我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。SL Green Realty 大幅上調了其 2026 年的運營資金（FFO）指引，每股增加 1.20 美元，原因是上半年表現強勁，得益於經濟入住率的改善、費用控制以及來自 One Vanderbilt 的顯著經常性貢獻。管理層強調了其投資組合中廣泛的租賃勢頭，特別是在公園大道和第六大道的資產，這得到了紐約市強勁經濟復甦和有限新供應的支持
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SL Green Realty NYSE: SLG 在管理層描述的強勁上半年後，大幅提高了其 2026 年運營資金指引，指出租賃活動增強、經濟入住率改善、費用控制以及與 One Vanderbilt 相關的持續貢獻。
在公司的 2026 年第二季度財報電話會議上，董事長兼首席執行官 Marc Holliday 表示，過去幾年取得的租賃收益現在正在公司的財務結果中顯現。他表示，經濟入住率在本季度上升了 300 個基點，因為優惠政策逐漸消失，空置率下降。
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“我們在 12 月的投資者會議上預測的許多情況現在正在以直接推動收益和改善現金流的方式發生，” Holliday 説。他補充説，公司預計將超過年度租賃目標，儘管管理層表示重新預測確切幅度還為時尚早。
每股 FFO 指引提高 1.20 美元
首席財務官 Matt DiLiberto 表示，SL Green 將其 2026 年 FFO 指引提高了每股 1.20 美元，增幅超過 26%，其中 “大部分” 增幅是可持續的。他將每股 0.20 美元的增量 FFO 歸因於房地產投資組合，包括早期續租、預建空間的租賃、向租户更快交付空間和費用控制。DiLiberto 表示，其中 0.10 美元在第二季度被確認。
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預計還將有每股 0.20 美元來自與公司 2026 年商業計劃執行相關的額外費用和其他收入，覆蓋剩餘的年度。
然而，指引增加的最大組成部分來自 One Vanderbilt。DiLiberto 表示，該物業強勁的現金流導致 SL Green 在該投資中的賬面價值變為負值，在第一季度末達到了 GAAP 允許的最大負基數。從第二季度開始，公司來自 One Vanderbilt 的 FFO 貢獻包括負賬面價值的攤銷以及收到的現金分配與 SL Green 的 GAAP 淨收入份額之間的差額。
DiLiberto 表示，這兩個組成部分為 2026 年 FFO 增加了每股 0.80 美元，其中 0.35 美元在第二季度被記錄。他表示，基於當前預測，預計明年的貢獻將 “與此相當或更多”。
租賃勢頭在整個投資組合中廣泛存在
SL Green 高管將租賃強勁描述為廣泛存在，尤其是在公園大道和第六大道資產中的租金上漲。執行副總裁兼租賃及房地產總監 Steve Durels 表示，包括 1185 Sixth Avenue 和 245 Park Avenue 在內的物業租金 “顯著” 上漲。
在被問及租賃市場趨勢時，Durels 表示，強勁的趨勢並不侷限於一棟建築或子市場。“在整個投資組合中，我們在全年持續提高要價租金，” 他説，並補充説公司預計下個季度會有類似趨勢。
Durels 表示，公司租賃管道為 90 萬平方英尺，約均分為新租賃和續租。其中 40 萬平方英尺正在積極談判，其餘的在預租協議中，預計將轉化為租賃。
管理層還強調了與科技和人工智能租户相關的活動。Durels 表示，曼哈頓有 950 萬平方英尺的活躍科技搜索，其中 250 萬平方英尺來自 AI 租户。他表示，SL Green 對 AI 的曝光率限制在其投資組合的約 1% 到 2%，並指出許多當前的 AI 潛在客户的資本實力優於互聯網泡沫時期的租户。
紐約市辦公市場被視為關鍵驅動因素
