REIT 觀察 - 2026 年新加坡房地產投資信託零售資金流動
我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。在 2026 年，S-REIT 行業迎來了顯著的零售資金流入，截至 5 月 21 日，淨零售購買約為 9.25 億新元。按市值計算，淨零售流入排名前 10 的 S-REIT 包括 UI Boustead REIT 和 Daiwa House Logistics Trust 等。該行業的吸引力在於租金收入和入住率，持續的租賃活動和資產管理舉措支持了收入的穩定性。S-REIT 仍在各個領域進行多元化，包括物流、工業和醫療保健
2023 年迄今淨零售流入/市值最高的 10 只 S-REIT
| S-REIT | 代碼 | 市值（百萬新元） | 年初至今日均交易量（百萬新元） | 年初至今淨零售流入（百萬新元） | 年初至今淨零售流入/市值 | 年初至今總回報率 % |
| UI BOUSTEAD REIT | UIBU | 1,059 | 10.30 | 62.8 | 5.9% | -12 |
| DAIWA HOUSE LOGISTICS TRUST | DHLU | 343 | 0.36 | 9.4 | 2.7% | -10 |
| CAPITALAND INDIA TRUST | CY6U | 1,532 | 5.82 | 38.4 | 2.5% | -12 |
| CAPITALAND ASCENDAS REIT | A17U | 12,528 | 52.08 | 293.8 | 2.3% | -7 |
| KEPPEL REIT | K71U | 4,371 | 16.89 | 100.5 | 2.3% | -9 |
| LENDLEASE GLOBAL COMMERCIAL REIT | JYEU | 1,872 | 9.97 | 37.8 | 2.0% | -8 |
| PARKWAYLIFE REIT | C2PU | 2,624 | 4.37 | 51.8 | 2.0% | 0 |
| KORE US REIT | CMOU | 245 | 0.52 | 4.0 | 1.6% | -22 |
| SASSEUR REIT | CRPU | 841 | 0.83 | 13.8 | 1.6% | 3 |
| MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST | ME8U | 5,539 | 14.89 | 83.5 | 1.5% | -4 |
數據來源：新加坡交易所，截至 2026 年 5 月 21 日
S-REIT 通過租金收入吸引投資者，分配收益支撐回報，同時估值會根據利率和融資條件進行調整。收入由入住率和租金回升驅動，而價格則反映資本成本和無風險利率之間的收益差異。因此，投資者的需求往往集中在可以提前評估的收入上。
近期流入 S-REIT 行業的零售資金繼續鞏固這一定位。頻繁的投資者演示仍然是該行業的優勢，截至 2026 年 5 月 21 日，淨零售購買約為 9.25 億新元，幾乎是 2025 年累計淨零售購買速度的兩倍。
表中顯示了今年零售投資者淨買入最多的 10 只 S-REIT，相對於其當前市值。在更廣泛的行業中，零售流入與近期表現呈適度的反向關係：淨買入最多的 10 只股票平均下跌約 8%（總回報），而淨賣出最多的股票則下跌約 4%。在某些情況下，這似乎表明零售投資者在增加對滯後股票的投資以尋求反彈潛力，同時減少對相對更具韌性的股票的敞口。在其他情況下，購買似乎反映了收入可見性和入住率改善等基本面因素。
作為最新上市的 S-REIT，UI Boustead REIT 已續簽並簽署了超過 305,000 平方英尺的新租約，使承諾入住率提升至 92.2%，反映出持續的租賃勢頭。該 REIT 還在日本的 UIB Konan 第三期物流開發項目中進行了共同投資，預計將支持收入多樣化，並提供約 4.8% 的成本收益率，超過其日本投資組合的淨經營收入收益率。
Daiwa House Logistics Trust 保持租約可見性，較大比例的到期租約延續至 2030 年以後，得益於其物流投資組合和穩定的租户需求。
在 CapitaLand 平台上，不同的驅動因素支持各地區的收入。CapitaLand India Trust 通過在印度辦公市場的租賃勢頭推動其商業園區的更高利用率，而 CapitaLand Ascendas REIT 則通過多元化的工業投資組合繼續支撐收入，租金回升和高規格資產支持穩定的入住率和現金流可見性。
在工業和辦公領域也觀察到類似的模式。Mapletree Industrial Trust 的投資組合包括數據中心和高規格工業資產，租户需求與數字化趨勢相關，支持入住率和租金韌性。Keppel REIT 的收入結構仍然受到長期辦公租約的支持，同時進行持續的租賃和資產管理舉措，而 Lendlease Global Commercial REIT 則繼續推進資產提升和重新定位舉措，租賃支持其商業資產的租金表現。
在更專業的細分市場中，Parkway Life REIT 繼續受益於其醫療保健投資組合中的長期主租約，需求受到老齡化人口的推動，支持穩定的租金收入。Keppel Pacific Oak US REIT 正在其美國辦公投資組合中推進租賃和資本管理舉措，支持入住率和收入穩定，而 Sasseur REIT 通過其委託管理協議（EMA）框架提供結構化的收入配置，結合固定租金成分和與租户銷售相關的可變成分。
另一個一致的主題是，這些 S-REIT 繼續提供租賃活動的更新，以及不同程度的資產舉措和投資組合調整。這些披露提供了關於收入如何被管理和隨時間發展可見性。UI Boustead REIT 的租賃活動，以及 Lendlease REIT 和 Keppel REIT 的舉措，反映了對入住率和租金表現的持續關注。CapitaLand India Trust 和 Keppel Pacific Oak US REIT 也提供了租賃活動和投資組合調整的更新，表明對利用率和收入穩定的持續關注。
S-REIT 行業已發展成為一個多元化的平台，涵蓋物流、工業、辦公、零售、醫療保健和酒店等領域，以及數據中心等替代資產，同時仍然以受房地產基本面支撐的定期分配為基礎，在一個受監管和透明的框架內運作。
S-REIT 行業仍然是新加坡市場中覆蓋較好、流動性強和交易活躍的細分市場之一。
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REIT 觀察是《商業時報》上的一個定期專欄， 閲讀 原版。
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