Tejon Ranch (TRC) 2026 年第二季度財報電話會議記錄

圖片來源：The Motley Fool。

日期

2026 年 8 月 6 日，星期四，東部時間下午 5:00

參會人員

• 總裁兼首席執行官 - Matthew Walker
• 高級副總裁兼首席財務官 - Robert Velasquez
• 高級副總裁，企業傳播與公共事務 - Nicholas Ortiz

主要信息

• 收入 -- Tejon Ranch Co.(TRC +0.06%) 報告合併收入為 1430 萬美元，較 830 萬美元有所增長，而包括合資企業股權收益在內的總收入達到 1740 萬美元。
• 淨收入 -- 260 萬美元，或每股 0.10 美元，較去年同期的 170 萬美元淨虧損改善了 430 萬美元。
• 調整後 EBITDA -- 本季度為 840 萬美元，較 2025 年第二季度的 570 萬美元增長 47%。
• 工業用地銷售 -- 來自向 Dedeaux Properties 1B 合資企業出售土地的 690 萬美元收入。
• 土地銷售利潤 -- 本季度確認 200 萬美元利潤，另有 300 萬美元因公司保留 60% 的合資企業所有權而遞延。
• 企業費用 -- 本季度為 280 萬美元，較 490 萬美元下降，反映了成本管理和非經常性股東活動成本的缺失。
• 核心成本節約 -- 前六個月核心企業費用減少 18%，不包括去年非經常性成本的影響。
• 合資企業股權收益 -- 310 萬美元，增長 21%，主要得益於旅遊中心的貢獻、改善的銷售表現和完全租賃的工業投資組合。
• 過去 12 個月調整後 EBITDA -- 2980 萬美元，同比增長 21%，管理層稱之為公司的基本業績強勁。
• 多户租賃 -- Terra Vista 公寓截至 2026 年 8 月的租賃率達到 80%，使該部門實現了正的淨營業收入。
• 工業投資組合入住率 -- 280 萬平方英尺的可出租總面積在合資企業合作中保持 100% 出租。
• 商業投資組合入住率 -- 584,000 平方英尺的全資和合資物業出租率為 95%。
• Tejon 的 Outlet 交通 -- 同比增長 25%，而每平方英尺銷售額在本季度增長 11%。
• 礦產資源收入 -- 180 萬美元，增長 20%，主要來自岩石、骨料、水泥以及石油和天然氣業務的特許權使用費。
• 礦產資源營業利潤 -- 90 萬美元，同比增長 25%。
• 總流動性 -- 截至 2026 年 6 月 30 日為 7920 萬美元，包括 1510 萬美元現金和證券，以及 6410 萬美元可用的信用額度。
• 債務資本比率 -- 截至季度末為 16.3%，總資本（包括債務）為 5.889 億美元。
• 農業多樣化 -- 2026 年種植 150 英畝橄欖，和 2025 年種植的 150 英畝相同，作為持續戰略的一部分。
• 固定水務義務 -- 每季度 765,000 美元的基礎設施融資成本，用於水的傳輸和交付，無論農業活動如何。
• 董事會成員減少 -- 計劃從目前的九名董事減少到七名董事，預計在 2027 年 5 月之前完成，此前已從 13 名成員減少。
• 員工減少 -- 去年完成了總員工人數的 20% 減少，以使成本結構與當前運營相匹配。

需要 Motley Fool 分析師的報價？請發送電子郵件至 [email protected]

風險

• Walker 表示：“長期的股票表現實在是不可接受的，” 承認儘管經營結果有所改善，但股票交易仍處於顯著低位。
• Walker 承認農業和牧場資產表現不佳，表示：“農場和牧場，你説得對。它們沒有獲得足夠的回報。”
• Walker 警告稱，Centennial，一個大型開發項目，面臨 “重新獲得權利的可能性”，並指出加州的此類項目經常吸引法律挑戰。

