Diversified Healthcare Trust 2026 年第一季度財報電話會議記錄

Diversified Healthcare（納斯達克股票代碼：DHC）於週二公佈了第一季度財務業績。以下是公司第一季度財報電話會議的文字記錄。

Benzinga API 提供實時訪問財報電話會議記錄和財務數據。訪問 https://www.benzinga.com/apis/ 瞭解更多信息。

完整的財報電話會議可在 https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=azi4iaab 獲取。

摘要

Diversified Healthcare 報告了強勁的第一季度業績，正常化的 FFO 達到 3310 萬美元，超出分析師預期。調整後的 EBITDA RE 達到 7400 萬美元。

戰略舉措包括利用對老年住房的需求、提高運營效率，以及將資本投入高回報項目，例如改造利用率低的護理翼。

公司重申了 2026 年的指導，預計正常化的 FFO 在每股 0.52 至 0.58 美元之間，顯示出對未來收益和現金流增長的信心。

完整記錄

主持人

早上好，歡迎參加 Diversified Healthcare Trust 2026 年第一季度財報電話會議。所有參與者將處於僅聽模式。如需幫助，請按星號鍵後再按零鍵通知會議專員。今天的演示結束後，將有機會提問。要提問，請在您的觸控電話上按星號鍵再按 1。要撤回問題，請按星號鍵再按 2。請注意，此事件正在錄音。現在我想將會議交給投資者關係經理 Matt Murphy，請開始。

Matt Murphy（投資者關係經理）

早上好。今天的電話會議上與我一起的有 Chris Bellotto，總裁兼首席執行官，Matt Brown，首席財務官兼財務主管，以及 Anthony Paula，副總裁。今天的電話會議包括管理層的演示，隨後是與賣方分析師的問答環節。請注意，未經公司事先書面同意，今天的電話會議的錄音和轉播是嚴格禁止的。今天的電話會議包含根據 1995 年《私人證券訴訟改革法案》和其他證券法定義的前瞻性聲明。這些前瞻性聲明基於 DHC 的信念和預期。截至今天，2026 年 5 月 5 日， 公司沒有義務修訂或公開發布對今天電話會議中所作前瞻性聲明的任何修訂結果，除非通過向證券交易委員會（SEC）提交的文件。此外，本次電話會議可能包含非 GAAP 數字，包括正常化的運營資金（normalized funds from operations，簡稱 FFO）、淨運營收入（net Operating Income，簡稱 NOI）和現金基礎淨運營收入（cash basis Net Operating Income，簡稱 NOI）。這些非 GAAP 指標與淨收入的調節可在我們的財務業績包中找到，該包可在我們的網站 www.dhcreat.com 上獲取。實際結果可能與任何前瞻性聲明中預測的結果有重大差異。有關可能導致這些差異的因素的更多信息包含在我們向 SEC 提交的文件中。投資者被提醒不要對任何前瞻性聲明過度依賴，最後，我們將在本次電話會議上提供 NOI 的指導。我們不提供這些非 GAAP 指標作為我們指導的一部分的調節，因為某些進行調節所需的信息在沒有不合理努力的情況下不可用，或者根本不可用，例如與房地產處置相關的收益和損失或減值費用。接下來，我想將電話會議交給 Chris。

