我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。瑞銀預計香港房價將在 2026 年下半年至 2027 年保持平穩，原因是存在未定價的風險，如就業復甦乏力和人口缺口。該行將恆基地產評級下調至賣出，維持新鴻基地產的中性評級，同時預測由於供應短缺，租金將在 2027 年前實現中高個位數的增長。辦公租金預計將以 2% 的年複合增長率温和增長
瑞銀投資銀行研究表示，儘管開發商的股息收益率差距高於歷史平均水平，但市場尚未充分考慮香港房地產市場面臨的四大關鍵風險，即就業復甦缺失、大灣區一體化、北部都會區供應和人口缺口。
瑞銀投資銀行大中華區房地產研究負責人梁偉傑指出，儘管自 2024 年以來 GDP 增長已達到 3-4%，但新增就業機會明顯減弱。自 2023 年以來，畢業生的就業機會下降超過 70%，而青年失業率仍維持在 7-8% 的高位。改善的跨境交通和較低的收入可見性可能加速跨境移民，以追求更低的生活成本，尤其是在老齡化人口的背景下。
研究人員估計，短期住房供應短缺將僅持續四年，遠低於之前 12 年的上行週期。從 2023 年到 2025 年，淨人口流入平均僅為每年 32,000 人，遠低於實現政府 2042 年城市規劃目標 960 萬人所需的每年 153,000 人。
瑞銀預計奢侈住宅市場將受益於人工智能驅動的財富創造。相比之下，研究人員對大眾住宅市場保持謹慎，已將恆基地產（00012.HK）評級下調至賣出，同時對新鴻基地產（00016.HK）維持中性評級。它還調整了盈利預測，以反映最新的完工時間表，並對大眾住宅開發商應用了更高的淨資產折扣，以反映相對較短的上行週期和未來的不確定性。
瑞銀預計香港住宅物業價格將在 2026 年下半年至 2027 年期間保持大致平穩，而市場共識預測 2027 年將上漲 5-6%。研究人員預測，受緊張的短期供應影響，住宅租金將在 2026-27 年繼續錄得中到高單位數的增長。然而，租金增長可能從 2028 年起急劇放緩。
在辦公領域，人工智能引發的潛在失業可能抵消供應庫存減少帶來的好處。研究人員估計，辦公空置率將維持在低十幾的水平，約為 10-13%，僅支持 2025 年至 2030 年期間租金的 2% 年複合增長率。
（香港股票報價延遲至少 15 分鐘。短期賣空數據截至 2026 年 8 月 12 日 16:25。）