總結

管理層報告稱專注於成本控制和資本效率，導致企業費用顯著減少並恢復季度盈利。公司通過合資結構變現其土地資產，例如與 Dedeaux Properties 的 60-40 合夥關係，使其收入產生投資組合在最小的淨現金投資下得以增長。公司表示正在實施全企業範圍的人工智能以提高運營效率，並積極尋求機會性水資源銷售以增加對未充分利用資產的回報。此外，公司表示正在轉向使用預計的總股東回報（TSR）作為評估長期資本配置決策和實體級表現的主要指標。

• 公司在每個桌面用户上實施了成本效益高的企業人工智能平台，以自動化手動流程並研究新的收入機會。
• 管理層確認，百年項目的循環部分草案環境影響報告（EIR）已公開徵求意見，目標是在 2026 年底前返回洛杉磯縣規劃委員會。
• 首席執行官沃克表示，公司正在追求戰略性水銷售，因為 “水不能成為我們的沉睡資產”，旨在將其各種水合同的多餘產能貨幣化。
• 首席財務官維拉斯奎茲指出，多户住宅業務的淨營業收入轉為正值，因為特拉維斯塔的租賃率超過了 80%。
• 管理層將商場和旅行中心的流量和銷售增長歸因於附近哈德羅克賭場特霍恩的 “光環效應”。
• 首席執行官沃克強調，公司正在通過 “理性過程” 和障礙率評估牧場和農場的未來，以確定資產是否應持有或貨幣化，基於其產生每股收益的能力。

行業術語表

• EIR：環境影響報告；加利福尼亞法律要求的研究，用於分析擬議開發項目的潛在環境影響。
• GLA：可租賃總面積；可以租給租户的物業總樓面面積。
• 州水項目：一個由州管理的儲存和供水系統，為加利福尼亞州的城市和農業地區提供水。
• TRCC：特霍恩牧場商業中心；公司的主要商業和工業開發平台。
• TSR：總股東回報；一個結合股價升值和股息的指標，顯示回報給投資者的總價值。

全部電話會議記錄

操作員： 歡迎來到特霍恩牧場公司 2026 年第二季度財報電話會議。[操作員説明] 請注意，此會議正在錄音。現在我將會議交給您的主持人，尼克·奧爾蒂斯。請繼續。

尼克·奧爾蒂斯： 下午好。歡迎參加特霍恩牧場公司 2026 年第二季度財報電話會議。我是尼克·奧爾蒂斯。今天與我一起的是總裁兼首席執行官馬修·沃克和高級副總裁兼首席財務官羅伯特·維拉斯奎茲。今天的新聞稿、10-Q 和網絡直播可在我們的投資者關係網站上獲取。會議結束後將發佈重播。該網站是 ir.tejonranch.com。今天的發言，包括對問題的回答，包含前瞻性聲明。這些聲明是在 1995 年《私人證券訴訟改革法》的安全港條款下作出的，可能面臨風險和不確定性，導致實際結果與預期有重大差異。關鍵因素在我們的 SEC 文件中詳細説明，包括我們最近的 10-Q 和 10-K 表格。

我們不承擔更新任何前瞻性聲明的義務。我們還提到非公認會計原則（non-GAAP）指標。這些指標應與 GAAP 結果一起考慮，而不是替代 GAAP 結果。與最直接可比的 GAAP 指標的調節以及我們使用非 GAAP 指標的原因已包含在今天的文件中，併發布在我們的投資者關係網站上。再次提醒，ir.tejonranch.com。準備發言後，我們將回答問題。股東被邀請提前通過電子郵件提交問題。現在我將電話交給我們的首席執行官馬修·沃克。

馬修·沃克： 謝謝你，尼克，大家下午好。讓我先説，我們度過了一個不錯的季度。所有部門的收入都有所增長。調整後的 EBITDA 同比增長約 47%，我們實現了 260 萬美元的淨收入，而去年則出現了虧損。企業費用大幅下降。超過一半的減少反映了去年非經常性成本的缺失。但撇開這些不談，核心企業費用在今年前六個月仍下降了 18%，突顯了我們實施的成本節約措施。本季度的收入增長主要得益於 Dedeaux Properties 1B 土地銷售，貢獻了 690 萬美元的收入。

