LPA 2026 年第二季度財報電話會議：收入增長 26.1%，即將在墨西哥擴張

关键要点

• 收入同比增长 26.1%，其中秘鲁的租金收入增长 50.4%，哥伦比亚增长 29.3%，哥斯达黎加增长 5.6%。
• 净营业收入增长 27%，达到 1220 万美元，而同物业的净营业收入约增长 15%，达到 960 万美元。投资组合的入住率保持在 100%。
• 每平方英尺的平均租金增长 10%，达到 8.88 美元，得益于续租、扩展、重新租赁和积极的市场差价。
• LPA 同意以 1.45 亿美元出售利马南公园，约为 7% 的现有资本化率，且高于其独立评估的账面价值约 18%。
• 公司预计在偿还约 6000 万美元债务和支付资本利得税后，净收益约为 6500 万美元。管理层计划将几乎所有净收益重新投资于墨西哥。
• 在卡亚俄物流园区的两个开发项目将增加 44 万平方英尺的可租赁面积，预租率为 92%，预计将产生 290 万美元的年净营业收入，开发收益率约为 13%。

关键财务数据

指标	2026 年第二季度	同比变化	备注
收入	—	+26.1%	增长主要来自秘鲁和哥伦比亚
净营业收入	1220 万美元	+27%	不包括哥伦比亚货币换算，净营业收入增长 23%，达到 1180 万美元
同物业净营业收入	960 万美元	约 +15%	得益于租金增长和积极的租赁差价
每平方英尺平均租金	8.88 美元	+10%	反映续租、扩展和重新租赁
入住率	100%	不变	区域物流平台全满
运营费用	260 万美元	+27%	新的秘鲁运营、维护和哥斯达黎加物业税导致的成本上升
一般和行政费用	420 万美元	-8.7%	报告和法律费用降低
投资物业收益	2000 万美元	对比 30 万美元的亏损	包括与利马南相关的 1630 万美元收益和 320 万美元的 Coyol 估值收益
融资成本	480 万美元	+1.8%	反映与开发活动相关的更高债务和利率
运营可租赁面积	580 万平方英尺	+9.7%	截至季度末
租赁可租赁面积	620 万平方英尺	+10.8%	截至季度末
管理层声明的每股内在价值，扣除资本利得税	8.62 美元	+16%；+8.2% 环比	管理层表示这不包括运营平台的价值

业务和运营表现

秘鲁是区域增长的最大贡献者。租金收入增长 50.4%，主要由于百事可乐在卡亚俄物流园区新租赁的 LEED 金级设施、快速重新租赁空置空间以及以更高市场租金增加的另一租户。

哥伦比亚的收入增长 29.3%，包括由于哥伦比亚比索升值带来的积极换算效应。管理层表示，排除该货币影响后，收入约增长 11%。LPA 投资组合中约 20% 的资产以哥伦比亚比索计价，且仍未对冲。

哥斯达黎加的收入增长 5.6%，主要受重新租赁、租户扩展和续租相关的市场租金上涨推动。2025 年下半年收购的墨西哥设施的租金也为整体增长做出了贡献。

在卡亚俄物流园区，200 号楼即将完工，预计将在第三季度开始贡献 130 万美元的年净营业收入。400 号楼预计将在第四季度晚些时候开始贡献 160 万美元的年净营业收入。LPA 还计划在 2026 年预租园区的第五栋建筑。

利马南交易代表着向更轻资本模式的转变。LPA 将继续为 FIBRA Prime 管理和运营该物业，产生费用收入，并保留在交易结束后四年内回购该园区的选项。

管理层指引

管理层预计利马南的收益大部分将在 2026 年 9 月可用，尽管由于交易仍需获得惯例监管批准，时间可能会推迟到 10 月。

LPA 计划将这些资金用于其墨西哥收购管道，首先购买中央公园 57 的 A 级设施。该 2 亿美元的计划协议涵盖未来 12 到 18 个月的收购，其余融资预计来自当地债务和股权合作伙伴。

中央公园 57 的面积为 210 万平方英尺，约占 LPA 当前可租赁面积的 34%。基于当前的机会集，管理层预计墨西哥将在两到三年内占据投资组合的 50% 以上。公司目标的资本化率为 8% 到 9%，具体取决于租户质量和租赁条款。

管理层预计下半年不会出现另一个类似的 10% 租金率增长，因为计划的租赁和重新租赁事件较少。租金水平预计将保持大致相似，而嵌入式租赁差价和新建筑交付应支持有机收入和净营业收入增长。

