美國的租房一代正在努力構建-2-

一位租户如果每月僅額外儲蓄 100 美元用於投資，將無法與作為房主所能建立的資產相匹配。但如果他們每月至少能額外儲蓄 500 美元，那麼 “我們就有可以利用的東西”，Bone Fide Wealth 的財務規劃師 Clifford Cornell 告訴 MarketWatch，具體取決於租户的財務目標和時間表。

這種方法最適合那些收入良好且年輕的人，讓他們的投資有更多時間複利增長。這也取決於他們所在地區的租賃市場是否比待售房屋便宜。

對於今天的年輕租户來説，好消息是，目前住房市場對租户來説比對房主更有利。根據 Realtor.com 的分析，疫情期間房價飆升，而現在在全國 50 個最大城市的中位租金低於購買入門房屋的中位月成本，Realtor.com 與 MarketWatch 有同一母公司。

而且差距很大：租賃入門房屋的平均成本現在為 1,669 美元，比購買入門房屋的平均月成本 2,589 美元低 35%（即 920 美元）。

以下是一個極其簡單的例子，展示租賃和投資與購買的數字在今天可能如何表現，使用 Moody's 首席經濟學家 Mark Zandi 提供的計算器：一位 35 歲的人購買了一套入門房屋。他們為一套 340,000 美元的房屋支付 10% 的首付，月成本為 2,600 美元，包括 30 年期的 6.1% 利率的抵押貸款、税費、保險和維護費用。假設房屋增值 4%，到 65 歲時，他們將擁有一套價值 110 萬美元的無抵押房屋，以及任何退休儲蓄。

Brennan Drolet 專注於他的財務投資，這些投資迄今為止表現優於住房市場。

現在，假設同樣的 35 歲的人租了一套他們喜歡並會長期居住的入門房屋，平均租金為每月 1,669 美元，每年增加 3%。他們將把差額（不購買）投資於股市，第一年大約為每月 1,000 美元，持續 30 年。在適度的 8% 年均增長率下，他們在 65 歲時將沒有房屋，但可以通過投資住房成本節省獲得 113 萬美元的投資組合，以及任何其他退休儲蓄。

標準普爾 500 指數的平均年增長率接近 10%，因此收益可能比這個例子要大得多，但根據股市的表現和租金的上漲幅度，是否擁有房屋或股市是更好的投資可能會 “難以判斷”，Zandi 告訴 MarketWatch。租户的優勢也會隨着人們開始投資的時間推遲而顯著縮小——越早越好。

為了保持優勢，租户必須在三十年的時間裏持續投資，並在經濟下滑時保持投資，這對許多人來説是困難的，Zandi 指出。與此同時，房價的波動性要小得多。

作為租户積累財富的 “實際算術” 幾十年來一直是相同的，但指數化和自動化使得股市 “成為人們今天投資的更可行的工具”，Zandi 説。

在股市中擁有淨資產而不是在房屋中擁有淨資產，也會在個人獲取財富用於消費的便利性上產生顯著差異，財務規劃師表示。這使得獲取所需現金變得更容易，但也可能使人們過於輕易地繞過整體投資計劃。

房屋是一項有價值的資產，但人們必須記住它是流動性差的，財務規劃師 Cornell 説。“我不能説，‘哦，我這個月需要 20,000 美元，我就賣掉我的前門。’”

對於那些無法負擔購買的低收入和中等收入工人來説，這種投資策略更為困難。這些家庭佔租户人口的很大一部分，通常將超過 30%——在某些情況下甚至超過 50%——的收入用於住房。

對於購房者來説，成本可能更高，但哈佛住房中心顯示，租賃可負擔性在最近幾十年也有所惡化。到 2025 年，大約 23% 的租户在某個時候未能按時支付租金。

這些家庭需要一種在住房之外積累資產的方法，而住房的進入門檻很高。例如，接受政府住房援助的低收入租户的租金通常設定為其收入的固定百分比，這使得他們在收入上升時難以取得進展。一些項目正在嘗試提供新的系統來幫助他們儲蓄。

由住房和城市發展部運營的家庭自給自足計劃，為低收入租户創建了一種強制儲蓄賬户。參與者要麼住在公共住房中，要麼接受政府的住房援助。當他們的工資上漲時，通常會觸發租金的上漲（因為租金是按收入的百分比計算的），這些額外的資金則被轉入一個帶利息的託管銀行賬户。根據 HUD 合作伙伴 Compass Working Capital 的數據顯示，參與者平均在五年計劃結束時擁有 8,500 美元的儲蓄。

