普爾特房屋 2026 年第二季度財報電話會議：完整文字記錄

PulteGroup（纽约证券交易所代码：PHM）于周三发布了第二季度财务业绩。以下是公司第二季度财报电话会议的文字记录。

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查看网络直播 https://events.q4inc.com/attendee/110487883

摘要

PulteGroup Inc. 报告称，2026 年第二季度净新订单增长 6%，活跃成人订单增长 12%，首次购房者订单增长 5%。

本季度住宅建筑毛利率强劲，达 25%，反映出严格的土地承保和成功回归按需建造模式。

公司已将每个社区的完工库存减少至 1.3 套房屋，低于去年同期的 1.9 套，并计划未来的房屋组合为 60% 按需建造和 40% 现房。

第二季度房屋销售收入为 38 亿美元，较去年下降，主要由于成交量下降 8% 和平均销售价格下降 3%。

PulteGroup 重申其 2026 年的指导，预计下半年将交付 28,500 至 29,000 套房屋，平均销售价格在 55 万美元至 56 万美元之间。

公司在 2026 年第二季度投资了 14 亿美元用于土地，年初至今的支出为 27 亿美元，预计全年将投资 54 亿美元用于土地。

管理层强调了其战略商业模式的优势以及在所有买家群体中的强劲表现，特别是在佛罗里达州和中西部地区。

对未来市场状况的情绪保持谨慎乐观，预计将面临持续的竞争压力和较高的激励措施。

完整记录

Jordan，会议主持人

感谢您的耐心等待。我是 Jordan，今天将担任您的会议主持人。此时，我想欢迎大家参加 PulteGroup Inc. 2026 年第二季度财报电话会议。所有线路已静音，以防止背景噪音。在发言者发言后，将进行问答环节。如果您在此期间想提问，只需按电话键盘上的星号，然后按数字 1。

如果您想撤回您的问题，请再次按星号 1。谢谢。现在我想把电话交给 Jim Zeumer。请继续。

Jim Zeumer，投资者关系副总裁

谢谢你，Jordan。早上好。我想欢迎大家参加今天的电话会议，回顾 PulteGroup 截至2026年6月30日的第二季度运营和财务业绩。今天的电话会议上还有 Ryan Marshall，总裁兼首席执行官；Jim Ossowski，执行副总裁兼首席财务官；以及 David Carrier，财务高级副总裁。在此次电话会议之前，我们已将第二季度财报和今天早上的网络直播演示文稿发布在我们的公司网站 pultegroup.com 上。

我们还将在今天稍晚发布此次电话会议的音频重播。我想强调的是，今天的演示包括关于公司预期未来表现的前瞻性声明。实际结果可能与我们今天所作的评论所暗示的结果有重大差异。可能影响未来结果的最重要风险因素已在今天的财报和随附的演示文稿中总结。这些风险因素和其他关键信息在我们的 SEC 文件中详细列出，包括我们的年度和季度报告。

现在让我把电话交给 Jim。

Ryan Marshall，总裁兼首席执行官

谢谢你，Jim，早上好。让我开始说，我对 PulteGroup 在 2026 年第二季度和前六个月所交付的运营和财务业绩感到非常满意。关于我们第二季度的表现，我想强调几个关键指标，我认为这些指标展示了公司的持续成功。本季度净新订单较去年同期增长 6%，我们在所有买家群体中都实现了更高的订单。

活跃成人订单增长了 12%，而首次购房者订单增长了 5%。按顺序来看，第二季度的成交激励较第一季度下降了 50 个基点。我们继续成功地回归按需建造，按需建造的销售在本季度占新订单的 45%，同时我们进一步减少了完工库存，季度末降至每个社区 1.3 套房屋。在将电话转给 Jim 进行全面回顾之前，我想对我们的业绩和一般市场状况再做一些补充。

进一步扩展我之前的评论，从同比来看，第二季度净新订单较去年增长了 6%，年初至今增长了 5%。在 2026 年前六个月，我们的房屋销售比去年同期多出 720 套。我还想强调的是，年初至今，按需建造房屋的签约占总订单的比例上升了 500 个基点，达到了 39%。按需建造房屋的持续增长与我们年初提出的计划一致，即增加在升级和活跃成人购房者中销售的按需建造房屋的比例。

这些人期望有选择权，而我们的运营模式允许他们选择自己喜欢的地块，并选择他们所需的选项和升级。我知道我们的现场团队很高兴执行这一战略，因为这证明我们的建造周期已经完全从 COVID 后对行业造成的全球供应链中断中恢复过来。我们在供应链崩溃后决定建造更多现房的决定是当时正确的，但我们更喜欢拥有与我们的运营策略一致的不断增长的已售房屋积压。

我们在实现更高销售额的同时，仍然保持强劲的毛利率。更具体地说，我们在本季度的住宅建筑毛利率为 25%，上半年的毛利率为 24.7%。在某些情况下，我们的住宅建筑毛利率比同行高出几百个基点。对于 PulteGroup 而言，我们的表现反映了严格的土地承保流程、在市场和买方群体中良好分散的运营模式，以及平衡的价格/节奏策略，以推动投资资本的高回报。

这种平衡的方法的一部分是继续谨慎管理我们的开工节奏，同时减少现货库存并实施回归按需建造的过渡。反映这一方法的是，在 2026 年前六个月，我们的净新订单总计为 15,570 套房屋，但我们故意只开工了 14,378 套房屋。在某些情况下，建造周期缩短至 100 天或更少，我们能够有效管理开工节奏，同时仍然满足我们的整体生产目标。

为了将这一点放在稍微更广泛的背景下，到了 2024 年底，我们大约有 8,800 套现货房屋在建。到 2025 年底，我们将这一数字降低到 7,200 套现货，现在我们在建的现货房屋大约为 6,600 套。我想指出，我们在整体社区数量增长的同时，实现了现货库存的显著减少。我想表彰我们的团队的纪律性，因为他们在继续减少现货的同时，越来越多地从强势地位进行销售。

