我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。創新工業地產報告 2026 年第二季度淨收入為 4070 萬美元（每股 1.36 美元），AFFO 為 5300 萬美元（每股 1.83 美元）。該公司全額資助了 2.7 億美元的 IQHQ 投資，完成了 4.025 億美元的債券發行，並宣佈了每股 1.90 美元的股息。關鍵投資組合更新包括與 Curaleaf 的租賃、在德克薩斯州和紐約的物業銷售，以及與 PharmaCann 的訴訟解決，同時為 4Front 資產談判新租户
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可用的 3 亿美元显著流动性以支持战略增长
圣地亚哥 --（商业资讯）--Innovative Industrial Properties, Inc.（纽约证券交易所代码：IIPR）（"IIP" 或 "公司"）今天宣布截至2026年6月30日的第二季度业绩。
执行董事长发言
“我们的第二季度活动反映了管理团队在多个方面持续执行我们战略的成果。我们完成了对 IQHQ 的 2.7 亿美元投资的融资，在我们的投资组合中产生了显著的租赁势头，并通过一系列成功的资本市场交易主动增强了我们的资产负债表，” IIP 的执行董事长 Alan Gold 说。“凭借可观的流动性、保守的杠杆率和多种资本来源的证明，我们相信我们处于良好的位置，可以追求有吸引力的、增值的增长机会，为我们的股东创造长期价值。”
2026 年第二季度
财务业绩和分红
- 总收入为 6330 万美元，归属于普通股股东的净收入为 4070 万美元，或每股摊薄收益 1.36 美元（本新闻稿中所有每股金额均以摊薄基础报告，除非另有说明）。
- 调整后的运营资金（"AFFO"）为 5300 万美元，或每股 1.83 美元
- 向普通股股东宣告每股 1.90 美元的分红。自成立以来，IIP 已向其股东支付超过 12 亿美元的普通股分红。
- 完成了 4.025 亿美元的 6.0% 可交换高级票据的增额私募发行，票据到期日为 2029 年（"可交换票据"）。
| 截至三个月 | 截至三个月 | |||||||||||
| 2026年6月30日 | 2025年6月30日 | |||||||||||
| (以千为单位，除每股金额外) | 金额 | 每股 | 金额 | 每股 | ||||||||
| 归属于普通股股东的净收入 | $ | 40,665 | $ | 1.36 | $ | 25,146 | $ | 0.86 | ||||
| 标准化运营资金 | 49,214 | 1.70 | 45,228 | 1.60 | ||||||||
| AFFO | 53,009 | 1.83 | 48,399 | 1.71 |
| \\\________________________________________________________________ |
| 上述非 GAAP 财务指标的定义，以及与 GAAP 净收入的对账和其他资本化术语的定义，见于本发布的末尾。 |
IQHQ 投资
- 在第二季度资助了 1.2 亿美元的 G 系列优先股。
- 截至2026年6月30日，公司已全面资助了对 IQHQ, Inc. 的 2.7 亿美元战略投资，包括 1 亿美元的循环信贷额度和 1.7 亿美元的 G 系列优先股。
投资组合 - 租赁和处置
- 在 2026 年 4 月，与公共多州运营商 Curaleaf 签署了位于俄亥俄州 Buckeye Lake 的 58,000 平方英尺整栋租赁合同。
- 在 2026 年 5 月，公司以约 330 万美元的总收益出售了位于德克萨斯州圣马科斯的一块土地。公司在此次交易中记录了 490 万美元的出售损失。
- 在 2026 年 5 月，公司根据租户购买选项以 8850 万美元的价格出售了位于纽约州珀斯的一处物业，并提供了 4900 万美元的卖方融资。公司在此次交易中记录了 1670 万美元的出售收益。
投资组合 - 选定租户更新
- 下表总结了在所示期间内从某些违约租户收到的付款及其对应的每股影响（以千为单位，除每股金额外）：
| 截至三个月 | ||||||||||||||||||
| 2026年3月31日 | 截至三个月 | |||||||||||||||||
| 2026年6月30日 | 截至 Q3'26 | |||||||||||||||||
| 租户 | 总付款 | 每股 (1) | 总付款 | 每股 (1) | 总付款 | 每股 (1) | ||||||||||||
| PharmaCann | 3,244 | 0.11 | 1,229 | 0.04 | 81 | — | ||||||||||||