随着平台的扩展，G&A 费用预计将保持相对平稳，如果租金收入和资产基础继续扩大，将允许额外的运营杠杆。

风险和关注领域

• USMCA 框架仍未解决，导致墨西哥北部市场（如蒂华纳和蒙特雷）的工业需求疲软且不均衡。
• 尽管墨西哥城和瓜达拉哈拉的物流需求强劲，2026 年墨西哥的工业房地产需求仍低于前一年。
• 约 20% 的投资组合以哥伦比亚比索计价且没有货币对冲，导致季度收益和物业估值的汇率转换效应。
• 哥伦比亚的高利率限制了新开发项目的经济性，尽管管理层报告称租户询盘增加且近期供应有限。
• 利马南部项目的收益时间取决于监管批准，管理层承认大部分现金的到账时间可能从九月推迟到十月。
• 管理层在评估资本部署时继续关注通货膨胀和利率趋势。

分析师问答亮点

管理层表示，利马南部的评估账面价值溢价 18% 反映了有限的 A 级物业供应、物业的租户质量以及潜在的投资组合溢价。然而，管理层警告称，不应假设未来每项资产出售都能获得类似的溢价。

四年的回购选项为 LPA 提供了重新评估资本可用性和房地产周期的灵活性。管理层表示，未来的回购可能涉及地方资本，而不是完全依赖 LPA 的资产负债表。

随着 LPA 在墨西哥的扩张加速，额外的成熟资产出售仍然是可能的。公司打算在选定的合作伙伴关系中保留运营控制，同时利用第三方资本来扩大规模并稀释一般和行政费用。

管理层还预计，墨西哥大型工业房地产公司之间的整合将创造中型投资组合（估值约 7000 万至 1.5 亿美元）的收购机会。

在哥伦比亚，LPA 拥有已准备好的土地，基础设施和许可证齐全。租户询盘有所增加，但管理层正在等待租金和融资条件，特别是利率，以支持新开发项目的经济性。

完整的财报电话会议记录

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完整的财报电话会议记录

管理层发言

主持人

[音频缺口]

现在我将电话交给投资者关系负责人 Camilo Ulloa 先生，请您开始。

Camilo Ulloa

欢迎参加 LPA 的 2026 年第二季度财报电话会议。我是 LPA 投资者关系团队的 Camilo Ulloa。今天的电话会议中还有我们的首席执行官 Esteban Gaviria 和首席财务官 Paul Smith。

在我们开始回顾 LPA 的财务和运营结果之前，请注意，本次电话会议中提供的信息仅供参考，并不构成购买或出售任何证券的要约。此次电话会议中所作的前瞻性声明受到多种风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性在 LPA 向 SEC 提交的文件中进行了讨论。我们的实际结果、表现和潜在机会可能与这些声明中表达或暗示的内容有实质性差异。我们没有义务在本次电话会议后更新或修订任何前瞻性声明。我们准备了补充材料，可能会在电话会议中提及。我们鼓励您访问我们的网站 ir.lpamericas.com 下载这些材料。请注意，除非另有说明，我们今天讨论的所有比较均为同比。

Esteban 将开始今天的回顾。Esteban，请您开始。

Esteban Gaviria

大家早上好，欢迎大家的到来。感谢您加入我们。这是 LPA 在财务结果和战略步骤方面的一个突破季度，我们采取了措施来实现价值，并为 2027 年及以后的增长管道奠定基础。

我很高兴地报告，我们在第二季度扩大了强劲的势头，再次在占用率方面超越了同行，区域物流平台的占用率保持在 100%。收入再次显著加速，同比增长 26.1%，其中秘鲁和哥伦比亚的租金收入分别增长了 50.4% 和 29.3%。在哥斯达黎加，收入增长了 5.6%，反映了 LPA 投资组合内的全面稳定运营。我们的额外进展得益于强劲的租赁活动和新设施的占用率，以及通过续租、扩展和重新租赁捕获的市场租金上涨。

NOI 增长同样强劲，增长了 27%，同类物业 NOI 增长了 14.5%。我们盈利能力的持续增长得益于我们提供的卓越客户服务和我们有利市场地位及强大品牌所赋予的定价能力，这两者都反映在每平方英尺平均租金的持续上涨上，增长了 10%。推动盈利能力的还有我们的运营杠杆，随着我们在四个运营国家的规模逐渐扩大而逐步改善。

除了我们强劲的财务和运营结果外，第二季度标志着一个重大的战略里程碑，我们以 1.45 亿美元出售了位于秘鲁的利马南部公园，代表了约 7% 的现有资本化率。根据我们的战略和业务重组，我们将几乎所有这笔交易的净收益用于扩大 LPA 在墨西哥的业务。这大约是 6500 万美元，扣除约 6000 万美元的债务和资本利得税后。

从稳定的成熟资产如 Lima Sur 中选择性获利，并将所得资本分配到高回报的物业中，是作为一家跨国垂直整合房地产公司的独特优势。这使得 LPA 能够捕捉到平衡和多元化投资组合的战略利益，同时也能在每个国家房地产周期的不同阶段 opportunistically 利用机会，而不是被单一地理区域内的一系列经济事件所束缚。