在总生产的 44% 中，我认为我们达到了合适的现货库存水平。我们在某些社区仍有一些工作要做，但正如我们在过去 18 个月中所展示的那样，我们致力于这一策略，以作为我们成功销售房屋、管理库存和产生强劲财务结果的后盾。第二季度展示了典型的季节性需求模式，即销售和吸收速度在这一期间随着月份的变化而放缓。

在季节性模式中，我认为可以公平地说，消费者活动在日常和每周的基础上受到全球紧张局势、宏观经济不确定性和利率大幅波动的不同程度影响。尽管如此，我们在这一期间仍能够推动更高的订单，所有买方群体的表现都很强劲。随着销售的增加，我们还看到购房者愿意为他们最看重的优越位置和升级支付更多。

在第二季度，房屋的选项和地块溢价接近 107,000 美元，这与去年和上一季度相当。除了买方群体之间的需求差异外，我们在服务的市场中继续经历不同的需求动态。例如，在我们的多个市场中，包括哥伦布、克利夫兰和芝加哥，中西部的订单速度强劲。更强的需求条件也延续到我们的格林维尔和海岸卡罗来纳市场，而我们的佛罗里达业务继续产生出色的业绩。

虽然现在对数字进行过多解读还为时尚早，但我想指出，在同比方面，达拉斯和休斯顿的订单在这一期间也有所改善。在我们的西部业务中，加利福尼亚和太平洋西北地区的订单有所改善，但我们必须在销售中进行激烈竞争，因为核心需求仍然疲软。正如第二季度的情况一样，在七月的前几周，我们继续经历季节性需求趋势，以及由全球紧张局势、通货膨胀、利率变动和消费者信心等宏观因素引起的周对周的波动。

总体而言，从 PulteGroup 第二季度的运营和财务结果中可以提取出许多积极因素，但我认为最大的积极因素仍然是我们从战略商业模式和无与伦比的商业平台中获得的基本利益。接下来，我将把电话交给 Jim，让他回顾我们的第二季度结果。

Jim Ossowski，执行副总裁兼首席财务官

谢谢你，Ryan，早上好。我期待着提供 PulteGroup 第二季度运营和财务结果的详细回顾。第二季度净新订单较去年增加 6%，达到 7,536 套房屋，因为我们在所有三个买方群体中实现了更高的净新订单。该期间订单的价值也增加，增长 5% 至 41 亿美元。第二季度订单的同比增长反映了社区数量平均增加 8% 至 1,074，部分抵消了吸收速度下降 1% 至每月 2.3 套房屋的影响。

总体而言，核心消费者需求趋势遵循了典型的季节性模式，因为我们经历了今年的春季销售季节。我们佛罗里达业务的需求强劲，第二季度的净新订单较 2025 年同期增长了 19%。事实上，除了西部地区外，各地区的订单在可比的去年同期均有所增加，而西部地区的消费者需求通常恢复较慢。作为启动积压的百分比，我们第二季度的取消率为 11%，与去年相当。

正如我之前提到的，第二季度每个买方群体的净新订单均有所增加。在这一期间，首次购房者、升级购房者和活跃老年购房者的订单分别较 2025 年第二季度增长了 5%、4% 和 12%。反映我们持续投资于业务增长的好处，第二季度的更高订单受益于社区数量的增加。正如之前的电话会议中讨论的那样，我们正在努力增加按需建造业务，长期目标是订单大约为 60% 按需建造和 40% 现货。

在第二季度，订单组合为 45% 的定制订单和 55% 的现货订单。考虑到我们的建造周期时间已缩短至 100 个工作日，并且在许多市场更低，我们现在能够选择性地使用抵押贷款利率买断来促进定制订单的销售。按买方群体划分，第二季度的净新订单中，39% 为首次购房者，36% 为升级购房者，25% 为活跃成人。我想强调的是，活跃成人订单在此期间受益于我们在坦帕和哥伦布新开设的 Explore by Del Webb 社区。

相比之下，在 2025 年第二季度，净新订单中，40% 为首次购房者，36% 为升级购房者，24% 为活跃成人。第二季度，公司实现房屋销售收入为 38 亿美元，而去年同期为 43 亿美元。第二季度房屋销售收入的下降反映了交房量减少 8%，降至 6,997 套，同时平均销售价格下降 3%，降至 54.4 万美元。订单组合是我们平均销售价格下降的重要因素，因为我们在东北和西部的运营中实现的交房量较少，这两个地区是我们价格最高的运营地。

第二季度按买方群体划分的交房量如下：41% 为首次购房者，37% 为升级购房者，22% 为活跃成人。在可比的去年同期，我们的交房组合为 39% 首次购房者，41% 升级购房者，20% 活跃成人。在第二季度末，我们的积压订单总数为 10,966 套，价值 68 亿美元。我们在第二季度末有 14,980 套房屋在建，其中 44% 或 6,638 套为现货订单。与去年同期相比，我们成功将总现货库存减少了约 1,000 套，或 13%，因为我们在管理房屋开工节奏与销售速度方面保持了纪律。

关于已完成的库存，我想强调的是，我们在第二季度末有大约 1,400 套已完成的现货房屋，平均每个社区有 1.3 套已完成的现货房屋。这一数字低于 2025 年第二季度末每个社区 1.9 套已完成的现货房屋。我们的现场团队在管理现货房屋生产方面表现出色，我们已经重新平衡了库存，这有助于我们的 Pulte 社区从强势地位进行销售。

鉴于近期的销售速度和第三季度在建房屋数量，我们预计 2026 年全年将交房 7,000 至 7,400 套。我们重申交房量将在 28,500 至 29,000 套之间，尽管我们在今年剩余时间内仍有许多房屋需要销售和交付。根据社区开盘和交房的时间安排，我们预计 2026 年各季度的社区数量同比增长将与我们之前的指导一致，增长 3% 至 5%。