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

謝謝你，Matt。大家早上好，感謝你們今天參加我們的電話會議。DHC 在第一季度表現強勁，展示了我們積極的資產管理與擴展運營合作伙伴的深厚專業知識的強大結合。我們在 2025 年對 Shop 投資組合所做的戰略調整繼續產生效果，第一季度的結果與我們專注於推動收入、費用協同和整體利潤改善的展望一致。展望未來，我們在把握強勁的順風因素方面處於良好位置，包括來自老齡化人口的日益增長的需求以及歷史上低迷的老年住房新供應管道。我們相信，我們的頂級運營商和增強的資產負債表將繼續推動卓越的業績，併為我們的股東創造顯著的長期價值。轉向市場關閉後的季度，DHC 發佈了第一季度的業績，反映出我們業務的持續進展。我們報告的正常化 FFO 為 3310 萬美元，或每股 0.14 美元，調整後的 EBITDA RE 為 7400 萬美元，均遠超分析師的共識預期。合併的 NOI 同比增長 4.7%，達到 759 億美元。我們的同類物業 Shop 投資組合的 NOI 同比增長了 13.5%，達到 4430 萬美元。這得益於同類物業的入住率增長 110 個基點和平均月租金增長 5.9%。我們的季度表現反映了我們積極的資產管理策略的好處，新運營商合作伙伴的貢獻變得更加明顯。我們的同類物業 NOI 利潤率擴大了 160 個基點，達到 14.9%，入住率保持在 82.4%。這一利潤率的改善得益於收入和支出兩方面的進展。在收入方面，增長主要得益於 1 月份 70% 投資組合的平均年租金增長 4.5%，並伴隨着居民護理水平的有利變化。在支出方面，我們的進展同樣令人印象深刻，展示了新運營合作伙伴的直接影響。例如，在本季度，我們獲得了新的飲食和餐飲合同，同時提升了居民體驗，併為全年鎖定了顯著的成本節約。此外，勞動力成本這一關鍵領域繼續趨於平穩，合同勞動力減少，區域和社區勞動力成本得到合理化。這些早期結果直接證明了我們的運營商為投資組合帶來的增強紀律和更嚴格的成本控制，我們對進一步捕捉效率的能力保持樂觀。在運營勢頭的基礎上，我們越來越專注於選擇性地將資本投入高回報的投資項目，以推動有機增長。我們的戰略目標是重新定位未充分利用或關閉的熟練護理翼，將其轉變為獨立生活、輔助生活或記憶護理。我們已在 16 個社區中識別出一系列機會，其中六個社區作為第一階段。這六個初始項目預計將花費約 2000 萬美元，並將為投資組合增加大約 150 個單元，相對於我們對替代成本的看法，單位成本顯著降低，並創造出即時的內在價值。由於我們目前承擔這些空置翼的持有成本，這些項目預計在完成後將立即對收益產生積極影響，預期回報率從中等十幾的水平開始。除了直接的財務回報外，這些轉型還提升了整個社區的市場吸引力，改善了銷售週期和居民的預期入住時間。我們相信這些項目代表了 DHC 資本的一個引人注目且有紀律的使用，我們預計這些重新定位將在未來幾個季度開始。轉向我們的醫療辦公室和生命科學投資組合，在第一季度我們交出了穩健的業績。同類物業的入住率同比增長 60 個基點，達到 95.3%，產生了 2540 萬美元的 NOI，比去年增長 3.7%，環比增長 4.8%。租賃活動健康，新租和續租的租賃面積達到 169,000 平方英尺，租金比之前增長 12%，加權平均租期為 9.5 年。展望未來，我們的醫療辦公室和生命科學投資組合中，超過 9% 的年化租金收入預計將在 2026 年前到期，其中 304,000 平方英尺，或約 4.9% 的年化租金收入預計將空置。在季度結束後，我們簽署了總計 390,000 平方英尺的租約，主要包括續租，佔我們 202027 年到期的 29%。轉向我們的資本市場和資產負債表舉措，3 月份我們出售了 13 個無負擔的非核心 Shop 社區，獲得總收益 2300 萬美元，4 月份我們還在兩處物業上行使了土地租賃購買選項，總購買價格為 1450 萬美元。通過消除這些表現良好的社區的土地租金，我們能夠捕捉到資產的全部經濟效益，並預計在這項投資上產生低到中等十幾的回報。隨着 DHC 的大規模資本回收計劃的完成，我們已從投資組合轉型轉向價值創造。考慮到我們當前的資本結構，包括相對低成本的債務和直到 2028 年沒有到期債務，我們認為今天資本的最佳用途之一是再投資於我們自己的資產。總之，我們強勁的第一季度業績驗證了我們的戰略，並增強了我們對 2026 年剩餘時間的信心。老年住房的需求基本面依然強勁，受到有利的人口趨勢和有限的新供應增長的支持。我們相信，我們採取的增強運營、降低槓桿和賦能頂級運營商的措施，使 DHC 為持續的收益和現金流增長做好了準備，我們仍然致力於為我們的股東提供有吸引力的總回報。至此，我將電話交給 Anthony。

