Logistic Properties 2026 年第二季度收益電話會議記錄

物流地产（AMEX: LPA）于周四公布了第二季度财务业绩。以下是公司第二季度财报电话会议的文字记录。

本次文字记录由 Benzinga APIs 提供。要实时访问我们的完整目录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/ 进行咨询。

完整的财报电话会议可在 https://events.q4inc.com/attendee/941803188 获取。

摘要

物流地产报告称，收入同比增长 26.1%，其中秘鲁的租金收入增长显著（50.4%），哥伦比亚增长 29.3%。

公司在其物流平台上实现了 100% 的入住率，并报告了 27% 的净营业收入（NOI）增长，得益于强劲的租赁活动和市场租金的上涨。

一个重要的战略里程碑是以 1.45 亿美元出售秘鲁的利马南公园，所得款项将再投资于墨西哥，以扩大公司的业务布局。

公司计划在墨西哥实现显著增长，目标是在两到三年内使其占据超过 50% 的投资组合，利用战略收购和合作伙伴关系。

尽管战略重点放在墨西哥，物流地产仍致力于在秘鲁、哥伦比亚和哥斯达黎加维持运营，因为这些市场具有强大的市场地位和增长机会。

秘鲁的发展正在推进，新的设施将增加 44 万平方英尺的可租赁面积，预计将在第三和第四季度开始对净营业收入产生贡献。

哥伦比亚比索的近期升值对收入产生了积极影响，未来预计将利用当地股权和债务来资助扩张。

管理层强调了与 FIBRA Prime 等战略合作伙伴关系，以增强长期价值创造并保持对已售资产的运营控制。

公司预计将进一步出售资产以支持在墨西哥的增长，同时受益于秘鲁和哥伦比亚的商业友好环境。

物流地产正在增加对投资者的接触，并已与多家公司启动股权覆盖，以提高市场知名度并缩小估值差距。

完整文字记录

操作员

此时，所有参与者均处于仅听模式，请注意本次电话会议正在录音。您将在今天的演示结束时有机会提问。现在我将把电话交给投资者关系负责人 Camilo Ujoa 先生，请您开始。

Camillo Joa，投资者关系

欢迎参加物流地产 2026 年第二季度财报电话会议。我是物流地产投资者关系团队的 Camillo Joa。今天的电话会议中与我一起的是我们的首席执行官 Steven Salderiaga 和首席财务官 Paul Smith。在我们开始回顾物流地产的财务和运营结果之前，请注意，本次电话会议中提供的信息仅供参考，并不构成购买或出售任何证券的要约。

在本次电话会议中所作的前瞻性声明受到多种风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性在物流地产向 SEC 提交的文件中进行了讨论。我们的实际结果、表现和潜在机会可能与这些声明中表达或暗示的内容有重大差异。我们没有义务在本次电话会议后更新或修订任何前瞻性声明。我们已准备了补充材料，可能会在电话会议中提及。

我们鼓励您访问我们的网站，ir.lpamericas.com，下载这些材料。请注意，今天电话会议中讨论的所有比较均为同比，除非另有说明。Esteban 将开始今天的回顾。Esteban，请您开始。

Steven Salderiaga，首席执行官

大家早上好，欢迎大家的到来。感谢您加入我们。这是物流地产在财务业绩和战略步骤方面的一个突破性季度，我们采取了措施来实现价值并为 2027 年及以后的增长管道奠定基础。我很高兴地报告，我们在第二季度延续了强劲的势头，再次在入住率方面超越了同行，保持在 100% 的水平。

收入再次显著加速，同比增长 26.1%，其中秘鲁和哥伦比亚的租金收入分别增长 50.4% 和 29.3%。在哥斯达黎加，收入增长 5.6%，反映出物流地产投资组合的全面稳定运营。我们的额外进展得益于强劲的租赁活动和新设施的入住率，以及通过续租、扩展和重新出租所捕获的市场租金上涨。