| 4Front | 225 | 0.01 | 675 | 0.02 | 400 | 0.01 | ||||||||||||
| 总计 | $ | 3,469 | $ | 0.12 | $ | 1,904 | $ | 0.06 | $ | 481 | $ | 0.01 |
| \\\_________________________________________________________________ | ||
| (1) | 截至2026年6月30日的三个月内，FFO、标准化 FFO 和 AFFO 的加权平均摊薄流通股为 28,972,371 股，这也用于计算截至 Q3'26 的每股总付款。 |
- PharmaCann
- 在 2026 年第二季度，俄亥俄州和宾夕法尼亚州法院分别向公司释放了 60 万美元和 30 万美元，这些款项是之前要求由 PharmaCann 在法院托管的租金支付。
- 如之前披露的，公司已与 PharmaCann 就其之前的租约违约解决了所有未决诉讼。公司与 PharmaCann 签署的和解协议包括 PharmaCann 在纽约、俄亥俄州和宾夕法尼亚州租约下所欠款项的货币判决。2026 年 4 月，PharmaCann 交出了俄亥俄州的房产，公司立即与 Curaleaf 签订了新租约。PharmaCann 在纽约和宾夕法尼亚州的房产交出日期后仍在占有这些房产，并在公司的同意下与公司合作，努力在近期将这些设施的现有许可证转让给新租户。
- 4Front
- 公司已与潜在的新租户达成初步安排，涉及租给 4Front 的四个资产，包括一个位于伊利诺伊州的 25 万平方英尺资产，一个位于华盛顿州的 11.4 万平方英尺资产，以及两个位于马萨诸塞州的总计 12.4 万平方英尺的资产。这些安排均需满足某些生效的条件（如许可证转让批准），预计将在接管程序结束后生效，预计将在 2026 年底或 2027 年初发生。
资产负债表亮点（截至2026年6月30日）
- 净债务占总资产的 14.2%，总资产为 30 亿美元。
- 总流动性为 2.997 亿美元，包括现金及现金等价物（截至2026年6月30日的 IIP 合并资产负债表中报告）和 IIP 循环信贷额度下的可用资金。
- 净债务与调整后 EBITDA 的比率为 1.7 倍。
融资活动
- 优先股
- 截至2026年6月30日的三个月内，公司在其 ATM 计划下发行了 948,034 股 9.00% A 系列优先股，净收益为 2090 万美元。
- 普通股
- 截至2026年6月30日的三个月内，公司在其 ATM 计划下发行了 680,842 股普通股，净收益为 3480 万美元。
- 在该季度，公司以约 60.58 美元的加权平均价格回购了 1,468,542 股普通股，回购总额为 8900 万美元，其中 8050 万美元是在可交换票据发行时同时购买的。
- 票据偿还
- 截至2026年6月30日的季度内，公司全额偿还了到期 2026 年的 2.91 亿美元 5.50% 无担保高级票据。
- 可交换票据
- 截至2026年6月30日的季度内，公司完成了对其运营合伙企业 IIP Operating Partnership, LP（“运营合伙企业”）的 4.025 亿美元可交换票据的私人发行。
- 运营合伙企业使用 8050 万美元的净收益回购公司的普通股，并打算将剩余的净收益用于营运资金和一般企业用途，这可能包括偿还债务和资助未来投资。
- 担保债务
- 在 2026 年 4 月，公司完成了一笔 2000 万美元的三年期担保定期贷款，利率为固定 9.0%。
- 在 2026 年 5 月，公司完成了一笔 5650 万美元的三年期担保定期贷款，利率为一个月 SOFR 加 500 个基点。
- 在 2026 年 5 月，公司完成了四笔总计 4490 万美元的担保定期贷款，期限为五年，固定利率为 6.67%。
- 在 2026 年 5 月，公司完成了一笔 2000 万美元的担保定期贷款，利率为固定 10.0%，并于2026年10月9日到期。该贷款在第二季度全额偿还。
- 在 2026 年 6 月，公司完成了一笔 730 万美元的五年期担保定期贷款，利率为固定 7.50%。
财务结果
截至2026年6月30日的三个月内，IIP 的总收入为 6330 万美元，而 2025 年同期为 6290 万美元，增长了 0.7%。这一温和增长主要归因于对现有物业签署的新租约以及某些物业的年度合同租金上涨，但被由于出售某些物业、租户违约和租约终止导致的租金收入下降所大幅抵消。
截至2026年6月30日的三个月内，公司将 120 万美元的保证金用于支付租金，租赁给 Battle Green 和 The Cannabist Company。在2025年6月30日的三个月内，公司将 18,000 美元的保证金用于支付租金，租赁给于 2025 年 4 月出售的 Emerald Growth 的物业。
