擁有房屋的價值被高估了。如今，租房往往是更明智的理財選擇

作者：佈雷特·阿倫茲

租房往往是更明智的選擇

如果租房更便宜，不要害怕租房

在 2008 年春季，金融世界徹底崩潰之前，我在佛羅里達州旅行，報道房地產崩盤。我最終來到了邁阿密佈裏克爾地區一棟即將開業的全新 “超級豪華” 高層建築。大堂裏有瀑布，屋頂上有游泳池，還有代客停車和各種其他便利設施。健身房裏的每台運動器械都有一個插槽，可以直接將你的 iPod 連接到個性化音響系統。大樓的單元大多是預售的。業主們無法以盈利的方式轉售這些單元，只能被迫出租，耐心等待。

當我站在大約 20 層的壯觀環繞陽台上，俯瞰着碧藍的比斯坎灣時，我做了一些粗略的計算。擁有這些單元的人每月至少要支付 3500 美元的費用。他們必須支付抵押貸款、物業費（代客停車！）、財產税等等。與此同時，我瞭解到，他們中有很多人拼命試圖通過出租單元來減輕經濟壓力，以至於你可以以每月 2000 美元甚至更低的價格租到這些單元。

我為《華爾街日報》撰寫的文章標題是《為什麼聰明的錢在邁阿密租房》，這幾乎講述了整個故事。

我想知道我是否會再見到如此離譜的情況。但認為擁有自己的房子總是比租房更好是一個完全的神話。租房與買房的決定主要只是一個財務決策。

隨着許多千禧一代和 Z 世代發現自己無法負擔得起買房，這可能是一個及時的信息。自 2020-2021 年 COVID-19 封鎖以來，房價飆升至創紀錄的高位。同時，抵押貸款利率從當時的 2.5% 左右上升至超過 6.5%。這種組合是毀滅性的。對許多人來説，房子似乎變得無法承受。

但在這種情況下，租房並不總是一個不幸的必要選擇。它往往是一個積極的選擇。你可以以更少的錢獲得更好更大的住房。你的錢可能在其他地方使用或投資得更好。

住房行業的研究表明，最近租房往往比買房更明智。

關於購房的神話

認為擁有房屋是某種必要條件，是建立財富的基本步驟，這主要是一個神話。

住房作為投資資產被高估了。在過去 50 年或更長時間裏，美國房價在 “實際” 意義上平均每年上漲約 1.4%，即扣除通貨膨脹後的數據。（這是使用 S&P Cotality Case-Shiller 國家房價指數、美國人口普查局和美國聯邦住房金融局的數據）。在大多數時間裏，你在股票、債券和黃金上的表現要好得多。而且這還沒有扣除與房地產相關的額外成本，如財產税、物業費、維護費、保險、銷售佣金等。

而且這個 “平均” 回報數字掩蓋了很多變動。調整通貨膨脹後的美國中位房價在 1982 年時低於 15 年前的 1967 年。在 2011 年時，它低於 1979 年，超過 30 年前的水平。

在幾十年中，房主因槓桿而受益匪淺，因為他們能夠以低固定利率在 30 年內便宜地借款。但槓桿只有在基礎資產的回報超過利息成本時才有效。從 1982 年到 2021 年，30 年期抵押貸款的利率從 18% 的高峰降至不到 3%，這對房主是有利的。

當事情對你不利時，槓桿是一種詛咒，而不是祝福，任何在近二十年前房地產崩盤中處於不利地位的人都知道這一點。（順便説一下，使用期權等衍生品，你也可以以低廉的槓桿投資股市——如果你願意的話。）

如果研究表明，在今天的市場上，租房平均比買房便宜約 1000 美元，這意味着租房每年可以讓你多出 12000 美元用於投資股票、債券等。

如果你確信目前約 6.7% 的抵押貸款利率將再次崩潰，你不必買房就能受益。你可以將錢投入零息長期國債——甚至有一個 ETF，ZROZ——如果那種情況發生，你就能獲利。你甚至可以進一步冒險投資高風險的利率衍生品，在這種情況下它們會飆升。

祝你好運。

當然，擁有房地產讓你可以住在家中而無需支付租金。這構成了一種免税的隱性 “收入” 流，政府有時喜歡稱之為 “業主等價租金”。這是一個有價值的好處，尤其是在它保護你免受租金通脹時。由於住房成本，尤其是 “業主等價租金”，佔官方通脹計算的最大組成部分，因此兩者往往是齊頭並進的。自 1970 年以來，官方數據顯示，平均租金每年平均上漲 4.2%，略高於 CPI 的 4.0%。

但是，和所有事情一樣，這種好處的價值必須與成本進行權衡。Realtor.com 報告稱，美國平均租金已經連續 35 個月下降。（Realtor.com 由新聞集團子公司 Move Inc.運營；MarketWatch 的出版商道瓊斯也是新聞集團的子公司。）在許多市場中，房東面臨着租金持平或下降的困境。而且，擁有房屋並不能保護你免受通貨膨脹的影響。你的財產税、保險、維護和其他費用可能會隨着時間的推移而上漲。

與此同時，如果你真的覺得需要在投資組合中擁有一些房地產敞口，你可以隨時購買住宅房地產投資信託（REITs）的股票，這些信託擁有物業。來自全國房地產投資信託協會的數據表明，自 1990 年代中期以來，住宅 REIT 的價格總體上與房價上漲幅度相當。

近年來房地產投資信託基金（REIT）的價格有所下降。最大的兩家 REIT，Equity Residential (EQR) 和 AvalonBay (AVB)，正在合併。目前它們的預測股息收益率分別約為 4.4% 和 4%。Camden Property Trust (CPT) 的收益率為 3.9%。(首席執行官亞歷山大·傑塞特（Alexander Jessett）在二月份購買了近 200 萬美元的股票，最近聲稱該股票是一個 “絕佳買入”，儘管首席執行官們常常這樣説) 目前有一些 ETF，但沒有一個能完美跟蹤住宅 REIT 股票。

如果你認為 REIT 不是一個買入機會，那麼你可能不必擔心無法負擔得起住房。

-佈雷特·阿倫茲（Brett Arends）

此內容由 MarketWatch 創作，MarketWatch 由道瓊斯公司運營。MarketWatch 與道瓊斯新聞通訊和《華爾街日報》獨立出版。

（完）道瓊斯新聞通訊

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