Harworth 集團轉向發展動力土地

Harworth Group plc（(GB:HWG)）已召開第二季度財報電話會議。請繼續閲讀會議的主要亮點。

儘管面臨一些財務挑戰，Harworth Group 最近的財報電話會議傳達了樂觀的基調。管理層強調了強勁的運營勢頭、創紀錄的可建設用地面積和不斷增長的動力土地機會，但也受到負總會計收益和投資組合估值損失的影響，這主要與住宅市場疲軟和開發成本通脹有關。

強勁的運營勢頭

Harworth 的領導層將上半年描述為在艱難市場中有序交付的階段。他們強調了在工業、物流和動力土地管道方面的持續進展，儘管宏觀環境仍然具有挑戰性，但對商業模式的信心依然堅定。

創紀錄的可建設用地儲備

該集團目前持有 380 萬平方英尺的可建設用地，這是其有史以來最大的儲備。管理層估計，這可能在三到五年內轉化為約 6 億英鎊的總開發價值，為近期開發活動提供了堅實的平台。

工業、物流和動力土地管道規模

Harworth 的整體平台已擴大至 3480 萬平方英尺，其中 73% 已獲得批准或正在規劃中，並接受了 0.8 吉瓦的電力報價。這種管道的深度和成熟度為公司提供了多種選擇，以在現代工業和動力土地資產需求上升時釋放價值。

租賃前勢頭和租金增長

三項重要的預租協議總計超過 30 萬平方英尺，已完成或進入法律程序，租期為 15 至 20 年。這些交易預計將產生 370 萬英鎊的年化租金，平均比估計租金價值高出 17%，進一步強化了收入增長的故事。

強勁的租户需求

管理層報告稱，正在談判進一步 150 萬平方英尺的空間，表明其產品範圍內的租户需求健康。這種需求背景支持 Harworth 的戰略，即建設和保留能夠提供持續租金收入的 A 級資產。

超大規模動力土地和數據中心進展

與微軟在 Skelton Grange 的首個超大規模動力土地交易正在推進中。Harworth 還與一家領先的數據中心運營商達成獨佔協議，涉及第二個超大規模地點，並接受了一項新的 200 兆瓦電力報價，進一步加深了其在數據中心領域的曝光。

額外的超大規模數據中心前景

除了與微軟的交易和第二個地點，Harworth 還識別出四個潛在的超大規模數據中心機會。所有這些都是自由持有或通過選擇權或合資企業控制的，除了一個外，所有項目都已在規劃中推進，拓寬了未來的增長路徑。

嵌入式動力土地價值

JLL 的評估表明，Harworth 的動力土地投資組合在 Skelton Grange 之外的潛在未來利潤為 2.92 億英鎊。該估計假設完全擁有、獲得規劃許可和確保電力，突顯出尚未在頭條數字中反映的巨大價值。

全年銷售目標的進展

儘管市場面臨逆風，Harworth 已完成、交換或進入法律程序的銷售預算達 58%。這包括 952 個服務住宅地塊和 Benthall Grange 的 150 多個地塊，顯示出持續的交易活動。

工業和物流開發價值創造

主要的工業和物流開發帶來了 1270 萬英鎊的估值增益，因為關鍵地點得到了推進。Skelton Grange 以及更廣泛的數據中心、動力土地和物流管道被認為是這一價值創造的主要貢獻者。

自然資源和能源相關收益

自然資源和農業投資組合產生了 840 萬英鎊的估值增益。新的生物多樣性淨增方案和對能源場地收入的更好前景幫助抵消了該地產其他地方的弱點。

流動性和槓桿保持保守

淨貸款與投資組合價值比為 20.3%，遠低於 Harworth 的 25% 上限。可用流動資金為 9950 萬英鎊，包括 9000 萬英鎊的未提取循環信貸額度，為集團在管理風險的同時提供了投資空間。

長期循環信貸靈活性

Harworth 的 2.75 億英鎊循環信貸額度附帶 5000 萬英鎊的附加選項，並且在 2029 年 11 月之前無需再融資。還有延長一年選項，提供長期融資的可見性。

中期股息增加

董事會批准了每股 0.592 便士的中期股息，增加 10%。管理層指出，這與公司的既定政策一致，表明對現金生成和商業前景的信心。

改善投資組合質量

投資組合的估值為 3.014 億英鎊，目前 77% 的價值為 A 級。強勁的租賃勢頭正在推動投資組合接近 100%A 級的長期目標，提高了韌性和租金前景。

戰略性處置次要資產

在報告期後，Harworth 以 810 萬英鎊的價格出售了 Etherow 工業園，較賬面價值溢價 3%。此次出售反映了將資本從次要資產回收至更高質量 A 級股票的戰略。