安東尼·保拉（副總裁）

謝謝你，克里斯，大家早上好。在第一季度，我們的合併同類物業現金基礎淨營業收入為 7590 萬美元，同比增長 8.6%，環比增長 7.8%。我們在商鋪板塊繼續看到上行空間，同類物業淨營業收入同比增長 13.5%。如果調整 2025 年第一季度收到的保險賠償，我們的商鋪同類物業淨營業收入將同比增長 22%。正如克里斯之前強調的，我們的運營商在管理費用方面取得了早期成功，這在我們的商鋪同類物業組合中得到了體現，飲食成本環比下降 370 個基點，調整後勞動成本環比減少 70 個基點，合同勞動力同比減少近 35%。這些因素導致我們同類物業費用增長的温和化，同比減少 350 個基點，自上個季度以來減少 120 個基點。我們在定價方面也繼續看到強勁表現，同類物業平均月租金同比增長 590 個基點，環比增長 320 個基點。轉向一般和行政費用，DHC 的股票在過去一年和三年的測量期內為所有房地產投資信託提供了最高的總股東回報。僅在今年以來，DHC 的股價上漲了 60%，而標準普爾 500 指數上漲了 5.2%，先鋒房地產投資信託 ETF 上漲了 7.9%。因此，我們第一季度的一般和行政費用包括 660 萬美元的激勵管理費。排除激勵費用的影響，一季度的一般和行政費用將為 740 萬美元。在本季度，我們投資了約 2180 萬美元的資本，其中 1720 萬美元用於我們的商鋪社區，460 萬美元用於我們的醫療辦公室和生命科學組合。由於我們最近完成的處置計劃和嚴格的資本配置，我們重申 2026 年經常性資本支出指導為 1.2 億至 1.15 億美元，代表中點約 18% 的減少。現在我將電話交給馬特。

馬特·布朗（首席財務官兼財務主管）

謝謝安東尼，大家早上好。總體而言，我們第一季度的業績進一步證明了我們在加強資產負債表、降低槓桿和為可持續收益及現金流增長做好準備方面取得的重大進展。在季度末，我們的總流動性為 2.72 億美元，其中包括 1.22 億美元的現金及現金等價物，以及全額 1.5 億美元的擔保循環信貸額度。這一強勁的流動性狀況為我們提供了靈活性，以支持我們的運營戰略，同時保持適當的資產負債表紀律。季度末淨債務與年化調整後 EBITDARE 的比率為 7.8 倍，較一年前的 8.8 倍有所下降，主要得益於運營表現的改善。調整後 EBITDA RE 與利息費用的比率顯著改善至 2 倍，而去年同期為 1.3 倍。我們對實現近期槓桿目標區間 6.5 至 7.5 倍充滿信心，其中大部分改善預計將由商鋪淨營業收入的持續增長推動。4 月份，穆迪將 DHC 的企業家庭評級從 Caa1 上調至 B3，並將展望調整為積極。這一升級反映了我們在過去幾個季度中改善運營表現和加強資產負債表所取得的進展。在 2025 年完成債務交易後，我們擁有良好的債務到期結構，直到 2028 年沒有到期債務，使我們能夠主要專注於運營。我們的投資組合包括 197 個無負擔物業，代表了投資組合總賬面價值的近 64%，這為我們展望未來提供了重要的資產負債表靈活性。轉向 2026 年的全年指導，我們重申在第四季度收益中概述的範圍，即商鋪淨營業收入為 1.75 億至 1.85 億美元，醫療、辦公室和生命科學板塊淨營業收入為 9400 萬至 9800 萬美元，來自我們的三重淨租賃、高級生活社區和健康中心的淨營業收入為 2800 萬至 3000 萬美元，調整後的 EBITDARE 為 2.9 億至 3.05 億美元，標準化的每股 FFO 為 0.52 至 0.58 美元。我們對第一季度的業績感到滿意，特別是商鋪淨營業收入的持續增長，超出了我們的初步預期。這一表現部分得益於早期成功的費用管理和新運營商的利潤改善。展望未來，我們在業務中看到的勢頭使我們對收益前景充滿信心。以上是我們的準備發言。操作員，請開始提問環節。

操作員

現在我們將開始問答環節。如需提問，請在您的觸摸電話上按星號，然後按 1。如果您使用的是免提電話，請在按鍵之前拿起聽筒。如果您的問題在任何時候已經得到解答，並且您希望撤回您的問題，請按星號，然後按 2。此時，我們將稍作停頓以整理我們的提問名單。第一個問題來自 RBC 資本市場的邁克爾·卡羅爾。請繼續。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

