--- title: "「SREITs 分享系列」新加坡房產市場好，還是澳洲市場好？不如兩個都一次看之 SPHREIT（SGX: SK6U）" type: "Topics" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/topics/1133457.md" description: "對於瞄準零售市場並且看上產託的投資者來説，$新加坡報業地產(SK6U.SG) 或許是你應該留意的一家公司；雖然這家公司的業績並無過於亮眼的表現，並且股息率也比新加坡產託平均 6% ~ 7% 左右的均值來得低（$新加坡報業地產(SK6U.SG) 的股息率只有 3.966% 而已）；但從公司業績逐步恢復的角度來看的話，或許 SK6U 還是有一些價值的存在..." datetime: "2021-09-09T19:31:41.000Z" locales: - [en](https://longbridge.com/en/topics/1133457.md) - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/topics/1133457.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/topics/1133457.md) author: "[12Invest](https://longbridge.com/zh-HK/profiles/2355547.md)" --- # 「SREITs 分享系列」新加坡房產市場好，還是澳洲市場好？不如兩個都一次看之 SPHREIT（SGX: SK6U） 對於瞄準零售市場並且看上產託的投資者來説，$新加坡報業地產(SK6U.SG) 或許是你應該留意的一家公司；雖然這家公司的業績並無過於亮眼的表現，並且股息率也比新加坡產託平均 6% ~ 7% 左右的均值來得低（$新加坡報業地產(SK6U.SG) 的股息率只有 3.966% 而已）；但從公司業績逐步恢復的角度來看的話，或許 SK6U 還是有一些價值的存在，並且我們在最後的部分也會提及公司平均化（“Normalize”）後的股息率。 $新加坡報業地產(SK6U.SG) 旗下共有 5 個產業，其中 3 個是屬於新加坡的零售商場型的產業，剩餘的 2 個產業則是坐落在澳洲的市場中，共合 2.7 Million Sq. Ft. 的淨可出租面積（“NLA”）。其中 $新加坡報業地產(SK6U.SG) 值得留意的就是公司旗下的商場出租率，The Clementi Mall 和 The Rail Mall 兩個商場的出租率都達到了 100.0%；綜合公司整體平均出租率為 98.4%，這一點是非常不錯的。 若我們以 NLA 為計算點的話，那麼公司產業加權平均出租期限（“WALE”）為 5.4 年，若是以毛租金收入（“GRI”）來計算的話則是 3.0 年；換句話説公司部分的資產的 NLA 應對 GRI 的權重更大，説白了的話就是在新加坡的 Paragon 商場帶來的收入是最大的，因此投資者必須要留意（如果你在新加坡的話，相信可以直接接觸到該商場的人流量）該商場的租約的續約表現。 我們以 $新加坡報業地產(SK6U.SG)  整體產業組合的表現來看的話，在 FYE 2021、FYE 2022、FYE 2023、FYE 2024 和 FYE 2025 以上以 NLA 計算的租憑期限結束的佔比分別為 7%、13%、20%、15%、和 45%；若以 GRI 來計算的話則分別是 7%、22%、25%、22%、和 24%。也就是説接下來的兩個財政年（FYE 2022 和 FYE 2023）是我們作為投資者需要特別關注的。 所幸的是呢，$新加坡報業地產(SK6U.SG) 這家公司的產業數據也非常的透明化，因此我們可以參考各個產業細分下來的租憑期限結束的數據。 **位於新加坡的資產：** **位於澳洲的資產：** 除此之外呢，公司提供各個上產的租户銷售數據作供我們參考。熟悉零售商場型產託的投資者或許已經知道了，不過對於少接觸這類型產託的投資者來説，很多商場的擁有人 / 管理人是會跟租户進行銷售額或盈利的分成；對於租户來説，商場會有更大的意願去提高產業的素質（俗稱 AEI），因此參考租户的銷售量也是很重要的。 **Paragon 的租户銷售數據：** **The Clementi Mall 的租户銷售據：** \*_由於 TheRailMall 是公司在 2018 年 6 月才完成收購的，因此公司還在和租户協商營收方面的分成，而公司在這裏也並無提供 TheRailMall 的租户銷售數據。_ **Westfield Marion 的租户銷售數據：** **Figtree Grove 的租户銷售數據：** 從公司提供的數據來看，Paragon 似乎被新加坡對應疫情提出的高戒備第二階段（“Phase 2 HA”）影響到了人流量和門店的銷售，參考在 5 月份後的新加坡確診人數呢，我們可以看到其確診人數有了明顯的下降，因此相信這也會帶動公司的業績表現。 當然，我們也還是需要看公司的債務水平的。目前 $新加坡報業地產(SK6U.SG) 手頭上的負債大約為 13 億新幣左右，其中加權平均債務期限為 2.9 年，其中有 2.4 億將會在 2022 年到期、3.3 億在 2023 年到期，因此公司是需要進行再融資的。不過，公司的融資成本也不過在 1.86% 而已，相對來説是非常便宜的。 那麼問題來了，$新加坡報業地產(SK6U.SG) 到底值得投資嗎？ 從 2021 年開始至今，$新加坡報業地產(SK6U.SG) 已經上漲了 9.88%；而公司在該季度中的 GRI 已經按年增加了 22.2%，並且我們也可以 “大約” 的預計下個季度公司的業績應該會繼續改善的跡象。 但是以股息來説的話，若我們以 SGD 0.0138 平均 4 個季度的話，平均起來的股息為 SGD 0.0552，根據目前公司的 SGD 0.945 的股價來計算的話，股息率大約是 5.84% 左右，其實是屬於可接受的範圍內的。 除了趨勢之外，公司的每股淨資產（“NTA”）也在 SGD 1.043 左右，相對來説其實不會算太貴。 不過，不知道大家怎麼看待這家復甦中的公司呢？ 免責聲明： 12Invest 並非持有分析股票準證的專業平台。以上所分享的內容均為個人通過各種渠道獲取的資訊、消息、內容；文章內提及的所有內容只能用於參考、學習、教育以及資訊的用途，而絕非任何專業的金融、投資、或買賣意見。若想要獲得買賣的建議，請諮詢專業的股票分析師或投資銀行，再自行判斷其風險以及潛在收益。在此要再次聲明，12Invest 絕不對任何所分享的內容或觀點的準確性、完整性、正確性、有效期性負責任。所有在閲讀文章後的任何決定皆由讀者本身負責。切記，任何投資都具有風險，請做好保護自己的措施。 ### 相關股票 - [SK6U.SG](https://longbridge.com/zh-HK/quote/SK6U.SG.md) - [5F4.SG](https://longbridge.com/zh-HK/quote/5F4.SG.md) ## 評論 (1) - **Vincci · 2021-09-10T02:05:19.000Z**: 好股