該交易鞏固了我們對特霍恩牧場商業中心作為我們增長核心的承諾。通過這筆交易，我們正在與 Dedeaux 推進一個 510,000 平方英尺的 A 級工業建築的合資項目。本週正在進行牆體的傾斜施工。這很好地展示了我們的土地貨幣化模型，即將我們的土地貢獻給合資企業，保留持續的經濟利益，並以最小的淨資本支出擴大我們的收入生產組合。值得注意的是，我們在工業市場大部分處於觀望狀態時就承諾了該項目。正如我們預期的那樣，南加州的基本面正在改善，使我們在 2027 年初交付時處於良好位置。

我們還繼續看到我們的商場流量和銷售增加，旅行中心的收入也在增加，部分原因是受到哈德羅克賭場特霍恩的光環效應的影響。此外，七月份在我們的特拉維斯塔公寓中產生了 9 個月以來最強的新租賃表現。接下來，我將把時間交給羅伯特，讓他講解財務情況，然後我會對一些重要話題發表我的看法。

羅伯特·維拉斯奎茲： 謝謝你，馬特。歸屬於普通股股東的淨收入為 260 萬美元，或每股 0.10 美元，而一年前虧損 170 萬美元，改善了 430 萬美元。10-Q 報告提供了按部門的詳細信息。我將重點關注表格未提及的內容：盈利質量、成本和整體資產負債表。首先，盈利質量。正如馬特所描述的，公司向 Dedeaux Properties 合資企業貢獻了公允市場價值為 990 萬美元的土地。因此，我們在本季度確認了 690 萬美元的收入和 200 萬美元的利潤。剩餘的 300 萬美元利潤被遞延，因為它與我們在合資企業中的保留所有權利益相關。持續業務表現良好。

多户住宅的淨營業收入轉為正值，本月 Terra Vista 的租賃率超過 80%。合資企業的股權收益增長了 21%，達到 310 萬美元，主要得益於 TA/Petro、商場的改善業績以及我們完全租賃的工業投資組合的穩定貢獻。其次，成本。排除與交易活動波動相關的土地和水的成本和銷售，年初至今費用下降了近 18%。除了企業和新的 Terra Vista 運營外，各部門費用下降了大約 8%。這種紀律在我們的運營部門中顯而易見。10-Q 報告中提到，我們現在在固定水義務之前和之後展示農業，這些評估是我們無論活動如何都要承擔的。農業在本季度的固定成本之前是盈利的。第三，資產負債表。

我們在本季度結束時的流動性約為 7900 萬美元，債務與資本比率為 16.3%。讓我以我最關注的指標結束，過去 12 個月的調整後 EBITDA 為 2980 萬美元，比一年前增長 21%。雖然土地銷售可能會顯著影響任何單個季度，但過去 12 個月的視角提供了我們基礎業績的更好衡量，而這一業績持續增強。我將把話筒交還給馬特，讓他做一些補充。

馬修·沃克： 謝謝你，羅伯特。我現在想退一步談談我心中關注的三件事。第一件是關於人工智能及其對我們公司的影響。今年春天，在評估了幾種不同的選擇後，我們在公司內部實施了一種領先的企業人工智能平台的成本效益推廣。我們從一個小組開始，並不知道結果會是什麼。然而，我們很快意識到，將人工智能技術與一個擁有 183 年曆史的牧場的知識基礎結合起來，可能會產生巨大的力量。

這使我們將人工智能擴展到每個桌面用户，現在我們在多個業務領域看到了顯著的性能和效率提升。每個月似乎都在利用率和新用例上有一個躍升。我們相信，人工智能使像我們這樣相對較小的公司能夠更好地在市場中競爭，快速測試新想法，研究新的收入機會，以及自動化手動流程，以更好地專注於提高績效。人工智能絕不是完美的，也不是解決我們面臨的每個挑戰的靈丹妙藥。它通常能讓你達到大約 90% 的目標，然後你必須不斷核實結論。

我希望我們的股東知道，我們正在利用每一個可用工具來推動股東價值。接下來，我想談談水。我正在推動我們的管理團隊重新審視我們業務的每個部分。這包括我們相當複雜的水資源故事。除了來自牧場的地表水和地下水外，我們還有多個水合同，以滿足我們當前和未來的預期需求。這些合同的輸出取決於加州州水項目提供的水量。我們還在兩個水庫之一中儲存多餘的水。

