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Urban Edge Properties NYSE: UE 報告的第二季度業績超出內部預期，主要得益於更高的租賃差價、同物業淨運營收入增長以及重建活動的貢獻。這家零售房地產投資信託基金提高了全年運營資金指引，同時概述了在其東北地區投資組合中持續的資本回收和租賃舉措。
獲取 Urban Edge Properties 的提醒：
董事長兼首席執行官 Jeff Olson 表示，公司調整後的每股運營資金（FFO）創下紀錄，達到 $0.40，比 2025 年第二季度增長 10%，年初至今增長 7%。包括重建在內的同物業淨運營收入在本季度增長了 3.2%，上半年增長了 3%。
Olson 表示，公司中心的客流量比去年增長了 3%，在 Bergen、Woodbridge、Hudson Mall 和 Totowa 等地的增長尤為明顯，Urban Edge 在這些地區提升了租户組合。他將需求歸因於其貿易區內優質零售空缺的有限供應以及公司以價值和必要性為導向的商品組合。
指引上調，淨運營收入增長超出預期
Urban Edge 將其 2026 年調整後的運營資金（FFO）指引在中間值上調了 $0.02，範圍為每股 $1.50 至 $1.54。根據 Olson 的説法，更新後的展望暗示 2025 年增長 6%。公司還將同物業淨運營收入增長展望的低端上調了 25 個基點，範圍為 3.25% 至 3.75%。
首席財務官 Mark Langer 表示，第二季度淨運營收入增長超出公司的預期，得益於更高的百分比租金、更大的淨回收收入、對之前期間準備金的收款以及較低的房地產税。
結果還包括 Langer 所稱的幾項一次性收益。Urban Edge 從 Wren Kitchens 收到約每股 $0.02 的租約終止收入，以及約每股 $0.01 的非現金收入加速攤銷和多年的房地產税退款。Langer 表示，其中一些收入已在公司的全年計劃中預期，或反映了本應在年內稍後確認的收入。
壞賬在本季度佔總租金的約 40 個基點，表現好於預期，得益於對第一季度準備金賬户的收款。Langer 表示，一家在波多黎各的多地點特許經營商曾導致早期未收租金，現在已支付所有當前的第二季度租金，並在逾期款項的付款計劃義務上保持正常。對於第三和第四季度，公司預計信用損失將佔總租金的 60 至 75 個基點。
租賃差價和入住率
首席運營官 Jeff Mooallem 表示，Urban Edge 在本季度簽署了 26 份租約，總面積為 199,000 平方英尺，均分為 13 份新租約和 13 份續租。新租約產生了 13% 的同空間現金差價，而續租和選擇權行使產生了 10% 的現金差價。
儘管季度新租約差價低於第一季度，Mooallem 表示，由於公司的規模，結果可能會波動。今年迄今的新租約差價接近 30%，公司預計全年新租約現金差價將超過 20%，這將標誌着其連續第五年達到該水平。
同物業租賃入住率在季度末為 96.3%，比上季度下降 10 個基點，比去年同期下降 40 個基點。下降主要反映了 Wren Kitchens 的破產，該公司佔用了兩處公司的位置。Mooallem 表示，Urban Edge 收到了與這些租約相關的可觀和解，並預計空置空間將支持更強的商品組合，租金高於 Wren 之前的水平。
商鋪入住率環比下降 70 個基點，降至 91.7%。Mooallem 表示，下降的一半是由於公司選擇不保留現有租户的故意回收機會。Urban Edge 預計以每平方英尺約 $45 的平均租金填補商鋪空間，代表約 20% 的市場機會，並旨在將商鋪入住率恢復到 93% 以上。
在問答環節中，Mooallem 表示，考慮中的替代租户包括 CAVA、Starbucks、Mathnasium 和 Rally House 等品牌。他還指出，健身、醫療、獸醫、急救和快餐概念是小型商鋪需求的活躍來源，同時注意到公司正在監控各個物業的餐飲集中度。
重建管道和資本回收
Urban Edge 簽署但尚未開業的管道代表未來每年 $2200 萬的總租金，約佔當前淨運營收入的 7%。Langer 表示，該管道預計在 2026 年剩餘時間內貢獻 $170 萬的新租金，主要在第四季度，並代表約 $770 萬的年化租金。
在布朗克斯的 Bruckner Commons，BJ’s Wholesale Club、Ross、Chick-fil-A 和 Chipotle 正在建設中。Olson 表示，租金開始預計將在 2027 年開始，這些項目的總租金超過 $800 萬。
公司在新澤西州澤西市的 Hudson Mall 重建項目中穩定了 Burlington 的五月開業。HomeGoods 正在該中心建設中，預計將在今年晚些時候開業。Urban Edge 還啓動了 Ledgewood Commons 的一個主力項目和 Woodmore Town Center 的一個多租户外包項目。
Mooallem 表示，過去 12 個月完成的項目涉及 $3300 萬的投資，平均收益率為 25%。活躍的開發管道總額為 $1.55 億，剩餘資金約為 $6700 萬，預計收益率約為 12%。
在收購方面，Urban Edge 以 4000 萬美元收購了位於弗吉尼亞州福爾斯徹奇的一個 85,000 平方英尺的以 Safeway 為主的購物中心。它還以 1050 萬美元收購了位於馬薩諸塞州弗雷明漢的 Shoppers World 的土地租賃權。Olson 表示，這兩筆交易的平均資本化率為 6%，預計將產生 9% 的無槓桿內部收益率。
該公司已簽約以 6050 萬美元出售位於新澤西州的 Kohl’s 主導中心 Briarcliff Commons，預計本月晚些時候完成交易。Olson 表示，Urban Edge 尋求出售低增長、高信用資產，並將資本重新投入到高增長物業中，通常目標是 3% 到 4% 的增長，而不是 1% 到 2% 的增長。
管理層表示，收購競爭加劇，零售資本化率壓縮。Olson 提到一般資本化率範圍為 5% 到 7%，而 Mooallem 則表示買家在各類資產中變得更加活躍。該公司仍然主要關注其現有的華盛頓特區至波士頓走廊，儘管 Olson 表示東南部是最自然的潛在地理擴展。
Urban Edge 在本季度結束時的總流動性約為 9.6 億美元，其中包括 8200 萬美元現金、5500 萬美元的信用額度已提取，以及沒有延遲提款的定期貸款。Langer 表示，淨債務與調整後 EBITDA 的比率為 5.5 倍。
關於 Urban Edge Properties (NYSE:UE)
Urban Edge Properties 是一家公開交易的房地產投資信託基金（REIT），專注於擁有、運營和開發以雜貨店為主的購物中心。該公司於 2017 年 1 月作為 Regency Centers Corporation 的分拆而成立，建立了一個專注於城市和人口密集市場的獨立平台。作為一家完全整合的 REIT，Urban Edge 負責其零售物業的收購、融資、租賃、重建和管理。
該公司的投資組合主要由以國家和地區超市運營商為主的開放式購物中心組成。
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