鉴于当前的需求动态和我们预计的交房房屋组合，我们预计第三季度和第四季度的平均销售价格将在 55 万美元至 56 万美元之间。第二季度，我们报告的毛利率为 25%，较今年第一季度增加了 60 个基点。我还要指出，第二季度的激励措施为 10.4%，较今年第一季度减少了 50 个基点。

虽然这两个数字都带来了积极的影响，但第二季度交房的组合也促进了这些指标的改善。更具体地说，我们受益于来自我们高毛利佛罗里达市场的交房组合增加，以及在本季度销售和交付的房屋上低于预期的折扣。这些是推动顺序改善和相对于我们之前毛利指导的超出表现的关键因素。

我们的第二季度毛利率还受益于该期间较低的建造成本。第二季度我们的房屋成本略低于每平方英尺 75 美元，较去年下降了 5%，较今年第一季度下降了约 1%。展望未来，随着我们进入年中，我们将失去较低木材成本的顺风，但我们仍然预计房屋成本将比 2025 年略有下降。考虑到房屋成本趋势和预期的交房组合，我们预计第三季度的毛利率将在 24.5% 至 25.0% 之间。

目前，我们重申 2026 年全年交房毛利率或毛利率指导也将在 24.5% 至 25.0% 之间。从金额上看，第二季度房屋建筑的销售和管理费用较去年下降 2%，为 3.83 亿美元。今年第二季度交房量减少导致了一些杠杆损失，因为销售和管理费用占房屋销售收入的 10.1%，而去年第二季度为 9.1%。第二季度的整体销售和管理费用符合我们的预期，因此我们维持全年销售和管理费用占房屋销售收入的 9.5% 至 9.7% 的指导。

在第二季度，PulteGroup 的金融服务业务产生了 3700 万美元的税前收入，而去年第二季度为 4300 万美元。与去年相比，第二季度金融服务的税前收入主要受到我们房屋建筑业务交房量减少的影响。第二季度的抵押贷款捕获率为 85%，与 2025 年第二季度相当。PulteGroup 在第二季度报告的税前收入为 6.22 亿美元，税费为 1.5 亿美元，实际税率为 24.2%。

我们的第二季度税率大致符合我们的年度指导，全年 2026 年的税率仍为 24.5%。我们预计的税率不考虑可能发生的任何特定时期的税务事件。PulteGroup 第二季度的净收入为 4.72 亿美元，或每股 2.48 美元。去年第二季度，我们报告的净收入为 6.08 亿美元，或每股 3.03 美元。2026 年第二季度的每股收益是基于 1.91 亿股稀释后流通股计算的，较 2025 年第二季度减少了 1000 万股，或 5%。

在今年第二季度，我们回购了 310 万股普通股，花费了 3.73 亿美元。随着社区数量的增加仍然是近期增长的重要驱动力，我们继续投资于未来的土地储备。在第二季度，我们在土地收购和开发上投资了 14 亿美元。这使我们截至目前的支出达到 27 亿美元，保持了到 2026 年投资约 54 亿美元土地的计划。我们在第二季度结束时控制了 228,000 个地块，比 2025 年底减少了约 6,000 个地块。

我们通过期权控制了 55% 的土地储备，我们继续寻找机会扩大我们控制的地块数量。但与我们所有的土地投资一样，期权交易需要在可接受的风险调整回报下进行，同时也要降低风险。正如我们在上次财报电话会议上讨论的，以及公司第二季度的土地支出所示，我们的收购团队仍在寻找符合我们要求回报的优秀土地机会。在这种市场环境下，如果你有纪律和资本，你可以确保获得持续业务成功所需的土地资产。

我们在第二季度结束时拥有 14 亿美元的现金，资本负债比率为 12.3%。最后，考虑到预计的交易量、利润率和年度土地支出，我们继续预计 2026 年的运营现金流生成将约为 10 亿美元。现在我把电话交回给 Ryan。

Ryan Marshall，董事长兼首席执行官

谢谢，Jim。在开始提问之前，我想简要谈谈行业整合的话题，因为最近 M&A 交易的增加引发了投资者的一些问题。在评估 M&A 机会时，在我们甚至开始计算数字之前，我们首先问自己的问题是，这笔交易是否会让我们变得更好，而不仅仅是更大？整合企业、组织和文化是一项艰巨的工作，因此我们必须看到交易在真正增强我们业务方面的价值。

如果战略利益存在，我们会保持一个严格的估值过程，专注于基础土地资产的回报潜力。鉴于我们已经拥有的广泛商业平台，PulteGroup 的 M&A 主要是我们购买土地的另一种方式，因此我们会相应地进行评估。虽然我们当然具备成功执行大型多市场收购的财务和组织能力，但我们更倾向于较小的并购交易，这有助于建立地方市场规模。

如果你回顾过去十年，你会看到我们收购了位于中西部的 Dominion、东南部的 John Wieland 以及拉斯维加斯的 American West。再次强调，这些都是良好的土地储备，可以帮助加速市场份额增长，并以允许我们实现可接受风险调整回报的价格收购。根据我所阅读的关于这些交易的公开评论，我认为它们指向了一个日益增长的认识，即规模，特别是地方市场规模，至关重要。

我相信，规模带来的土地和劳动力的改善获取对于任何特定市场的房屋建筑商的长期成功至关重要。在开始提问之前，我想感谢整个 PulteGroup 团队在运营和财务表现上又一个出色的季度。当我们报告季度收益时，出于显而易见的原因，大家都关注数字。但在每一个订单、每一个房屋交付和每一个满意客户背后，都是公司中那些使这些结果成为可能的人。