这也是我们核心业务中一个新的价值创造杠杆。换句话说，Lima Sur 公园的货币化代表了我们在整个房地产价值链上成功的回归，从绿地开发到我们投资组合中重要部分的租赁稳定化。这是未来几年中多个潜在交易和合作的第一个，随后将进行再投资，以创造一个良性循环，为我们的股东创造价值。

这也将使 LPA 在我们的基础市场中更加轻资本化，因为我们将资产负债表重新调整到更倾向于墨西哥，同时保持绝大多数资产以美元计价，并过渡到更高资本效率的商业模式。

值得注意的是，我们以大约高于独立评估账面价值 18% 的价格出售了 Lima Sur。这个溢价及其背后的资本化率是我们能够以纪律和决心执行既定目标的有力证据，清楚地意识到我们资产的可验证基础价值以及刚刚开始显现成果的运营平台。我们相信，这一证据不会被市场忽视，并且能更清晰地揭示我们当前公开股价与公司每股账面价值之间的显著错位。

作为参考，在第二季度末，扣除资本利得税后的内在价值为每股 8.62 美元，同比增长 16%，环比增长 8.2%。此外，在我们看来，这一数字不包括运营平台本身的价值，我们认为这应该在对 LPA 业务基础硬资产的任何公允评估之上。

Lima Sur 交易还反映了我们的设施对像 FIBRA Prime 这样的机构第三方的吸引力，后者是该地区的顶尖房地产投资信托。此外，我们与 FIBRA Prime 的协议使 LPA 在当前销售完成后 4 年内有权回购该公园。这种选择权是我们创造长期股东价值的又一种方式。

Lima Sur 的货币化也为我们与 Prime 形成的战略联盟提供了跳板，Prime 拥有在秘鲁多元化和稳定的商业房地产投资组合。我们的联盟考虑了类似的交易，战略性地将 LPA 强大的开发和运营能力与 Prime 的本地和机构资本基础相结合，以进一步开发利马尚未充分渗透的物流物业市场。

作为提醒，通过该联盟，LPA 将代表 Prime 管理和运营 Lima Sur，在此过程中产生持续的费用收入。作为公园的运营商，我们保留控制权，并将继续维护租户关系并提供卓越服务。

正如我们在之前的电话会议中强调的，将我们的投资组合重心向墨西哥转移是我们战略的关键组成部分，使我们能够利用这个更大且动态的工业房地产市场，进一步多样化和重新平衡我们的物业投资组合和租户基础，并加强 LPA 对全球和区域公司的独特跨境服务。更具体地说，我们在墨西哥的目标是获得更高的风险调整回报，并进一步利用我们平台的基础价值。

我们将把从 Lima Sur 的剥离中获得的资本重新部署到我们的收购管道中，首先是与 Central Park 57 Class A 设施的程序性购买协议，该设施位于大墨西哥城地区的一个关键物流走廊。

正如我们过去强调的，我们将在未来 12 到 18 个月内根据与 Portland Capital 达成的 2 亿美元协议收购的物业将包括稳定的资产，有效消除与开发和租赁设施相关的风险。其余融资将来自当地债务和股权合作伙伴。几家潜在合作伙伴已经表示了兴趣。我们仍然有股权分配可供希望参与该公园的其他第三方。

作为更新，我们最近任命了一位租赁经理，以进一步加速公园设施的稳定化。他之前在房地产咨询和经纪领域担任高级职务，拥有超过 30 年的墨西哥市场经验，并与全国各地的蓝筹公司建立了深厚的关系。

为了给中央公园 57 号购买计划提供背景，210 万平方英尺大约占我们当前可租赁面积的 34%。在未来 2 到 3 年内，我们预计墨西哥将成为 LPA 物业组合中超过 50% 的家园，基于我们当前的机会集，这大约是 10 亿美元的设施，位于主要大都市区及沿联邦公路 57D 的关键物流走廊。我们打算在资本化率为 8% 到 9% 的情况下投入资金，具体取决于租户的质量和现有的租赁协议。除了重新部署通过资产剥离释放的资本外，我们还将通过与过去类似的常规银行债务和本地股本的组合来资助我们的更广泛扩张。在某些情况下，LPA 将从保险公司和家族办公室获取股本资本，同时在资产股权中持有少数但重要的股份，同时保留融资、租赁和资产日常运营的控制条款，因为这是我们的核心专长。我们已经稳步建立并制度化了这一能力，培养了本地联盟，同时在此过程中获得了与市场和激励相一致的增值服务费用。

