CTO Realty Growth 因淨營業收入強勁而上調指引

Cto Realty Growth, Inc. ((CTO)) 已召開第二季度財報電話會議。請繼續閲讀會議的主要亮點。

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Cto Realty Growth, Inc. 在最新的財報電話會議上語氣樂觀，強調其購物中心投資組合和結構性投資的強勁勢頭。管理層承認了一些可控的逆風，但強調了強勁的現金流增長、上調的指引以及明顯的項目管道，這些因素共同為股東描繪了一個總體積極的前景。

強勁的同物業 NOI 增長

購物中心同物業 NOI 在本季度同比增長 10.1%，突顯了租户表現良好和租金增長。包括非核心資產在內的總同物業 NOI 本季度增長 6.7%，上半年增長 4.5%，進一步證明了這一強勁表現是廣泛的，而非僅限於少數中心。

改善的現金流指標（核心 FFO 和 AFFO）

核心 FFO 達到 1840 萬美元，比去年同期增長 380 萬美元，摺合每股攤薄收益 0.53 美元，約增長 17.8%。AFFO 增至 1910 萬美元或每股 0.55 美元，主要受新租約開始收租、近期收購和高收益結構性投資上線的推動。

租賃勢頭強勁和高入住率

租賃活動保持強勁，本季度新增 25 份租約、續約和延期，覆蓋 213,000 平方英尺，比較租金的現金租金差額為 6%。投資組合的入住率上升至 95.4%，同比增長 150 個基點，而 630 萬美元的已簽約未開業項目管道，相當於在租現金租金的 5.8%，為收益提供了明顯的助力。

上調 2026 年指引

管理層將 2026 年核心 FFO 指引上調至每股攤薄收益 2.09–2.13 美元，AFFO 上調至 2.21–2.25 美元，顯示出對未來收益能力的信心。中間值意味着核心 FFO 較 2025 年約增長 13%，反映出更高的 NOI 預期和租賃管道的好處。

提高投資量目標

公司大幅上調投資量目標至 3 億–4 億美元，之前為 1.75 億–2.5 億美元，指向擴大的機會集。截至目前的投資總額已達到 2.342 億美元，平均收益率為 9.5%，表明管理層專注於增值資本部署。

結構性投資產生高收益

Cto Realty 的結構性投資組合目前為 2.22 億美元，約佔未折舊資產的 15%，加權平均收益率接近 11.5%。近期交易包括 9640 萬美元的優先股，初始收益率為 12%，以及 3700 萬美元的第一抵押貸款，收益率為 9.75%，為經常性收入提供了顯著的提升。

積極的資本回收和增值收購

公司以 6.7% 的退出資本化率完成了 9070 萬美元的物業處置，為更高收益的再投資釋放了資本。這筆資本幫助資助了 5330 萬美元的達拉斯 Gallery on the Parkway 的收購，這是一項 152,000 平方英尺的資產，管理層認為這將對未來收益產生增值。

資產負債表流動性和去槓桿化

總債務為 6.608 億美元，加權平均利率為 4.6%，由 1.318 億美元的未提款循環信貸和現金流動性支持。淨債務與經調整的 EBITDA 比率改善至 5.8 倍，比第一季度下降 0.6 倍，管理層預計隨着新租約開始收租，去槓桿化將進一步加速。

辦公室空置率和一位大型租户搬出

一位辦公租户在阿爾伯克基的一處物業搬出了 98,000 平方英尺，影響了年初至今的同物業 NOI，並突顯了投資組合中的非零售風險。新墨西哥州預計將在 2026 年底接管並開始支付租金，該資產正在為 2026 年或 2027 年的潛在出售做好準備。

短期比較更具挑戰性（壞賬時機）

管理層警告稱，2026 年第三季度的業績將與一個異常乾淨的季度進行比較，因為 2025 年第三季度的壞賬幾乎為零，這使得比較更加具有挑戰性。因此，儘管基礎運營仍然穩健，但下半年同店 NOI 增長預計將有所放緩。

剩餘空置和主要租户重新租賃工作

儘管簽署了八份主租約並談判了另一份，但仍有一個主要的主租户空間空置，保持了一些未收穫的上行潛力。預計這九個主租户空間的混合租金差額約為 75%–80%，儘管相關的資本支出正在接近大約 1500 萬美元預算的高端。

槓桿仍然較高

淨債務與經調整的 EBITDA 比率為 5.8 倍，雖然有所改善，但仍處於較高水平，管理層對此公開承認。他們預計隨着已簽約未開業租金的到位，槓桿將逐漸降低，儘管收購和處置的時機可能導致短期波動。

所得税和非現金項目

本季度所得税費用上升至 110 萬美元，主要由於與應税 REIT 子公司未實現收益相關的遞延税款。大約 80 萬美元的影響為非現金，並排除在關鍵的非 GAAP 指標之外，而大約 30 萬美元則流入並略微抑制了報告的現金流增長。

管道的執行和時機風險

管理層強調了六個計劃中的外包和開發項目，目標是實現大約 3000 萬美元支出的低雙位數無槓桿收益率。然而，資本部署主要計劃在 2026 年底至 2027 年進行，這意味着這些項目將在 2027 年才開始貢獻，全面收益的好處可能要到 2028 年才能實現。

前瞻性指引和收益驅動因素

上調的 2026 年展望基於購物中心同物業 NOI 增長 5%–6%，高於之前的假設，以及約 2000 萬美元的適度一般和行政費用。630 萬美元的已簽約但未開業的租金管道、2.22 億美元的結構性投資組合收益率約為 11.5%，以及持續的投資組合回收支撐了對更強現金流和逐步去槓桿化的預期。

CTO Realty Growth 的財報電話會議展示了一家積極追求增長的公司，同時坦誠其短期面臨的挑戰。對於投資者而言，故事的核心在於不斷上升的淨營業收入、嚴格的資本循環和高收益的結構性投資，這些因素被仍然較高的槓桿和時機風險所抵消，但整體勢頭明顯傾向於股東的利益。