截至2026年6月30日的三个月内，利息和其他收入增加了 920 万美元，达到 1080 万美元，而 2025 年同期为 160 万美元。增长主要是由于确认了 850 万美元的与我们在 IQHQ 的金融投资相关的利息和股息收入，以及与在纽约佩斯出售物业相关的卖方融资票据的利息收入。
股息
在2026年6月15日，董事会宣布 2026 年第二季度每股普通股股息为 1.90 美元，年化股息为每股 7.60 美元。该股息于2026年7月15日支付给截至2026年6月30日的股东。
补充信息
补充财务信息可在 IIP 网站的投资者关系部分找到，网址为 www.innovativeindustrialproperties.com。
电话会议和网络直播
公司将于2026年8月4日（星期二）太平洋时间上午 9:00（东部时间中午 12:00）召开电话会议和网络直播，讨论截至2026年6月30日的第二季度 IIP 的财务业绩和运营情况。所有感兴趣的投资者均可通过 IIP 网站投资者关系部分的实时音频网络直播参与此次电话会议，网址为 www.innovativeindustrialproperties.com，或拨打 1-833-461-5787（国内）或 1-585-542-9983（国际）并请求加入 Innovative Industrial Properties, Inc.的电话会议，会议 ID 为 557683068。完整的网络直播将在 IIP 网站上存档一年。网站重播将在 innovativeindustrialproperties.com 的投资者关系部分发布。
关于 Innovative Industrial Properties
Innovative Industrial Properties, Inc.是一家房地产投资信托基金（REIT），专注于收购、拥有和管理专业工业物业和生命科学房地产。更多信息请访问 www.innovativeindustrialproperties.com。
本新闻稿包含 IIP 认为符合 1995 年《私人证券诉讼改革法》安全港条款定义的 “前瞻性声明”。除历史事实外的所有声明均为前瞻性声明。在本新闻稿中使用的词语如 IIP“预计”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”、“相信” 或 “应该” 或其否定形式或类似术语通常旨在识别前瞻性声明。本新闻稿中的前瞻性声明包括但不限于关于潜在交易的声明，包括我们物业的拟议租赁，其完成和时间仍需依赖于最终文件的谈判和执行、满足惯常的交割条件以及其他或有事项，包括与接管销售程序相关的事项；待决接管程序的预期时间、结果和影响，包括在此类程序结束后与潜在新租户达成的安排的有效性；预计将现有的某些物业的 cannabis 许可证转让给新租户；以及计划使用可交换票据发行的净收益。这些前瞻性声明面临风险和不确定性，可能导致实际结果与这些声明中表达或暗示的结果有重大差异。您不应依赖前瞻性声明，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性以及其他因素，这些因素在某些情况下超出公司的控制范围，并可能对实际结果、表现或成就产生重大影响。可能导致实际结果与当前预期显著不同的因素包括但不限于在公司最近提交的2025年12月31日结束的 10-K 表格年报中讨论的风险因素，以及公司随后向证券交易委员会提交的报告。因此，无法保证公司的预期将会实现。IIP 不承担更新或修订任何前瞻性声明的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因，除非联邦证券法要求。
| 创新工业地产公司 | ||||||||
| 合并资产负债表 | ||||||||
| （未经审计） | ||||||||
| **（以千为单位，除每股和每股金额外） | ||||||||
| 截至 6 月 30 日 | 截至 12 月 31 日 | |||||||
| 资产 | 2026 | 2025 | ||||||
| 房地产，成本： | ||||||||
| 土地 | $ | 141,289 | $ | 146,320 | ||||
| 建筑及改进 | 2,189,885 | 2,269,597 | ||||||
| 在建工程 | 34,769 | 40,593 | ||||||
| 房地产总计，成本 | 2,365,943 | 2,456,510 | ||||||
| 减：累计折旧 | (369,450 | ) | (343,062 | ) | ||||
| 净投资房地产 | 1,996,493 | 2,113,448 | ||||||