关于当前宏观形势的几句话。尽管 USMCA 贸易协议尚未解决，但我们对墨西哥的信心依然坚定。随着公司越来越多地重新配置其全球供应链，以便在应对美国与中国之间的贸易摩擦时更靠近北美，我们预计墨西哥将成为净受益者，尽管最近宣布了年度协议审查框架，其在全球生产和分配生态系统中的重要性将变得更加突出，进一步巩固该国作为一个极具吸引力的近岸外包目的地的地位。

有趣的是，最近美国与墨西哥的贸易逆差增加是由于公司将更多的供应链转移到墨西哥，以应对美国对中国进口商品征收的关税。然而，更重要的是，强劲的电子商务趋势和韧性的国内消费仍然是墨西哥关键子市场现代物流设施长期需求的重要结构性驱动因素，我们将在这些领域集中额外的扩张投资。一个更新且日益强大的顺风是美国人工智能和数据中心基础设施的建设。

虽然人们通常关注数据中心本身，但对我们平台而言，更相关的动态是这一活动在整个供应链中产生的巨大的物流需求，行业估计每 1000 亿美元的数据中心投资可以推动 3000 万到 4000 万平方英尺的增量物流空间。这是一个附加的多年需求来源，补充了上述的电子商务和国内消费趋势，并进一步增强了我们所针对的物流走廊的吸引力。

最近的市场数据也令人鼓舞。墨西哥工业房地产部门的新建项目接近 2023 年的峰值。这是在去年吸收了 4700 万平方英尺空间之后的情况，尽管到目前为止 2026 年的需求水平较低。

墨西哥城和瓜达拉哈拉的设施需求仍然最强，而在如蒂华纳和蒙特雷等北部工业市场则因 USMCA 的不确定性而有所不同。尤其在瓜达拉哈拉，这种强劲的需求越来越受到与电子产品和数据中心供应链相关的需求的支持，因为为超大规模客户服务的制造商正在扩大在该地区的足迹。

至关重要的是，物流空间的需求，我们的优势领域，在墨西哥首次超过制造空间。这并不令人惊讶，因为电子商务持续快速增长，仅占墨西哥零售销售的约 20%，而一些在线零售商对及时冗余的需求也推动了对我们现代仓库的需求。

这一趋势还反映了国内消费的长期积极演变，因为该国的中产阶级持续扩大，家庭收入不断上升。换句话说，服务于不断扩大的消费驱动经济的分销基础设施的需求将在可预见的未来持续存在。

正如我们过去所沟通的，墨西哥大型工业房地产公司之间的整合预计将为我们创造额外的机会，以收购价值在 7000 万到 1.5 亿美元范围内的中型物业组合，因为收购者最终会修剪他们新收购的组合。

对于 LPA 而言，这些物业将位于关键子市场，这些市场对我们服务和目标的全球和区域公司也具有吸引力，但不是我们更大竞争对手通常关注的物业规模或区域。像中央公园 57 号这样的优质资产也为我们在墨西哥的扩张提供了许多机会。

为了避免高度竞争的拍卖过程，我们继续优先考虑非市场和专有收购，利用我们的本地团队和关系，如果需要，使用与 Fortum 的合作结构。我们偏好那些拥有专注于物流或轻制造业的高质量租户的物业。这些物业面向国内市场，同时通常排除那些容易受到快速变化的贸易政策短期波动影响的投资，例如位于墨西哥北部市场的物业。

虽然我们正在评估不同的联盟，以选择性地将某些成熟资产货币化，旨在将 LPA 的投资组合地理上倾向于墨西哥，但我们仍然完全致力于哥斯达黎加、哥伦比亚和秘鲁，这些地方是我们的市场领导者。这对于为当前和未来客户提供无缝的多市场仓储解决方案至关重要，因为我们是唯一一家跨越这些国家边界运营的上市工业房地产公司。因此，我们的平台将继续在秘鲁投资，以 Parque Logistico Callao 为基础，这是我们在该国持续运营和未来增长的基石。

明确来说，我们预计我们的基础市场将继续是稳定的价值来源，特别是因为现代物流空间的结构性供应在这些市场中仍然相当低。此外，我们对秘鲁和哥伦比亚最近的总统选举感到鼓舞，新的亲商业政府现在正在治理这些国家。商业情绪的变化是立竿见影的，积压的需求和整体活动正在涌入。

此外，国内消费趋势依然稳健。尽管电子商务行业的快速推广，但其渗透率仍然相对较低。我们的基础市场也预计将像墨西哥一样受益于正在进行的供应链区域化。基于这些原因，我们坚定地致力于秘鲁、哥伦比亚和哥斯达黎加，这些市场对 LPA 的无缝跨境服务至关重要。