“這是一種內置的儲蓄機制，” Compass 發言人 Purvi Harley 告訴 MarketWatch。許多參與者的目標 “服務於長期財富積累，將為他們的家庭帶來持續的收益。” 這包括房屋所有權，Compass 還教育租户 “關於財務教育、市場理解和投資運作的知識，” 她説。

租賃的財務靈活性

在過去，很少有人會認真考慮租賃作為一種財務策略。擁有房屋與成功和穩定同義，而購買房屋是負擔得起的。

Gene White 表示，與他的父母不同，作為年輕成年人，他有其他財務優先事項，而不是擁有房屋。

居住在芝加哥的 28 歲青年 Gene White 告訴 MarketWatch，他的父母受益於 “經濟的偶然性”。他們都沒有上大學。母親是一名教學助理，父親是一名畫家，他們的收入足夠購買一套房子，這是他們的優先考慮。

White 回憶道：“他們 ‘沒有很多投資’。我媽媽總是説，‘我們擁有的一切都在這所房子裏。’”

作為一名年輕成年人，White 優先考慮不同的生活方式。他租了一間約 1900 美元的單卧室公寓。他説：“對我來説，財務自由的樣子是，如果我想去倫敦週末旅行，或者類似的事情，我可以去買票。”

哈佛住房研究中心的高級研究助理 Whitney Airgood-Obrycki 表示，尤其是那些在大蕭條期間目睹住房財富蒸發的千禧一代，可能會將擁有房產視為 “負擔”。“曾經看起來 ‘太好了，成為房主沒有問題’ 的事情，開始讓人覺得 ‘嗯，我不知道。’”

Gallup 的數據表明，18 至 34 歲的人羣中，未來不打算買房的比例在過去十年中大約翻了一番，達到了 30%。對於一些人來説，這是故意的。最近，諮詢公司 Simon-Kucher 對千禧一代和 Z 世代的調查顯示，近一半的人認為租房是 “一個戰略性的長期生活選擇”，而這一比例在嬰兒潮一代中僅為 29%。

即使是有能力購買房屋的家庭也在考慮租房的好處。

隨着越來越多的美國人一直租房到 30 多歲，高收入租房者在過去十年中推動了租賃需求，Airgood-Obrycki 表示。他們 “看起來更像是前幾代首次購房者。”

哈佛住房研究中心告訴 MarketWatch，約三分之一年收入至少為 175,000 美元的租户家庭由 25 至 34 歲的人擔任户主，26% 的高收入租户家庭由 35 至 44 歲的人擔任户主。歷史上，美國人在這一生階段購買他們的第一套房子。

根據哈佛中心的數據，近一半的高收入租户已婚，70% 的這些家庭由擁有大學學位的人擔任户主，三分之一由擁有研究生學位的人擔任户主。

當財務規劃師 Josh Radman，35 歲，首次與客户合作時，主要是 30 多歲和 40 多歲的高收入人羣，他會詢問他們的財務目標。在這個對話中，購買房屋通常會被提及。Radman 自己是 “一個非常快樂的租户”，他説：“我有一個非常好的房東，這顯然也有幫助。”

如果客户想要購買，他會試圖瞭解這種願望的動機。Radman 表示：“即使在財務上沒有必要，購買房屋也可能有很好的理由。” 對一些人來説，這是實現他們的美國夢的願景。其他人可能在尋找合適的租房時遇到困難。許多人對圍繞家本身建立生活有情感上的興趣，比如在門框上測量孩子的身高，觀看孩子在房子裏成長，然後在裏面變老。

許多房屋所有權的經典好處仍然適用。業主可以在幾十年內基本鎖定他們的住房成本，並且擁有房產有税收優勢。

但財務顧問開始更加坦誠地談論擁有房產的缺點。

首先，Radman 可能會向客户展示抵押貸款攤銷表，這突顯了在擁有房屋的前五年左右，每月抵押貸款支付中有很大一部分是用於利息，而不是建立權益。他説：“這對那些僅僅將房屋視為儲蓄工具的人來説，可能是一個令人震驚的體驗，尤其是在相對高利率的環境中。”

（更多內容待續）道瓊斯新聞社

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