| 生命科学投资 | 275,888 | 152,665 | ||||||
| 应收贷款 | 71,800 | 22,800 | ||||||
| 现金及现金等价物 | 204,734 | 47,597 | ||||||
| 限制性现金 | 2,903 | — | ||||||
| 租赁无形资产，净额 | 5,515 | 6,366 | ||||||
| 其他资产，净额 | 24,308 | 27,982 | ||||||
| 资产总计 | $ | 2,581,641 | $ | 2,370,858 | ||||
| 负债及股东权益 | ||||||||
| 负债： | ||||||||
| 2026 年到期票据，净额 | $ | — | $ | 290,602 | ||||
| 可交换票据，净额 | 391,163 | — | ||||||
| 定期贷款，净额 | 125,370 | — | ||||||
| 循环信贷额度 | 92,500 | 102,500 | ||||||
| 建筑改进及施工资金应付 | 789 | 2,964 | ||||||
| 应付账款及应计费用 | 8,354 | 10,870 | ||||||
| 应付股息 | 56,314 | 54,913 | ||||||
| 预收租金及租户保证金 | 44,710 | 50,307 | ||||||
| 其他负债 | 10,842 | 10,698 | ||||||
| 负债总计 | 730,042 | 522,854 | ||||||
| 承诺及或有事项 | ||||||||
| 股东权益： | ||||||||
| 优先股，面值$0.001 每股，授权 50,000,000 股：9.00% A 系列累积可赎回优先股，清算优先权为每股$25.00，2026年6月30日和2025年12月31日已发行并流通的股份分别为 5,666,082 和 2,019,525 | 128,995 | 47,780 | ||||||
| 普通股，面值$0.001 每股，授权 50,000,000 股：2026年6月30日和2025年12月31日已发行并流通的股份分别为 27,571,349 和 28,022,975 | 28 | 28 | ||||||
| 额外实收资本 | 2,072,317 | 2,113,184 | ||||||
| 超出收益的股息 | (349,741 | ) | (312,988 | ) | ||||
| 股东权益总计 | 1,851,599 | 1,848,004 | ||||||
| 负债及股东权益总计 | $ | 2,581,641 | $ | 2,370,858 |
| 创新工业地产公司 | ||||||||||||||||
| 合并收益表 | ||||||||||||||||
| 截至 2026 年和2025年6月30日的三个月和六个月 | ||||||||||||||||
| （未经审计） | ||||||||||||||||
| **（以千为单位，除每股和每股金额外） | ||||||||||||||||
| 截至三个月 | ||||||||||||||||
| 6 月 30 日 | 截至六个月 | |||||||||||||||
| 6 月 30 日 | ||||||||||||||||
| 2026 | 2025 | 2026 | 2025 | |||||||||||||
| 收入： | ||||||||||||||||
| 租金（包括租户报销） | $ | 62,890 | $ | 62,866 | $ | 131,810 | $ | 134,563 | ||||||||
| 其他 | 425 | 25 | 501 | 50 | ||||||||||||
| 收入总计 | 63,315 | 62,891 | 132,311 | 134,613 | ||||||||||||
| 费用： | ||||||||||||||||
| 物业费用 | 7,196 | 6,867 | 14,772 | 14,246 | ||||||||||||
| 一般及行政费用 | 7,719 | 8,626 | 18,068 | 17,087 | ||||||||||||
| 折旧及摊销费用 | 18,799 | 18,500 | 37,383 | 36,891 | ||||||||||||
| 房地产减值损失 | — | — | — | 3,527 | ||||||||||||
| 费用总计 | 33,714 | 33,993 | 70,223 | 71,751 | ||||||||||||
| 房地产出售收益（损失），净额 | 11,847 | — | 12,269 | — | ||||||||||||