转向开发方面，目前重点在秘鲁。我们在 Parque Logistico Callao 的两个设施的预算和进度均保持在预期之内，这将增加总计 440,000 平方英尺的可租赁面积。它们现在的预租率为 92%，反映出对机构质量设施的持续强劲需求。200 号楼即将完工，预计将在第三季度贡献 130 万美元的年净营业收入，而 400 号楼将在第四季度晚些时候贡献 160 万美元。

值得注意的是，除了这些设施将产生的增量增长外，它们的净营业收入水平相当于大约 13% 的开发收益率。更远的地方是剩余的可开发地块，我们将在同一园区开发第五栋建筑，并计划在今年进行预租。

除了新建筑的交付外，我们还拥有持续的市场租金更新的顺风，这些更新嵌入在我们现有的投资组合中，将有助于推动额外的有机收入和净营业收入增长。我们从管理出售给 FIBRA Prime 的 Lima Sur Park 中获得的费用收入也将对此有所贡献。这是一个新的轻资本收入来源，未来还会有更多，因为我们将出售其他成熟资产。

除了新的费用收入外，我们预计未来的资产销售将使 LPA 的账面价值与股价之间的差距更加明显，正如我之前提到的。与此同时，为了帮助缩小当前的估值差距，我们增加了对投资者的宣传，加强了我们在行业和投资者会议上的参与，并提升了我们的数字存在，旨在将 LPA 带入更广泛的市场参与者视野，以帮助推动我们股票的额外需求和流动性。这一努力开始见效，因为 LPA 的交易活动有所改善。

在我将发言权交给 Paul 之前，最后再提一句。最近有三家公司开始对 LPA 进行股票覆盖。BTG Pactual，作为该地区最相关的投资银行之一，开始了覆盖，这扩大了我们在该地区以及美国和欧洲主要资本市场对机构投资者的影响力。Water Tower，一家股票研究和投资者互动公司，也开始了股票研究覆盖，Sidoti，一家经纪公司，最近也推出了赞助研究。

您可以在每家公司的官方网站上找到这些报告。我们认为这是解释我们的股票故事和业务以及提高 LPA 市场知名度的重要一步。我们希望新的覆盖能够帮助改善市场对我们平台及其相对价值的理解。

Paul，请继续。

James Smith Marquez

谢谢你，Esteban，大家早上好。我将开始提供一些关于我们平台在第二季度秘鲁和哥伦比亚业务加速增长的详细信息。PepsiCo 在 Parque Logistico Callao 的新 LEED 金级设施的入住，主要推动了秘鲁租金收入的 50.4% 的增长。其他推动因素是同一园区内空置空间的快速租赁和新增租户。在这两种情况下，显著更高的市场租金推动了积极的租赁差额。

在哥伦比亚，29.3% 的收入增长主要是由于 2025 年底释放给美国零售商 PriceSmart 的 Coyol-Alajuela 空间的租金上涨，PriceSmart 是我们的多市场租户之一。该园区还受益于合同通货膨胀调整。值得注意的是，哥伦比亚比索在本季度的升值，导致会计上的正向转换效应。如果不考虑这一因素，我们在哥伦比亚的收入大约增长了 11%。提醒一下，LPA 在哥伦比亚的租约是以当地货币计价，而其他市场的租约主要是以美元计价。

在哥斯达黎加，与重新租赁、租户扩展和租约续签相关的市场租金上涨是我们在该市场收入增长 5.6% 的原因。本季度我们区域平台的租金上涨导致每平方英尺的平均租金增长 10%，该期间为 8.88 美元。全面入住率和我们持续获得的大幅租约差价反映了对现代 A 级设施的持续需求，而这些设施在我们基础市场的关键物流走廊中仍然稀缺。

最后，关于收入。我们在去年下半年收购的墨西哥设施的租金也为我们第二季度的强劲收入增长做出了贡献。

转向成本。我们的运营费用在本季度增长了 27%，达 260 万美元。这主要是由于在秘鲁新租赁设施开始运营，导致地面租赁支付和直接费用增加，同时也与该国的维护活动有关。哥斯达黎加 La Verbena 公园价值重新评估后，房地产税的增加也导致本季度运营费用的上升。另一个因素是去年同期受益的仲裁费用的逆转。

我们第二季度的净运营收入增长了 27%，达 1220 万美元，这得益于我之前提到的与积极的市场租赁差价相关的内嵌租金增长，以及与 LPA 区域平台扩展相关的运营杠杆。如果排除与哥伦比亚比索升值相关的会计转换的积极影响，净运营收入将增长 23%，达到 1180 万美元。关于同物业净运营收入，本季度增长了 15%，达到 960 万美元。

我们的管理和行政费用减少了 8.7%，降至 420 万美元，这得益于报告和法律费用的减少。随着我们继续扩展平台，特别是在墨西哥，并在此过程中增加租金收入，我们预计相对于管理和行政费用将产生显著的运营杠杆，预计未来将保持相对平稳。

