我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。Phillips Edison & Company 報告了 2026 年第二季度強勁的業績，淨收入為 4110 萬美元（每股 0.33 美元），Nareit FFO 為每股 0.67 美元，同比增長 8.1%。公司提高了核心 FFO、同中心淨營業收入和總收購的全年指引。主要亮點包括 97.3% 的租賃組合入住率、正租金差以及 1.524 億美元的收購。管理層指出，強勁的運營基本面和資產負債表的穩健管理是持續增長的驅動力
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辛辛那提，2026年7月23日（全球新闻通讯）——菲利普斯爱迪生公司（Nasdaq: PECO）（“PECO” 或 “公司”），是美国最大的高质量、以杂货店为主的社区购物中心的拥有者和运营商之一，今天报告了截至2026年6月30日的财务和运营结果，并提供了更新的 2026 年收益指引。截止到2026年6月30日的三个月和六个月，归属于股东的净收入为 4110 万美元，或每股稀释后 0.33 美元，以及 7150 万美元，或每股稀释后 0.56 美元，
分别。
第二季度及后续的亮点
- 报告的 Nareit FFO 为每股稀释后 0.67 美元，同比增长 8.1%
- 报告的核心 FFO 为每股稀释后 0.69 美元，同比增长 7.8%
- 同中心 NOI 年同比增长 3.8%
- 全年 2026 年 Nareit FFO 每股稀释后指引的中位数增长 6.3%
- 全年 2026 年核心 FFO 每股稀释后指引的中位数增长 6.2%
- 全年 2026 年同中心 NOI 指引的中位数增长 3.7%
- 全年 2026 年总收购指引的上调反映 500 百万至 600 百万美元的范围
- 报告的租赁组合入住率为 97.3%，同中心租赁组合入住率为 97.5%
- 报告的租赁内铺入住率创历史新高，及同中心租赁内铺入住率为 95.5%
- 在本季度执行的可比组合新租赁的租金差为 33.7%，可比内铺新租赁的租金差为 32.2%
- 在本季度执行的可比组合和内铺续租的租金差为 21.2%
- 收购六个购物中心和一个外包地，总计 1.524 亿美元，PECO 的总比例份额，并出售 6460 万美元的资产
- 通过 PECO 的 ATM 计划以每股稀释后 42.06 美元的加权平均价格发行 200 万普通股，产生净收益 8530 万美元
- 在季度结束后，出售资产 3970 万美元
- 在季度结束后，通过 PECO 的 ATM 计划以每股稀释后 42.20 美元的加权平均价格发行 20 万普通股，产生净收益 640 万美元
管理层评论
PECO 的董事长兼首席执行官杰夫·爱迪生表示：“我们的第二季度业绩展示了 PECO 高质量投资组合的实力，以及我们将强劲运营基础转化为长期收益增长的能力。我们继续通过入住率提升、收购、租金差、客户保留、开发、重建和投资组合回收来创造 Alpha。我们能够做到这一点，同时保持资产负债表的纪律和对投资的深思熟虑的态度，这一直是 PECO 的定义。”
爱迪生补充道：“我们对业务的信心体现在我们提高的指引中。2026 年核心 FFO 每股稀释后指引的中位数增长 6.2%，而 2026 年总收购指引的上调反映 500 百万至 600 百万美元的范围。我们为 2027 年及以后强劲增长做好了充分准备。我们相信 PECO 为投资者提供了更少 Beta 的更多 Alpha 的诱人机会。”
财务结果
净收入
2026 年第二季度归属于股东的净收入总计 4110 万美元，或每股稀释后 0.33 美元，而 2025 年第二季度的净收入为 1280 万美元，或每股稀释后 0.10 美元。
截至2026年6月30日的六个月，归属于股东的净收入总计 7150 万美元，或每股稀释后 0.56 美元，而 2025 年同期的净收入为 3910 万美元，或每股稀释后 0.31 美元。
Nareit FFO
2026 年第二季度归属于股东和运营合伙单位持有者的运营资金（“Nareit FFO”）同比增长 9.0%，达到 9370 万美元，或每股稀释后 0.67 美元，而 2025 年第二季度为 8600 万美元，或每股稀释后 0.62 美元。
截至2026年6月30日的六个月，Nareit FFO 增长 6.6%，达到 1.866 亿美元，或每股稀释后 1.34 美元，而 2025 年同期为 1.751 亿美元，或每股稀释后 1.26 美元。
核心 FFO
2026 年第二季度归属于股东和运营合伙单位持有者的核心运营资金（“核心 FFO”）同比增长 8.3%，达到 9550 万美元，或每股稀释后 0.69 美元，而 2025 年第二季度为 8820 万美元，或每股稀释后 0.64 美元。
截至2026年6月30日的六个月，核心 FFO 增长 7.2%，达到 1.919 亿美元，或每股稀释后 1.38 美元，而 2025 年同期为 1.790 亿美元，或每股稀释后 1.29 美元。
同中心 NOI
2026 年第二季度同中心净运营收入（“NOI”）同比增长 3.8%，达到 1.206 亿美元，而 2025 年第二季度为 1.162 亿美元。
