Tanger Inc. 的財報電話會議突出了公司的增長和紀律性

Tanger Inc. ((SKT)) 已召開第二季度財報電話會議。請繼續閲讀會議的主要亮點。

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Tanger Inc. 最新的財報電話會議語氣樂觀，管理層強調了穩健的 FFO 增長、較強的指引和韌性的運營指標，儘管面臨一些短期租賃和費用的挑戰。高管們強調了來自租户和購物者的強勁需求、穩固的資產負債表和更高的股息，認為這些積極因素足以抵消與大型格式重新租賃和收購市場收緊相關的挑戰。

FFO 增長和升級的全年展望

核心 FFO 從去年同期的每股 $0.58 增長至第二季度的每股 $0.64，增長 10.3%，顯示出健康的現金生成能力。基於這一表現，Tanger 將其 2026 年核心 FFO 指引上調至每股 $2.45–$2.52 的區間，新中點暗示與去年相比約 7% 的增長。

同中心 NOI 增長和強勁的租賃勢頭

同中心 NOI 在本季度增長 3.5%，進一步鞏固了投資組合的基本實力。在過去 12 個月中，公司完成了超過 650 筆租賃交易，覆蓋 330 萬平方英尺，交付的混合租金差額為 10.5%，這是連續第 18 個季度實現正差額。

高入住率和健康的租户銷售指標

投資組合的入住率在本季度結束時為 96.6%，大致與去年持平，顯示出緊張的空間狀況。平均租户銷售額在過去 12 個月內達到每平方英尺 $487，同比增長約 5%，而入住成本比率保持在 9.7% 的低位，表明零售商的租金水平可持續。

更大的投資組合多樣化和改善的租户組合

Tanger 繼續多樣化其收入來源，前 25 大租户現在貢獻約 50% 的租金，低於五年前的 60% 以上。投資組合已從大約 500 個品牌擴展到超過 800 個品牌，非服裝空間顯著增長，食品、服務和娛樂概念在可租賃總面積中佔據更大份額。

通過增值收購實現外部增長

公司收購了 Levis Commons Town Center，這是一處開放式生活方式物業，預計第一年的回報約為 8.5%。這是 Tanger 在過去三年中新增的第七個開放式和第四個生活方式中心，在此期間管理層已投入約 10 億美元於其認為能增厚收益的交易。

健全的資產負債表和充足的流動性資源

淨債務與調整後 EBITDA 的比率為 4.7 倍，與年末持平，低於公司目標範圍的 5–6 倍，突顯了資產負債表的靈活性。所有債務實際上都是固定利率，平均利息成本接近 4%，平均到期時間為 3.3 年，得益於約 10 億美元的流動性，包括現金、延遲提款承諾、信用額度和自動取款機收益。

股息增長與保守的派息政策

董事會批准每股 $0.3125 的季度股息，同比增長 7%，顯示出對現金流的信心。儘管提高了股息，Tanger 的派息比率仍在低 60% 的範圍內，為物業再投資、租户改善和潛在未來增長計劃留出了空間。

營銷、忠誠度和人工智能投資提升流量

TangerClub 會員人數已超過 1200 萬，為有針對性的促銷和忠誠度活動提供了龐大的基礎。管理層強調了對人工智能驅動的溝通和客户服務工具的投資，這些工具正在推動更高的參與度、更多的錢包下載和更強的購物者訪問，第二季度的流量表現積極，勢頭持續到返校季。

Saks Off 5th 空間回收和臨時入住率下降

從 Saks Off 5th 回收的約 150,000 平方英尺導致了約 45 個基點的輕微順序入住率影響。大約一半的空間目前由臨時租户填補，約 70,000 平方英尺仍然空置，管理層預計更有意義的永久租金收益將在 2028 年實現，2027 年的影響有限。

大型格式箱體的複雜重新租賃

重新定位平均 25,000–30,000 平方英尺的大型箱體通常需要拆分空間和房東資助的工作，這會延長時間表。Tanger 指導稱，這些轉換帶來的經濟提升大部分將集中在 2028 年，儘管一些適度的好處可能會在 2027 年底開始顯現，隨着項目的完成。

較高的淨利息支出和指引假設

管理層預計淨利息支出將略有增加，反映 Levis Commons 的收購、現金餘額的利息收入和遠期曲線的變化。重要的是，目前的指引假設沒有進一步的收購、處置或融資，這意味着額外的外部增長或資本市場活動可能會帶來尚未在展望中捕捉到的上行空間。

競爭激烈的交易市場和資本化率壓縮

Tanger 指出，零售交易市場變得越來越競爭，更多的資本瞄準該領域並推動資本化率下降。這種資本化率的壓縮要求公司在追求收購時更加謹慎，專注於仍能提供有吸引力的差額並增強長期收益特徵的機會。

較高的運營成本和季節性費用模式

第二季度物業運營費用有所上升，包括 130 萬美元的租賃買斷費用，這一費用不會定期出現。管理層還警告，由於假期相關活動和加大市場營銷力度，運營成本在下半年可能會更高，這可能會對季度間的費用回收率產生適度影響。

資本支出和租户改善支出水平

第二季度租户補貼和二次資本支出隨着新開業的店鋪而增加，反映出支持租賃所需的投資。截至目前，資本支出總額為 3700 萬美元，而全年重複性資本支出和租户改善支出的預期為 6500 萬至 7500 萬美元，這意味着資本支出佔淨運營收入的中位數為十幾個百分點，這是現金的有意義但計劃中的使用。

前瞻性指導和戰略展望

Tanger 更新的 2026 年指導預計核心每股基金運營收益（FFO）為 2.45 至 2.52 美元，同中心淨運營收入（NOI）增長在 2.75% 至 4.25% 之間，這得益於近期的運營收益和保守的槓桿水平。管理層相信，憑藉固定利率債務、充足的流動性和嚴格的資本部署，可以在繼續增長收益和支持增加股息的同時，駕馭更高的利息成本和競爭激烈的交易市場。

Tanger 的財報電話會議描繪了一幅零售房地產投資信託基金（REIT）從強勢地位向增長傾斜的圖景，隨着 FFO 上升、穩定的入住率和活躍的租賃支持更高的股息和指導。儘管箱體回收、高企的運營成本和更緊張的收購經濟面臨挑戰，但管理層對多元化租户、生活方式資產和數字參與的關注表明對為股東提供持久回報的信心。