正如我在五月所提到的，我們的資產負債表中太多的部分產生的底線收益太少。關於水，我們正在努力改變這一點。水不能成為我們沉睡的資產。我們最近通過出售多餘的水進行了一些機會性銷售，以提高這一寶貴資產的當前回報。我們將繼續在市場條件允許的情況下追求戰略性和機會性的水銷售。您還會注意到，我們在本季度的財務報告中增強了水資源披露，以更清晰地講述我們的水資源故事。

從長遠來看，我們正在考慮基礎設施投資，使我們可觀的水資源資產變得更加流動，並尋找最小化資本支出的方式。最後，我想解釋一下我們如何看待未來。鑑於我們 183 年的歷史，我們通常採取長期的視角。當我們審視眾多機會並考慮下一步該做什麼時，我希望你們，股東，能夠理解我們在評估事實和做出審慎決策時所採用的理性過程。我之前談到過我們的投資標準和門檻率。我們從多個時間視角來看待我們的企業，因為我們的許多舉措需要數年才能孵化。

有時我們使用淨現值作為評估工具，但淨現值並未考慮時間因素或我們作為一家上市公司面臨的現實，以便更快地提供價值。我們發現一個更有價值的工具，特別是當你將所有內容匯總到實體層面時，就是預計的總股東回報。總股東回報涵蓋了我們資本配置戰略的全部內容。當我們比較不同的情景時，我們可以看到短期和長期的複合影響。顯然，我們需要推動與可比公司相稱的收益。我們需要在合理的時間框架內將這些收益返還給我們的股東。

我們相信我們已經建立了一個合理的流程來實現這一目標。我們的意圖是做出符合股東最佳利益的理性決策。我期待在這個過程中與大家分享更多信息。最後，總體而言，這是一個不錯的季度。我們的計劃繼續顯示出積極的結果。我們才剛剛開始，前方還有很長的路要走。我們對未來充滿信心。我們將每個季度報告我們的進展。現在我們將轉向提交的問題。請給我們一點時間來整理這些問題。

Nicholas Ortiz: 好的，Matt，我們通過電子郵件收到了 4 位投資者的問題和評論，我將從 Paul Ross 先生的問題開始。TRC 的股票價格是自 40 年前上市以來的最低價。員工人數過多，董事人數也過多，薪酬以無風險股票支付，這些都在破壞價值。TRC 沒有足夠的土地，他們曾兩次稀釋股東權益，以在 2014 年以 7000 萬美元的價格購買剩餘的山村土地，以及在 2013 年以 2000 萬美元的預付款加每年 500 萬美元的水費。

可悲的是，贏家是 D&D 和 Nicol 家族，以及做空者，管理層持有 100 萬股，但並不購買或擁有任何股票。我的問題是，這種對股東價值的破壞何時會停止？

Matthew Walker: 嗨，Paul。我將從幾個不同的角度來回答這個問題。我會直截了當地談談股價。這很痛苦。我在關注它，董事會也在關注它。沒有人對此感到滿意。我不會通過解釋來侮辱你。我所知道的是，我們的業績已經連續兩個季度改善。正如我剛才提到的，我們正在推進一個合資企業的工業建築，這是許多投資者認為我們應該關注的領域。我們擴大了我們的披露，包括水方面的信息。我們與股東的溝通比以往任何時候都要多。

業務正在改善，我認為從投資者的角度來看，這變得越來越容易看出，而這是我們可以控制的。我們還有很長的路要走，請不要認為我對我們今天的現狀感到滿意。接下來，你提到我們員工和董事人數過多。這是我們一直在解決的問題。正如你所知，我們去年完成了員工人數的 20% 的裁員。我相信我們現在的員工人數與我們的業務規模相匹配。我們的董事人數從 13 人減少到 10 人，最近在 5 月降至 9 人，明年 5 月將降至 7 人。我們在朝着正確的方向前進。

