Easterly（DEA）2026 年第二季度收益電話會議記錄

图片来源：The Motley Fool。

日期

2026年8月3日，星期一，东部时间上午 11 点

电话会议参与者

• 投资者关系总监 - Cole Bardawill
• 总裁兼首席执行官 - Darrell Crate
• 首席财务官 - Allison Marino

主要内容

• 总收入 -- Easterly Government Properties, Inc.（DEA -2.20%）为 9240 万美元，比 2025 年第二季度的 8420 万美元增长 10%，主要得益于近期的收购、开发完成和租约续签。
• 核心每股 FFO -- 0.78 美元，比 2025 年第二季度的 0.74 美元增长 5.4%。
• 净收入 -- 320 万美元，或每股 0.07 美元（完全摊薄基础），截至2026年6月30日的季度。
• EBITDA -- 5840 万美元，比去年同期的 5430 万美元增长 8%，主要受租金收入增加推动。
• 投资组合出租率 -- 98%，显示公司 1070 万租赁平方英尺的稳定性。
• 加权平均租赁期限 -- 9.2 年，管理层指出这一数据与传统办公房地产同行相比具有优势。
• 核心 FFO 指引 -- 每股 3.07 至 3.13 美元，代表 2026 年全年中点增加 0.01 美元至 3.10 美元。
• 收购和开发管道 -- 15 亿美元，管理层计划在股本成本达到拐点时开始转化。
• 开发投资指引 -- 预计 2026 年全年总支出为 5000 万至 1 亿美元。
• 全资收购指引 -- 预计 2026 年全年为 5000 万美元，假设资本配置保持谨慎。
• 新定期贷款设施 -- 2 亿美元，为期五年的无担保设施，具有 5000 万美元的可调额度，定价为 SOFR 上浮 130 个基点。
• 调整后的净债务与 EBITDA 比率 -- 7.1 倍，随着公司朝着去杠杆目标的推进，较之前水平有所下降。
• ATM 计划活动 -- 通过 796,943 股的实物结算筹集了 1880 万美元的净收益，平均价格为 23.86 美元。
• 可分配现金 -- 第二季度为 2580 万美元，为季度股息提供支持。
• 总债务 -- 17 亿美元，包括 10 亿美元的高级无担保票据和 1.493 亿美元的抵押贷款。
• 债务组合指标 -- 所有未偿债务的加权平均到期时间为 4.0 年，平均利率为 4.6%。
• 夹层融资计划 -- 目标规模为 3000 万至 5000 万美元，专注于关键政府设施的开发商。
• 维护资本支出 -- 预计全年每平方英尺为 1.50 至 2.00 美元，尽管本季度的季节性支出较高，达到 690 万美元。
• 资产组合 -- 截至2026年6月30日，106 个运营物业的加权平均年龄为 17.1 年。
• 季度股息 -- 每普通股 0.45 美元，于2026年7月29日获得董事会批准。

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风险

• Marino 表示，“他们在时间上历史上有些挑战”，关于联邦航空管理局在 2026 年 10 月租约到期时可能出现的空置情况。
• Crate 表示，“当前的利率环境没有改善，部分原因是我们目前面临的地缘政治条件的波动”，这影响了长期资本规划。

摘要

管理层专注于公司与传统办公房地产的差异，强调其主要租赁给美国政府的关键设施投资组合。公司报告了改善的收益指引和成功的资本市场执行，包括新的五年期定期贷款设施和通过市场计划的股权发行。战略努力目前集中在转化 15 亿美元的收购管道，并在 2027 年前追求额外的投资级信用评级。运营仍然专注于积极的开发项目和简化的租赁采购流程，以维持高出租率和长期租赁期限。

• 首席执行官 Crate 强调了投资组合的 “租户粘性”，以查尔斯顿的美国地区法院为例，说明该资产深深嵌入联邦运营中。
• 公司计划在 2027 年获得额外的投资级评级，以增强吸引有吸引力的债务资本的能力，并支持未来的管道融资。
• 管理层确定了其 15 亿美元管道的 “拐点”，指出股价在 24.50 美元至 25.50 美元之间可以实现更具增值的交易量。
• 首席财务官 Marino 表示，开发项目将通过与政府达成的约定一次性报销提供 “自然的去杠杆来源”。
• 公司计划将投资组合结构转向 30% 的州、地方或政府相关资产，以捕捉 2% 至 3% 的更高租金增长。
• 首席执行官 Crate 指出，公司在夹层融资计划中 “机会涌现”，但在与值得信赖的开发商合作时保持谨慎。
• 管理层正在监测联邦航空管理局预计在 2026 年 10 月的离开，指出 “这些操作在移动方面并不总是像私人住宅那样高效”。