截至2026年6月30日的六个月，同中心 NOI 增长 3.7%，达到 2.421 亿美元，而 2025 年同期为 2.336 亿美元。
投资组合概述
投资组合统计
截至2026年6月30日，PECO 的全资投资组合包含 302 个物业，总面积约 3390 万平方英尺，分布在 31 个州。这与截至2025年6月30日的 303 个物业，总面积约 3400 万平方英尺相比。
截至2026年6月30日，租赁投资组合的入住率为 97.3%，而截至2025年6月30日为 97.4%。截至2026年6月30日，同中心租赁投资组合的入住率为 97.5%，而截至2025年6月30日为 97.6%。
截至2026年6月30日，租赁主力店的入住率为 98.4%，而截至2025年6月30日为 98.9%。截至2026年6月30日，同中心租赁主力店的入住率为 98.5%，而截至2025年6月30日为 99.0%。
截至2026年6月30日，租赁内铺的入住率创下 95.5% 的历史新高，而2025年6月30日为 94.8%。截至2026年6月30日，同中心租赁内铺的入住率也创下 95.5% 的历史新高，而2025年6月30日为 95.0%。
租赁活动
在 2026 年第二季度，执行了创纪录的 304 份租约，总面积约为 120 万平方英尺。而在 2025 年第二季度，执行了 276 份租约，总面积约为 140 万平方英尺。
截至2026年6月30日的六个月内，执行了 550 份租约，总面积约为 280 万平方英尺。而在 2025 年同期，执行了 510 份租约，总面积约为 290 万平方英尺。
在 2026 年第二季度，可比租金差额（代表过去十二个月内租赁单位到期租约的租金百分比增长）为续租租约 21.2%，新租约 33.7%，综合为 24.8%。
截至2026年6月30日的六个月内，可比租金差额为新租约 34.5%，续租租约 21.2%，综合为 24.6%。
交易活动 - 全资拥有
在 2026 年第二季度，公司收购了价值 1.414 亿美元的资产，其中包括五个购物中心。公司预计通过提高入住率和租金增长，以及未来可能开发的零售地块，来提升这些资产的价值。
2026 年第二季度的收购包括：
- Renton Highlands 购物中心，一个 54,008 平方英尺的购物中心，由 Safeway 作为主要租户，位于华盛顿州西雅图郊区。
- Prairieview Center，一个 118,171 平方英尺的购物中心，由 Lunds & Byerlys 作为主要租户，位于明尼苏达州明尼阿波利斯郊区。
- Firethorne Plaza，一个 29,986 平方英尺的 Everyday Retail™中心，位于德克萨斯州休斯顿郊区。
- Shops at Prosper Trail，一个 86,698 平方英尺的购物中心，由 Kroger 作为主要租户，位于德克萨斯州达拉斯郊区。
- Chaska Commons，一个 155,543 平方英尺的购物中心，由 Cub Foods 作为主要租户，位于明尼苏达州明尼阿波利斯郊区。
在同一时期，公司出售了价值 6460 万美元的资产，其中包括两个购物中心和一个土地地块。
截至2026年6月30日的六个月内，公司收购了价值 2.669 亿美元的资产，其中包括十个购物中心和一个土地地块。在同一时期，出售了价值 8690 万美元的资产，其中包括四个购物中心和一个土地地块。
在季度结束后，公司以 3970 万美元的价格出售了三个购物中心。
交易活动 - 合资企业
在 2026 年第二季度，公司以 PECO 的总比例份额收购了价值 1100 万美元的资产，其中包括一个购物中心和一个地块。
2026 年第二季度的收购包括：
- Oracle Crossing，一个 265,148 平方英尺的购物中心，由 Sprouts 作为主要租户，位于亚利桑那州图森郊区，通过 Necessity Retail Venture LLC 收购。
资产负债表亮点
截至2026年6月30日，公司拥有约 8.573 亿美元的总流动性，其中包括 3000 万美元的现金、现金等价物和受限现金，以及在其 10 亿美元的循环信贷额度上可用的 8.273 亿美元的借款能力。
截至2026年6月30日，公司过去十二个月的净债务与年化调整后 EBITDA 比率为 5.1 倍，而2025年12月31日为 5.2 倍。截至2026年6月30日，公司未偿债务的加权平均利率为 4.4%，加权平均到期时间为 5.6 年（包括所有延期选项），并且公司总债务的 95.9% 为固定利率债务，其中包括 PECO 在其合资企业中的总比例份额的债务。
在 2026 年第二季度，公司通过其 ATM 计划以每股 42.06 美元的加权平均价格发行 200 万普通股，净收益为 8530 万美元（扣除佣金）。
在季度结束后，公司通过其 ATM 计划以每股 42.20 美元的加权平均价格发行 20 万普通股，净收益为 640 万美元（扣除佣金）。
2026 年指导
PECO 更新了其 2026 年的收益指导，摘要如下，基于公司对现有市场条件和截至2026年12月31日的假设的当前看法。以下声明为前瞻性声明，实际结果可能因市场条件和以下 “前瞻性声明” 中列出的因素而有重大不同。
| （以千美元计，除每股金额外） | 2026 年第二季度至今 | 更新后的 2026 年全年指导 | 之前的 2026 年全年指导 | ||