我們對員工和董事的股票補償是基於市場的。關於員工方面，正如我之前提到的，我們從今年 1 月 1 日起對我們的高管薪酬計劃進行了多項不同的調整。這些調整增加了我們薪酬的績效成分，使我們與像您這樣的股東和股價的升值更加一致。再次強調，我同意您，長期來看，股票表現確實不可接受。至於股東價值的破壞何時會停止，您提到了 2014 年的合資夥伴收購。

您還提到了 2013 年為獲得我們的 Grapevine 總體規劃社區批准而必須簽署的水合同。這些交易發生在 12 和 13 年前。關於 Nickel 水合同，正如我在本次電話中提到的，我們正在積極追求機會性水銷售，以便更好地實現我們的水資產的貨幣化。Nickel 水合同的許多特徵使其對其他潛在用户具有吸引力。我再説一遍，我完全致力於推動股東價值。

為此，我們需要產生與其他類似公司相當的每股收益，正如我之前提到的，股東需要獲得這些收益的價值。為了產生更多的收益，我們需要做更多賺錢的事情，減少那些不賺錢的事情。我有一個計劃來實現這一目標，我已經建立了一個流程，我們將在執行過程中報告我們的進展。我希望一切都能更快進行，我確實有一種緊迫感。我知道您在看到結果之前不會滿意，這正是應該的。

Nicholas Ortiz: 好的，我們下一個問題來自 David Ross。如果沒有本季度向 Dedeaux 的土地出售，TRC 仍在虧損。現金環比下降，債務相應增加。問題顯而易見。農場和牧場的運營沒有提供正的投資回報。水和公司開支進一步稀釋了回報。解決這個問題的計劃是什麼，我們何時可以期待改善？考慮到經常性被動收入的數量，我們無法在繼續與牧場、農場和 Mountain Village 及 Centennial 開發相關的非收入生產成本的同時建立股東價值。

這些資產不產生收入，並且將需要數億美元的未來資本投資才能最終產生收入。開發這些資產將使公司在至少十年內無法向股東返還資本。如果我們專注於股東價值和長期股價升值，您如何能證明繼續持有這些資產並追求同樣失敗的戰略是合理的？我想我們可以達成共識，這一戰略在過去 30 年中並沒有奏效。也許是時候將房地產資產與商業資產分開，因為我們都同意商業資產的價值遠遠超過股票的價值。

董事會中誰反對進行戰略審查以提高股東價值，為什麼沒有探索這一點？

馬修·沃克： 大衞，這裏有很多內容，老實説，我同意其中相當一部分。讓我試着分幾個部分來講。首先，我想糾正你關於這個季度的説法。即使我們不考慮在 Dedeaux 土地出售中確認的 200 萬美元利潤，我們仍然是盈利的。我們業務中產生收入的部分，包括我們的工業合資企業、旅行中心、奧特萊斯和公寓，這些在本季度都發揮了作用。其次，關於農場和牧場，你説得對。它們沒有獲得足夠的回報。我並不假裝不是這樣。

正如我之前提到的，我們在本季度改變了披露方式，以顯示農業結果在固定水務義務之前和之後的情況。這是一項不可控的基礎設施融資成本，無論我們是否進行農業活動，這筆費用都是必須承擔的。因為這些與運營表現無關，我們認為這個指標提供了農業業務潛在盈利能力和現金流的更清晰圖景。使用這個指標，本季度農業在這些固定成本之前是盈利的。你還提到了戰略審查。你知道，我會將我作為首席執行官的前 18 個月視為對公司的持續戰略審查。剛開始時，有很多東西需要學習，我的思維過程也在不斷演變。

我採取了一種系統的方法來審視我們現有的每一條業務線，並向我們的董事會報告管理層認為我們需要改變現狀的地方和方式。董事會沒有任何抵制。相反，我得到了強有力的支持。我已經制定了一個計劃，以便我們能夠到達目標。我會在能夠溝通的時候分享這個計劃的各個方面。毫無疑問，我們是在基於現實、事實和客觀的視角來創造股東價值的基礎上做出決策。這就是全部。