行业术语表

• ATM 计划：市场上股权计划，允许公司在一段时间内以现行价格直接向二级市场出售股票。
• BAC：特定建筑摊销资本，指为安全或专用基础设施而产生的成本，这些成本被摊销到租赁费率中。
• CAD：可分配现金，是一种非公认会计原则（non-GAAP）指标，用于评估房地产投资信托（REIT）支付股息的能力。
• 核心 FFO：一种非公认会计原则（non-GAAP）绩效指标，调整运营资金以剔除非经常性项目，以反映持续的运营结果。
• FFO：运营资金，是一种标准的 REIT 绩效衡量指标，将折旧和摊销加回净收入。
• GSA：美国总务管理局，负责管理美国政府的房地产和采购的联邦机构。
• 净有效租金：在考虑免租期、租户改善和其他租赁激励后实际实现的租金率。
• SOFR：担保隔夜融资利率，用于美元计价贷款和衍生品的基准利率。
• TI：租户改善，房东根据租赁协议对租赁空间进行的定制改造。
• WALT：加权平均租赁期限，用于衡量投资组合中租约到期前的平均剩余时间。

完整的电话会议记录

操作员： 大家好，欢迎参加 Easterly Government Properties 2026 年第二季度收益电话会议。[操作员指示]。请注意，今天的会议正在录音。现在我将会议交给今天的发言人，投资者关系总监 Cole Bardawill，请开始。

Cole Bardawill： 早上好。在会议开始之前，请注意，在此次电话会议中所作的某些陈述可能包括非历史事实的陈述，并被视为 1995 年《私人证券诉讼改革法》下的前瞻性陈述。尽管公司相信其在任何前瞻性陈述中反映的预期是合理的，但无法保证这些预期将会实现或达到。此外，实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果有重大差异，并将受到多种风险和因素的影响，这些因素超出了公司的控制范围，包括但不限于公司最近向 SEC 提交的 10-K 表格及其他 SEC 文件中包含的因素。

公司不承担公开更新任何前瞻性陈述的义务。此外，在此次电话会议中，公司可能会提及某些非公认会计原则（non-GAAP）财务指标，如运营资金、核心运营资金和可分配现金。您可以在公司网站的投资者关系页面（ir.easterlyreit.com）中找到这些非公认会计原则财务指标与最可比的当前 GAAP 数字的表格对照。现在我将电话会议交给 Easterly Government Properties 的总裁兼首席执行官 Darrell Crate。

Darrell Crate： 谢谢，Cole。大家早上好。本季度，我们实现了每股核心 FFO 同比增长 5.4%，正如许多人所知，这超过了我们 2% 至 3% 的长期增长目标，我们对此结果感到满意，并通过稳步增长收益、合理配置资本和改善投资组合质量的战略实现了这些结果。尽管当前的利率环境没有改善，部分原因是我们面临的地缘政治条件的波动，但我们的业务在这样的时期依然稳步前进，这从我们改善的收益指引中可以看出。

我们拥有支持重要政府任务的设施，租赁给关键的联邦机构、高信用的州和市政租户以及与国防相关的公司。这些租约期限较长，主要受到美国政府的信用支持。我们继续向投资者传达，我们与传统办公房地产明显不同。我们的许多设施包括安全的、专门建造的环境，进行敏感的政府工作，它们是特定任务的，难以复制，并且对其服务的机构至关重要。例如，我们最近参观了位于南卡罗来纳州查尔斯顿的美国地区法院。

这座建筑坐落在城市历史悠久的法律四角，物理上与相邻的联邦司法中心相连，深深嵌入联邦司法的运作和查尔斯顿市中心的结构中，这是我们投资组合中租户粘性的一个明显例子，这些设施对其服务的任务和它们所依托的社区至关重要。回到本季度，投资组合继续表现良好。入住率为 98%，我们的加权平均租赁期限为 9.2 年。