| 每股净收入 - 稀释后 | $0.56 | $0.95 - $0.97 | $0.79 - $0.81 | ||
| Nareit FFO 每股 - 稀释后 | $1.34 | $2.67 - $2.72 | $2.66 - $2.71 | ||
| 核心 FFO 每股 - 稀释后 | $1.38 | $2.73 - $2.79 | $2.72 - $2.78 | ||
| 同中心 NOI 增长 | 3.7% | 3.40% - 4.00% | 3.00% - 4.00% | ||
| 投资组合活动： | |||||
| 收购，毛额 (1) | $277,940 | $500,000 - $600,000 | $400,000 - $500,000 | ||
| 其他： | |||||
| 利息支出，净额 | $59,166 | $117,000 - $127,000 | $117,000 - $127,000 | ||
| G&A 费用 | $25,518 | $49,000 - $53,000 | $49,000 - $53,000 | ||
| 非现金收入项目 (2) | $11,218 | $21,000 - $23,000 | $19,000 - $21,000 | ||
| 可收回性调整 | $2,464 | $4,000 - $7,000 | $5,000 - $8,000 |
(1) 包括通过公司未合并合资企业拥有的比例部分。
(2) 代表直线租金收入和市场上方及下方租约的净摊销。
公司不提供同中心 NOI 估算的前瞻性调节，因为无法在不付出不合理努力的情况下提供某些调节项目的有意义或合理准确的计算或估算，而这些项目可能对公司的业绩具有重要影响。
下表提供了公司 2026 年预计净收入与预计 Nareit FFO 和核心 FFO 范围的调节：
| (未经审计) | 低端 | 高端 | |||||
| 每股归属于股东的净收入 - 稀释后 | $ | 0.95 | $ | 0.97 | |||
| 房地产资产的折旧和摊销 | 1.87 | 1.89 | |||||
| 物业处置收益，净额 | (0.19 | ) | (0.19 | ) | |||
| 与未合并合资企业相关的调整 | 0.04 | 0.05 | |||||
| 归属于股东和 OP 单位持有人的 Nareit FFO | |||||||
| 每股 - 稀释后 | $ | 2.67 | $ | 2.72 | |||
| 企业资产的折旧和摊销 | 0.01 | 0.01 | |||||
| 债务及其他的损失 | 0.01 | 0.01 | |||||
| 交易成本及其他 | 0.04 | 0.05 | |||||
| 归属于股东和 OP 单位持有人的核心 FFO | |||||||
| 每股 - 稀释后 | $ | 2.73 | $ | 2.79 |
电话会议和网络直播详情
PECO 将于2026年7月24日星期五东部时间中午 12:00 举办电话会议和网络直播，讨论 2026 年第二季度的业绩并提供进一步的业务更新。董事长兼首席执行官 Jeff Edison、总裁 Bob Myers 和首席财务官 John Caulfield 将主持此次电话会议和网络直播。拨入和网络直播信息如下。
2026 年第二季度收益电话会议和网络直播详情：
**日期：**2026年7月24日，星期五
时间： 东部时间中午 12:00
免费拨入号码： (800) 715-9871
国际拨入号码： (646) 307-1963
会议 ID： 4551083
网络直播： 2026 年第二季度网络直播链接
重播：
音频重播将在电话会议结束后约一小时内通过上述网络直播链接提供。重播将存档在 PECO 的投资者关系网站的活动与演示部分。
有关公司财务业绩的更多信息，请参阅公司截至2026年6月30日的 10-Q 表格。
与 PECO 联系
如需更多信息，请访问 https://www.phillipsedison.com/
关注 PECO：
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** 关于 Phillips Edison & Company**
Phillips Edison & Company, Inc.（“PECO”）是美国最大的高质量、以杂货店为主的社区购物中心的拥有者和运营商之一。成立于 1991 年，PECO 通过其垂直整合的运营平台和全国范围内的高入住率购物中心取得了强劲的业绩。PECO 的购物中心拥有全国和地区零售商的混合，提供基本商品和服务，覆盖美国各地的基本市场。PECO 的主要杂货店包括 Kroger、Publix、Albertsons 和 Ahold Delhaize。截至2026年6月30日，PECO 管理着 330 个购物中心，其中包括 302 个全资购物中心，面积达 3390 万平方英尺，分布在 31 个州，以及 3 个机构合资企业拥有的 28 个购物中心。PECO 专注于创造卓越的以杂货店为主的购物体验，并改善社区，每次一个社区购物中心。
PECO 使用并打算继续使用其投资者网站，网址为 https://investors.phillipsedison.com，作为披露重要非公开信息和遵守其根据 FD 规则的披露义务的手段。
PHILLIPS EDISON & COMPANY, INC.