我们可以拥有正确的战略和强大的商业模式，但只有与出色的执行相结合，才能为股东创造价值。现在我把电话交给 Jim Zeumer。

Jim Zeumer，投资者关系副总裁

很好。

谢谢，Ryan。我们现在准备开始提问环节。为了在剩余的时间内尽可能多地回答问题，我们请您限制自己提一个问题和一个后续问题。Jordan，我们现在开始接听问题。

Jordan，会议操作员

您的第一个问题来自于 UBS 的 John Lavallo。您的线路现在已开启。

John Lavallo，UBS 分析师

早上好，大家。感谢您接受我的提问。在新闻稿中，您提到早期稳定的迹象。这是我们在渠道检查中听到的许多次。我只是好奇您能否扩展一下这个评论，也许谈谈您看到的具体地区。

Ryan Marshall，董事长兼首席执行官

是的，John，我们在准备的发言中强调了一些。在我们报告的五个地区中，我们看到四个地区的同比增长是积极的，西部地区可能仍然是最疲软的。具体到我们看到一些稳定性和积极迹象的四个地区，我一定要提到中西部市场——我们继续看到那里的强劲表现。我们也看到东南部市场的一些有利趋势。

我们特别喜欢海岸卡罗莱纳市场和格林维尔的情况。然后，我必须再次强调佛罗里达州。佛罗里达州的同比增长为 19%，这是我们在过去几次电话会议中讨论的主题的延续，我们在那里的运营团队表现出色，资产良好，表现也很不错。我对我们在德克萨斯州开始看到的情况也感到鼓舞。我还不准备宣布胜利，但我们看到的同比订单增长是一个好迹象。

John Lavallo，UBS 分析师

是的，我觉得这真的很令人鼓舞。然后，您知道，在第三季度展望的中点，交付量环比增长约 3%，毛利率环比下降约 25 个基点。我只是好奇这是否是预期交付的组合，或者您会如何描述这一点？

瑞安·马歇尔，董事长兼首席执行官

是的，我认为这可能是一个相当准确的假设，约翰。我们在第二季度的交付来源上有一些有利的组合，这对利润率有利。你知道，也许在第三季度这会稍微回落一点。但正如吉姆所强调的，我们重申了全年的指导，因此我们认为我们在订单增长方面的表现超出了最近一个季度的预期，同时还实现了良好的毛利率。

所以我们对团队的执行情况感到相当满意。

约翰·拉瓦洛，瑞银分析师

完美。

非常感谢。

乔丹，会议主持人

下一个问题来自富国银行的萨姆·里德。您的电话现在可以接通。

萨姆·里德，富国银行分析师

非常感谢，大家。很高兴看到本季度激励负担的改善。我想了解一下第三和第四季度的激励具体情况。我们应该期待那里的激励保持平稳吗？还是说我们可能会看到由于订单组合的改善而带来的额外提升？

瑞安·马歇尔，董事长兼首席执行官

萨姆，我们的预期是市场将继续保持竞争力，我们将继续看到较高的激励负担。除了我们给出的毛利率指导外，我们通常不会具体评论激励的数字。我们确实强调上个季度将是我们的高点，这一点确实得到了验证。我很高兴看到我们的激励在本季度下降了 50 个基点。

尽管有所下降，但仍然很高，考虑到消费者面临的各种挑战和可负担性问题，我们预计将继续处于较高的激励环境中。

萨姆·里德，富国银行分析师

这很有帮助。然后也许转到社区数量的问题上。本季度社区数量增长了 8%。但年度指导暗示的增长更接近 3% 到 5%。所以请您帮我们梳理一下第二季度到第三季度的社区数量变化。另外还有一个附带问题，社区数量的增长主要来自活跃成年人吗？

吉姆·奥索夫斯基，执行副总裁兼首席财务官

好问题，萨姆。关于社区数量，我想告诉你的是，我们在所有细分市场都看到了社区数量的增长。实际上，我想说的是，尽管我们在第二季度的增长高于指导水平，但一些社区的交付时间稍微长了一些。因此，随着我们继续推进年度的剩余部分，我们仍然对 3% 到 5% 的同比增长感到非常乐观。

这是 2026 年第三季度与 2025 年第三季度的比较，然后是 2026 年第四季度与 2025 年第四季度的比较。

乔丹，会议主持人

您的下一个问题来自巴克莱的马修·布利。您的电话现在可以接通。

马修·布利，巴克莱分析师

早上好，大家。感谢您回答我的问题。如果我没有听清，请您见谅，但我想确认一下毛利率，我记得您上个季度提到您预计全年毛利率将在 24% 到 25% 之间的低端。所以我想确认一下这是否有所变化，您是否可以暗示现在指向毛利率范围的高端，或者说，我当然是在询问 50 个基点的情况，但您能否提供任何澄清或更新？

乔丹，会议主持人

谢谢。

瑞安·马歇尔，董事长兼首席执行官

是的，马修，这是个合理的问题。我们确实在上个季度强调过这一点。我们目前没有特别强调，但我鼓励你不要急于指向高端。我认为我们仍然有很多房屋需要销售。正如我在之前的问题中提到的，我们认为激励负担将保持相对较高。我们看到消费者的心理受到全球一些事件的影响，出现了一些动荡。

所以我认为还有很多不确定性。但考虑到我们团队目前的表现，我们对给出的 50 个基点的指导感到有信心。

马修·布利，巴克莱分析师

好的，完美。感谢您的澄清。然后第二个问题，我想这与此相关。如果我查看下半年交付的隐含节奏，似乎您在第四季度会有更大的提升，可能会高于过去几年的水平。显然，如果我们回顾历史，我们确实看到第四季度有更大的提升。所以我的问题是，您对这一点的可见性如何？是否有预期在第四季度会清理掉大量的库存，从而推动提升，还是说社区开放的节奏在区域上等方面，您能否提供任何信息以增强对这一隐含的第四季度的信心？

乔丹，会议主持人

谢谢。

瑞安·马歇尔，董事长兼首席执行官

是的，当然。我们对此有可见性，这也是我们全年计划的一部分。正如我们谈到的新社区上线，从以往的高库存水平转向更多的按需建造，然后将我们的开工率与销售相匹配，我们知道这是我们将要面临的情况，这将来自于作为土地销售的房屋，以及在第四季度完成的建造和交付。