在近期的计划中，约 44 万平方英尺的可出租面积将在今年完成，并且已经大部分预租。第二季度末的运营可出租面积为 580 万平方英尺，比去年同期增长了 9.7%，而租赁可出租面积增长了 10.8%，达到 620 万平方英尺。

在本季度，我们报告的投资物业收益为 2000 万美元，而去年同期则为 257,400 美元的估值损失。本季度的收益主要来自于我们 Lima Sur 公园的 1630 万美元的出售收益。此外，还有 320 万美元的估值收益，反映了我们 Coyol 公园的额外开发。我们的融资成本在第二季度增长了 1.8%，达到 480 万美元，主要反映了与我们在秘鲁和哥伦比亚的开发管道相关的更高债务余额和利率。

我想强调的是，LPA 的大部分债务是在物业层面上。它在 2031 年及以后才会有显著到期。我们通过来自我们多元化的蓝筹租户的合同和主要以美元计价的收入来偿还这些债务。

这就是我们对第二季度的回顾。运营商，请开始提问。

运营商

[运营商说明] 您的第一个问题来自 Water Tower Research 的 Eric Goldstein。

问答环节

Eric Goldstein

很多很好的信息。我有几个问题。第二季度每平方英尺的平均租金在恒定货币下上涨了约 10%。那么我们应该如何看待下半年的情况？您预计第三和第四季度会有类似的增长吗？

Esteban Gaviria

Eric，我是 Esteban。感谢您参加我们的电话会议。这是一个很好的问题。是的，恒定货币基础上的租金确实上涨了 10%。对于下半年，我们不期望有那么大的增长，试图消除外汇因素，因为我们在下半年没有那么多租赁或重新租赁的情况。因此，我们应该预期租金保持在类似水平。

Eric Goldstein

好的。我还有几个其他问题。关于资产出售，您将获得 6500 万美元的净收入，扣除债务偿还和税款。您能谈谈收到这笔现金的时间吗？您预计这笔现金会在下半年到账吗？

Esteban Gaviria

很好。所以让我指出，是的，我们预计这笔交易将在未来几个月内完成。它已经在进行此类交易的常规监管审批中。我们预计在第三季度收到第一笔付款。我预计这将在第三季度结束前的九月份到账。届时，我们将能够将这笔资金重新投入到墨西哥。

我们有一些组件是延期的，我们预计通过财务措施将其提前。因此，实际上，我们将在九月份再次获得大部分资金，可能会推迟到十月份，但这是我们预见的时间。因此，我们将能够手中有这笔现金。

Eric Goldstein

好的。还有其他几个问题。您提到墨西哥房地产公司之间的整合，我想这为您创造了机会，因为随着这些公司的整合，他们可能会考虑出售一些较小的物业。这是这个想法吗？

Esteban Gaviria

是的，没错。是的。在过去的 12 个月和 18 个月中，我们看到了 Prologis 和 Terrafina 的整合，以及 FIBRA Monterrey 与 FIBRA Macquarie 的合并。我们确实预计这些 FIBRA 会缩减他们的投资组合。这是受欢迎的。这是他们重新评估全面整合持有资产的健康部分。我们预计一些资产会进入市场。我们也预计 LPA 会在这些情况下成为一个感兴趣的、愿意并能够购买的买家。

Eric Goldstein

好的。最后一个问题。我知道——显然，未来的增长重点是在墨西哥。但你提到秘鲁和哥伦比亚现在有更友好的商业环境。那么，这是否让你重新考虑未来的增长以及你希望在哪里部署资本？秘鲁和哥伦比亚是否变得比之前更具吸引力？还是仍然主要集中在墨西哥？

Esteban Gaviria

这是一个很好的细微差别。仍然主要集中在墨西哥，因为市场的深度、规模、我们看到的机会以及货币计价的可能性，例如，在哥伦比亚这样的地区，我们必须考虑这些，而在秘鲁则不需要。在秘鲁，我们以美元运营。但拥有友好的商业管理确实改善了情绪，提升了商业活动。我们都知道这是如何运作的。我们开始看到这种影响。

秘鲁目前有很好的顺风。它们的经济基础非常稳固。尽管哥伦比亚最近发生了一些事件，包括周一发生的自然灾害，但其经济状况实际上要好得多，并且由于几年的供应严重受限，存在被压抑的需求。因此，我们确实看到活动。但我们仍然希望专注于筹集本地的国内股本，以便与我们一起应对这种需求，同时保持我们资产负债表的大部分倾向于墨西哥。

操作员

[操作员指示] 下一个问题来自 Sidoti 的 Brendan McCarthy。

Brendan Michael McCarthy

我想回到 Lima Sur 资产的出售。我知道你提到它的售价比最近的评估价值高出约 18%。你能提供一些支持这一溢价的动态的见解吗？这是否超出了预期？究竟是什么推动了这一点？