合并资产负债表
截至2026年6月30日和2025年12月31日
（简明且未经审计）
（以千为单位，除每股金额外）
| 2026年6月30日 | 2025年12月31日 | ||||||
| 资产 | |||||||
| 房地产投资： | |||||||
| 土地及改良 | $ | 1,997,878 | $ | 1,963,735 | |||
| 建筑及改良 | 4,437,900 | 4,305,174 | |||||
| 在租赁资产 | 549,076 | 538,324 | |||||
| 超过市场租赁资产 | 78,645 | 77,551 | |||||
| 房地产资产总投资 | 7,063,499 | 6,884,784 | |||||
| 累计折旧和摊销 | (2,020,828 | ) | (1,957,569 | ) | |||
| 房地产资产净投资 | 5,042,671 | 4,927,215 | |||||
| 对未合并合资企业的投资 | 47,675 | 42,561 | |||||
| 房地产资产净投资总额 | 5,090,346 | 4,969,776 | |||||
| 现金及现金等价物 | 7,132 | 3,544 | |||||
| 限制性现金 | 22,824 | 39,768 | |||||
| 商誉 | 29,066 | 29,066 | |||||
| 其他资产，净 | 256,157 | 244,284 | |||||
| 待售房地产投资及其他资产 | 39,388 | — | |||||
| 资产总计 | $ | 5,444,913 | $ | 5,286,438 | |||
| 负债和股东权益 | |||||||
| 负债： | |||||||
| 债务义务，净 | $ | 2,450,755 | $ | 2,375,328 | |||
| 低于市场租赁负债，净 | 134,020 | 118,356 | |||||
| 应付账款及其他负债 | 155,303 | 180,332 | |||||
| 递延收入 | 35,585 | 23,044 | |||||
| 待售房地产投资的负债 | 1,095 | — | |||||
| 负债总计 | 2,776,758 | 2,697,060 | |||||
| 股东权益： | |||||||
| 优先股，每股面值 0.01 美元，授权 10,000 股，2026年6月30日和2025年12月31日均未发行和流通 | — | — | |||||
| 普通股，每股面值 0.01 美元，授权 1,000,000 股，2026年6月30日和2025年12月31日分别发行和流通 128,425 股和 125,788 股 | 1,284 | 1,258 | |||||
| 额外实收资本 | 3,762,738 | 3,664,205 | |||||
| 累计其他综合收益 | 286 | 358 | |||||
| 累计亏损 | (1,390,016 | ) | (1,379,252 | ) | |||
| 股东权益总计 | 2,374,292 | 2,286,569 | |||||
| 非控股权益 | 293,863 | 302,809 | |||||
| 股东权益总计 | 2,668,155 | 2,589,378 | |||||
| 负债和股东权益总计 | $ | 5,444,913 | $ | 5,286,438 |
菲利普斯·爱迪生公司
合并经营报表
截至2026年6月30日和2025年6月30日的三个月和六个月
（简明且未经审计）
（以千为单位，除每股金额外）
| 截至 6 月 30 日的三个月 | 截至 6 月 30 日的六个月 | ||||||||||||||
| 2026 年 | 2025 年 | 2026 年 | 2025 年 | ||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||
| 租金收入 | $ | 184,451 | $ | 173,467 | $ | 370,732 | $ | 347,650 | |||||||
| 费用和管理收入 | 4,054 | 3,316 | 7,499 | 6,099 | |||||||||||
| 其他物业收入 | 1,114 | 970 | 2,129 | 2,315 | |||||||||||
| 收入总计 | 189,619 | 177,753 | 380,360 | 356,064 | |||||||||||
| 运营费用： | |||||||||||||||
| 物业运营 | 32,083 | 29,322 | 65,073 | 59,258 | |||||||||||
| 房地产税 | 22,513 | 21,279 | 44,580 | 42,358 | |||||||||||
| 一般及行政 | 13,575 | 12,922 | 25,518 | 25,008 | |||||||||||
| 折旧和摊销 | 66,840 | 71,203 | 132,371 | 136,477 | |||||||||||
| 运营费用总计 | 135,011 | 134,726 | 267,542 | 263,101 | |||||||||||
| 其他： | |||||||||||||||
| 利息费用，净 | (29,394 | ) | (27,719 | ) | (59,166 | ) | (53,391 | ) | |||||||
| 处置物业的收益（损失），净 | 19,390 | (66 | ) | 26,207 | 5,543 | ||||||||||
| 其他收入（费用），净 | 650 | (990 | ) | (1,363 | ) | (1,970 | ) | ||||||||
| 净收入 | 45,254 | 14,252 | 78,496 | 43,145 | |||||||||||