净营业收入（NOI）增长同样强劲，增长 27%，同类物业的 NOI 增长 14.5%。我们盈利能力的持续增长得益于我们提供的卓越客户服务，以及我们有利市场地位和强大品牌所赋予的定价能力，这两者都反映在每平方英尺平均租金的持续上涨上，增长了 10%。推动盈利能力的还有我们的运营杠杆，随着我们在四个运营国家的业务规模逐渐扩大而逐步改善。

除了强劲的财务和运营结果外，第二季度还标志着一个重要的战略里程碑，我们以 1.45 亿美元出售了位于秘鲁的利马南公园，代表了约 7% 的现有资本化率。根据我们的战略和业务重组，我们将几乎将此次交易的所有净收益用于扩大物流地产在墨西哥的业务布局。这大约是 6500 万美元，在偿还约 6000 万美元的债务和支付资本利得税后。

从稳定、成熟的资产如 Lima Sur 中选择性获利，并将所得资本分配到高回报的物业中，是作为一家跨国垂直整合房地产公司的独特优势。这使得 Logistic Properties 能够捕捉到平衡和多元化投资组合的战略利益，同时也能在各国房地产周期的不同阶段抓住机会。

与其依赖于一个地区的一系列经济事件，这也是我们核心业务中一个新的、不断改善的价值创造杠杆。换句话说，Lima Sur 公园的货币化代表了我们在整个房地产价值链上成功的回归，从绿地开发到我们投资组合中重要部分的租赁稳定。这是未来几年中多个潜在交易和合作的第一步，随后将进行再投资，以创造一个良性价值创造循环，造福我们的股东。

这也将使 Logistic Properties 在我们的基础市场中更加轻资本化，因为我们将资产负债表重新调整到更倾向于墨西哥，同时保持绝大多数资产以美元计价，并过渡到更资本高效的商业模式。值得注意的是，我们以大约高于独立评估账面价值 18% 的价格出售了 Lima Sur。这一溢价及其背后的资本化率是我们在执行既定目标时所展现出的能力的明确证据，我们对此充满信心，清楚地意识到我们资产的可验证基础价值以及刚刚开始显现成果的运营平台。我们相信这一证据不会被市场忽视，并且能更清晰地揭示我们当前公开股价与公司账面每股价值之间的显著错位。截止第二季度末，这一内在价值（扣除资本利得税后）为每股 8.62 美元，同比增长 16%，环比增长 8.2%。此外，在我们看来，这一数字并未包括运营平台本身的价值，我们认为这应当在对 Logistic Properties 业务基础硬资产的任何公允评估之上。

Lima Sur 交易还反映了我们的设施对像 FIBRA Prime 这样的机构第三方的吸引力，后者是该地区首屈一指的房地产投资信托。此外，我们与 FIBRA Prime 的协议赋予 Logistic Properties 在当前销售完成四年后回购该公园的选择权。这种选择权是我们创造长期股东价值的又一种方式。Lima Sur 的货币化也为我们与 Prime 形成的战略联盟提供了跳板，Prime 在秘鲁拥有多元化和稳定的商业房地产投资组合。

我们的联盟设想了类似的交易，战略性地将 Logistic Properties 强大的开发和运营能力与 Prime 的本地和机构资本基础相结合，以进一步开发利马尚未充分渗透的物流物业市场。作为提醒，通过该联盟，Logistic Properties 将代表 Prime 管理和运营 Lima Sur，从中产生持续的费用收入。作为公园的运营方，我们将保留控制权，并继续维护租户关系，提供卓越的服务。

正如我们在之前的电话会议中强调的，将我们的投资组合重心向墨西哥转移是我们战略的关键组成部分，使我们能够进入这个更大且动态的工业房地产市场，进一步多元化和重新平衡我们的物业投资组合和租户基础，并增强 Logistic Properties 对全球和区域公司的独特跨境服务。更具体地说，我们在墨西哥的目标是获得更高的风险调整回报，并进一步利用我们平台的基础价值。