Holliday 多次指出紐約市的經濟實力是 SL Green 表現的基礎。他提到華爾街的利潤、辦公使用的就業增長、風險投資資金以及金融服務、科技和醫療保健的廣泛需求都是支持辦公租賃的因素。
他説，過去四個季度，紐約市大約租出了 5000 萬平方英尺的辦公空間，他將其描述為可能是創紀錄的。Holliday 表示，復甦受到四個因素的推動：強勁的地方經濟、有限的新辦公供應、租户在經歷多年不確定性後推進長期空間計劃，以及辦公轉住宅的轉換減少了可用的辦公庫存。
“只要經濟保持強勁，我們就看不到這種情況在短期內減弱，” Holliday 説。
關於優惠政策，Durels 表示，續租交易繼續支持更高的淨有效租金。對於典型的五年續租，他表示，免租期通常在三到四個月之間，三個月通常是平均水平。對於新的十年交易，他表示，免租期最終可能會達到十個月。
資本市場、處置和開發更新
總裁兼首席投資官 Harry Sitomer 表示，儘管基準利率上升，投資者對優質中城曼哈頓資產的需求仍然強勁。他表示，SL Green 已完成或正在合同中進行其 2026 年計劃中的 11 筆交易中的四筆，並預計很快會宣佈另外兩筆，其餘五筆預計將在年內啓動。
Sitomer 提到幾筆近期交易，包括 SL Green 與 Mori Building 在 346 Madison Avenue 的合作，以及其以約 5.7% 的資本化率出售 10 East 53rd Street 的合同。他表示，10 East 53rd Street 的出售代表了 SL Green 在 2024 年收購其合作伙伴權益時的約 3.5 倍倍數。
在債務市場上，Sitomer 表示 SL Green 對信貸可用性仍然感到鼓舞，指出截至目前的 CMBS 發行量約為 110 億美元，而去年同期約為 85 億美元。他表示，該公司的下一個重大再融資項目是 245 Park Avenue，目前已處於高級階段。
DiLiberto 表示 SL Green 繼續對利率風險進行對沖，保持更加謹慎的態度，因為基準利率仍然波動。他表示，該公司的債務結構現在更接近 90% 固定利率和 10% 浮動利率，而之前的比例為 70/30。
在 346 Madison，Holliday 表示 SL Green 選擇提前引入森大廈，以充分利用和降低開發風險。他表示，公司可能會在租賃開始後、完成後或在再融資期間進行額外的股權聯合投資。
SUMMIT 及其他資產
Holliday 表示，SUMMIT One Vanderbilt 在參觀人數和平均票價方面繼續超越競爭對手的觀光景點，即使今年紐約的整體旅遊業較弱。他表示，年初的參觀人數較少，但從 5 月底和 6 月開始有所改善，最近的每日票房銷售達到了通常在年末假期期間看到的水平。
Holliday 表示，SL Green 仍在按計劃於 2027 年開放 SUMMIT Paris，2030 年開放 SUMMIT Tokyo，並補充説公司看到了該業務的 “巨大增長潛力”。
關於 1515 Broadway，Holliday 表示 SL Green 在賭場結果後重新評估了計劃，現在對該物業持積極看法。他表示，Paramount 被 Skydance 收購以及計劃中的華納兄弟交易可能會使該建築在合併公司長期使用中重新獲得機會。他還表示，Paramount 租約到期後該物業的債務降低將使 SL Green 有靈活性考慮以娛樂為重點的改造選項。
DiLiberto 表示，SL Green 仍然預計可分配資金將在 2026 年和 2027 年改善，公司將在 2028 年達到股息覆蓋盈虧平衡。
關於 SL Green Realty (NYSE:SLG)
SL Green Realty Corp. NYSE: SLG 是一家公開交易的房地產投資信託基金（REIT），主要專注於曼哈頓商業辦公物業的收購、管理和開發。作為紐約市最大的辦公房東之一，該公司的投資組合包括位於優質中城和下城子市場的 A 級辦公樓和混合用途項目。SL Green 通過向涵蓋金融服務、技術、媒體和專業服務公司的多樣化租户出租辦公空間來產生收入。
該公司由房地產投資者 Stephen L.於 1980 年創立。
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