| 归属于非控股权益的净收入 | (4,137 | ) | (1,468 | ) | (7,001 | ) | (4,052 | ) | |||||||
| 归属于股东的净收入 | $ | 41,117 | $ | 12,784 | $ | 71,495 | $ | 39,093 | |||||||
| 每股普通股收益： | |||||||||||||||
| 归属于股东的每股净收入 - 基本 | $ | 0.33 | $ | 0.10 | $ | 0.57 | $ | 0.31 | |||||||
| 归属于股东的每股净收入 - 稀释 | $ | 0.33 | $ | 0.10 | $ | 0.56 | $ | 0.31 |
非 GAAP 指标的讨论与调解
同中心净运营收入
公司将同中心净营业收入（Same-Center NOI）作为其业绩的补充指标。公司将净营业收入定义为总营业收入，调整后排除非现金收入项目和租赁买断收入，减去物业运营费用和房地产税。对于截至 2026 年和2025年6月30日的三个月和六个月，同中心净营业收入代表在比较的两个日历年度内完全拥有的 280 个物业的净营业收入。公司认为，同中心净营业收入为投资者提供了有关其财务和运营表现的有用信息，因为它提供了直接涉及拥有和运营房地产资产的收入和费用的业绩衡量，并提供了从净收入（损失）中不易显现的视角。由于同中心净营业收入排除了2024年12月31日后收购或处置物业的净营业收入变化，因此突出了公司同中心投资组合的运营趋势，如入住率、租金水平和运营成本。其他房地产投资信托（REIT）可能采用不同的方法计算同中心净营业收入，因此 PECO 的同中心净营业收入可能无法与其他 REIT 进行比较。
同中心净营业收入不应被视为公司财务业绩的替代指标，因为它并未反映公司整个投资组合的运营情况，也未反映一般和行政费用、折旧和摊销、利息费用、其他收入（费用）或维持公司物业运营表现所需的资本支出和租赁成本的影响，这些因素可能会对其运营结果产生重大影响。
Nareit 运营收益和核心运营收益
Nareit 运营收益（FFO）是一项非公认会计原则（non-GAAP）财务业绩指标，被广泛认可为 REIT 运营表现的衡量标准。美国房地产投资信托协会（“Nareit”）将运营收益定义为根据 GAAP 计算的净收入（损失），排除：（i）物业销售的收益（或损失）和控制权变更的收益（或损失）；（ii）与房地产相关的折旧和摊销；以及（iii）房地产的减值损失和因可测量的公允价值下降而导致的对被投资方的实质性房地产投资的减值。对未合并的合伙企业和合资企业的调整是根据相同的基础计算 Nareit 运营收益。公司以与 Nareit 定义一致的方式计算 Nareit 运营收益。
核心运营收益是公司使用的另一项财务业绩指标，因为 Nareit 运营收益包括某些影响其长期表现的不可比较项目。公司认为，核心运营收益有助于管理层和投资者评估未来期间运营表现的可持续性，并且更能反映其核心运营表现，提供了一种额外的衡量标准，以便在报告期间之间一致地比较 PECO 的表现，排除可能导致净收入（损失）短期波动的项目。为了得出核心运营收益，公司对 Nareit 运营收益进行调整，排除某些经常性和非经常性项目，包括但不限于：（i）公司资产的折旧和摊销；（ii）收益责任公允价值的变化；（iii）与其在未合并合资企业中的投资相关的调整；（iv）债务的解除或修改的收益或损失及其他；（v）其他减值费用；（vi）交易和收购费用；以及（vii）实现的业绩收入。
Nareit 运营收益和核心运营收益不应被视为 GAAP 下净收入（损失）的替代指标，也不应被视为公司流动性的指示，或可用于满足其现金需求的资金，包括其资助分配的能力。如果公司未能继续按照当前设想的方式运营其商业计划，核心运营收益可能无法有效衡量长期运营表现对价值的影响。
因此，Nareit 运营收益和核心运营收益应与其他 GAAP 测量指标一起审查，不应被视为比根据 GAAP 编制的净收入（损失）或经营现金流更重要的业绩衡量标准。公司所呈现的 Nareit 运营收益和核心运营收益可能无法与其他 REIT 计算的金额进行比较。
房地产的息税折旧摊销前收益和调整后的 EBITDAre
Nareit 将房地产的息税折旧摊销前收益（“EBITDA re”）定义为根据 GAAP 计算的净收入（损失），在以下项目之前：（i）利息费用；（ii）所得税费用；（iii）折旧和摊销；（iv）可折旧物业处置的收益或损失；以及（v）可折旧物业的减值减记。对未合并的合伙企业和合资企业的调整是根据相同的基础计算 EBITDA re。
调整后的 EBITDA re 是公司使用的另一项业绩指标，因为 EBITDA re 包含某些影响公司长期表现的不可比较项目。为了得出调整后的 EBITDA re，公司从 EBITDA re 中排除某些经常性和非经常性项目，包括但不限于：（i）收益责任公允价值的变化；（ii）其他减值费用；（iii）与其在未合并合资企业中的投资相关的调整；（iv）交易和收购费用；以及（v）实现的业绩收入。
公司使用 EBITDA re 和调整后的 EBITDA re 作为额外的运营绩效指标，这使其能够在不考虑资本结构的情况下比较收益，确定债务服务和固定成本覆盖率，并衡量企业价值。此外，公司认为这些指标是其支持债务义务能力的有用指示。EBITDA re 和调整后的 EBITDA re 不应被视为净收入（损失）的替代指标，也不应被视为公司流动性的指示，或可用于覆盖其现金需求的资金，包括其资助分配的能力。因此，EBITDA re 和调整后的 EBITDA re 应与其他 GAAP 测量一起审查，不应被视为比净收入（损失）或根据 GAAP 编制的经营现金流更重要的绩效指标。公司所呈现的 EBITDA re 和调整后的 EBITDA re 可能与其他 REIT 计算的金额不可比。
同中心净运营收入—下表比较同中心 NOI（单位：千美元）：
| 截至 6 月 30 日的三个月 | 有利（不利） | 截至 6 月 30 日的六个月 | 有利（不利） | ||||||||||||||||||||||||||