Esteban Gaviria

Brendan，感谢你参加电话会议。这里是 Esteban。嗯，我会说这笔交易确实在我们认为可能的范围内。市场上 Class A 的供应非常有限。你们中的一些人也可以考虑投资组合溢价。例如，当我们看到那次谈判进行时，我们直接主导了，因为这非常相关。这是非常重要的，对国家来说是变革性的。

所以我认为这只是第一步。我们总是期望超出我们所持有的评估价值。但话又说回来，我们必须保持理智。所以我不会说这是每次都能预期的事情。但这确实反映了几件事情。

第一，LPA 所建立的资产。第二，租户的组合、质量以及我们在自己的园区中创造的动态，这可能会导致投资组合溢价。在秘鲁特别少有这样的情况。在快速增长的经济背景下，消费者需求的增加，我们看到这些类型的机会出现，我们是理性的投资者，这就是推动这一点的原因。

Brendan Michael McCarthy

明白了。我很感激你的见解。你提到该资产有一个 4 年的回购选项。在什么情况下你会行使该选项并在几年后回购该资产？

Esteban Gaviria

是的。我们保留这个选项，因为我们认为灵活性和能够聚合投资组合——在我们看来，规模是我们希望快速实现的目标，特别是为了稀释 G&A 成本，这一点很重要。因此，拥有这个灵活性在 4 年后将非常重要，给我们足够的时间来评估当时的条件。我们会根据资本的可用性和每个市场房地产周期的重置来判断，这也是 LPA 的一个优势，拥有多地理的视角，这将在那个时候为我们提供信息。

所以现在，我们不想过于激进，但我们认为这个灵活性具有深远的价值。在 4 年后，它可能会非常有利可图。可能会有意义将资产重新纳入。但我们会看看。我们也可以对接本地资本。再一次，这不一定是 LPA 的全资产负债表股本，而是我们可以管理的某种形式的资本。通过这个选项，我们可以在不牺牲我们平台其他部分的增长的情况下，将资产重新纳入。

Brendan Michael McCarthy

这很有道理。我知道你提到你们将在几个月内收到收益。但此时，你是否预见到需要进一步变现资产以资助向墨西哥的资产负债表转型？还是这更多是在长期的可能性中？

Esteban Gaviria

这始终是一个可能性。我们已经表明，是的。我们希望在墨西哥快速增长。这可能需要由于墨西哥的规模，可能需要对我们自己的投资组合进行修剪。所以我不能过于激进，但我们在倾听。我们在哥斯达黎加和哥伦比亚有一些很有吸引力的物业和租户。因此，我们认为更多这样的机会可能会出现。

Brendan Michael McCarthy

明白了。最后一个问题。我知道你提到最近哥伦比亚选举的初步解读在情感上是积极的。但就你们在哥伦比亚拥有的一些土地资产而言，开发环境或融资环境是否有实质性改善，以至于可能促使你们推进这些项目？还是说这还为时尚早？

Esteban Gaviria

从租户需求的角度来看，我们收到了很多请求。我认为我们现在要平衡的方程是，土地实际上是毗邻我们的园区的。因此这不是原始土地，实际上是可以直接开发的。它具备基础设施、许可证，一切都已准备就绪。

我认为这是一个租户消化新市场租金的方程。在这个特定市场中，我们有很多潜在的租金增长，意味着现有租金滞后于新建项目的租金水平。我们正在与租户进行这样的对话，而目前哥伦比亚的利率相对较高。

所以这是一个我们希望谨慎推进的动态。但令人鼓舞的是，租户们纷纷打电话过来，他们需要空间。在过去的 2、3 年中没有进行新开发，这推动了租金上涨。因此我们确实认为，利率的放松将有助于我们真正启动项目。不过，顺便提一下，这可能会很快到来。问题是我们还没有真正跳入水中。

运营商

女士们、先生们，此时电话线没有进一步的问题。我们现在将进行来自网络平台的问题。您的第一个问题来自 Gordon Lee。

Gordon Lee 问道，感谢您的来电，并祝贺您取得了强劲的业绩。您在运营指标上是否完全暴露于最近 COP 对 USD 的升值？还是您有任何对冲措施可以减少汇率转换收益，但产生财务收益？

另外，我假设 60 万美元的外汇损失与此相关，并且是即时的。但通常情况下，货币波动在以美元报告的物业评估中反映需要多长时间？

Esteban Gaviria

谢谢你，Gordon。我们感谢你的提问。实际上，针对你的问题，我们没有任何对冲措施。因此，我们并没有直接应对这种货币风险，而是出于设计的原因。大约 20% 的投资组合是以哥伦比亚比索计价的，因此没有进行对冲。

