 和副總裁 Mark Krohn。稍後他們將提供有關我們業務和季度業績的詳細信息，隨後是與賣方分析師的問答環節。請注意，未經公司事先書面同意，今天的電話會議的錄音和轉播是被禁止的。還請注意，今天的電話會議包含根據 1995 年《私人證券訴訟改革法》及其他證券法的定義的前瞻性陳述，包括關於某些第二季度和 2026 年全年財務指標的指導。這些前瞻性陳述基於 Ind Logistics Props Tr 截至今天（2026 年 4 月 30 日）的信念和預期，實際結果可能與我們預測的結果有重大差異。公司沒有義務修訂或公開發布對今天電話會議中所作前瞻性陳述的任何修訂結果。有關可能導致這些差異的因素的額外信息包含在我們向證券交易委員會提交的文件中，可以從我們的網站 indlogisticspropstr.com 訪問。投資者被提醒不要對任何前瞻性陳述過度依賴。此外，我們將在此次電話會議中討論非 GAAP 財務指標，包括標準化運營資金（normalized FFO）、調整後的 EBITDA 收入、淨運營收入（NOI）和現金基礎 NOI。這些非 GAAP 指標與淨收入的對賬可在我們的財務業績包中找到，該包可在我們的網站上找到。最後，我們將在此次電話會議中提供指導，包括預計的標準化 FFO 和調整後的 EBITDA RE。我們不提供這些非 GAAP 指標作為指導的一部分的對賬，因為某些進行此類對賬所需的信息在沒有不合理努力的情況下不可用或根本不可用。現在我將把電話交給 Yael。
Yael Duffy（總裁兼首席執行官）
謝謝你，Kevin，早上好。首先，我想強調我們上週發佈的公告，我們的合資企業成功以 5.71% 的有吸引力的利率定價了 16 億美元的固定利率僅付息債務。儘管面臨地緣政治逆風和資本市場波動，這一結果依然得以實現。這也體現了我們高質量工業投資組合的實力、租户的信用 worthiness 以及我們的管理者 RMR 集團所建立的深厚銀行關係。正如 Tiffany 稍後將要介紹的，這筆融資將取代合資企業的浮動利率和攤銷債務，顯著增強其資本結構，使其免受利率波動的影響，並推動更強的現金流。因此，ILPT 的所有合併債務現在將是固定利率且不進行攤銷，平均利率低於 5.5%。關於我們的業績，我們很高興地報告又一個強勁的盈利增長季度，超出了我們的預期，這得益於我們投資組合中持續的租賃勢頭。同物業現金基礎的淨營業收入同比增長超過 4%，標準化的 FFO 增長超過 60%，顯示出我們在降低融資成本和推動租金增長方面取得的顯著進展。我們租出了 862,000 平方英尺，平均租金上漲 26.3%，標誌着我們連續第六個季度實現雙位數的租金增長。續租佔活動的約 70%，反映出持續強勁的租户留存率和投資組合的穩定性，合併的入住率為 94.6%。今天，810 萬平方英尺，或 ILT 總年化收入的 11.5%，預計將在 2027 年底到期，這為我們提供了一個可觀的機會，以捕捉內嵌的租金增長並推動有機現金流。目前，我們的租賃管道約為 600 萬平方英尺，其中超過 200 萬平方英尺已處於談判或租賃文件的高級階段。我們特別高興地分享，我們預計將在 6 月完全租出印第安納波利斯的 535,000 平方英尺的空置物業，完成公司 2026 年的一項關鍵計劃。在我將電話轉給 Tiffany 之前，我想花一點時間強調我們在三個方面所建立的勢頭：顯著增強的資本結構、持續的雙位數租賃差額以及仍然可用的健康的內嵌市場機會管道。展望未來，我們相信我們有一條清晰的道路來持續實現現金流增長併為我們的股東創造價值。
Tiffany Tsai（首席財務官兼財務主管）