这两个关键指标与我们的办公 REIT 同行相比相当有利，反映了我们资产的质量、内部发生的关键任务工作以及投资组合现金流的稳定性。在本季度，我们关闭了一项新的 5 年期贷款设施。Allison 将详细介绍，但我想指出，在选择性放贷环境中，我们高效地执行并以有吸引力的条款完成交易。我们认为这反映了贷方对业务的看法，即来自政府支持收入的高质量现金流，支持着一个稳健的强大资产负债表。

作为我们增长计划的一部分，我们还在与评级机构进行持续的对话，并期待在 2027 年实现额外的投资级评级时向您更新我们的进展。谈到我们的资本成本，我们的股票在年初至今表现良好，这一改善支持了我们的增长能力。随着我们的股权持续重新定价，反映出我们相对于同行的 FFO 质量和持续增长，我们将能够在我们 15 亿美元的项目管道中收获更多机会。即使在当前水平，我们也开始看到以增值方式资助外部增长的机会。随着股价的改善，更多的项目管道符合我们的回报阈值。

过去几年，我们一直在建立这个项目管道，希望在未来几个季度开始将其转化。基于我们持续的运营表现和成功的资本市场执行，我们提高了全年核心 FFO 每股指引范围。此次增加反映了我们业务的强劲以及我们对实现另一个稳定增长年度的信心，符合我们的既定目标。我们将继续专注于有纪律的执行、审慎的资本配置以及为股东创造长期价值。展望未来，我们对面前的机会感到无比兴奋。

在过去的几年中，我们一直专注于执行我们的战略，加强投资组合，并为公司实现持续的长期增长做好定位。我们很高兴看到这种执行力越来越多地反映在我们的市场估值中，我们相信我们仍处于释放我们平台内嵌价值的早期阶段。我们感谢团队的奉献以及租户和股东的持续支持，期待在今年剩余时间内继续推动这一势头。接下来，我将把电话交给 Allison。

Allison Marino: 谢谢，Darrell，大家周一好。我很高兴向大家报告 2026 年第二季度的财务结果。业务的潜在增长在数字中清晰可见。本季度总收入为 9240 万美元，较 2025 年第二季度的 8420 万美元增长了 10%。这一增长是由多个因素推动的，包括我们在过去 12 个月内完成的收购和开发、租约续签以及 TI 和 BAC 收入的上线。EBITDA 与收入一起增长，本季度为 5840 万美元，而 2025 年第二季度为 5430 万美元，增长约 8%。

重要的是，这一增长在每股净收益上也得到了体现。本季度每股净收益为 0.07 美元（完全摊薄基础），每股 FFO 为 0.78 美元，较去年同期的 0.74 美元有所上升。核心 FFO 每股同样为 0.78 美元，较去年同期的 0.74 美元上升。这两个指标的年增长率约为 5%。最后，本季度可分配现金约为 2580 万美元。在我们的活跃开发项目方面，所有三个项目都在顺利推进。我们在佛罗里达州迈尔斯堡的 FDL 实验室设施、亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国法院以及俄勒冈州梅德福的美国法院都在推进中，我们相信这些项目一旦交付，将成为投资组合中高质量的关键补充。我们于 2025 年 8 月首次动工建设 FDL 实验室设施，我们的团队和开发合作伙伴在执行施工时间表方面表现出色，确保项目按计划在今年晚些时候交付。我们的净债务与年化季度 EBITDA 的比率目前为 7.3 倍，较第一季度有所下降，我们继续稳步朝着去杠杆目标迈进。随着我们的开发项目推进，商定的一次性报销将提供自然的去杠杆来源，随后随着项目交付和租赁收入的开始，EBITDA 将逐步增长。

这些因素是我们中期杠杆目标的重要一步，也是我们追求额外投资级评级的努力，我们相信这将增强我们获得有吸引力的债务资本的能力，并支持未来的项目资金。定期贷款对公司来说是一个极好的结果。我们获得了一项新的 2 亿美元的融资，期限为 5 年，并且有 5000 万美元的可调增功能，定价优于我们最初对类似长期资本解决方案的预期。初始利差为 SOFR 上方 130 个基点，我们相信这笔融资反映了业务的持续增强以及我们与贷款集团建立的良好关系的质量。