我们将把从 Lima Sur 的剥离中获得的资本重新部署到我们的收购管道中，首先是与 Fortham Capital 达成的中央公园 57 号 A 类设施的程序性购买协议，这些设施位于墨西哥城大区的一个关键物流走廊。正如我们过去强调的，我们将在未来 12 到 18 个月内根据这项 2 亿美元的协议收购的物业将包括稳定的资产，有效消除与开发和租赁设施相关的风险。

其余的融资将来自当地的债务和股权合作伙伴。几位潜在合作伙伴已经表示出兴趣，我们仍然有股权分配可供希望参与该公园的其他第三方。作为更新，我们最近任命了一位租赁经理，以进一步加速公园设施的稳定化。他曾在房地产咨询和经纪领域担任高级职务，拥有超过 30 年的墨西哥市场经验，并与全国各地的蓝筹公司建立了深厚的关系。

为了给中央公园 57 号购买计划提供背景，210 万平方英尺的面积大约占我们当前可租赁面积的 34%，在两到三年内，我们预计墨西哥将成为 Logistic Properties 物业投资组合的 50% 以上的所在地，基于我们当前的机会集，约为 10 亿美元的设施，位于主要大都市区及沿联邦 57D 公路的关键物流走廊。我们打算在 8% 到 9% 的资本化率下部署资本，具体取决于租户的质量和现有的租赁协议。

除了重新部署通过资产剥离释放的资本外，我们还将通过与过去成功经验相似的传统银行债务和地方股本的组合来资助我们的更广泛扩张，其中我们从保险公司和家族办公室获取股本。在某些情况下，Logistic Properties 将持有资产股权的少数但重要的股份，同时保留对融资、租赁和资产日常运营的控制权。

鉴于我们的核心专长，我们稳步建立并制度化了这一能力，培养地方联盟，同时在此过程中为增值服务赚取市场和激励对齐的费用。关于当前宏观形势的几句话。尽管 USMCA 贸易协议尚未解决，但我们对墨西哥的信心依然坚定，因为公司们越来越多地重新配置其全球供应链，以响应美国与中国之间的贸易摩擦，战略性地靠近北美。我们预计，尽管最近宣布的年度协议审查框架，墨西哥仍将是一个净受益者，其在全球生产和分配生态系统中的重要性将进一步增强，进一步巩固该国作为一个极具吸引力的近岸外包目的地的地位。有趣的是，最近美国与墨西哥的贸易逆差增加是由于公司们将更多的供应链转移到墨西哥，以应对美国对中国进口商品征收的关税。然而，更重要的是，强劲的电子商务趋势和韧性的国内消费仍然是墨西哥关键子市场现代物流设施长期需求的重要结构性驱动因素，我们将在这些领域集中额外的扩张投资。一个更新且日益强大的顺风是美国人工智能和数据中心基础设施的建设。虽然人们通常关注数据中心本身，但对我们平台而言，更相关的动态是这一活动在整个供应链中产生的巨大的物流需求，行业估计表明，每投资一万亿美元的数据中心可以推动 3000 万到 4000 万平方英尺的增量物流空间。这是一个补充我所描述的电子商务和国内消费趋势的多年度需求来源，并进一步增强了我们所针对的物流走廊的吸引力。最近的市场数据也令人鼓舞。墨西哥工业房地产部门的新建项目接近 2023 年的峰值，这一切是在去年吸收了 4700 万平方英尺的空间之后发生的。

尽管到 2026 年的需求水平迄今较低，但墨西哥城和瓜达拉哈拉的设施需求仍然最强，而由于 USMCA 的不确定性，北部工业市场如蒂华纳和蒙特雷的需求则有所不同。特别是在瓜达拉哈拉，这种强劲的需求越来越受到与电子产品和数据中心供应链相关的需求的支持，因为为超大规模客户服务的制造商正在扩大在该地区的业务。