謝謝你，Yael，早上好，大家好。昨天我們報告了第一季度標準化 FFO 為 2200 萬美元，或每股 0.33 美元。這些結果超出了我們指導的高端 0.02 美元，主要受到一次性收入和費用總計 110 萬美元的推動。標準化 FFO 環比增長 16%，同比增長 63%。同物業淨營業收入為 9030 萬美元。同物業現金基礎的淨營業收入為 8740 萬美元，調整後的 EBITDARI 總計 8700 萬美元，均同比和環比增長。關於我們的資產負債表，我們在季度末的現金餘額為 1 億美元，限制性現金為 8600 萬美元。我們的淨債務與總資產比率小幅下降至 68.8%，淨債務槓桿比率從上週的 11.8 倍改善至 11.6 倍。我們以 5.71% 的利率為我們的合資企業定價了 16 億美元的五年期固定利率僅付息抵押融資。我們預計將在 5 月 8 日左右完成貸款，並計劃利用所得款項來再融資合資企業現有的 14 億美元浮動利率貸款和 2.05 億美元的固定利率攤銷債務。新債務由與現有借款相同的 90 個大陸物業擔保。通過這次再融資，我們的合資企業將通過消除其攤銷債務和購買利率上限的需求，解鎖近 2000 萬美元的年度現金流。此外，ILPT 的所有合併債務將是固定利率，限制我們對市場利率波動的暴露，平均利率為 5.48%，且直到 2029 年沒有債務到期。關於我們的前景，我們在昨晚發佈的收益報告中介紹了全年的指導。除了我們為 2026 年第二季度提供的季度指導外，我們預計利息支出為 6150 萬美元，其中現金利息為 5900 萬美元，非現金的遞延融資費用攤銷為 250 萬美元，調整後的 EBITDARE 在 8550 萬至 8650 萬美元之間，標準化 FFO 在 31 至 33 美分之間。我們預計利息支出約為 2.45 億美元，其中現金利息為 2.345 億美元，非現金利息為 1050 萬美元。調整後的 EBITDARE 在 3.44 億至 3.49 億美元之間，標準化 FFO 在每股 1.27 至 1.34 美元之間。這一指導反映了我們合併合資企業再融資的影響。它還假設我們在 2026 年 6 月租出印第安納波利斯的空置物業，並不包括我們夏威夷土地的租賃。最後，我們對 Ind Logistics Props Tr 在過去一年中再融資浮動利率債務和增強現金流方面取得的顯著進展感到滿意。展望 2026 年剩餘時間，我們專注於在此基礎上繼續推進我們的增長計劃，併為我們的股東創造長期價值。以上就是我們的準備發言。操作員，請開放提問環節。
操作員
非常感謝。我們現在將開始問答環節。如需提問，請在您的觸摸電話上按星號，然後按 1。如果您使用的是免提電話，請在按鍵之前拿起聽筒。如果在任何時候您的問題已被解答，您希望撤回問題，請按星號，然後按 2。此時，我們將稍作停頓以整理提問名單。我們的第一個問題來自 Citizens Bank 的 Mitch Germain。
Mitch Germain（股票分析師）
請繼續。非常感謝。您能否提供一下指導範圍的上下限的敏感性？
Tiffany Tsai（首席財務官兼財務主管）
當然。我是説，有時我們會有一次性報銷、這類事情，或者一次性費用，通常不會很大。所以這就是指導中 100 萬美元範圍的會計處理。
Mitch Germain（股票分析師）
明白了。這很有幫助。顯然，利率在這一點上基本上是固定的。那麼請提供一下印第安納波利斯租賃的情況。我知道這對你們來説是一個很大的負擔，也是一個戰略上的大優先事項。您認為它會在 6 月開始產生收入嗎？我該如何理解？也許請提供一些關於經濟方面的看法。我們是否會看到租金上漲？如果可以的話，請提供一些細節。
Tiffany Tsai（首席財務官兼財務主管）
當然。嗨，Mitch。所以我們預計租賃將在 6 月簽署。會有四個月的最低免租期。因此，我們將在下半年開始看到現金流入。而且，租金會逐步上漲。
Mitch Germain（股票分析師）