所以，正如我们所强调的，我们仍然有一些房屋待售，但由于我们的周期时间为 100 天，我们仍然有相当多的时间来销售和启动将在今年交付的房屋。因此，这项工作必须完成。但在第三季度或第四季度的指引中，没有任何内容与全年相关，这从一开始就不是我们全年可见性的一部分。

乔丹，会议主持人

您的下一个问题来自 Evercore ISI 的史蒂文·金。您的线路现在已开启。

史蒂文·金，Evercore ISI 分析师

是的，非常感谢大家。非常感谢到目前为止的所有信息。瑞安，如果我可以跟进你关于行业整合的评论。你提到过你对住宅建筑方面的非有机增长感兴趣，但我想谈谈你在分销方面看到的整合情况，以及你对供应链的影响或变化的看法，无论是短期还是长期。

也许你还可以谈谈住宅建筑内部的整合——如果你们没有进行整合，但其他公司在进行，是否有你观察到或预期的竞争环境的变化？谢谢。

瑞安·马歇尔，总裁兼首席执行官

是的，史蒂文，市场上在这两个方面确实发生了很多事情，也许我先从分销渠道开始。到目前为止，我们没有看到与旧公司或在某些情况下的新公司互动方式的任何变化。在某些情况下，不提名字，我们已经从这些新公司的规模扩大中获得了一些不错的战略利益，以及他们能够满足我们需求的方式。

我个人参与了一些与我们的采购团队和一些合作伙伴的战略对话，因为我们考虑他们未来如何能为我们做更多。因此，总的来说，史蒂文，我认为目前这是一个积极的信号。当然，这些正在整合的公司也希望获得资本回报，我们希望就我们而言，这种回报能够来自于提高效率，而不是单纯地强迫我们或他们的客户提高价格。

然后，关于住宅建筑内部的一些事情，我们确实非常关注。发生的事情并没有让我们感到惊讶，因为我们很长时间以来都重视拥有地方市场规模的价值。我们确实相信我们拥有全国市场规模。但在我们自己的运营中，我们看到在特定市场中适当的市场份额时，我们的表现更好。我认为一些正在进行的整合是其他公司试图实现这一目标。

关于竞争动态，被整合的竞争对手——他们是昨天的竞争对手，今天也在；他们只是处于不同的公司旗下。到目前为止，我们没有看到竞争行为的变化。我的水晶球目前还不够清晰，无法预测未来会发生什么，但到目前为止我们没有看到变化。

史蒂文·金，Evercore ISI 分析师

好的，感谢你。这非常有帮助。第二个问题与 ICG 有关，我相信你提到过你们可能考虑剥离它。然而不久之后，《住房法案》成为法律，其中似乎有一些内容可能会使工厂建造的建筑更具吸引力。因此，我想知道这是否真的对你们对 ICG 业务或类似事物的看法产生了影响或影响。

所以如果你能评论一下基于工厂的建筑技术。

瑞安·马歇尔，总裁兼首席执行官

是的，史蒂文，我们在 ICG 的努力主要集中在可以用于现场建造房屋的结构组件上。我认为《住房法案》中的大部分内容是针对制造住房的，我认为这对整体住房供应是有利的。但这并不是我们在 ICG 中创新或试图创新的方向。因此，关于 ICG，我们正在推进剥离的过程。我们取得了很大的进展，我认为在下个季度会有更多信息分享。

然后我们绝对继续与我们目前合作的所有先进制造公司合作，包括可能成为 ICG 买家的公司，因为我们确实看到了那里采用的生产方法的好处和价值。因此，我们希望继续成为所有这些创新技术和方法的实施者和用户。我们只是更希望不成为运营者。我们认为其他公司可能更适合这样做。

乔丹，会议主持人

您的下一个问题来自泽尔曼的艾伦·拉特纳。您的线路现在已开启。

艾伦·拉特纳，泽尔曼分析师

大家好，早上好。结果非常不错，感谢你们迄今为止提供的所有细节。Ryan，有几件事我想深入了解一下。首先，在成本方面，你知道，成本控制非常令人印象深刻。我记得你提到同比下降了 5%。但你似乎暗示，未来几个季度这种顺风可能会减弱。在不强求对 27 号的评论的情况下，我只是好奇：当你们今天看待成本环境时，似乎木材价格达到了我们几个季度以来的最高水平，预计这将从明年初开始影响交付。我们仍然面临高油价。你们是否真的预计在接下来的几个季度里，如果没有任何变化，你们的整体成本会开始上升，还是你们觉得可以保持到目前为止所能实现的减轻？

Ryan Marshall，董事长兼首席执行官

Alan，这是个合理的问题。我们还没有到可以给出明年数字的地步，但我会从主题上来谈。我认为如果你回到 COVID 之前的某个时期，你通常会看到每年温和的增长——每年 1% 到 1.5%，也许 2% 的成本增长——而我们能够通过房价的合理上涨来抵消这些成本。因此，我们现在所处的环境中，所有消费者产品或社会消费的所有东西，尤其是住房，都非常关注可负担性。

所以我认为我们会尽一切可能来保持成本控制。有些东西，比如木材和石油，是商品，影响起来就更加困难，因为它们的影响远不止于住房。木材是可以看到趋势的，而石油可能是我最担心的，因为在一些大宗项目中，石油的使用量非常大，比如土地开发。我在上个季度谈到过这一点，但沥青、地下管道——在土地开发中投入了大量资金，更不用说用于移动土壤的拖拉机的柴油了。因此，Alan，这些都是我们非常关注的事情，可能会影响每平方英尺的房屋成本，最终可能会影响开发土地的成本。当然，这最终会影响到房屋的总成本。