| 经营收入 | 41,448 | 28,898 | 74,357 | 62,862 | ||||||||||||
| 利息及其他收入 | 10,752 | 1,570 | 17,083 | 3,183 | ||||||||||||
| 利息费用 | (8,348 | ) | (4,444 | ) | (14,779 | ) | (8,944 | ) | ||||||||
| 净收入 | 43,852 | 26,024 | 76,661 | — | 57,101 | |||||||||||
| 优先股股息 | (3,187 | ) | (878 | ) | (5,841 | ) | (1,659 | ) | ||||||||
| 归属于普通股股东的净收入 | $ | 40,665 | $ | 25,146 | $ | 70,820 | $ | 55,442 | ||||||||
| 每股归属于普通股股东的净收入： | ||||||||||||||||
| 基本 | $ | 1.39 | $ | 0.87 | $ | 2.43 | $ | 1.92 | ||||||||
| 稀释 | $ | 1.36 | $ | 0.86 | $ | 2.39 | $ | 1.90 | ||||||||
| 加权平均流通股数： | ||||||||||||||||
| 基本 | 28,443,143 | 27,924,092 | 28,218,773 | 28,098,850 | ||||||||||||
| 稀释 | 29,992,248 | 28,317,693 | 29,233,929 | 28,452,111 |
| 创新工业地产公司 | |||||||||||||||
| FFO、标准化 FFO 和 AFFO | |||||||||||||||
| 截至 2026 年和2025年6月30日的三个月和六个月 | |||||||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||||||
| **（以千美元计，除每股金额外） | |||||||||||||||
| 截至 | |||||||||||||||
| 6 月 30 日的三个月 | 截至 | ||||||||||||||
| 6 月 30 日的六个月 | |||||||||||||||
| 2026 | 2025 | 2026 | 2025 | ||||||||||||
| 归属于普通股股东的净收入 | $ | 40,665 | $ | 25,146 | $ | 70,820 | $ | 55,442 | |||||||
| 房地产折旧和摊销 | 18,799 | 18,500 | 37,383 | 36,891 | |||||||||||
| 房地产减值损失 | — | — | — | 3,527 | |||||||||||
| 房地产销售损失（收益），净额 | (11,847 | ) | — | (12,269 | ) | — | |||||||||
| 归属于普通股股东的 FFO | 47,617 | 43,646 | 95,934 | 95,860 | |||||||||||
| 与诉讼相关的费用 | 1,312 | 413 | 3,182 | 819 | |||||||||||
| 卖方融资票据的收入 (1) | 223 | 1,164 | 446 | 1,317 | |||||||||||
| 销售型租赁的递延租金收入 (2) | 525 | 5 | 700 | 25 | |||||||||||
| 交易成本及其他 (3) | (463 | ) | — | (463 | ) | (32 | ) | ||||||||
| 归属于普通股股东的标准化 FFO | 49,214 | 45,228 | 99,799 | 97,989 | |||||||||||
| 基于股票的补偿 | 2,826 | 2,672 | 5,410 | 4,750 | |||||||||||
| 非现金利息费用 | 1,281 | 476 | 1,857 | 946 | |||||||||||
| 生命科学投资的非现金增值 | (335 | ) | — | (669 | ) | — | |||||||||
| 超出市场的租赁摊销 | 23 | 23 | 46 | 46 | |||||||||||
| 归属于普通股股东的 AFFO | $ | 53,009 | $ | 48,399 | $ | 106,443 | $ | 103,731 | |||||||
| 每普通股 FFO – 稀释后 | $ | 1.64 | $ | 1.54 | $ | 3.34 | $ | 3.37 | |||||||
| 每普通股标准化 FFO – 稀释后 | $ | 1.70 | $ | 1.60 | $ | 3.47 | $ | 3.44 | |||||||