很好。然後我最後一個問題是關於最近的債務。這是否在契約方面提供了一些靈活性，使您能夠考慮出售一些資產？然後從整體上講，您認為資產出售可能會成為更重要的戰略優先事項嗎？
Tiffany Tsai（首席財務官兼財務主管）
謝謝你，Mitch。所以在新債務中有一個 24 個月的鎖定期。然後我補充一下，我認為通過租賃這處位於印第安納波利斯的物業，它確實會讓我們在 16.1 億美元的債務上有更大的靈活性，能夠考慮出售該池中的物業。因此，雖然我們可能在短期內無法在山上進行處置，但現在由於完成了印第安納波利斯的租賃，我們將有更大的靈活性。謝謝，感謝您的指導。謝謝，Mitch。
操作員
再次感謝。如果您有問題，請按星號，然後按 1。我們的下一個問題來自 B. Riley 的 John Masoka。請繼續。
John Masoka（股票分析師）
早上好。您能否向我們介紹一下本季度的 110 萬美元一次性項目是什麼？我想知道這是否是指導在第二季度與第一季度中點相比下降的原因？
Tiffany Tsai（首席財務官兼財務主管）
是的，正是這個原因。因此，本季度有 65 萬美元的百分比租金需要調整。此外，我們還有 45 萬美元的一次性補救費用，相關於已經釋放的搬出。好的。百分比租金的調整是任何季度都有可能發生的，還是通常是第一季度的項目？這總是第一季度的項目。我們只是不知道具體金額是多少，或者是否會對我們產生增量影響。
John Masoka（股票分析師）
在債務交易之後，您的資產負債表現在非常穩健。您如何考慮利用當前的現金餘額？談談處置，可能使用現金來償還債務，或者您是否會考慮進入收購市場？我很好奇您如何考慮管理現有的現金，因為您的資產負債表上的債務有了更多的確定性。
Tiffany Tsai（首席財務官兼財務主管）
我認為這是個好問題。我認為我們現在正在評估所有選項。您知道，我們希望確保資產負債表上有現金來滿足租户的需求。我們有幾個租户正在進行初步討論，他們希望進行潛在的建築擴展，希望我們與他們合作。因此，我們希望確保有現金可用。所以我認為現在還處於早期階段，我們將看看情況如何發展，然後再做決定。
John Masoka（股票分析師）
我知道這些可能是獨特的情況。但如果您重新進入資本部署市場，您如何看待回報門檻？
Tiffany Tsai（首席財務官兼財務主管）
我認為我們今天的狀況確實比一年前要好得多。因此，我認為這是我們與董事會始終在考慮的事情。最後，
John Masoka（股票分析師）
不，我不知道您是否在詢問具體的物業收購，還是其他投資。我知道與現有租户的投資，您知道，還有其他因素在起作用？但是如果您重新進入市場，您如何看待當前的資本化率環境與您希望部署資本的地方？今天是否有一些吸引人的機會，特別是考慮到這可能來自於手頭現金而不是新籌集的資本？
Tiffany Tsai（首席財務官兼財務主管）
我認為考慮到我們目前的槓桿水平，我不認為我們會考慮收購任何物業，至少在短期內，除非是非常特定的情況或機會。好的。
John Masoka（股票分析師）
最後，資本支出略有下降。我知道第一季度在季節性上可能是資本支出相對較弱的時期，但這是否應該是更典型的運行水平？還是當前季度有些異常。
蔡婷芬（首席財務官兼財務主管）
當前季度是一個異常。我認為第一季度有時會下降。這不是我們對未來的預測。
約翰·馬索卡（股票分析師）
好的。就這些，謝謝你。
操作員
操作員，我相信這結束了我們的問答環節。感謝您參加今天的電話會議，我們期待在六月份的 NARE 會議上與許多人見面。如果您有興趣安排與 ilpt 的會議，請聯繫投資者關係。操作員，這結束了我們的通話。
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