至关重要的是，物流空间的需求——我们的优势领域——在墨西哥首次超过制造空间。这并不令人惊讶，因为电子商务持续快速增长，仅占墨西哥零售销售的约 20%，而一些在线零售商对及时冗余的需求也推动了对我们现代仓库的需求。这一趋势还反映了国内消费的长期积极演变，因为该国的中产阶级持续扩张，家庭收入不断上升。

换句话说，服务于不断扩大的消费驱动经济的分销基础设施的需求将在可预见的未来持续存在。正如我们过去所传达的，墨西哥大型工业房地产公司之间的整合预计将为我们创造额外的机会，以收购价值在 7000 万到 1.5 亿美元之间的中型物业组合，因为收购者最终会削减其新收购的组合。

对于 Logistic Properties 而言，这些物业将位于我们服务和目标的全球和区域公司也感兴趣的关键子市场，但不是我们较大竞争对手通常关注的物业规模或区域。选择高质量的资产，例如位于中央公园 57 的资产，也为我们在墨西哥的扩张提供了许多机会。我们继续优先考虑非市场和专有收购，避免高度竞争的拍卖过程，利用我们的本地团队和关系，并在必要时使用与 Fortham 的合作结构。

我们偏好那些拥有专注于物流或国内导向轻制造业的高质量租户的物业，同时通常推迟投资那些容易受到快速变化的贸易政策短期波动影响的物业，例如位于墨西哥北部市场的物业。尽管我们正在评估不同的联盟，以选择性地变现某些成熟资产，旨在将 Logistic Properties 的投资组合地理倾斜向墨西哥，但我们仍然完全致力于哥斯达黎加、哥伦比亚和秘鲁，在这些国家我们是市场领导者。

这对于为当前和未来客户提供无缝的多市场仓库解决方案至关重要，因为我们是唯一一家跨越这些国家边界运营的上市工业房地产公司。因此，我们的平台将继续在秘鲁投资，以 Parque Logístico Callao 为基础，这是我们在该国持续运营和未来增长的基石。明确来说，我们预计我们的基础市场将继续是稳定的价值来源，特别是因为现代物流空间的结构性供应在这些市场中仍然相当低。

此外，我们对秘鲁和哥伦比亚最近的总统选举感到鼓舞，这两个国家现在由新的亲商政府执政。商业情绪的变化是立竿见影且显而易见的，积压的需求和整体活动迅速涌现。此外，国内消费趋势依然稳健，尽管电子商务行业快速发展，但渗透率仍然相对较低，我们的基础市场，如墨西哥，也预计将受益于正在进行的供应链区域化。

基于以上原因，我们坚定地致力于秘鲁、哥伦比亚和哥斯达黎加，这些国家对物流地产的无缝跨境服务至关重要。转向开发方面，目前专注于秘鲁，我们在预算和时间表上保持一致，两个设施将在位于秘鲁供应紧张的物流子市场的卡亚俄物流园区增加总计 440,000 平方英尺的可租赁面积。

这两个设施目前的预租率为 92%，反映出对机构质量设施的持续强劲需求。200 号楼即将完工，预计将在第三季度贡献 130 万美元的年净营业收入，而 400 号楼将在第四季度晚些时候贡献 160 万美元。值得注意的是，除了这些设施将产生的增量增长外，它们的净营业收入水平相当于大约 13% 的开发收益率。

在前方还有一个准备好的地块，我们将在同一园区开发第五栋建筑，并计划在今年进行预租。除了新建筑的交付外，我们还拥有持续的市场租金更新的顺风，嵌入在我们现有的投资组合中，这将有助于推动额外的有机收入和净营业收入增长。我们从出售给 FIBRA Prime 的利马南园区管理中获得的管理费收入也将对此有所贡献。