| 2026 | 2025 | $ 变动 | % 变动 | 2026 | 2025 | $ 变动 | % 变动 | ||||||||||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 租金收入 (1) | $ | 125,739 | $ | 121,384 | $ | 4,355 | $ | 252,456 | $ | 244,460 | $ | 7,996 | |||||||||||||||||
| 租户回收收入 | 39,571 | 38,615 | 956 | 80,634 | 78,485 | 2,149 | |||||||||||||||||||||||
| 坏账准备 (2) | (818 | ) | (1,275 | ) | 457 | (1,704 | ) | (2,499 | ) | 795 | |||||||||||||||||||
| 其他物业收入 | 642 | 826 | (184 | ) | 1,620 | 2,033 | (413 | ) | |||||||||||||||||||||
| 总收入 | 165,134 | 159,550 | 5,584 | 3.5 | % | 333,006 | 322,479 | 10,527 | 3.3 | % | |||||||||||||||||||
| 运营费用： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 物业运营费用 | 23,963 | 23,737 | (226 | ) | 50,042 | 49,170 | (872 | ) | |||||||||||||||||||||
| 房地产税 | 20,553 | 19,580 | (973 | ) | 40,818 | 39,752 | (1,066 | ) | |||||||||||||||||||||
| 总运营费用 | 44,516 | 43,317 | (1,199 | ) | (2.8 | )% | 90,860 | 88,922 | (1,938 | ) | (2.2 | )% | |||||||||||||||||
| 总同中心 NOI | $ | 120,618 | $ | 116,233 | $ | 4,385 | 3.8 | % | $ | 242,146 | $ | 233,557 | $ | 8,589 | 3.7 | % |
(1) 不包括直线租金收入、市场上方和下方租赁的净摊销以及租赁买断收入。
(2) 包括在现金收款之前不会被确认的账单，或邻居恢复正常付款时，及/或公司认为适合恢复按权责发生制记录收入，而不是按现金基础记录。
同中心净运营收入调整—以下是净收入与 NOI 和同中心 NOI 的调整（单位：千美元）：
| 截至 6 月 30 日的三个月 | 截至 6 月 30 日的六个月 | ||||||||||||||
| 2026 | 2025 | 2026 | 2025 | ||||||||||||
| 净收入 | $ | 45,254 | $ | 14,252 | $ | 78,496 | $ | 43,145 | |||||||
| 调整以排除： | |||||||||||||||
| 费用和管理收入 | (4,054 | ) | (3,316 | ) | (7,499 | ) | (6,099 | ) | |||||||
| 直线租金收入 (1) | (3,259 | ) | (2,279 | ) | (6,142 | ) | (4,954 | ) | |||||||
| 市场上方和下方租赁的净摊销 | (2,632 | ) | (2,128 | ) | (5,083 | ) | (4,072 | ) | |||||||
| 租赁买断收入 | (84 | ) | (179 | ) | (1,793 | ) | (1,918 | ) | |||||||
| 一般和行政费用 | 13,575 | 12,922 | 25,518 | 25,008 | |||||||||||
| 折旧和摊销 | 66,840 | 71,203 | 132,371 | 136,477 | |||||||||||
| 利息费用，净额 | 29,394 | 27,719 | 59,166 | 53,391 | |||||||||||
| 处置物业的（收益）损失，净额 | (19,390 | ) | 66 | (26,207 | ) | (5,543 | ) | ||||||||
| 其他（收入）费用，净额 | (650 | ) | 990 | 1,363 | 1,970 | ||||||||||
| 与费用和管理收入相关的物业运营费用 | 1,910 | 1,007 | 3,991 | 1,903 | |||||||||||
| 房地产投资的 NOI | 126,904 | 120,257 | 254,181 | 239,308 | |||||||||||
| 减：非同中心 NOI(2) | (6,286 | ) | (4,024 | ) | (12,035 | ) | (5,751 | ) | |||||||
| 总同中心 NOI | $ | 120,618 | $ | 116,233 | $ | 242,146 | $ | 233,557 | |||||||
| 期末同中心出租率 % | 97.5 | % | 97.6 | % |
(1) 包括对邻居的直线租金调整，收入按现金基础记录。
(2) 包括来自非同中心物业的运营收入和费用，包括已收购或出售的物业，以及公司活动。
Nareit FFO 和核心 FFO—下表展示了公司对 Nareit FFO 和核心 FFO 的计算，并提供与其运营相关的额外信息（单位：千美元，除每股金额外）：
| 截至 6 月 30 日的三个月 | 截至 6 月 30 日的六个月 | |||||||||||||
