Empire State Realty Trust 第二季度財報電話會議要點

帝國大廈房地產信託（Empire State Realty Trust）在 2026 年第二季度報告了更強勁的辦公租賃和持續的多户住宅增長，但帝國大廈觀景台的訪客減少對業績造成了壓力，並促使公司下調全年核心 FFO（基金運營現金流）展望。

董事長兼首席執行官 Tony Malkin 表示，物業組合約佔淨運營收入的 80%，表現強勁。到季度末，商業物業的租賃率為 94.9%，而公司在此期間完成了幾筆資本配置交易。

觀景台訪客壓力影響展望

帝國大廈觀景台在第二季度產生了約 1240 萬美元的淨運營收入（NOI），低於去年同期的 2410 萬美元。收入總計 2420 萬美元，支出為 1180 萬美元。儘管人均收入在排除禮品店許可費後增長了 1.6%，但訪客人數同比下降了約 28.5%。

Malkin 將訪客人數的下降歸因於訪客組成的變化，特別是國際遊客和預算有限的旅行減少，以及景點通行證項目的疲軟。他表示，歷史上超過 60% 的觀景台訪客是國際遊客。最近，在公司 2026 年第二高流量週期間，國內遊客佔訪客的 60% 以上。

公司表示，一家通行證項目運營商在 2025 年破產，通行證項目的訪客人數從 2024 年到 2026 年的年初水平下降了 45%。Malkin 表示，帝國大廈房地產的訪客下降幅度大於更廣泛的景點市場，因為其歷史上對國際遊客和通行證項目的依賴。

“最大的變化是國際遊客與國內遊客的比例，或者更重要的是，預算有限的國際遊客的減少，以及我們通行證項目合作伙伴的顯著下降，” Malkin 在問答環節中表示。

管理層表示，他們已開始對觀景台的商業模式進行全面重新評估，包括其在線營銷方式，因為消費者的搜索行為正向基於人工智能的搜索轉變。公司計劃在長期內對業務進行再投資，同時尋求通過新渠道和現有渠道將其全球品牌認知轉化為收入。

對於 2026 年，帝國大廈房地產更新了其核心 FFO 指導範圍至每股稀釋後 0.75 至 0.79 美元。首席財務官 Steve Horn 表示，該展望使用了 5500 萬美元的全年觀景台淨運營收入，並假設當前訪客趨勢沒有改善，支出與上半年的水平相似。修訂後的假設相比於之前的指導對核心 FFO 產生了 0.13 美元的影響，部分被較低的所得税、更高的非現金租金和房地產税減免所抵消。

辦公租賃增長和多户住宅表現

帝國大廈房地產在第二季度簽署了 382,000 平方英尺的租約，包括超過 250,000 平方英尺的新租約，這是自 2021 年第四季度以來的新租賃量最高。公司的可比商業租賃比例從第一季度的 93.8% 上升至 94.9%，排除了兩個時期內處置的 250 West 57th Street 物業。

曼哈頓辦公市場的市場價差為 17.8%，標誌着公司連續第 20 個季度實現正價差。執行副總裁、房地產聯席負責人兼首席收入官 Ryan Kass 表示，新租約的平均期限為 12 年。

值得注意的交易包括聯合人才機構（United Talent Agency）在帝國大廈簽署的 101,000 平方英尺、為期 16 年的辦公租約。Kass 表示，該交易解決了公司 2026 年最大到期的約 70,000 平方英尺，因為之前的租户預計將在 10 月搬出。

• Infinium Wall Systems 在 1359 Broadway 簽署了一份 29,000 平方英尺的辦公租約。
• Instacart 在 111 West 33rd Street 簽署了一份 26,000 平方英尺的辦公租約，該物業在 7 月實現了 100% 租賃。
• Landmark Management 在 One Grand Central Place 簽署了一份 12,000 平方英尺的整層租約，平均租金為 89 美元，創下該建築新交易的記錄。
• Alfred Dunner 在 1333 Broadway 續租了 59,000 平方英尺。

公司維持其年末商業入住率假設為 90% 至 92%。其租賃和談判管道總計 200,000 平方英尺。Kass 表示，公司在帝國大廈有一整層可用，並已將 One Grand Central Place 的 80,000 平方英尺的複式樓塊推向市場。

根據 Kass 的説法，多户住宅的淨租金在本季度增長了 8%，投資組合的入住率接近 98%。

資本回收與資產負債表

在本季度，帝國大廈房地產完成了對 250 West 57th Street 的出售，售價為 2.75 億美元，包括買方承擔的 1.8 億美元抵押貸款。總裁 Christina Chiu 表示，此次出售將資本回收用於公司之前在 SoHo 收購的 130 Mercer Street，而未確認應税收益。

公司還以總計 1.1 億美元收購了 111 West 33rd Street 和 1400 Broadway 下方的土地，約為每平方英尺 65 美元。土地租賃的年租金低於市場，約為 140 萬美元。Chiu 表示，該交易降低了 FFO，但通過將租賃權益轉化為擁有的房地產，創造了永久性和實質性的房地產價值增長。

在季度末後，公司宣佈了一項 2.45 億美元的無擔保延期提款定期貸款，期限至 2032 年。預計收益將在 2027 年 1 月提取，用於償還現有債務，包括信用額度。到第二季度末，淨債務與過去 12 個月調整後的 EBITDA 約為 6.6 倍，公司表示在 2028 年 1 月之前沒有未解決的債務到期。

霍恩表示，第二季度核心每股基金運營收益（FFO）為 0.21 美元（攤薄後）。同店物業現金淨營業收入（NOI）在不包括租約終止費用的情況下，同比增加了 3.3%，主要由於約 400 萬美元的前期房地產税減免。調整非經常性項目後，同店物業現金淨營業收入下降了 3.2%，反映出更高的免租期和運營費用，部分被租户補償收入抵消。

關於帝國大廈房地產信託（NYSE:ESRT）

帝國大廈房地產信託公司是一家公開交易的房地產投資信託（REIT），專注於辦公和零售物業的擁有、管理和運營。公司的投資組合包括位於曼哈頓中城的標誌性帝國大廈，以及遍佈曼哈頓、布魯克林和紐約州北部特定市場的多樣化商業資產。通過提供優質的辦公空間和街邊零售，帝國大廈房地產信託將自己定位為企業租户、零售商和尋求高端地址的體驗品牌的首選房東。

帝國大廈房地產信託於 2013 年初通過資產分拆成立，整合了一系列地標性和 A 級物業，在全球最具競爭力的房地產市場中創造了規模。

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