Jordan，会议主持人

下一个问题来自 RBC 的 Mike Dahl。你的线路现在可以发言。

Mike Dahl，RBC 资本市场分析师

嗨，感谢你们回答我的问题。非常感谢迄今为止提供的所有细节。关于激励动态，我知道 Ryan 你多次提到消费者和订单动态的周度变化。你能否进一步澄清一下，从订单的角度来看，激励的节奏是什么样的？是逐渐下降然后又回升，这就是为什么指导看起来平稳，还是说它保持得更稳定？

关于订单激励的节奏，包括七月份的情况，任何更多的细节都会很有帮助。

Ryan Marshall，董事长

是的，我们并没有提供那么详细的激励数据，Mike。我可以告诉你，关于季节性，从四月到六月，这是一个正常的季度，经历了我们长期以来看到的正常下降和季节性变化。因此，那里没有什么令人惊讶的。我们确实看到基于经济和世界上发生的一些事情的周度变化，可能更好地说是全球范围内的变化，所以我们对此保持关注。

然后进入七月份后，我认为我们继续看到一些正常的季节性趋势，这些趋势受到最近全球事件的影响。

Mike Dahl，RBC 资本市场分析师

好的，明白了。转到 SG&A，你知道，全年指导保持不变。看起来这是唯一一个数学上看起来困难的部分，因为你在上半年的销售百分比上减少了 90 个基点的 SG&A 杠杆。你在下半年的收入指导上看起来是平稳的，而你的 SG&A 中有很多是某种形式的可变成本。因此，这似乎意味着你需要在固定部分上有一个相当大的下降，或者有其他因素能够推动更多的杠杆，而不是我们年初以来看到的去杠杆。

所以我只是想进一步探讨一下，如何在上半年达到 9.5 到 9.7，而你在上半年大约是 107。

Jim Ossowski，执行副总裁兼首席财务官

当然，Mike，谢谢。很好的问题。你说得对，我们在今年上半年失去了一些杠杆。我们在上半年看到了年度最低的 ASP 水平。正如我们所指导的，我们预计在第三季度和全年将达到 550 到 560，因此你会看到由此带来的提升。我们在下半年有增加的销量。但我想告诉你的是，实际上没有任何结构性的问题或我们需要做的事情。

我们仍然对此感到非常乐观。我们每个季度都会检查，正如我在准备的发言中所说的，我们在第二季度末时的情况与我们预期的非常接近，并且仍然对在全年内达到这一指导感到非常有信心。

Jordan，会议主持人

下一个问题来自 Citi 的 Anthony Patinari。你的线路现在可以发言。

Anthony Patinari，Citi 分析师

早上好，Ryan。我只是想跟进一下并购事宜。你重申了你对并购的偏好，我很好奇，当你查看项目管道时，你是否看到这些目标的竞争加剧，还是说在市场更为严峻的情况下，你可能会看到以更合理的估值收购它们？我只是想知道这个项目管道与过去几年相比是什么样的。然后，有没有一些地理区域或大都市统计区，PulteGroup 应该进入但目前尚未进入的？

Ryan Marshall，总裁

好的，我先回答最后一个问题，Anthony。关于那些非常有意义的地理区域，实际上就是我们最近决定扩展的地方。这些地方将是很好的并购目标，如果我们能够进入这些市场，将使我们更快地建立当地市场规模。而且我们还没有找到合适的并购目标，因此我们选择有机增长这些市场，这对我们来说也没问题。至于项目管道，管道相对稳定。

我们看到很多事情出现在我们的桌面上。我们会查看所有这些项目。正如我在准备的发言中提到的，我们首先问的一个问题是：这是否在战略上与我们相符？买方群体是否合适？是否在我们想要目标的大都市统计区的合适部分？如果我们对所有这些问题都能回答 “是”，那么我们就会继续考虑，是否可以提供一个合理的价格。大多数情况下，这些交易的失败是因为我们实际上将这些交易视为收购额外的土地。

我们已经有了一个运营模式，我们已经有了品牌——我们的品牌组合——所以一些卖方可能希望获得报酬的无形资产和其他东西，对我们来说并不那么有价值，因为我们已经有自己的品牌。因此，即使我们能够回答第一个问题，这也是最难的，如果你能通过这一关，有时风险调整后的承销也不合理。

所以，从查看一个交易到真正对提出报价产生浓厚兴趣的情况是相当罕见的。我认为所有这些因素能够协调一致的概率是比较低的。

Anthony Patinari，花旗分析师

好的，这非常有帮助。然后关于激励的一个快速跟进。我知道你们没有过多细分这个，但如果我们考虑活跃成人、升级型和入门级买家的激励水平，你是否看到不同买方类型之间的激励水平有明显差异，还是说这实际上是依赖于社区，存在相当多的噪音？

Ryan Marshall，总裁

激励水平的差异主要是基于定制建造与现货房屋之间的差异。我们大多数的现货房屋都是入门级的，因此你会看到入门级的激励水平更高。但这并不是买方群体在推动这一点，而是定制建造与现货房屋之间的差异。

Jordan，会议主持人

下一个问题来自 Wolf Research 的 Trevor Olanson。你的线路已接通。

Trevor Olanson，Wolfe Research 分析师

嗨，早上好。感谢你们回答我的问题。你提到定制建造在第二季度占你们订单的 45%，这是一个不错的进展。我们应该如何看待下半年定制建造在你们订单中的比例，以及你们预计达到 60% 目标的时间表有何更新？

Ryan Marshall，总裁

是的，实际上时间表没有变化，Trevor。我们可能在明年某个时候才能达到 60%。所以我们没有设定下半年的目标。我希望我们能继续逐步推进，取得稳定的进展。因此，从现在到明年某个时候，我希望能逐步实现我们想要追求的那 15 个百分点。