| 2026 | 2025 | 2026 | 2025 | |||||||||||
| 归属于股东和 OP 单位持有人的 Nareit FFO 计算 | ||||||||||||||
| 净收入 | $ | 45,254 | $ | 14,252 | $ | 78,496 | $ | 43,145 | ||||||
| 调整项： | ||||||||||||||
| 房地产资产的折旧和摊销 | 66,471 | 70,806 | 131,653 | 135,703 | ||||||||||
| 处置物业的（收益）损失，净额 | (19,390 | ) | 66 | (26,207 | ) | (5,543 | ) | |||||||
| 与未合并合资企业相关的调整 | 1,387 | 892 | 2,702 | 1,759 | ||||||||||
| 归属于股东和 OP 单位持有人的 Nareit FFO | $ | 93,722 | $ | 86,016 | $ | 186,644 | $ | 175,064 | ||||||
| 归属于股东和 OP 单位持有人的核心 FFO 计算 | ||||||||||||||
| 归属于股东和 OP 单位持有人的 Nareit FFO | $ | 93,722 | $ | 86,016 | $ | 186,644 | $ | 175,064 | ||||||
| 调整项： | ||||||||||||||
| 企业资产的折旧和摊销 | 369 | 397 | 718 | 774 | ||||||||||
| 交易和收购费用 | 1,402 | 1,789 | 3,479 | 3,111 | ||||||||||
| 债务和其他的清偿或修改损失，净额 | — | — | 1,080 | 1 | ||||||||||
| 与未合并合资企业相关的调整 | (3 | ) | 7 | (28 | ) | 32 | ||||||||
| 归属于股东和 OP 单位持有人的核心 FFO | $ | 95,490 | $ | 88,209 | $ | 191,893 | $ | 178,982 | ||||||
| 每稀释股的 Nareit FFO/核心 FFO 归属于股东和 OP 单位持有人 | ||||||||||||||
| 流通在外的普通股加权平均数 - 稀释后 | 139,193 | 138,910 | 139,133 | 138,929 | ||||||||||
| 每股归属于股东和 OP 单位持有人的 Nareit FFO - 稀释后 | $ | 0.67 | $ | 0.62 | $ | 1.34 | $ | 1.26 | ||||||
| 每股归属于股东和 OP 单位持有人的核心 FFO - 稀释后 | $ | 0.69 | $ | 0.64 | $ | 1.38 | $ | 1.29 |
EBITDAre 和调整后的 EBITDAre—下表展示了公司对 EBITDA re 和调整后的 EBITDA re 的计算（单位：千美元）：
| 截至 | ||||||||||||||||||
| 6 月 30 日的三个月 | 截至 | |||||||||||||||||
| 6 月 30 日的六个月 | 截至 12 月 31 日的年度 | |||||||||||||||||
| 2026 | 2025 | 2026 | 2025 | 2025 | ||||||||||||||
| EBITDA re 的计算 | ||||||||||||||||||
| 净收入 | $ | 45,254 | $ | 14,252 | $ | 78,496 | $ | 43,145 | $ | 122,968 | ||||||||
| 调整项： | ||||||||||||||||||
| 折旧和摊销 | 66,840 | 71,203 | 132,371 | 136,477 | 266,374 | |||||||||||||
| 利息费用，净额 | 29,394 | 27,719 | 59,166 | 53,391 | 110,338 | |||||||||||||
| 处置物业的（收益）损失，净额 | (19,390 | ) | 66 | (26,207 | ) | (5,543 | ) | (38,790 | ) | |||||||||
| 联邦、州和地方税费 | 242 | 234 | 484 | 380 | 1,307 | |||||||||||||
| 与未合并合资企业相关的调整 | 2,150 | 1,366 | 4,198 | 2,644 | 6,200 | |||||||||||||
| EBITDA re | $ | 124,490 | $ | 114,840 | $ | 248,508 | $ | 230,494 | $ | 468,397 | ||||||||
| 调整后的 EBITDA re 的计算 | ||||||||||||||||||
| EBITDA re | $ | 124,490 | $ | 114,840 | $ | 248,508 | $ | 230,494 | $ | 468,397 | ||||||||
| 调整项： | ||||||||||||||||||
| 交易和收购费用 | 1,402 | 1,789 | 3,479 | 3,111 | ||||||||||||||
| 与未合并合资企业相关的调整 | 45 | 7 | 24 | 32 | 60 | |||||||||||||
| 实现的业绩收入 (1) | — | — | — | — | (30 | ) | ||||||||||||
| 调整后的 EBITDA re | $ | 125,937 | $ | 116,636 | $ | 252,011 | $ | 233,637 | $ | 473,950 |
(1) 实现的业绩收入包括与公司 Necessity Retail Partners 合资企业的某些业绩目标达成相关的费用，该合资企业于 2025 年 12 月解散。
