Healthpeak Properties 第二季度財報電話會議亮點

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Healthpeak Properties（紐約證券交易所代碼：DOC）報告第二季度調整後的運營資金為每股 0.46 美元，並將全年調整後的 FFO 指導上調 0.02 美元，至每股 1.73 至 1.77 美元，原因是其實驗室和老年住房業務的同店淨營業收入預期改善。

首席執行官 Scott Brinker 表示，公司在生命科學低迷期間的戰略——包括 50 億美元的併購、10 億美元的首次公開募股以及對其運營平台的擴展——使 Healthpeak 能夠在行業基本面改善時受益。他表示，公司還在其大部分投資組合中實現了物業管理的內部化，並正在推出一個代理運營平台。

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“隨着生命科學的鐘擺終於開始向我們這邊擺動，” Brinker 説，公司更強大，並具備了追求增長的額外能力。

門診醫療租賃與 Brookfield 合作

Healthpeak 報告其門診醫療投資組合持續強勁。在第二季度，公司簽署了 120 萬平方英尺的租約，其中約 32.7 萬平方英尺為新租賃，使得年初至今的租賃總量達到 230 萬平方英尺。租户保留率為 80%，現金再租賃差額為 5%。

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門診醫療的整體入住率環比上升 20 個基點，達到 90.7%。自 7 月 1 日以來，Healthpeak 又簽署了 20.4 萬平方英尺的租約，並有約 88.2 萬平方英尺在意向書中，首席財務官 Kelvin Moses 説。

公司還宣佈與亞特蘭大的 Northside 簽署了另一項開發協議，計劃開展一個新的門診醫療項目。這將是 Healthpeak 與 Northside 合作的第五個項目，項目總面積約為 56.5 萬平方英尺。

Healthpeak 與 Brookfield 完成了一項門診醫療再資本化，保留了 51% 的權益，涉及 560 萬平方英尺的投資組合，同時籌集了 10 億美元的現金收益。Moses 表示，該交易的現金資本化率為 5.9%。

在七年後，Healthpeak 將有限地擁有以設計價格回購 Brookfield 非控股權益的權利，以為 Brookfield 提供 6.5% 的無槓桿回報。Healthpeak 將繼續為該投資組合提供資產管理、物業管理和租賃服務。

Brinker 表示，Brookfield 合作伙伴關係和與 Blackstone 的單獨安排擴大了公司的替代股本來源。Healthpeak 在其 Blackstone 合作項目中持有 20% 的權益，而在 Brookfield 合作項目中持有 51% 的權益。Brinker 表示，他預計 Healthpeak 將與這兩個合作伙伴進一步追求機會。

實驗室入住率上升，租賃活動持續

Healthpeak 的實驗室投資組合在本季度簽署了 38.1 萬平方英尺的租約，其中約 60% 為新租賃，30% 涉及空置空間。整體入住率環比上升 80 個基點，達到 78.5%，較 2025 年底上升 140 個基點。

自 7 月以來，公司已簽署約 2 萬平方英尺的租約，並有另外 48 萬平方英尺在意向書中。Moses 表示，Healthpeak 預計到年底總實驗室入住率將從 6 月 30 日的水平略有改善，因為下半年的預期開始超過到期租約。

管理層強調，他們關注的是總入住率和總 NOI，而不是同店 NOI 轉正的時機。Brinker 表示，較高的總入住率是該細分市場盈利增長的關鍵驅動因素。

Healthpeak 指出在聖地亞哥的 Torrey Pines 實驗室子市場取得了特別進展。包括已簽署的租約和意向書，該子市場的租賃比例已從 2025 年底的約 65% 上升至 97%。

Moses 表示，灣區和聖地亞哥的需求最為強勁，而波士頓由於供應問題仍是公司面臨的最具挑戰的市場。在波士頓的 128 西路市場，Brinker 表示整體空置率約為 30%，而 Healthpeak 的資產空置率為 11%。

首席發展官兼實驗室負責人 Scott Bohn 表示，租户需求更集中在 25,000 到 75,000 平方英尺的範圍內。Moses 表示，租賃價格通常與投資組合平均水平保持一致，而免租期通常為每年一到兩個月，具體取決於物業和所需投資。

Brinker 表示，Healthpeak 正在評估在其具有本地運營能力的核心市場的實驗室收購機會。他表示，公司預計大多數潛在投資將是完全所有權的收購，儘管在特定情況下可能考慮具有所有權路徑的貸款結構。

資本配置、老年住房和資產負債表

Healthpeak 在第二季度末的淨債務與調整後 EBITDA 比率為 4.7 倍，流動性為 41 億美元。Moses 表示，公司預計通過資本回收計劃到年底將產生 19 億美元的總收益。

截至 8 月 4 日，Healthpeak 已償還 9 億美元的債務，包括 7 月償還的 6.5 億美元的高級無擔保票據。公司還完成了 10 億美元的收購和回購。Brinker 表示，Healthpeak 在 4 月以每股低於 17 美元的價格回購了 1 億美元的股票，當時公司看到 FFO 收益率超過 10%。

在老年住房方面，Healthpeak 表示其在 Janus Living 的持股比例已達到 74%，代表約 65 億美元的股權價值。Janus Living 在第二季度實現了 45% 的總收入增長和 34% 的調整後 EBITDA 增長，同時在期末時賬面現金充足且沒有債務。

Brinker 表示，Janus Living 的同店組合實現了 260 個基點的入住率增長和 19% 的淨營業收入增長。Healthpeak 自 1 月 1 日以來已完成 18 億美元的高級住房收購，並預計其高級住房組合在今年將幾乎翻倍。

關於 Healthpeak Properties (NYSE:DOC)

Healthpeak Properties, Inc 是一家專注於醫療相關房地產的房地產投資信託基金（REIT）。公司總部位於加利福尼亞州爾灣，擁有、開發和收購多樣化的物業組合，以滿足醫療行業不斷變化的需求。其投資涵蓋生命科學研究設施、醫療辦公樓和高級住房社區，使 Healthpeak 成為專業房地產資產的關鍵提供者。

在其生命科學部門，Healthpeak 開發並租賃實驗室和研究空間給生物技術、製藥及其他生命科學公司。

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