这是一条新的轻资本收入来源，未来还会有更多，因为我们将出售其他成熟资产。除了新的管理费收入外，我们预计未来的资产销售将使物流地产的账面价值与股价之间的差距更加明显。正如我之前提到的，为了帮助缩小当前的估值差距，我们增加了对投资者的接触，提升了我们在行业和投资者会议上的参与度，并增强了我们的数字存在感，旨在将物流地产带入更广泛的市场参与者视野，以帮助推动我们股票的额外需求和流动性。这一努力开始见效，物流地产的交易活动有所改善。最后一点，在我将发言权交给保罗之前，最近有三家公司开始对物流地产进行股票覆盖。BTG Pactual，作为该地区最相关的投资银行之一，启动了覆盖，这扩大了我们在该地区及美国和欧洲主要资本市场的机构投资者的覆盖面。

Watertower，一家股权研究和投资者互动公司，也开始了股票研究覆盖，Sidoti，一家最近推出赞助研究的经纪公司，也参与其中。您可以在每家公司的官方网站上找到这些报告。我们认为这是解释我们的股权故事和业务的重要一步，同时提高物流地产的市场知名度。我们希望新的覆盖能够帮助改善市场对我们平台及其相对价值的理解。

保罗，请继续。

操作员

谢谢。在此，我们将开放提问环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号-1。要撤回您的问题，请再次按星号-1。提问时请拿起听筒，如果您在本地被静音，请记得解除静音。提醒您，您也可以通过网络直播平台的问答功能在线提交问题。请稍等，我们正在整理问答名单。

您的第一个问题来自 Water Tower Research 的 Eric Goldstein。请继续。

Eric Goldstein，Water Tower Research 分析师

早上好，大家。很多很好的信息。我有几个问题。第二季度每平方英尺的平均租金在恒定货币下上涨了约 10%。我们应该如何看待下半年的情况？您预计第三季度和第四季度会有类似的增长吗？

Esteban

嗨，Eric，我是 Esteban。感谢您参加我们的电话会议。这是个很好的问题。是的，恒定货币基础上的租金确实上涨了 10%。对于下半年，我们不期望有太大的增长，试图消除外汇因素，因为下半年我们没有太多的租约或重新租约。因此，我们应该预期租金水平基本保持在类似水平。

Eric Goldstein，Water Tower Research 分析师

好的。我还有几个其他问题，关于时间安排。根据资产出售，您将获得 6500 万美元的净收入，扣除债务偿还和税款。您能谈谈收到这笔现金的时间吗？您预计这笔钱会在下半年到账吗？

很好。

Esteban

让我指出，是的，我们预计这笔交易将在未来几个月内完成。它已经通过了这种交易中常见的监管审批。我们预计在第三季度收到第一笔付款。我预计这笔款项将在九月份到账，在第三季度结束之前。届时，我们将有资金可用于重新投资于墨西哥。我们有一些组件是延期的，顺便说一下，我们期待能够提前实现财务指标。

因此，我们预计在九月份将再次拥有大部分资本。也许会推迟到十月份，但这是我们预见的时间安排。所以我们将能够手头有这笔现金。

Eric Goldstein，Water Tower Research 的分析师

好的。然后你提到的其他几件事是：在墨西哥房地产公司之间正在进行整合，我想你说这为你们创造了机会，因为随着公司的整合，他们可能会考虑出售一些较小的物业。这是这个意思吗？

Esteban

是的，没错。在过去的 12 个月到 18 个月中，我们看到了 Prologis 和 Terrafina 的整合，以及 Fibra Monterrey 与 Fibra Macquarie 的整合。我们确实预计这些 FIBRAs 会缩减他们的投资组合。这是受欢迎的。这是一个健康的动态部分，因为他们重新评估他们的全方位整合资产，我们预计一些资产会进入市场。我们确实希望 Logistic Properties 在这些情况下成为一个感兴趣、愿意并且能够的买家。

