Meritage Homes 第二季度財報電話會議要點

• 現在是增持房屋建築商的時候嗎？

Meritage Homes（紐約證券交易所代碼：MTH）報告稱，第二季度銷售、收入和盈利均有所下降，原因是可負擔性壓力和經濟不確定性導致春季銷售季節的表現低於正常水平。不過，管理層表示，需求在環比上保持基本穩定，建築成本有所改善，公司維持了全年社區增長的前景，同時提高了對 2026 年交房和收入的預期。

獲取 Meritage Homes 的提醒：

執行董事長 Steven Hilton 表示，第二季度訂單總計為 3,575 套，同比下降 9%。公司的平均吸收速度為每個社區每月 3.5 套淨銷售，去年同期為 4.3 套，第一季度為 3.6 套。Hilton 表示，第一季度和第二季度之間的需求 “沒有出現顯著的環比惡化”。

• 小型股激增：在對 2024 年降息的期望中超越大型股

Meritage 在本季度交付了 3,725 套房屋，產生了 14 億美元的房屋交付收入。調整後的房屋交付毛利率為 18.6%，調整後的稀釋每股收益為 1.42 美元，排除了 390 萬美元的庫存減值和終止土地交易的費用。截至 6 月 30 日，每股賬面價值同比增長 5%。

需求因市場而異，激勵措施仍然高企

首席執行官 Phillippe Lord 表示，公司繼續面臨高度本地化的需求狀況。德克薩斯州、南加州、亞特蘭大、羅利和海岸卡羅來納州的部分地區是其最強市場，尤其是在可用住房庫存有限的地方。相比之下，奧蘭多、丹佛、鹽湖城和北加州的需求較弱。

Lord 表示，本季度抵押貸款利率的暫時下降支持了更強的需求，使 Meritage 能夠以較低成本的激勵措施出售和交付房屋。然而，他指出，如果利率不下降，最近利率和抵押貸款利率的上升可能會影響未來幾周的需求。

根據 Lord 的説法，公司取消率從第一季度的 11% 上升至 13%，但仍低於行業的典型平均水平。Meritage 將這一表現部分歸因於其較短的銷售到交付流程和可立即入住的庫存策略。

訂單的平均售價同比下降 3%，降至 385,000 美元，主要是因為公司的地理組合從高價的西部市場轉向低價的東部市場。房屋交付的平均售價下降 4%，降至 373,000 美元，這也反映了地理組合的變化，某些社區中低價房屋的銷售速度快於高價房屋，以及某些市場上對老舊庫存的額外激勵。

庫存減少和成本節約支持了利潤率

Meritage 將其成品房庫存減少了超過 1,100 套，替換掉了較舊的房屋，使用了直接成本較低的新產品。公司在本季度結束時大約有 5,100 套待售房屋，比去年同期的約 6,900 套減少了 27%。完成的待售房屋總計 1,500 套，同比下降 42%，佔總待售房屋的 30%。

公司每個活躍社區的待售房屋數量為 15 套，約合四個月的供應，接近其四到六個月目標範圍的低端。Meritage 在季度末的待交房屋數量約為 1,720 套，而去年同期約為 1,750 套。待售房屋和待交房屋的總數同比下降 22%，降至約 6,800 套。

Meritage 在第二季度啓動了約 3,900 套房屋，比去年下降 4%，但比第一季度增加了約 1,400 套。近 60% 的季度交付是本季度售出的房屋，產生了 200% 的待交房屋轉化率，符合公司 175% 至 200% 的目標範圍。

首席財務官 Hilla Sferruzza 表示，每平方英尺的直接建築成本同比下降近 6%，節省來自勞動力和材料。這些成本改善、週期時間縮短以及對更高環比收入的槓桿改善幫助調整後的毛利率從第一季度的 17.8% 上升了 80 個基點。

然而，報告的房屋交付毛利率從去年同期的 21.1% 下降至 18.3%，反映了較低的收入槓桿和較高的地塊成本，部分被較低的直接成本和更快的建築週期所抵消。Sferruzza 表示，公司土地基礎仍然偏向於 2022 年至 2025 年間收購的高成本土地。她表示，低成本土地預計將在 2027 年底或 2028 年初開始對利潤率產生積極影響，前提是油氣價格的上漲不會持續。

公司計劃逐步轉向首次置業升級買家

Meritage 表示，計劃隨着時間的推移重新平衡其投資組合，目標是大約三分之一的首次置業升級房屋和三分之二的入門級房屋。Lord 表示，這一轉變反映了公司的長期戰略以及人口結構的變化，千禧一代買家正在從首次置業向第二套房屋購買過渡。

管理層表示，這一變化將主要通過新的土地收購來推動，預計將在 2028 年或更晚時開始影響財務結果。Lord 表示，公司不打算進入通常需要更大買家定製的高端升級或奢侈品類別。

Meritage 預計將保持其精簡的運營方式，包括有限的選擇和選項，同時為首次置業升級買家進行有針對性的調整。這些變化可能包括提供稍大一些的房屋和升級的功能，以及提前發佈房屋，以滿足可能需要出售現有房屋的客户。

資本回報和前景

Meritage 在季度末擁有 8.07 億美元的現金，沒有在其信貸設施下借款，淨債務與資本比率為 17.1%。在 6 月，公司重新融資了其循環信貸設施，將其規模擴大至 9.8 億美元，延長到期至 2031 年，並擴大了其可調額度，允許總容量達到 14.7 億美元。

第二季度土地支出同比下降 30%，降至 3.57 億美元。公司預計全年土地收購和開發支出將在 17 億至 20 億美元之間。截至 6 月 30 日，公司控制了約 73,200 個地塊，基於過去 12 個月的成交量，這相當於 5.2 年的供應量。

公司在本季度通過分紅和股票回購向股東返還了 1.31 億美元。它以 1 億美元回購了超過 150 萬股股票，並將季度現金分紅同比提高了 12%，達到每股 0.48 美元。Meritage 表示，2026 年剩餘時間將至少目標每季度回購 5500 萬美元的股票，同時保留根據現金流和股價波動購買額外股票的靈活性。

對於第三季度，Meritage 預測房屋成交量在 3,300 至 3,600 套之間，房屋成交收入在 12.6 億至 13.5 億美元之間，房屋成交毛利率約為 18%，稀釋每股收益在 1.10 至 1.30 美元之間。對於全年，公司將成交量和收入的指導提高至大約低於 2025 年水平的 5%，儘管它表示如果市場條件需要額外激勵，收入可能會略低。

關於 Meritage Homes（紐約證券交易所代碼：MTH）

Meritage Homes Corporation 是一家總部位於亞利桑那州斯科茨代爾的全國性住宅建築商和開發商。公司成立於 1985 年，最初名為 Winchester Homes，後來更名為 Meritage Homes，專注於設計、建造和銷售獨立和聯排住宅。Meritage Homes 注重能源效率和可持續建築實踐，其物業在 GreenSmart 項目下進行市場推廣，整合了旨在減少購房者長期能源和水消耗的高性能特徵。

公司的核心業務包括土地收購、住宅社區規劃、房屋設計、施工管理和房地產銷售。

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