我们利用这笔资金偿还了我们的循环信贷额度，增加了我们的可用流动性，并为未来的增长机会提供了额外的资金能力。随着定期贷款在本季度成功关闭，我们将全年核心 FFO 每股指引范围在中点上提高了 0.01 美元，从 3.09 美元调整为 3.10 美元，修订后的全年范围为 3.07 美元至 3.13 美元。尽管面临挑战的利率环境，我们的投资组合仍然表现优于预期，增强了我们对年内收益前景的信心。

在中期，我们的指导假设我们将在年内进行 5000 万到 1 亿美元的开发相关投资，以及 5000 万美元的全资收购。我们继续保持 15 亿美元的收购和开发管道。随着我们股价的近期改善，我们相信我们正接近一个拐点，可以在未来几个季度内以有意义的方式开始释放该管道中的机会。我们仍然专注于有纪律的资本配置，维护我们与租户的关系，并推动我们在开发和收购管道中的机会。在这些领域的一致执行继续支持我们现金流的韧性，并使我们能够为股东创造长期价值。

感谢您今天早上的时间。我们感谢您的合作，并期待向您更新我们的进展。接下来，我将把电话交回给 Shannon。

操作员： [操作员指示]。我们的第一个问题来自 Citi 的 Seth Bergey。

Seth Bergey： 我想更深入地了解一下收购管道以及随着股价上涨而达到拐点的情况，我们应该如何考虑在进入下半年和明年时开始释放一些机会的节奏？

Darrell Crate： 是的。我认为正如 Allison 所说，我们确实接近一个水平，在这个水平上，以比我们的资本成本高出 100 个基点的方式投入资金是可实现的。Seth，正如我们所讨论的，我们的公司规模较小。因此，好的消息是——我们只需做出一些努力，就能产生实质性的差异，Mike Ibe 和 Chris Wang 在过去几年中一直在开发、管理、培育和培养这 15 亿美元的管道，我们在成功执行我们的增长战略。

如果股票在 2450 到 2550 之间，我们将能够找到一些机会，在'26、'27 年进行一些不错的交易。你可以开始看到实质性的增长，几亿美元的稳健增长。在'28、'29、'30 年，我认为我们可以看到远远超过我们历史上任何交易的实质性收购量。因此，乐观情绪源于我们今天可以控制的事情，以及我们知道可以执行的事情，以便继续向前发展。

正如我们所知，Allison 不会让我发布 2027 年的收益指导。但随着我们继续向前发展，我非常有信心我们有资源继续向投资者交付我们的长期增长目标。

Seth Bergey： 然后也许只是对此的一个快速跟进。但在上个季度，你们宣布了夹层融资机会。在这 15 亿美元中，你能否提供一些关于这些交易规模的细节，以及有多少将是开发机会而不是收购，或者你们还计划进行多少额外的夹层融资？

Allison Marino： 是的。我认为我们在上个季度分享过——嘿，Seth，顺便说一下，我们在上个季度分享过，该计划可能会增长到 3000 万到 5000 万美元之间。这仍然是我们今天努力的目标。当然，该管道包括额外的夹层融资机会。许多正在进行租赁采购的最后阶段。因此，我们参与其中将取决于这些租赁的授予。但正如我们之前分享的，还有另一批特别的 VA 正在从管道中出来，我们预计未来几年那里的收购活动和夹层融资活动将加速。

Darrell Crate： 也许对于一些可能不太了解的人来说，我的意思是，自从我们宣布夹层融资计划作为我们收益增长战略的一部分以来，机会的涌现可能甚至可以说是一个低估。但我们在其中的纪律实际上是只为我们信任并且熟知的开发商和相关人员提供夹层融资，特别是那些我们希望纳入我们投资组合的建筑。