是的，謝謝你，克里斯。我想談談一些經常性資本支出的預期。我知道在指導中，你們假設老年住房運營組合中的經常性資本支出為 8000 萬至 9000 萬美元。這是正確的維護資本支出嗎？這是未來的正確運行率，還是這些數字中還有一些額外的延遲資本支出，且在你們展望 2026 年時，運行率會低於這個水平？

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

是的，9000 萬美元包括維護資本和一些更新資本。所以這是一個綜合數字。但我認為更廣泛地回答你的問題，維護資本，我們預計會繼續有一些流入，整體成本方面，我們花了更多時間與我們的運營商溝通，以瞭解社區的整體需求。因此，隨着時間的推移，我們希望看到維護資本有一些適度的回落。至於我們所稱的再開發資本或投資回報資本，按照目前的情況，我認為這個數字在 2026 年會保持相對穩定，儘管我們會進行一些我提到的增量投資回報項目，因為這些項目實際上會在年末開始啓動，而其中很多隻是軟成本工作。然後在 2027 年，考慮到所有因素，我們將開始在這一部分上拉動增量資金，具體取決於我們在管道中有多少投資回報項目。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

好的。我記得你之前提到過，重複資本支出大約是每個單位 3500 美元。一旦你完成了一些之前年度的延期項目，這個數字是否仍然合理，還是在 2728 年與這些新運營商合作時會更低？

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

是的。我們預計 3500 美元在未來會下降。我們認為這是 2026 年的一個合理運行率。另一個需要考慮的因素是，這將不包括更新資本。因此，基於克里斯提到的內容，對於 2026 年，我們預計會有 500 萬到 1000 萬美元的更新資本，這已經包含在我們指導的重複資本支出數字中。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

那麼在投資方面，我們是否應該將新的投資機會主要集中在你在準備發言中提到的這些擴展項目上？我想知道是否還有潛在的收購機會你會考慮追求，還是主要集中在這些翻新上？

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

主要是翻新。我認為我們目前的立場是，我們在投資組合中有很多機會。我們在準備發言和投資者材料中討論了很多內容，並且提到了一些項目，但與這些運營商的合作確實存在真正的機會，可以在不同領域減少開支，其中一些我們已經提到過，繼續推動收入和入住率的提升。然後，我認為同樣重要的是在改善這些社區方面投入資金，然後在考慮收購之前，擴展社區的能力。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

好的，最後一個問題。在指導中，你重申了 GNA 數字。我知道隨着股票表現，我假設基礎管理費會有所上升。這是正確的思路嗎？還是有其他因素使得基礎管理費在 2026 年保持較低，我沒有正確計算？

安東尼·保拉（副總裁）

繼續吧，安東尼。是的，從 G&A 的角度來看，我們將看到的最大波動來自業務管理部分。根據股價波動，這個數字會有所調整。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

在指導中，你只是假設商鋪的淨營業收入可能超過這個。因此，即使 GNA 上升，你的整體指導範圍仍然相當準確，甚至可能更高。沒錯。好的，非常感謝。

操作員

再次提醒，如果您有問題，請按星號然後按 1。下一個問題來自 B. Riley 的約翰·馬薩卡。請繼續。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

早上好。感謝你提供的背景和提醒關於影響 2025 年第一季度比較的單次項目。還有其他任何單次項目需要注意嗎？無論是在同一物業的商鋪淨營業收入增長計算中，還是在 2026 年第一季度的財務報告中的其他地方？

安東尼·保拉（副總裁）

沒有，最重要的項目是我們在 2025 年第一季度收到的 270 萬美元的業務中斷保險賠償。還有一些其他噪音，但沒有達到那個規模。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

那麼，來自 Alaris 或前 Alaris 物業過渡的任何直接影響是否仍在 2026 年第一季度的結果中流動？從更大的角度來看，你認為這些過渡進行得如何？我知道你在準備發言中提到過，但是否有任何具體的成果已經實現或在 2026 年剩餘時間內還有待實現？