Eric Goldstein，Water Tower Research 的分析师

好的，最后一个问题。我知道，显然未来的增长重点是在墨西哥，但你提到秘鲁和哥伦比亚现在有更友好的商业环境。那么这是否让你重新考虑未来的增长和资本部署？秘鲁和哥伦比亚是否变得比之前更具吸引力，还是仍然主要集中在墨西哥？

Esteban

这是一个很好的细微差别。由于市场的深度、规模、我们看到的机会以及货币计价的可能性，未来的重点仍然主要在墨西哥。例如，在哥伦比亚，我们必须考虑这些因素，而在秘鲁则不需要。在秘鲁，我们以美元运营。但拥有友好的商业环境确实改善了情绪，促进了商业活动。我们都知道这是如何运作的，我们开始看到这种影响。

秘鲁目前有很好的顺风。它的经济基础非常稳固，而哥伦比亚现在——尽管我们稍后会谈到最近发生的自然灾害——实际上处于更好的状态，并且由于几年的供应严重受限，存在被压抑的需求。因此我们确实看到活动。但再说一次，我们希望专注于筹集本地的国内股本，以便与我们一起应对这种需求，但保持我们资产负债表的大部分倾向于墨西哥。

Eric Goldstein，Water Tower Research 的分析师

好的，非常感谢。

Esteban

谢谢。

操作员

提醒一下，如果您想提问，请在电话键盘上按星号-1。您的下一个问题来自 Sidoti 的 Brendan McCarthy。请继续。

Brendan McCarthy，Sidoti 的分析师

很好，大家早上好。感谢你们让我提问。我想回到 Lima Sur 资产的出售。我知道你提到它的售价比最近的评估价值高出约 18%。你能提供一些支持这一溢价的动态的见解吗？这是否高于预期，究竟是什么推动了这一点？

Esteban

嗨，Brendan，感谢你参加电话会议。这里是 Esteban。嗯，我想说这笔交易确实在我们认为可能的范围内。市场上 Class A 的供应非常有限。这也可以归因于投资组合溢价。例如，当我们看到那次谈判进行时，我们直接主导了，因为这非常相关，非常重要，并且对国家具有变革性。因此，我认为这只是第一步。

我们总是期望超出我们所持有的评估价值。但再说一次，我们必须保持理智。所以我不会说这每次都能预期，但这确实反映了几件事：第一，Logistic Properties 所建立的资产；第二，租户及其组合、质量、我们在自己园区内创造的动态——这可能会导致投资组合溢价。在秘鲁特别少有这样的情况，而在快速增长的经济背景下，消费者需求正在上升，我们看到这些类型的机会出现，我们是理性的投资者，这就是推动这一点的原因。

Brendan McCarthy，Sidoti 的分析师

明白了。我很感激你的见解。你提到该资产有一个四年的回购选项。在什么情况下你会行使该选项并在几年后回购该资产？

Steven Salderiaga，首席执行官

是的，我们保留了这个选项，因为我们认为灵活性和能够在我们的访谈规模中聚合投资组合是我们希望快速实现的目标，尤其是为了稀释 G&A 成本，这一点很重要。因此，拥有这种灵活性在四年后将是重要的，给我们足够的时间来评估当时的条件。我们会根据资本的可用性和每个市场房地产周期的重置情况来判断，这也是 Logistic Properties 拥有多地理方法的一个好处，这将为我们提供信息。

所以现在我们不想过于超前，但我们认为这种灵活性具有深远的价值，四年后可能会非常有利，可能会有意义将资产收回。但我们会看看，我们会看看。在那时，我们也可以对接本地资本，再次强调，这不一定要是 Logistic Properties 的全资产负债表股本，而是我们可以管理的某种形式的资本。通过这个选项，我们可以在不牺牲我们平台其他部分的增长的情况下，将资产收回。