因此，随着我们的资本成本在股权和债务方面持续改善，这是一座非常好的桥梁，使我们能够接近一些我们认为可以在长期内对投资组合产生积极影响的项目。

操作员： 我们的下一个问题来自 Truth Securities 的 Michael Lewis。

Michael Lewis： 所以 Allison，当你谈到进入目标杠杆范围时，你没有提到任何对股权的需求。然后 Darrell 在谈到收购的问题时确实提到了一些关于股权的内容。某些水平下它的增值效果。我只是想知道，你如何看待你的股权成本？你是否查看净资产价值（NAV）？还是更多地与收购相匹配，使其增值？你如何评估股票的股权成本？

Allison Marino： 当然。有几点。我想首先，我们主要将股权与收购资本相匹配。因此，这个时机可能并不总是完美的科学。正如你所看到的，我们在第二季度筹集了一些股权。这是为了资助第一季度的收购。而且这笔股权是在我们对交易的承诺价格更高的情况下筹集的。因此，我们对这种匹配感到非常满意。关于杠杆和股权结合的影响，我们看到随着我们开发交付的自然去杠杆路径。

因此，我们不需要增加额外的股权来满足这些目标，我们会关注彼此的所有目标，并做出最佳决策，无论是从增值的角度、杠杆的角度，还是相对于净资产价值的整体考虑。

Michael Lewis: 好的。然后我的第二个问题是，洛马林达的抵押贷款将在明年夏天到期，金额为 1.275 亿美元，利率为 3.6%。我知道现在还早，不知道你们对如何再融资有何想法，可能成本会是多少？

Allison Marino: 当然。正如达雷尔所分享的，我们在几次电话中提到过，我们相信我们正朝着投资级评级的方向前进，投资级发行将是我们再融资该抵押贷款的主要目标。正如你所知，我们更倾向于成为无担保借款人，这样在无担保基础上将会有非常有吸引力的资本成本。话虽如此，虽然我们不会停滞不前，但我们现在在循环信贷上有充足的能力，可以在找到最具吸引力的长期债务资本解决方案之前继续使用。因此，假设我们不做任何事情而只是保持现状，我们当然可以在循环信贷上进行操作。

Darrell Crate: 是的。正如我们所说，这显然是一次季度电话会议。但在展望未来时，我们已经围绕 2027 年、2028 年和 2029 年进行了大量规划，了解将会产生重大影响的租赁，努力以我们认为最受公众市场欢迎的方式构建这些租赁的结构。在债务方面，艾莉森在获得这些定期贷款方面做得非常出色。

但是当我们展望我们的再融资并看到债务市场的机会时，我认为我们正在提前做好规划，以便吸收再融资并继续保持我们再次阐述的增长路径，即长期内稳定的 2% 到 3% 的增长。如果我们获得评级并继续向前推进，我们认为甚至可以加快这一增长。

Michael Lewis: 好的。最后一个问题，我们注意到本季度的维护资本支出略有增加。我只是想知道是否有任何一次性支出或其他原因？

Allison Marino: 没有。我们在春季遇到了一些非常好的天气。因此，正如你所想象的，第一季度通常由于冬季天气而稍显轻松，而本季度在外部项目方面非常活跃，比如屋顶、停车场或建筑外部的暖通空调设备。我们仍然预计全年每平方英尺 1.50 到 2 美元的总体范围将是今年的计划，但显然数字中也存在一些季节性因素。

Operator: 我们的下一个问题来自 BMO 资本市场的约翰·金。

John Kim: 我想询问一下你们 150 万美元的收购和开发管道，以及自上次提供更新以来它是如何演变的。这些交易的窗口是否关闭，是否有新的交易进入该池？如果可以的话，请评论一下在本季度放弃一些机会的理由。

Darrell Crate: 我认为考虑到其规模，管道仍然保持着令人惊讶的稳定。有卖方的期望。我认为我们是一个非常好的买家，原因有很多。许多拥有这些建筑的人认为，与我们相比，他们有机会进行更多的税务规划，而他们并不觉得市场处于需要出售的状态，因此没有那种紧迫感。我们在本季度内可能继续轮换大约 1 亿到 2 亿美元的机会。

有一笔交易我们最终决定放弃，我认为我们处于一个位置。那是一栋不错的建筑，但并不是我们必须拥有的建筑——它的成本大约比我们的资本成本高出 60 到 75 个基点。因此，我们决定放弃，因为我们目前的收益增长非常强劲。我们正在为明年做好准备。但我们非常兴奋能够继续执行我们所识别的一些非常出色的机会。

