RMR 集團強調其強勁的盈利增長勢頭

RMR 集團公司（RMR）已召開第二季度財報電話會議。請繼續閲讀會議的主要亮點。

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RMR 集團最新的財報電話會議整體語氣樂觀，管理層強調了強勁的可分配收益、穩健的調整後 EBITDA 和健康的激勵費用，儘管調整後的淨收入略低於預期。高管們強調資產負債表依然穩健，戰略舉措正在推進，同時承認由於市場環境變化而面臨的籌資和短期收入壓力。

強勁的季度業績處於指導範圍的高端

RMR 報告第二財政季度可分配收益為每股 0.44 美元，調整後 EBITDA 為 1850 萬美元，處於或接近指導範圍的高端。調整後的淨收入為每股 0.11 美元，較預期低了 0.01 美元，但管理層將整體表現視為穩健執行的證據。

激勵費用和 REIT 超越表現推動收益

該公司記錄了 2360 萬美元的激勵費用，成為本季度盈利能力的關鍵驅動因素。DHC 和 ILPT 均計提了激勵費用，並在 2026 年按總股東回報率仍然是表現最佳的 REIT 之一，突顯了 RMR 從其管理平台中提取價值的能力。

DHC 展現運營勢頭和更強的資產負債表

DHC 在第一季度交付了 3300 萬美元的正常化 FFO，或每股 0.14 美元，調整後 EBITDA 為 7400 萬美元，超出市場共識預期。同物業淨營業收入同比增長 13.5%，入住率提高了 110 個基點，約 605 百萬美元的資產銷售幫助資金去槓桿，促使穆迪上調了 DHC 的債務評級和展望。

ILPT 獲得租賃勝利和重大再融資

ILPT 生成了每股 0.33 美元的正常化 FFO 和 8700 萬美元的調整後 EBITDA，超出其指導範圍的上限。該 REIT 在租金水平上約提高了 26% 的情況下，執行了約 862,000 平方英尺的租賃，並將 16 億美元的合資企業債務再融資為 5.7% 的僅付息固定利率債務，延長了到期時間並降低了再融資風險。

SVC 去槓桿得到 RMR 戰略資本的支持

RMR 協助 SVC 完成了 5.75 億美元的股權發行，清除了直到 2028 年的無擔保債務到期，顯著降低了該資產負債表的風險。為了加強一致性，RMR 作為主要投資者投資了 5000 萬美元，收購了近 4200 萬股，表明對 SVC 長期前景的信心。

Seven Hills 實現增長和更高的利潤率

RMR 的信貸平台 Seven Hills 在本季度發放了總額為 6750 萬美元的三筆貸款，產生了每股 0.24 美元的可分配收益。總貸款承諾上升至創紀錄的約 7.76 億美元，管理層強調最近的貸款具有四年來最高的淨利差，增強了盈利能力。

私募資本 AUM 擴張和多户住宅收購

RMR 的私募資本管理資產從 2020 年的幾乎為零擴展到近 120 億美元，反映出收費策略的快速構建。該公司在 4 月關閉了一項約 3.5 億美元的多户住宅投資組合收購，投資 600 萬美元獲得 5% 的普通合夥人股份，為增量管理費用奠定了基礎。

指導和流動性信號持續的財務靈活性

管理層預計第三財政季度調整後 EBITDA 為 1900 萬至 2100 萬美元，可分配收益為每股 0.48 至 0.50 美元，預計經常性服務收入將上升至約 4400 萬美元。公司報告的臨時流動性約為 1.33 億美元，包括 7500 萬美元的循環信貸額度，並預計來自其 SVC 股份的增量分紅和來自格林威治合資企業的持續 GP 費用將支持現金生成。

地緣政治波動帶來的籌資逆風

高管們警告稱，由於地緣政治緊張局勢，特別是在中東，2026 年的全球籌資同比下降約 50%，這延長了籌資時間。這些條件減緩了國際和以信貸為重點的策略的股權募集，儘管平台基本面穩健，但資本流入的速度受到抑制。

服務費用和項目結束帶來的收入壓力

經常性服務收入為 4200 萬美元，比上個季度低約 100 萬美元，因為酒店銷售、SVC 和 DHC 的企業價值下降以及 Alaris Life 的結束對費用造成了壓力。隨着幾個大型資本項目的結束，建築管理收入也同比下降，造成了短期收入增長的輕微拖累。

調整後淨收入未達預期後的指標變化

在調整後淨收入每股低於預期 0.01 美元后，管理層表示將不再提供該指標的指導。他們認為，與槓桿房地產投資相關的折舊和利息可能會扭曲調整後的淨收入，他們更希望投資者關注可分配收益和調整後 EBITDA，作為核心表現的更清晰指標。

税率波動增加噪音但不改變戰略

由於公允價值調整，特別是在 Seven Hills，季度所得税率躍升至 22%，給報告結果增加了波動性。然而，RMR 重申全年税率估計為 17% 至 18%，表明較高的季度税率反映的是時機問題，而非公司税務結構的任何變化。

信貸策略和資產銷售需求減緩

投資者對信貸策略的興趣已經減弱，導致像 Seven Hills 這樣的平台在新資本募集方面的討論放緩，儘管它們仍有充足的資金。同時，在 2025 年完成約 6.05 億美元的資產出售後，管理層預計 DHC 的處置速度將在 2026 年放緩，因為重點將轉向提升剩餘投資組合的淨營業收入，從而減緩未來資產出售的流動性。

前景展望強調盈利增長和資本紀律

展望未來，RMR 預計經常性服務收入將適度增長，穩定的運營成本將支持第三季度更高的可分配收益。憑藉充足的流動性、來自其 SVC 投資的增量收入以及格林威治合資企業等新的 GP 授權，管理層對在應對募資挑戰和更復雜的收入結構時維持增長表示信心。

RMR 的財報電話會議描繪了一個在運營和資本配置方面表現良好的管理者，同時在更艱難的募資環境中應對挑戰。投資者將關注公司在未來幾個季度如何平衡激勵費用、經常性收入和資本部署，但目前的故事集中在穩健的盈利、增強的 REIT 平台和謹慎樂觀的前景上。