安東尼·保拉（副總裁）

當然。我可以先開始，然後把話筒交給克里斯談運營商的表現。關於過渡及其相關成本，我們將其歸入交易相關成本。因此，很多內容是在淨營業收入之下的。

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

是的，我想接着約翰的問題談一下後續情況。阿拉里斯的過渡進展非常順利。正如您所知，這些過渡在年末和年初的前幾個月完成。許多運營商正在重新審視社區內的整體僱傭和結構，重新調整他們的銷售團隊等。此外，我們還發現了一些降低成本的機會。因此，仍然有一些增量的部分在持續推進。我認為我們已經識別出更重要的事項，這些事項正在進行中，我們預計隨着時間的推移，至少到 2026 年，每個季度都會繼續獲得增量收益。但總體來説，過渡進展非常順利。我認為我們與一些優秀的運營商建立了非常良好的關係。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

那麼，關於商鋪空間的入住率或同物業入住率，我注意到它在季度間基本持平。這是否只是反映了季節性，還是仍然存在運營商過渡帶來的摩擦？這是否符合您的預期，還是與您最初的指導有所不同？

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

是的，二者都有。我是説，這裏面確實有一些季節性因素。正如我剛才提到的，隨着這些運營商的加入，主要是從一月份開始，他們正在重新評估和調整業務以適應他們的前景。這需要時間。因此，我認為，考慮到我們在經歷重大過渡的同時能夠保持入住率，這是一項真正的勝利。這也很好地反映了我們設定的節奏，意味着我們能夠在第一季度經歷許多幹擾的情況下保持穩定。然後，隨着我們進入更具季節性或更高季節性的時期，我們可以全力以赴地推動入住率。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

所有的要素都已到位，

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

有什麼更新嗎？我想知道第二季度的商鋪表現趨勢如何？不，我是説，技術上，四月份剛結束，數據仍在收集中，所以沒有什麼具體的可以談論的。我只是認為，正如我們提到的，我們在重申指導，我們對我們的定位感到良好，我們看到其他機會。因此，我認為我們對前景總體上感到樂觀，並可能會有進一步的改善。但由於我們在第二季度的現狀，沒有什麼具體的可以提及。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

好的。如果我考慮一下指導中暗示的商鋪 NOI 增長與我們在第一季度實現的增長之間的差異？這主要是因為第一季度的高基數，還是還有其他需要注意的地方，比如您對下半年入住率的預期，或者甚至是租金增長？

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

是的，我會説在入住率方面，我們繼續指導年同比增加 300 個基點。正如克里斯提到的，我們在第一季度沒有看到太多進展，至於租金增長。我們預計租金增長超過 5%。然後，考慮到季度的運行率，我們確實預計第二季度會有一些 NOI 增加。我們可能會看到第三季度的增長略微下降，主要是由於一些季節性支出，然後在第四季度再次回升，以達到整體指導的 1.75 億到 1.85 億。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

最後，我知道您在電話中稍早提到過，但關於對底線或 NOI 表現的影響，您預計前一年資本支出的流入對 2026 年 NOI 的影響有多大？是否有一些更早完成的項目，或者一年前完成的項目實際上更像是 2027 年的事件，對 NOI 或底線數字產生推動作用？

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

是的，我認為考慮這個問題的最佳方式是，典型的穩定期是在翻新後的 18 到 20 個月。如果您考慮到，我們在 2023 年和 2024 年之間有 60 到 70 個社區進行了翻新，這些社區開始產生真正有意義的結果，形成更穩定的事件。此外，隨着新運營商的過渡，我們將從中獲得其他增量收益。而 2025 年的翻新項目，涉及 20 到 25 個社區，我們預計將在今年下半年和明年顯示出增量收益，這種節奏將會持續。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

好的，我感謝您提供的所有信息。這是我所有的問題。非常感謝。

操作員

由於沒有進一步的問題，這次問答環節到此結束。我想把會議交還給克里斯·貝洛託來結束通話。

克里斯·貝洛託（總裁兼首席執行官）

感謝大家參加此次電話會議。我們期待在即將到來的行業會議上見到許多您，包括今年六月在紐約舉行的 NAREIT 會議。如果您有興趣安排與 DHC 的會議，請聯繫投資者關係。

操作員

會議到此結束。

免責聲明： 本文稿僅供參考。雖然我們努力確保準確性，但此自動轉錄可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閲公司的 SEC 備案文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的陳述反映了他們在本次電話會議日期的觀點，可能會隨時更改，恕不另行通知。