John Kim: 在接下来的几个月或今年剩余时间内，你们可能会关闭的潜在机会中，能否提供一些关于 GSA 和政府相关资产之间的评论，或者更多的州级投资？其中有多少是收购机会，多少是开发机会？

Darrell Crate: 是的。我认为我们看到一些 GSA 资产，我们对此感到兴奋，它们在我们所做的事情中处于前沿。我们的希望是，如果我们能够控制世界，我们可能会将一半的投资放在 GSA 上，另一半放在替代资产上。我们的目标是使投资组合中 30% 是州、地方或政府相关资产。这个数字为什么重要？这个数字很重要，因为这些资产的租金增长率为 2% 到 3%。因此，我们认为将 60 到 90 个基点添加到我们的同店增长率中，将使投资组合相对于同行非常有利。

我们相信，现金流的稳定性以及我们建筑的关键任务性质应该使我们在这些业务中处于溢价。如我在之前的电话中所说，我们的投资组合非常出色。我们拥有的建筑，租赁的持续时间、现金流的质量、入住率和租户情况都非常好。我认为我们真正努力的方向是以一种方式打包这些现金流，这意味着以最低的资本成本进行打包。这意味着向投资者提供强劲的增长率。

这为股息创造了巨大的缓冲空间，并为我们提供了再投资的机会，我认为这一切都应该使我们相对于同行表现更好，从而为我们的股票带来对投资者和潜在卖方都非常有吸引力的倍数。

John Kim: 你们如何看待处置作为潜在资金来源，因为它们可能在未来面临重新租赁风险？或者由于你们专注于保持平均投资组合年龄年轻与...

Darrell Crate: 我认为这都是这些因素。坦率地说，我知道我们之前和你们分享过一些。我是说，在过去的两三年里，Allison、我自己、团队、Nick Nimerala 以及整个资产管理团队确实清除了投资组合周围的任何模糊或不清晰之处。我们对我们所处的位置有很强的信心。我们会逐个案例进行审视。有时我们确实在努力寻找效率。

所以即使我们有一栋高质量的建筑，但可能它是一个借贷者，并且与其他真正为我们工作的资产管理资源相距较远，这可能是一个出售的理由。但我认为——你不会看到我们有显著的投资组合周转来筹集现金以进行增长。我们继续与合资伙伴建立和发展关系。

所以我认为我们对我们的股价能够达到一个良好的水平持乐观态度，我们可以继续收获管道——也就是说，转向今年年底或明年年初，如果情况不是这样，我们可以与资本成本更具吸引力的人士合作进行合资。因为我们是美国政府的首选合作伙伴。我们是美国政府最大的房东。我们与 GSA 及其他机构从上到下密切合作。

我们了解他们的需求，并帮助他们提高效率，我们正在处理他们最重要的优质建筑，以成为一个好的合作伙伴。综上所述，对于我们来说，寻找在美国或全球范围内希望投资这些提供 AA 级租金流的高质量资产的资金并不成问题，我们是某些人的首选合作伙伴。因此，我们不担心在需要时没有资本成本来推动公司的增长。正如我所说，我们的公司今天非常小。

我指的是，公司的价值在 10 亿到 20 亿美元之间，以一种与同行竞争的方式增长，并不需要太多的好运气。我们仍然处于一个可以控制这种增长并持续向股东交付的规模。

Operator: 我们下一个问题来自 Raymond James 的 RJ Milligan。

R.J. Milligan: 我只是想跟进一下投资管道的问题，可能以不同的方式问一下。但根据你们的评论，越来越多的事情开始[ PEs ]。我只是好奇，这是否有一个组合成分，是更多的开发交易开始盈利，我们应该期待你们在开发方面宣布更多的投资活动？还是收购？我只是好奇在不同的层面和不同的定价下，我们是否应该期待不同的投资活动组合？

Darrell Crate: 我认为没有什么是完全可以辨别的，除了有两个动态正在发生。首先，在开发领域，你可以看到我们正在找到这些优势的脉络。你可以在法庭上看到这一点。我是说，我们在弗拉格斯塔夫建造一个，在梅德福德建造一个。我们擅长这个。我们知道如何与政府合作，我们知道如何使流程更高效，而法庭是棘手的动物。因此，作为开发者，你可以在这个领域开发出可定义的优势。因为取悦法官、取悦那些在这些建筑中的各个机构是一项技能。所以你在佛罗里达州看到了这种优势。