| 每普通股 AFFO – 稀释后 | $ | 1.83 | $ | 1.71 | $ | 3.71 | $ | 3.65 | |||||||
| 用于 FFO、标准化 FFO 和 AFFO 的加权平均普通股数量： | |||||||||||||||
| 基本 | 28,443,143 | 27,924,092 | 28,218,773 | 28,098,850 | |||||||||||
| 限制性股票和 RSU | 529,228 | 393,601 | 502,400 | 353,261 | |||||||||||
| 稀释后 (4) | 28,972,371 | 28,317,693 | 28,721,173 | 28,452,111 |
| \\\__________________________________________________________________ | ||
| (1) | 金额反映了我们在处置某些物业时根据卖方融资票据收到的不可退还现金支付。由于这些交易未符合 GAAP 下的完成销售确认条件，因此这些支付被记录为存款负债，并包含在我们合并资产负债表的其他负债中。 | |
| (2) | 金额反映了在两项销售型租赁中收到的不可退还租金，这些租金自2024年1月1日起被视为存款负债，并包含在截至2026年6月30日和2025年12月31日的合并资产负债表的其他负债中，因为该交易未符合完成销售确认条件。 | |
| (3) | 金额反映了被视为不频繁和不寻常的其他项目和/或与我们的核心房地产运营无关的项目。对于截至2026年6月30日的三个月和六个月，金额反映了某些不可资本化的融资成本和某些负债的注销。 | |
| (4) | 对于截至2026年6月30日的三个月和六个月，金额不包括在转换方法下可能因可交换票据的交换而发行的 1,019,877 和 512,756 加权平均股数。有关 FFO 定义的更多详细信息，请参见下面。 |
非 GAAP 财务指标
运营资金（FFO）
FFO 和每股 FFO 是由全国房地产投资信托协会（NAREIT）采用的运营绩效指标。NAREIT 将 FFO 定义为 REIT 运营绩效的最常用和报告的衡量标准，等于净收入，按照美国公认会计原则（GAAP）计算，排除物业销售的收益（或损失）、与房地产相关的折旧、摊销和减值，并在对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后计算。IIP 还从 FFO 中排除了与物业销售相关的任何处置附带的租赁终止费用。
管理层认为，按照 GAAP 定义的净收入是最合适的收益衡量标准。然而，管理层认为 FFO 和每股 FFO 是 REIT 绩效的补充指标，因为它们提供了对 IIP 物业运营绩效的理解，而不考虑某些重要的非现金项目，主要是折旧费用。根据 GAAP，房地产资产的历史成本会计假设房地产资产的价值会随着时间的推移而可预测地减少。然而，房地产价值实际上历史上是随着市场条件的变化而上涨或下跌的。IIP 认为，通过排除折旧的影响，FFO 和每股 FFO 可以促进不同期间之间运营绩效的比较。IIP 报告 FFO 和每股 FFO，因为管理层观察到这些指标也是 REIT 行业和行业分析师评估 REIT 的主要指标，并且每股 FFO 在研究分析师的报告和出版物中被一致报告、讨论和比较。基于这些原因，管理层认为披露和讨论 FFO 和每股 FFO 是合适的。
可交换票据在计算截至2026年6月30日的三个月和六个月的每股摊薄收益时具有稀释性，因为 GAAP 要求可转换票据在公司自行决定可以以现金和/或股票结算的情况下，采用转换后法进行评估。然而，在计算 FFO、标准化 FFO 和每股 AFFO 时，公司根据转换后法排除了可交换票据的稀释影响，因为管理层认为基于实际的摊薄流通股评估运营绩效更为合适，以促进报告期间之间的一致比较，并反映每个期间有权获得普通股股息的实际股份。因此，在截至2026年6月30日的三个月中，与可交换票据相关的现金利息费用为 100 万美元，并且在 FFO、标准化 FFO 和每股 AFFO 的计算中排除了 1,019,877 股可能因可交换票据的转换而发行的加权平均股份。在截至2026年6月30日的六个月中，与可交换票据相关的现金利息费用为 100 万美元，并且在 FFO、标准化 FFO 和每股 AFFO 的计算中排除了 512,756 股可能因可交换票据的转换而发行的加权平均股份。
标准化运营资金（Normalized FFO）