财务杠杆比率—公司认为截至2026年6月30日的净债务与调整后的 EBITDA re、净债务与总企业价值的比率，以及债务契约的合规性使其在短期内能够获得未来的借款。下表展示了截至2026年6月30日和2025年12月31日的公司净债务和总企业价值的计算，包括通过其未合并合资企业拥有的净债务和现金及现金等价物的按比例部分（单位：千美元）：
| 2026年6月30日 | 2025年12月31日 | ||||
| 净债务： | |||||
| 总债务（不包括折扣、市场调整和递延融资费用） | $ | 2,538,370 | $ | 2,456,933 | |
| 减：现金及现金等价物 | 9,439 | 5,124 | |||
| 总净债务 | $ | 2,528,931 | $ | 2,451,809 | |
| 企业价值： | |||||
| 净债务 | $ | 2,528,931 | $ | 2,451,809 | |
| 总股本市值 (1)(2) | 5,859,597 | 4,926,872 | |||
| 总企业价值 | $ | 8,388,528 | $ | 7,378,681 |
(1) 总股本市值是通过稀释后股份乘以每股收盘市场价格计算得出的，截至2026年6月30日和2025年12月31日，稀释后股份分别为 1.408 亿和 1.385 亿，收盘市场价格分别为$41.62 和$35.57。
(2) 完全稀释股份包括普通股和 OP 单位。
下表展示了公司截至2026年6月30日和2025年12月31日的净债务与调整后 EBITDA re 及净债务与总企业价值的计算（单位：千美元）：
| 2026年6月30日 | 2025年12月31日 | ||||||
| 净债务与调整后 EBITDA re- 年化 : | |||||||
| 净债务 | $ | 2,528,931 | $ | 2,451,809 | |||
| 调整后 EBITDA re- 年化 (1) | 492,324 | 473,950 | |||||
| 净债务与调整后 EBITDA re- 年化 | 5.1x | 5.2x | |||||
| 净债务与总企业价值： | |||||||
| 净债务 | $ | 2,528,931 | $ | 2,451,809 | |||
| 总企业价值 | 8,388,528 | 7,378,681 | |||||
| 净债务与总企业价值 | 30.1 | % | 33.2 | % |
(1) 调整后 EBITDA re 基于过去十二个月的期间。
前瞻性声明
本新闻稿包含根据《1933 年证券法》第 27A 条及《1934 年证券交易法》第 21E 条的定义所作出的某些前瞻性陈述。Phillips Edison & Company, Inc.（“公司”）意图将这些前瞻性陈述纳入 1995 年《私人证券诉讼改革法》中的安全港条款，并包括此声明以遵守安全港条款。这些前瞻性陈述通常可以通过公司使用的前瞻性术语来识别，例如 “可能”、“将”、“期望”、“打算”、“预期”、“估计”、“相信”、“继续”、“寻求”、“目标”、“战略”、“计划”、“关注”、“优先事项”、“应该”、“可以”、“潜在”、“可能”、“期待”、“乐观”、“承诺” 或其他类似词汇。读者被警告不要对这些前瞻性陈述过于依赖，这些陈述仅在本财报发布之日有效。这些陈述包括但不限于：(a) 关于公司的计划、战略、举措和前景的陈述；(b) 关于公司承保的增量收益的陈述；以及 (c) 关于公司未来运营结果、资本支出和流动性的陈述。这些陈述受到已知和未知的风险和不确定性的影响，这可能导致实际结果与预测或预期的结果有重大差异，包括但不限于：(i) 国家、地区或地方经济环境的变化；(ii) 当地市场条件，包括公司投资组合中类似物业的过剩供应或需求减少；(iii) 空置、市场租金率的变化，以及定期修缮、翻新和重新出租空间的需要；(iv) 来自其他可用购物中心的竞争以及公司投资组合中物业对租户的吸引力；(v) 公司租户的财务稳定性，包括但不限于其支付租金的能力；(vi) 公司在到期时偿还、再融资、重组或延长其债务的能力；(vii) 由于利率和其他因素的变化导致公司的借款成本上升；(viii) 潜在的环境责任；(ix) 由于灾害性天气和其他自然事件对公司物业造成的损害，以及气候变化的物理影响；(x) 公司在经济、市场、法律、税务和其他考虑因素下维持其作为房地产投资信托（REIT）资格的能力和意愿；(xi) 税收、房地产、环境和分区法律的变化；(xii) 信息技术安全漏洞；(xiii) 公司的企业责任举措；(xiv) 关键高管的流失；(xv) 公司投资组合集中在有限数量的行业、地理区域或投资中的风险；(xvi) 疫情或其他健康危机的经济、政治和社会影响及相关不确定性；(xvii) 在不续租或公司行使替换现有租户权利的情况下，公司在相同或更好条款下重新出租其物业的能力；(xviii) 公司租户的流失或破产；(xix) 在公司寻求处置物业的情况下，公司以有吸引力的价格或根本处置的能力；以及 (xx) 地缘政治不稳定、国际冲突、关税和全球贸易中断对公司、其租户和消费者的影响，包括对通货膨胀、供应链和消费者情绪的影响。可能导致实际结果不同的其他重要因素在公司不时向 SEC 提交的文件中进行了描述，包括在2026年2月10日向 SEC 提交的公司 2025 年 10-K 年度报告中描述的风险因素和其他风险与不确定性，并会不时在公司向 SEC 提交的定期和/或当前报告中更新，这些报告可在 SEC 网站 www.sec.gov 上获取。因此，这些陈述并不意图保证公司在未来期间的表现。除法律要求外，公司不承担更新或修订任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。
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