我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。惠譽評級表示，中國新的房地產融資政策旨在加強融資約束並支持項目交付，而不是刺激住房需求。這些措施建立了一個系統框架，強調閉環資金管理，並逐步擺脱預售模式。儘管放寬抵押貸款可能改善購房能力，但買家信心疲弱和高庫存可能會導致需求保持低迷。惠譽指出，這些規則將收緊融資紀律，可能會增加開發商的槓桿，因為他們在預售收益延遲的情況下更加依賴開發貸款
惠譽評級表示，中國新的房地產融資政策應加強融資約束並支持項目交付，但不太可能顯著提振住房需求或扭轉房地產銷售和投資的疲軟前景。最新措施旨在建立一個更系統的融資框架，更加重視項目交付、閉環資金管理，並逐步擺脱傳統的預售模式。
住房需求可能仍然微弱，因為住宅抵押貸款的放寬政策不太可能抵消高庫存水平和購房者信心低迷的影響。家庭每月債務償還與收入比的上限已從 55% 提高至 60%，而最高抵押貸款期限已從 30 年延長至 40 年，這可能改善住房可負擔性和貸款可獲得性。
然而，新建商業住宅的銷售可能繼續下降，而全國房價在短期內預計將保持大致穩定。儘管如此，新建住房的供應減少可能會在某些城市，特別是供需相對平衡的高層城市，給二手房價格提供一些支持。
隨着新政策包逐步將房地產融資轉向項目層面，這些措施應收緊融資紀律。對開發貸款的評估將越來越關注項目本身，而不是開發商集團層面的風險。同時，項目必須保持獨立賬户、獨立管理的資金和閉環資本管理。
許多惠譽評級的銀行已經在實施類似的做法，這意味着新規則更可能將現有約束制度化，並加強小型和未評級銀行的風險控制。此外，貸款期限將根據項目類型進行區分，已完工的住宅銷售項目的貸款期限將比預售項目更長。
隨着新規則逐步推動中國房地產行業向已完工住宅銷售模式轉變，開發商的融資壓力可能會隨着時間的推移而增加。預售只能在主要結構工程完成後開始，而預售房屋的抵押貸款資金只能在項目完成備案後發放。對預售資金的更嚴格監管，以及有序推進已完工住宅銷售，應該改善資金安全性並支持項目完成。
從長遠來看，這些變化可能有助於穩定購房者信心，但也可能延長開發商的營運資金週轉週期並降低資本效率。預售收入的延遲到賬可能導致開發商更依賴開發貸款、股權融資或資本市場債務融資。這可能增加開發商的槓桿率並對項目回報施加壓力，儘管較低的土地獲取成本和更靈活的土地溢價支付安排可能在一定程度上緩解這種壓力。