我认为我们在这个业务上做得非常出色。佛罗里达州是一个快速增长的州。他们的执法对他们来说很重要，他们还有其他需要建设的设施，我们将非常高兴成为佛罗里达州的合作伙伴来做到这一点。在收购方面，情况就有点棘手了。同样，我不能强调我们的公司规模较小真的对我们有利，因为我们可以继续在我们作为长期持有者的产品中找到机会。那么这意味着什么？

这意味着，如果有一些建筑可能不适合在 5 年内被机构买家翻转，但它们是我们所做的核心，我们将能够以有吸引力的价格获得这些建筑。像这样的建筑，我的脑海中有它们，所以也许我在电话中没有用语言清晰地描述它们，这些建筑对我们来说是可行的，且与我们有很好的关系的高质量机构。我认为这让我们处于一个良好的位置，我们希望在接下来的 9 个月内能够获得其中几个。

R.J. Milligan: 很好。还有一个单独的问题。关于预计在 10 月进行的 FAA 搬迁，有什么更新吗？

艾莉森·马里诺： 所以在这一点上，他们至少会待到租约期结束。他们的通知条款已经到期。因此，他们肯定会待到十月底。我们希望在接下来的一个月内能有关于他们搬迁过程的更好更新。这些操作在搬迁方面并不总是像你我在自己家中搬家那样顺利。因此，我们应该会有更新，但他们在按时搬出方面历史上确实遇到了一些挑战。所以我们乐观地认为他们可能会再待一段时间，但我们没有具体的信息可以分享。

达雷尔·克雷特： 所以也许我会直接说，我现在不会在你的模型中增加额外的收入。我们知道他们会待到租约结束，但我们可能会在下次电话中分享一些信息——这要么是现状，要么我们会有一些乐观的消息与您分享。

操作员： 我们的下一个问题来自 RBC 资本市场的迈克尔·卡罗尔。

迈克尔·卡罗尔： 达雷尔，我想回到你关于投资管道的评论上，你提到的理想组合，我相信你说的是 50% 的 GSA 类型建筑和 50% 的替代类型资产。你能给我们一个关于这两种类型建筑的资本化率是否相同的想法吗？我知道替代资产有租约上涨的情况——我们应该如何看待这些类型物业的定价范围？

达雷尔·克雷特： 是的。这是个好问题。实际上是因情况而异。我们正在考虑一些带有租金上涨的开发交易，因此，个别机会是复杂的。在其中一些交易中，我们可以找到优势，并且非常期待将资本投入使用。而在收购方面，同样是寻找独特的情况，使我们的资本成本能够让我们获得高质量的建筑。因此，当我说 50-50 时，我的意思是我们在收购和开发机会方面的工作是平等的，实际结果如何并不重要。交易量是重要的。

再次强调，我们的长期增长目标达到 3% 的数字是非常重要的。我们觉得我们拥有的资源不仅包括现有的投资组合、租约续签，以及我们所做的所有良好工作，使事情变得更加完善、可预测。此外，考虑到我们今天的资本成本，以及我们继续导航的这个非常大的管道，我们将达到一个我认为我们的长期目标是可以实现的地方。

R.J. 米利根： 好的，然后回到你关于如果不想发行股权来资助这些交易而可能进入合资市场的评论。你们是否正在与希望与您合作购买这些物业的潜在合资基金进行讨论？

达雷尔·克雷特： 是的。我们保持了一系列这样的关系，并在过去六个月中继续发展它们。展望未来，我认为我们一直有一个非常大的主权财富基金作为非常好的合作伙伴，但我们发现了一些其他的合作伙伴，他们很好地补充了这一点，因为我们对更广泛的物业范围感兴趣，我认为我们可以吸引更广泛的口味偏好。可以明确地说，我们——显然，我们在这个领域已经有了将近 15 年的经验。