Trevor Olanson，Wolfe Research 分析师

是的，明白了。谢谢你，Ryan。第二个问题是关于成本方面的跟进，可能特别关注你们的交易和你们在这方面继续获得减轻的能力。你认为在当前环境下，你们的交易是否还有进一步让步的空间，以帮助你们降低整体垂直成本，还是说你们已经从交易中获得了所有可能的让步？

Ryan Marshall，总裁

谢谢。是的，你知道，我们的采购团队非常优秀，他们确实基于数据和事实进行操作，因此他们在查看我们的整体成本结构并识别出我们可能支付超过市场合理水平的地方时做得非常好。这就是我们要追求的目标。我们希望我们的交易伙伴能够成功，希望他们有健康的利润，因此我们对此也很关注。我认为我们的采购团队做得非常出色，考虑到我们在这种环境下下降了 5%，并且每平方英尺的成本为 75 美元，我认为这是一个很好的成绩。

Jordan，会议主持人

下一个问题来自 Truist Securities 的 Jonathan Bettenhausen。你的线路现在已接通。

Jonathan Bettenhausen，Truist Securities 分析师

是的，大家好，快速问一个与现金流指引相关的模型问题。你们保持了 26 的运营现金指引，因此下半年还有一些工作要做。我假设这里的预期是库存将在下半年成为现金的顺风。你们是这样看待的吗，还是说还有其他重要的事项需要指出？

Jim Ossowski，执行副总裁兼首席财务官

没有其他重要事项需要指出。我们在下半年将有更高的交房量。春季销售季节是你开始推动库存的时机。你在进行土地开发，进行房屋建设。因此，是的，库存减少与额外的交房量是下半年的顺风。

Jonathan Bettenhausen，Truist Securities 分析师

好的，明白了。那么在土地管道方面，季度内是否有任何大规模的管道变动，超出了地理足迹的趋势？接着问一下，佛罗里达州仍然是订单增长的主要地区，但那里的地块数量与 2023 年持平，这是否更多是对佛罗里达州土地位置的合理调整，还是我们应该期待地块数量开始略微上升？

瑞安·马歇尔，总裁

从地块数量的角度来看，或者说我们在季度内看到的情况，变化不大。这对我们来说是一个相当典型的季度。我认为数字是：我们控制了大约 13,000 个地块，放弃了 6,000 个，关闭了 7,000 个。所以这基本上是持平。就地块数量而言，这对我们来说是一个相当正常的季度。我们更关注的是我们控制的地块。我们经常谈论：让我们放下一些负责任的押金，让土地管道在我们面前，这样如果市场强劲健康，我们就可以利用它。

如果市场稍微疲软，我们总是可以撤回。因此，我不会对过去几年地块数量的波动解读得过多。

乔丹，会议主持人

您的下一个问题来自美国银行的拉菲·贾德拉西克。您的电话已接通。

拉菲·贾德拉西克，美国银行分析师

嗨，早上好，我是拉菲。感谢您回答我的问题。我们如何看待下半年开工与交房的节奏，以及每个社区的完工规格数量为 1.3——这是未来的合适水平吗？

瑞安·马歇尔，总裁

是的，拉菲，早上好。我们目前的规格水平，我们认为是相当完美的。因此，您可能会看到它略微上升或下降，具体取决于情况，但我们认为在减少规格库存方面，我们已经完成了任务。至于下半年开工，我们实际上一直在努力将开工与前一季度的销售匹配，这是最佳的关联，前提是我们故意低开了上半年销售的开工，因为我们有比想要的更多的规格库存。

因此，我们在上半年进行的许多销售都是我们希望从系统中清除的规格。现在，随着我们继续向按需建造的过渡，我认为您会看到我们销售与开工之间的关联更强。

拉菲·贾德拉西克，美国银行分析师

很好。这很有帮助。然后，12% 的债务资本比率显然很低。您需要看到什么才能提高这个比率，我们如何看待未来或长期的合适水平？

吉姆·奥索夫斯基，执行副总裁兼首席财务官

是的，您知道，拉菲，我们在过去几个季度谈过这个问题，实际上，当我们考虑资本配置和业务需求时，我们会讨论我们想要实现什么，我们希望在哪里发展业务，我们希望在哪里进行战略投资，包括土地、房屋等新市场。然后我们进行资本规划，以确定这需要多少资金，并判断是否可以通过融资和支持或通过运营现金流来实现，或者我们是否需要债务来做到这一点。

然后这决定了我们是否会去资本市场寻求资金。我知道查看债务杠杆比率是正常的，我理解更多的债务可以提高一些效率。有人认为，如果您拥有适量的债务或更多的债务，这是一种有利的杠杆来获得回报。但在这种环境下，我认为我们在低杠杆的情况下所处的位置，以及我们所说的所有事情，我们正在发展公司，扩大土地管道，增加社区数量，拓展市场，支付并增加我们的股息。

而且我们在股票回购方面一直非常一致。至少在我无法说服自己的情况下，没有理由表明我们需要更多的债务。

乔丹，会议主持人

您的下一个问题来自高盛的苏珊·马克拉里。您的电话已接通。

苏珊·马克拉里，高盛分析师

谢谢。大家早上好。

早上好。我的第一个问题是关于活跃成人细分市场。您提到 Del Webb Explore 产品正在推动您在该领域的增长。您能否详细说明这些社区的进展情况，以及我们展望未来在该细分市场的增长可能意味着什么？

瑞安·马歇尔，总裁

是的，苏珊，我对 Del Webb 的 Explore 感到非常兴奋，想法是我们正在将这些高度配套的生活方式社区从历史上针对 55 岁以上的年龄限制买家，开放给更广泛的买家，特别是接近退休的 X 世代，他们可能不太愿意进入年龄限制社区。因此，我认为这将是一个巨大的机会。

