房利美第二季度財報電話會議要點

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房利美 OTCMKTS: FNMA 報告 2026 年第二季度淨收入為 40 億美元，比第一季度增長 7%，比去年同期增長 20%，因為淨收入的增長和非利息支出的降低超過了更高的信用損失準備金。

淨收入環比增長 4%，達到 76 億美元。代理首席執行官兼首席運營官彼得·阿誇博（Peter Akwaboah）表示，公司業績反映了 “我們擔保業務的韌性、資產負債表的穩健性以及戰略執行的嚴謹性。” 房利美在本季度結束時淨資產超過 1160 億美元。

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公司表示，在本季度向抵押貸款市場提供了 1250 億美元的流動性，服務了大約 417,000 個家庭。這個總數包括近 110,000 名首次購房者。房利美還表示，其防止止贖的活動幫助超過 21,000 名房主留在了自己的家中。

擔保業務推動收入增長

首席財務官克里薩·C·哈利（Chryssa C. Halley）表示，核心擔保業務在本季度佔總淨收入的近 80%。房利美的平均擔保賬簿為 4.1 萬億美元，產生了超過 60 億美元的擔保費用收入，比第一季度增加了 1.17 億美元。

哈利表示，增長主要是由於單户住宅的遞延擔保費用收入。她指出，由於抵押貸款利率降低，第一季度末的高額貸款提前還款可能導致在抵押貸款支持證券持有人獲得償還後，後期的遞延費用收入增加。

投資組合收入比第一季度增長 12%，反映了保留的抵押貸款投資組合和企業流動性投資組合的增長。根據公司數據，年初至今的淨利差增加到 68.6 個基點，為 2022 年以來的最高水平。

房利美的單户住宅業務在第二季度錄得 1110 億美元的收購，為 2022 年第三季度以來的最高季度交易量。春季購房季節期間，購買收購增加，而由於抵押貸款利率在本季度上升， refinancing 活動放緩。

公司的單户住宅擔保賬簿總額為 3.6 萬億美元。單户住宅淨收入比第一季度和去年同期均增長 4%，得益於更高的遞延擔保費用收入和擔保賬簿的持續重新定價。單户住宅淨收入為 33 億美元，環比增長 3%。

房利美表示，第二季度單户住宅收購的加權平均原始貸款價值比率為 77%，與第一季度持平，而加權平均 FICO 評分為 756。

多户住宅收益儘管面臨信用壓力而上升

多户住宅業務產生了 140 億美元的新業務量，擔保賬簿增長至 5450 億美元。淨收入比第一季度增長 2%，儘管房利美表示更高的抵押貸款利率和競爭壓力限制了新業務量。

多户住宅淨收入環比增長 29%，達到 7.04 億美元。根據哈利的説法，較低的非利息支出和較低的公允價值損失超過了更高的信用損失準備金。

公司表示，多户住宅市場挑戰持續產生新的逾期貸款，儘管多户住宅嚴重逾期率在本季度下降，主要是由於最近的貸款組合修改和止贖活動。管理層表示，預計持續的多户住宅市場挑戰將導致額外的逾期貸款。

房利美將其信用損失總準備金增加了 1.61 億美元。單户住宅準備金增加了 5900 萬美元，反映了新的收購和新逾期貸款，部分被實際房價的改善所抵消。多户住宅準備金增加了 1.02 億美元，準備金主要受到較弱的物業估值、較慢的淨營業收入增長和貸款嚴重逾期的驅動。

• 單户住宅淨沖銷為 1.67 億美元，信用損失準備金為 2.26 億美元。
• 多户住宅淨沖銷為 1.57 億美元，信用損失準備金為 2.59 億美元。

哈利表示，幾乎所有多户住宅擔保賬簿在季度末都通過房利美的委託承保和服務風險分擔模型及信用風險轉移計劃獲得了一定形式的信用保護。

費用、資本和利率管理

總非利息支出比第一季度下降 5%，比去年同期下降 11%。行政支出環比增長 9%，包括 5600 萬美元與減少房利美房地產佔用面積和裁員費用相關的成本。儘管如此，行政支出仍比去年同期低 4%，比 2024 年第二季度低 10%。

公司報告的行政支出比率為 10.7%，仍低於 2023 年至 2025 年記錄的季度水平。其示範性所需股本回報率為 10.8%，比上一季度上升 40 個基點。

房利美在本季度發行了 250 億美元的債務，以替換計劃在年內到期的債務並支持資產負債表增長，包括購買美國國債。在其更新的利率風險管理策略下，公司增加了對長期利率頭寸的敞口，包括被分類為可供出售的國債。

可供出售投資組合在本季度錄得 1.5 億美元的淨未實現損失，原因是長期利率的波動。這些損失反映在總綜合收益中。

運營舉措和借款人支持

阿誇博表示，房利美今年的行政費用比率保持在 11% 以下，因為其運營效率計劃達到了為期一年的里程碑。他還強調了對財產保險要求的更新，包括旨在解決可負擔性和保險可用性的問題的公寓政策變更，同時保持風險管理標準。

該公司表示，評估替代方案幫助超過 76,000 個家庭在第二季度減少了與評估相關的交易成本，預計節省了 4500 萬美元。根據房利美的數據，自 2018 年以來，評估替代方案的累計預計節省超過 30 億美元。

在 6 月，該公司推出了其購房申請水平指數（Purchase Application-Level Index，簡稱 PALI），該指數提供了對潛在購房活動的及時洞察，並補充了其現有的再融資指數。

關於房利美（OTCMKTS:FNMA）

聯邦國家抵押貸款協會，通常稱為房利美（Fannie Mae）OTCMKTS: FNMA，是由國會於 1938 年建立的政府贊助企業，作為新政的一部分，以支持美國住房市場。房利美總部位於華盛頓特區，其使命是促進抵押貸款市場的流動性、穩定性和可負擔性。該公司通過從金融機構購買住宅抵押貸款，將其打包成抵押貸款支持證券（MBS），並向投資者提供借款人違約的擔保來運營。

在其核心業務中，房利美與美國各地的抵押貸款機構（包括銀行、信用合作社和抵押貸款金融公司）合作，以確保購房者和尋求再融資的房主獲得穩定的資本流入。

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