五年戰略交付記錄

自 2021 年計劃啓動以來，Harworth 已在超過 900 萬平方英尺的工業和物流空間上獲得規劃，開發總值為 13 億英鎊。它已完成總額為 7 億英鎊的銷售，平均利潤率為 24%，並收購了 1540 萬平方英尺的土地，開發總值超過 23 億英鎊。

上四分位的歷史回報

截至 2025 年底的五年間，Harworth 的平均總會計回報為 8.1%。管理層將其視為上市同行中的上四分位，強調了即使在近期波動中也保持的長期業績記錄。

向純平台的過渡

Harworth 確認計劃完全退出住宅領域，並將資本投入工業、物流和動力土地。這些活動在三年內產生了平均每年 24% 的資本回報，支持了戰略轉型。

擴大動力土地的雄心

該公司目前在英國的動力土地儲備為 0.8 吉瓦。Harworth 現在看到將其擴展到 1.9 吉瓦的空間，反映出數據中心和其他高能耗用户的需求不斷增長。

工業和物流開發選項

Harworth 的儲備包括 380 萬平方英尺的可建設用地和另外 960 萬平方英尺的中期土地。該集團可以靈活選擇出售服務土地、在自有資產上建設或進行合作，然後選擇出售或保留完成的資產。

未被認可的儲備上行空間

JLL 評估了 75% 的服務和儲備土地的潛在淨可實現價值為 1.74 億英鎊，包括未來的開發利潤。管理層強調，這一上行空間尚未納入正式估值或 EPRA NDV 中。

投資組合擴展框架

Harworth 預計其投資組合在中期將達到約 5 億至 6 億英鎊的穩定價值。這個更大的投資組合應支持經常性收入，支持債務融資，並通過資產管理和選擇性處置實現價值創造。

目標更高的長期回報

加速平台通過優化資本配置和組織變革，旨在實現低雙位數的總會計回報。這標誌着相較於歷史水平的提升，並表明了提供更具吸引力的股東回報的雄心。

運營效率計劃

管理層預計，成為純粹的動力土地和工業物流平台將降低成本。最近的數字化和運營轉型努力應支持顯著的成本降低，具體節省將在未來的財務收益聲明中列出。

負總會計回報

儘管運營有所進展，但該期間的總會計回報為 -3.7%。這主要是由於每股 EPRA NDV 從 224.4 便士降至 214.8 便士，突顯出估值壓力。

住宅市場逆風

房屋建築市場需求疲軟和持續的建築成本通脹對業績造成了重大壓力。這些住宅領域的壓力是 EPRA NDV 下降的主要驅動因素，強調了 Harworth 退出計劃的合理性。

物業銷售下降

上半年總物業銷售額降至 1320 萬英鎊，低於去年同期的 1890 萬英鎊。下降反映了住宅活動的疲軟以及更廣泛投資組合內交易的時機。

淨投資組合價值損失

該集團報告上半年淨投資組合價值損失為 1490 萬英鎊。這個總數反映了住宅估值損失、戰略土地壓力和計劃重新定位的綜合影響。

工業和物流戰略土地影響

工業和物流戰略土地遭受了 1470 萬英鎊的估值損失。管理層將此主要歸因於宏觀驅動的開發成本通脹超出近期價值確認的速度。

住宅估值損失

住宅重大開發記錄了 1580 萬英鎊的損失，戰略住宅土地下降了 120 萬英鎊。市場需求疲軟和成本上升加劇了這一情況，進一步強化了將資本重新分配離開該領域的理由。

投資組合重新定位的影響

工業和物流投資組合遭遇了 430 萬英鎊的損失，主要源於一項資產的計劃重新定位導致的空置率上升。排除該地點後，投資組合的實際價值上升了 80 萬英鎊，表明其內在實力。

投資階段的淨債務增加

淨債務從年末的 1.459 億英鎊上升至 1.9 億英鎊，反映了對工業物流場地的持續投資。管理層將此視為正常的上半年階段，預計下半年將有銷售收入。

持續的要約期背景

Harworth 在 Peel Pepper (U.K.) Limited 提出的不推薦收購要約後仍處於要約期。該公司已發佈其回應，並在投資者討論和審查展開時繼續執行其戰略。

前瞻性指導和戰略展望

展望未來，Harworth 預計其可建設用地將在三到五年內實現約 6 億英鎊的 GDV，支持進一步的 960 萬平方英尺的儲備。它計劃完全退出住宅領域，將動力土地容量擴大到 1.9 吉瓦，並建立一個價值 5 億至 6 億英鎊的全 A 級投資組合，同時目標是實現低雙位數的回報。

Harworth 的財報電話會議描繪了一個圍繞更高回報的工業、物流和動力土地機會重塑自身的業務圖景。儘管短期估值和住宅挑戰對報告數字造成了壓力，但該公司的強大儲備、保守的資產負債表和明確的戰略轉型可能會使其繼續吸引尋求長期增長潛力的投資者。