至于你问题的第二点，在我把话转给 Paul 之前，关于外汇的影响，货币波动是按季度反映的，因为我们的物业每季度都以当地货币进行评估。因此，货币变动确实会按季度进行转换。

所以在我把话转给 Paul 之前，简单回顾一下，我们没有任何对冲，20% 是以比索计价的。最后，外汇流入我们的损益表是按季度进行的。

Paul，你想谈谈外汇吗？

James Smith Marquez

是的，当然。谢谢你，Gordon，感谢你的提问。Esteban 已经提到，我们在这里有两个影响。一个是未实现的，基本上是资产的升值，每季度都会通过资产的重新评估来确认。然后针对你提到的 60 万美元的损失，这是来自债务的相反影响。

由于我们也有以美元计价的债务，这在相反的方面产生了影响，特别是在秘鲁和哥斯达黎加，那些融资是通过以美元计价的债务进行的。随着这些货币贬值，也会在我们的业绩中产生确认的损失。我们在哥斯达黎加的科朗和秘鲁的比索也有类似的影响。

运营商

您的下一个问题来自 Hector Cruz。Hector 问道，您在做什么以合理化 G&A 费用？与美国上市房地产投资信托相比，这些费用非常高。

Esteban Gaviria

谢谢你，Hector，感谢你参加电话会议。是的，我们希望解决 G&A 费用。G&A 费用在本季度减少了 8.7%。这是我们关注的重点。这是为增长做好准备的一部分。因此，这是可以预期的。这也是规模的一个函数。这就是为什么我们不断努力引入本地资本，意味着其他可以与我们的资产负债表资本协同工作的股权，从而扩大我们的运营范围，并逐步稀释与我们的资产基础相比的 G&A 费用。因此，我们正在积极应对这一问题。

运营商

此时没有进一步的问题。我现在将把电话交给 Esteban 进行总结发言。

Esteban Gaviria

谢谢。在我回顾本季度之前，我想花一点时间来提及 8 月 10 日袭击哥伦比亚西部的地震。我们的心与所有受影响的人同在。我们向失去亲人的家庭和现在面临艰难恢复的社区表示最深切的慰问。

我很高兴地报告，我们在 Parque Logistico Callao、Coyol-Alajuela 和 Bogota 的所有 LPA 和租户人员都安全无恙，并且设施没有受到损坏，完全正常运营，正如我们昨天所分享的。哥伦比亚在 LPA 的历史、增长和未来中扮演了重要角色。在这个困难时期，我们与这个国家站在一起。在接下来的几周和几个月里，我们将探索 LPA 如何为恢复做出贡献。

今天的电话会议中我们讨论了很多内容。因此，我想简要总结一下我们今天想要传达的最重要的几点。首先，我们差异化的区域物流平台保持了 100% 的出租率，并持续实现强劲的收入和净营业收入加速，均同比增长近 30%。我们预计在下半年将保持这种有机增长势头，因为更多的嵌入式租赁差价将生效，同时我们新开发的设施也将投入运营。

其次，我们完成了一项里程碑式的交易，出售了我们的利马南公园，约占讨论的 18%，高于其评估账面价值，所获得的资金将再投资于墨西哥目标子市场的高回报资产，这再次是区域商业模式和雄心勃勃的增长计划的核心。这种方式的资金收割是长期价值创造的新杠杆，随着时间的推移将发挥更大作用。

此外，我们为该公园收到的现金对价反映了机构投资者对 LPA 资产、高质量客户基础和持续合作关系的认可。这验证了我们垂直整合平台的内在价值。第三，尽管墨西哥对物流空间的结构性需求依然强劲，我们看到许多收购资产的机会，但我们仍然保持高度选择性，专注于符合我们服务的蓝筹公司严格标准的设施，并位于构成该国快速增长的电子商务部门和有前景的人工智能相关供应链动态的关键物流走廊。

凭借内部管理公司的纪律和多年的经验，我们预计将在 8% 到 9% 的正常资本化率下部署资本。同时，我们继续关注全球宏观经济背景，特别是通货膨胀指标和利率走势。

最后，随着我们进一步扩大 LPA 的多市场平台以捕捉更多增值增长，我们进一步加强了竞争壁垒，同时受益于运营杠杆。我们的许多增长杠杆协同工作，全面出租、嵌入式租金增长、资本重新配置到高回报机会以及新的费用收入来源。这是我们对未来几个月和几年充满信心的基础。随着我们以更强的资产负债表和 LPA 历史上最深的增长管道进入下半年，我们打算将其转化为对我们股东的持久价值。

再次感谢您参加我们的电话会议，并对 LPA 的持续信任。我们期待在下个季度报告我们的进展。祝大家有个愉快的一天。

操作员

今天的电话会议到此结束。感谢大家的参与。您现在可以断开连接。

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