尼古拉斯·奧爾蒂斯： 我們下一個問題來自史蒂文·切斯。開發 Centennial 的障礙是什麼？解決這些障礙的潛在時間表是什麼？與合作伙伴開始建設的潛在開始日期的估計。

馬修·沃克： 謝謝你，史蒂文。這是個合理的問題。我會給你真實的答案，其中有一部分我可以確定時間，另一部分我不能。我們現在的情況是。自去年六月上訴法院裁決以來，我們一直在與洛杉磯縣合作，完善 Centennial 的環境分析和項目的重新授權。重新發布的部分草案環境影響報告，我知道這很複雜，現在已經公開徵求意見。我們的目標是在今年年底之前將 Centennial 重新提交給洛杉磯縣規劃委員會，然後再提交給監督委員會。這是我可以量化的時間表部分。我們正朝着這個目標努力。

關於之後的誠實部分，Centennial 的障礙並不是個謎。這是一個標準的開發障礙。我們已經在這方面摸索了好幾年。以下是一些關鍵步驟。第一，正如我剛才所描述的，我們需要完成環境流程並通過縣獲得重新批准。第二，可能會有新的訴訟。這是加利福尼亞州。像 Centennial 這樣的大型項目會吸引挑戰。我們在大多數實質性問題上都取得了勝利。我們正在建立一個我們認為能夠再次勝訴的記錄。第三，一旦這些授權獲得並得到維護，新的社區的真正工作就開始了。地圖繪製、基礎設施設計、融資，最後是實施。

法律上的第二步是如此不確定且難以量化。至於建設開始日期，我今天給你的任何日期都只是猜測。我可以向你承諾的是，當我們達到里程碑時，你會知道，首先是今年的聽證會。當 Centennial 向前推進時，它可能會以我們幾個月前的工業地塊 1B 的方式進行。這將是在一個合資結構下，利用我們在土地上創造的價值和我們合作伙伴的新資本資金。這就是簡短的回答。

尼古拉斯·奧爾蒂斯： 我們收到了理查德·拉什利的三個問題。它們都是不同的主題。我將逐個回答。首先，我們很高興看到與 Dedeaux Properties 宣佈的合資企業，並且我們很高興這是 60-40 而不是 50-50。我們是否應該期待公司繼續朝着增加對其項目的擁有權的方向發展？

馬修·沃克： 嗨，理查德。這是個好問題。我們將根據具體情況逐個處理。與 Dedeaux 的合作是一個獨特的機會，數字也很合理。考慮到我們貢獻的土地價格，憑藉增加的投資，我們可以在不進行任何額外淨現金投資的情況下達到 60% 的擁有權。我們覺得這非常有吸引力。這是工業開發，因此建築進展迅速，我們相信從資本投入到租賃再到現金流產生的短時間框架，為我們在一個我們相信的資產類別中提供了良好的風險調整回報。我們也明確關注投資回報率。

在我們考慮資本投資水平時，這一點是我們需要始終牢記的。

尼古拉斯·奧爾蒂斯： 好的。下一個問題是，公司是否有討論在 Tejon Ranch 建立數據中心的計劃？

馬修·沃克： 我來回答這個問題，我們會考慮多種不同類型的土地使用。如果你能想象出來，我們可能都考慮過。更一般來説，我們會持續評估每一個對我們的土地和基礎設施的可信需求來源。這實際上就是我們的工作。分析通常是相同的，即我們如何最有效地將土地轉化為長期、穩定的現金流，以及風險和回報是什麼？當我們有新的信息可以報告時，我們會及時更新你們。

尼古拉斯·奧爾蒂斯： 最後一個問題。你能確認比埃利先生的諮詢合同已經結束，並且不包含在第二季度的財報中嗎？

馬修·沃克： 是的，合同已經結束，第二季度的財報中沒有相關費用。好的，謝謝你，尼克。聽起來這是我們本季度所有的問題。感謝所有聯繫過我們的人，我們期待下個季度的財報電話會議。非常感謝大家，祝你們下午愉快。

操作員： 各位女士們、先生們，感謝您的參與。今天的電話會議到此結束。您可以斷開連接，祝您有美好的一天。