吉姆提到我们的第一个，我们实际上已经有了前两个社区，实际上是前三个社区现在已经开放。一个在南加州的沙漠地区，位于棕榈沙漠。一个在哥伦布，最近一个季度刚刚开放，还有一个在佛罗里达州的坦帕也刚刚开放。接下来我们将在犹他州开设新的社区，位于帕克城以东，新的鹿谷扩展以东。所以，这些社区有着丰富的生活方式，实际上非常吸引那些可能已经退休或接近退休的买家，我们认为这可以为我们已经非常成功的 Del Webb 业务带来很好的补充和增长机会。

苏珊·马克拉里，高盛分析师

好的，这很不错。那么，考虑到围绕这些新产品的业务组合演变以及向 BTO 与现货的转变，您能谈谈业务的最佳销售节奏，以及这种组合如何帮助您实现您设定的 5% 到 10% 的长期增长目标吗？

瑞安·马歇尔，总裁

是的，我们对业务增长的思考方式是，我们已经在土地和新社区上进行了投资，这将促进增长。在过去三到五年中，您看到我们的社区数量以 3% 到 5% 的速度稳定增长，我们在这方面非常一致、可预测，我预计这种趋势将继续。如果我们能看到一些吸收速度的正常化，那么我认为您有很好的机会在总量增长方面达到 5% 到 10% 的范围。

其中一部分来自社区数量的增长，另一部分来自吸收率的轻微提升。就我们每个社区的销售数量而言，我们认为我们希望在节奏和价格之间找到正确的平衡，以推动最终的回报。每个社区都有些不同。也就是说，我们是一家生产型住宅建筑商，通常的经验法则是每个社区每月至少要销售两套房屋。

如果没有达到这个水平，我认为很难获得成功的生产型住宅建筑商所需的规模经济。因此，这将是最低的基本水平。然后，希望我们能在这个基础上运营，达到符合我们回报目标的更高水平。

乔丹，会议主持人

您的下一个问题来自 Seaport Research Partners 的肯尼斯·泽纳。您的线路已开启。

肯尼斯·泽纳，Seaport Research Partners 分析师

大家早上好。感谢您们的时间和回答。瑞安，您能详细说明一下吗？您提到德克萨斯州的强劲表现，我认为这主要是入门级的 Suntex 区域，显然佛罗里达州的表现也很好。佛罗里达州的买家中有多少比例来自外州？我把我的问题合并一下。谢谢。

瑞安·马歇尔，总裁

德克萨斯州。肯，我们提到的两个地方，达拉斯和休斯顿都有积极的改善。达拉斯，我们的业务非常多样化，因此我们涵盖从入门级到升级到活跃成人的所有类型。休斯顿则更具可负担性。所以，您知道，我说现在宣告胜利还为时尚早，但我们确实看到了一些积极的趋势。至于佛罗里达州，我没有这些数字在脑海中，肯。

这实际上因城市和社区类型而异。您知道，坦帕就是一个例子。我们在坦帕有相当数量的首次购房者入门级社区。这些社区主要是本地买家。然后，您去到迈尔斯堡、那不勒斯地区，我们做了很多第二套房、季节性退休社区。您知道，来自外州的买家比例会高得多。

所以我认为佛罗里达州的表现依然很好，尽管有一些关于佛罗里达州相关挑战的讨论。事实上，这是我们可能连续第三或第四个季度实现正的同比订单增长。因此，并不是说我们在软比较中进行比较。我们在佛罗里达州看到真正的势头和增长，我认为这反映了我们在那里的土地位置和运营商的实力。

肯尼斯·泽纳，Seaport Research Partners 分析师

谢谢。

乔丹，会议主持人

您的最后一个问题将来自 BTIG 的瑞安·吉尔伯特。您的线路已开启。

瑞安·吉尔伯特，BTIG 分析师

嗨，谢谢。早上好，大家。关于周期时间，我只是想知道您能否提醒我们现货房屋和按需建造房屋之间的订单到交付周期时间的区别。

吉姆·奥索夫斯基，执行副总裁兼首席财务官

订单到交付。嗯，建造时间，我们实际上是从开始到完成来衡量的。这就是我们所有周期时间的计算方式，现货和按需建造的房屋都在我们提供的 100 天的数字之内。因此，订单到交付之间没有区别？这要看情况。实际上，这取决于现货房屋在生产过程中是否售出，在这种情况下就没有区别。如果房屋完成后闲置 60 天，那么，您知道，您就会在完成时间的末尾增加 60 天。

所以，您知道，这就是为什么要获得一致的测量，瑞安，总是从您开始挖掘基础到您获得最终检查的时间。

瑞安·吉尔伯特，BTIG 分析师

好的，明白了，谢谢。那么第二个问题是关于更大的图景，您知道，需求稳定，订单上升，毛利率上升，您能够取消激励措施。为什么不设定更高的交付水平，以便在 26 年获得一些 SG&A 杠杆？

瑞安·马歇尔，总裁

是的，我是说，我们专注于运营我们能做到的最佳整体业务。这将在这种环境中带来最佳回报。我认为我们已经非常明确了。如果我们没有做到，我现在就说，我们正在优先考虑速度和价格的平衡。现在，我认为有很多例子表明，仅仅为了增加销量而增加销量并不一定能带来最佳结果。

所以并不是说我们的方法是完美的，但这是我们决定经营业务的方式。我认为我们已经优化了，获得了销量，但我们是以相当负责任的方式在做这件事。所以如果这意味着我们的间接费用杠杆稍微低于最佳水平，我可以接受。总的来说，SG&A 的杠杆将与我们过去几年保持在 9.5 到 9.7 之间的水平相当一致。

然后我认为最终的基准和成绩单是营业利润率，我认为我们在这一领域的表现仍然相当不错。

乔丹，会议主持人

这结束了我们的问答环节。我想把电话交回给吉姆·泽默进行结束语。

吉姆·泽默，投资者关系副总裁

感谢大家今天的时间。我们在未来肯定会随时为任何额外问题提供帮助。否则，我们期待在下次财报电话会议上与您交谈。

乔丹，会议主持人

谢谢。这结束了今天的会议。您现在可以断开连接。

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