我们是这个领域最大的公司之一，我们与——我们不仅了解房地产的商业部分，还了解政府的运作。因此，如果你是合资伙伴，而这是你希望在投资组合中获得的曝光，我们确实为他们提供了一个简单的选择。因此，我们将继续培养这些关系。此外，考虑到我们正在开发的管道的规模，我们不需要过于自私。我们可以与一些合资企业成为非常好的合作伙伴，同时也独立开展业务，并继续以一种我认为会让投资者满意的方式发展业务。

R.J. 米利根： 好的，关于这些合资投资，它是与特定合资伙伴的一次性交易，还是你们希望创建更多的基金类型业务，以积极发展关系并购买新资产？

达雷尔·克雷特： 我认为基金有点更正式，但在与合资伙伴的 VA 项目中，我们最终在那个实体中投入了近 6 亿到 7 亿美元的资产。这对他们来说是一个很棒的项目，满足了需求，而且这是我们擅长的事情。因此，考虑到——再次强调，当你说一次性交易时，这并不准确，因为建立我们希望与合资伙伴建立的关系水平实际上是浪费每个人的时间。我们不是在推出一栋建筑并像拍卖一样出售它。

这些是我认为对这个领域感到兴奋的合作伙伴，我们希望做一些相对程序化和一致的事情。也就是说，作为一个投资级发行人，我们希望每年发行超过 3 亿美元的债务。这也是可以实现的。在推动交易量的背景下，尤其是当资本成本稍微改善时。我们将把所有这些因素考虑在内，以决定如何执行。

操作员： 我们的下一个问题来自 Compass Point Research and Trading 的梅里尔·罗斯。

梅里尔·罗斯： 除了 FAA 之外，您是否有关于租约到期的更新？我知道今年的到期情况相对较少，但您是否开始关注明年？然后我想，2028 年会达到高峰。因此，您可能会通过增长来稀释这一点，但它在更远的未来变得更有意义。我只是想知道是否有任何更新，更多的是在短期内，但您是否开始关注中期？

艾莉森·马里诺： 是的，梅尔，谢谢你的提问。我们正在为即将到来的到期进行采购，预计会持续到 2027 年的大部分月份。因此，许多采购已经启动，甚至可以说是所有的，我们正在积极参与其中。我们希望在接近完成时分享更多的进展。但我们不期待与目前预测的续租预期有太大出入，预计净有效租金增长在中到高十几的百分比，平均每平方英尺约 35 美元的装修和建筑堆叠费用。话虽如此，我知道你提到我们在 2028 年有很多到期，通常我们每年到期的比例大约为 5%。

如果你看看 2030 年，对我们所有人来说是个黄金年，比例不到 1%。所以在收益电话会议上谈论这一年将会非常愉快，因为我不知道我们会谈论什么，但希望不仅仅是其他一些很酷的事情。我们正在进行中，希望在第三季度分享更多进展。

达雷尔·克雷特： 是的。我想补充一点，艾莉森在组织和规范这些采购方面做得非常出色。这是一个广泛的高管团队努力，与政府更紧密合作，发现 DOGE 是我们的朋友。在这方面，因为它让人们对他们处理事务的方式有了更新的看法。我们对他们来说有非常重要的建筑。现实是，他们应该续签这些租约。作为房东，我们做得非常好。这些都是关键任务设施。因此，我们不应该在租约上浪费太多时间。

我们需要达到一个可以简化流程的地方，让美国纳税人获得公平的交易。我们的股东也能公平地获得他们资本的回报。从我们的民选官员到各个机构的工作人员，再到 GSA 和我们，没人对这个框架有异议。因此，让这一切更顺利地进行是一项努力，而艾莉森绝对在内部团队中发挥了她的作用，以一种我认为大家都满意的方式与各个机构、政府和民选官员进行沟通。

操作员： 谢谢。我现在想把会议转回给达雷尔·克雷特，Easterly Government Properties 的总裁兼首席执行官，进行结束发言。

达雷尔·克雷特： 很好。谢谢大家参加这次电话会议。我们对投资组合的持续进展感到非常高兴。正如你所知，我们正在执行这一长期增长计划，看到团队继续努力工作真是太好了，我真的想感谢我们的新股东和那些与我们合作已久的人。感谢你们的支持和信任，我们非常期待在未来的几个季度和几年中继续为你们提供强劲的增长。

操作员： 今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。