Brendan McCarthy，Sidoti 的分析师

这很有道理。我知道你提到你将在几个月内收到收益，但此时你是否预计需要变现更多资产来资助向墨西哥的资产负债表过渡，还是这更多是未来的长期可能性？

史蒂文·萨尔德里亚加，首席执行官

这始终是一个可能性。我们已经表明我们希望在墨西哥快速增长。而这可能需要，因为墨西哥的规模，这可能需要对我们自己的投资组合进行调整。所以我不能过于乐观。但我们在倾听，我们在倾听。你知道我们在哥斯达黎加和哥伦比亚有一些很有吸引力的物业和租户。因此，我们认为未来可能会有更多这样的机会。

布伦丹·麦卡锡，Sidoti 分析师

明白了。最后一个问题。我知道你提到最近哥伦比亚选举的初步反馈在情感上是积极的。但就你在哥伦比亚拥有的一些土地资产而言，开发环境或融资环境是否有显著改善，以至于可能促使你推进这些项目？还是说这还为时尚早？

史蒂文·萨尔德里亚加，首席执行官

从租户需求的角度来看，我们收到了很多请求。我认为我们现在要平衡的方程是，我们拥有土地。顺便说一下，它是毗邻的，并且在我们的园区内。所以这不是原始土地，实际上是准备好的地块。因此，它具备基础设施、许可证，一切都准备就绪。我认为这是租户消化新市场租金的一个方程。在这个特定市场中，我们有很多内嵌的租金增长，意味着现有租金滞后于新建项目的租金水平。

而这个对话是我们与租户进行的。现在哥伦比亚的利率相对较高。因此，这是一个我们希望谨慎推进的动态。但令人鼓舞的是，租户们纷纷打电话，他们想要空间。在过去两三年中没有进行新开发，这推动了租金上涨。因此，我们确实认为利率的放松将有助于真正启动我们的项目。

不过，顺便说一下，这可能会很快到来。问题是，我们现在还不打算跳入水中。

布伦丹·麦卡锡，Sidoti 分析师

明白了。这很有道理。感谢你回答我的问题。

史蒂文·萨尔德里亚加，首席执行官

谢谢你，布伦丹。

操作员

女士们，先生们，此时电话线上没有进一步的问题。我们现在将进行来自网络平台的问题。您的第一个问题来自戈登·李。戈登·李问：感谢您的电话，并祝贺您取得了强劲的业绩。您在运营指标上是否完全暴露于最近 COP 对 USD 的升值，还是您有任何对冲措施可以减少翻译收益但产生财务收益？

另外，我假设 60 万美元的外汇损失与此有关，并且是即时的，但通常货币变动在以美元报告的物业评估中反映需要多长时间？

史蒂文·萨尔德里亚加，首席执行官

谢谢你，戈登，我们感谢你的提问。实际上，为了回应你的观点，我们没有任何对冲措施，因此我们没有直接应对这种货币风险。相反，按设计，约 20% 的投资组合是以哥伦比亚比索计价的。因此，这部分是未对冲的。至于你问题的第二点，在我把话转给保罗之前，关于外汇因素的影响，货币变动是按季度反映的，因为我们的物业每季度都以当地货币进行评估，因此货币变动确实会按季度反映。

所以在我把话转给保罗之前，简单回顾一下，我们没有任何对冲措施。20% 是以比索计价的。最后，外汇流入我们的损益表是按季度进行的。保罗，你想谈谈外汇吗？

保罗·史密斯（首席财务官）

好的，当然。谢谢你，戈登，感谢你的提问。正如史蒂文已经提到的，我们在这里有两个影响。一个是未实现的，基本上是资产的升值，每季度都会通过对该资产的重新评估来确认。至于你具体提到的 60 万美元损失，这是来自债务的相反影响。因为我们也有以美元计价的债务，这在秘鲁和哥斯达黎加产生了相反的影响，因为这些项目是通过美元计价的债务融资的，随着这些货币的升值，它们在我们的结果中产生了确认的损失。