IIP 通过调整 FFO（根据 NAREIT 定义）来计算标准化 FFO，以排除管理层认为不常见和不寻常的某些 GAAP 收入和费用金额，以及与 IIP 的核心房地产运营无关的项目。这些项目从类似的 FFO 类型指标中排除在 equity REIT 行业中是常见的，管理层认为标准化 FFO 和每股标准化 FFO 的呈现为投资者提供了一个指标，以帮助他们评估 IIP 在多个期间的运营绩效，并与其他公司的运营绩效进行比较，因为它消除了不寻常项目的影响，这些项目预计不会对 IIP 的持续运营绩效产生影响。管理层在评估 IIP 核心业务运营的绩效时使用标准化 FFO。
调整后的运营资金（AFFO）
管理层认为 AFFO 和每股 AFFO 也是 REIT 运营绩效的适当补充指标。IIP 通过调整标准化 FFO 中的某些非现金项目来计算 AFFO。
IIP 对 FFO、标准化 FFO 和 AFFO 的计算方法可能与其他 equity REIT 使用的 FFO、标准化 FFO 和 AFFO 的计算方法不同，因此可能无法与这些 REIT 进行比较。此外，FFO、标准化 FFO 和 AFFO 不代表可供管理层自由支配的现金流。FFO、标准化 FFO 和 AFFO 不应被视为 GAAP 计算的净收入的替代指标，也不应被视为 GAAP 计算的经营活动现金流的替代指标，作为 IIP 流动性的指标，也不代表可用于满足 IIP 现金需求的资金，包括 IIP 支付股息或进行分配的能力。FFO、标准化 FFO 和 AFFO 应仅作为 GAAP 计算的净收入的补充，作为 IIP 运营的衡量标准。
| 创新工业地产公司 净债务与调整后 EBITDA 比率 截至2026年6月30日的三个月 （未经审计） (单位：千美元) |
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| 截至 2026年6月30日的三个月 |
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| 净收入 | $ | 43,852 | ||
| EBITDA 调整项： | ||||
| 利息支出 | 8,348 | |||
| 税费（包括一般管理费用中的企业所得税） | 66 | |||
| 折旧和摊销费用 | 18,799 | |||
| 超市场租赁摊销 | 23 | |||
| 生命科学投资的非现金增值 | (335 | ) | ||
| 企业资产折旧（包含在一般管理费用中） | 24 | |||
| EBITDA： | $ | 70,777 | ||
| 调整后 EBITDA 的调整项： | ||||
| 非现金股票补偿费用 | 2,826 | |||
| 房地产出售的损失（收益），净额 | (11,847 | ) | ||
| 卖方融资票据的收入 | 223 | |||
| 销售型租赁的递延租金收入 | 525 | |||
| 交易成本及其他 | (463 | ) | ||
| 调整后 EBITDA： | $ | 62,041 | ||
| 年化调整后 EBITDA： | $ | 248,164 | ||
| 总债务： | $ | 623,601 | ||
| 现金及现金等价物 | (204,734 | ) | ||
| 净债务： | $ | 418,867 | ||
| 净债务/调整后 EBITDA： | 1.7 倍 |
定义
EBITDA 和调整后 EBITDA： EBITDA 被定义为在扣除利息支出、所得税、折旧和摊销（包括超市场租赁摊销和企业资产折旧）以及生命科学投资的非现金增值之前的收益（净收入）。调整后 EBITDA 是对 EBITDA 进行调整，排除了非现金股票补偿、房地产出售的损失（收益）、房地产减值损失、卖方融资票据的收入和销售型租赁的递延租金收入。
管理层认为 EBITDA 和调整后 EBITDA 是 REIT 表现的有意义的补充指标，因为它们提供了关于我们运营表现的额外信息，而不考虑某些融资决策、税务考虑和重大非现金项目。调整后 EBITDA 进一步排除管理层认为不代表 IIP 持续运营表现的某些项目，或在不同期间之间可能显著变化的项目，并包括某些未包含在 EBITDA 中的现金收入。管理层认为这些指标有助于比较 IIP 在不同期间的运营表现以及与其他 REIT 的比较。此外，EBITDA 和调整后 EBITDA 被行业分析师、贷款人、投资者、评级机构等广泛关注，作为评估公司在偿还债务义务之前的运营现金生成能力的手段。因此，管理层认为披露和讨论 EBITDA 和调整后 EBITDA 是适当的。
净债务： 计算为可转换票据、定期贷款和循环信贷额度的未偿还本金余额之和，减去现金及现金等价物，如2026年6月30日IIP 合并资产负债表所示。
总资产： 计算为总资产加上累计折旧，如2026年6月30日IIP 合并资产负债表所示。
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