我们在哥斯达黎加的科朗和秘鲁的索尔也有类似的影响。

操作员

您的下一个问题来自赫克托·克鲁兹。赫克托问：您在做什么以合理化 G&A 费用？这些费用与美国公共公司的费用相比非常高。

史蒂文·萨尔德里亚加，首席执行官

谢谢你，赫克托，感谢你参加电话会议。是的，我们希望解决 G&A 费用。G&A 费用在本季度减少了 8.7%。这是我们关注的重点。这是为增长做好准备的一部分，因此应该是可以预期的。这也是规模的一个功能。这就是为什么我们不断推动特别引入本地资本，意味着其他可以与我们的资产负债表资本一起运作的股权，从而扩大我们的运营范围，并逐步稀释与我们的资产基础相比的 G&A 费用。

所以我们正在努力直接解决这个问题。

操作员

此时没有进一步的问题。我现在将电话交给埃斯特班进行结束语。

埃斯特班

谢谢。在我回顾本季度之前，我想花一点时间来提及 8 月 10 日袭击哥伦比亚西部的地震。我们与所有受影响的人同在，并向失去亲人的家庭和面临艰难恢复的社区表示最深切的慰问。我很高兴地报告，我们在波哥大的 Carriocenta 物流园区的所有物流物业和租户人员都安全无恙，设施没有受到损坏，且完全正常运营。

正如我们昨天所分享的，哥伦比亚在物流物业的历史和未来中都扮演着重要角色。在这个困难时期，我们与这个国家站在一起，在接下来的几周和几个月里，我们将探索物流物业如何为恢复做出贡献。今天的电话会议中我们讨论了很多内容，因此我想简要总结一下我们今天想要传达的最重要的几点。首先，我们差异化的区域物流平台保持 100% 出租率，并持续提供强劲的收入和净营业收入加速，同比增长近 30%。

我们预计在下半年保持这种有机增长势头，因为更多的嵌入式租赁租金差距将生效，且我们新开发的设施将投入运营。其次，我们完成了一项里程碑式的交易，出售了我们的 Lima Sur Park，价格大约高出其评估账面价值的 18%，所获得的资金将再投资于墨西哥目标子市场的高回报资产，这再次是区域商业模式和雄心勃勃的增长计划的核心。

以这种方式获取资本是长期价值创造的新杠杆，随着时间的推移将发挥更大作用。此外，我们为该公园所获得的现金对价反映了机构投资者对物流物业资产、客户基础和持续合作关系的高度认可。这验证了我们垂直整合平台的潜在价值。第三，尽管墨西哥对物流空间的结构性需求依然强劲，我们看到许多收购资产的机会，但我们仍然高度挑剔，专注于满足我们服务的蓝筹公司的严格标准的设施，并位于构成该国快速增长的电子商务部门和有前景的人工智能相关供应链动态的关键物流走廊。凭借内部管理公司的纪律和多年的经验，我们预计以 8% 到 9% 的正常化资本化率部署资本。同时，我们继续关注全球宏观经济背景，特别是通货膨胀指标和利率走势。

最后，随着我们进一步扩大物流物业的多市场平台以捕捉更多增值增长，我们进一步加强了竞争壁垒，同时受益于运营杠杆。我们的许多增长杠杆协同工作：全面出租、嵌入式租金增长、资本重新配置到高回报机会以及新的费用收入来源。这是我们对未来几个月和几年的信心基础。

随着我们进入下半年，拥有物流物业历史上最强的资产负债表和最深的增长管道，我们打算将其转化为对我们股东的持久价值。再次感谢您参加我们的电话会议，并对物流物业的持续信任。我们期待在下个季度报告我们的进展。祝大家有个愉快的一天。

运营商

今天的电话会议到此结束。感谢大家的参与。您现在可以断开连接。

免责声明： 本转录仅供信息参考。尽管我们努力确保准确性，但此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。公司参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，且可能会随时更改。