--- title: "投資組合新增投資標的：吉寶數據中心房地產信託（下稱 “Keppel DC REIT”，新交所代碼：AJBU）" description: "我想引用下面這句話作為今天這篇文章的開篇語：“要有耐心，是你的，就會在時機成熟之際屬於你。” 我在投資時正是秉承這個理念。以 $吉寶數據中心(AJBU.SG)  為例，我耐心地等待 Keppel DC REIT 單價降至 2.32 新元，然後再將其添加到我的長期投資組合中。按照該單價計算，每單位分派收益為 9.17 新分，收益率為 4.0%，滿足了我對公司投資的回報預期。你可能會好奇我等了多久.." type: "topic" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/topics/1231122.md" published_at: "2021-10-21T02:48:23.000Z" author: "[Salmon Thrust](https://longbridge.com/zh-HK/profiles/3720838)" --- # 投資組合新增投資標的：吉寶數據中心房地產信託（下稱 “Keppel DC REIT”，新交所代碼：AJBU） 我想引用下面這句話作為今天這篇文章的開篇語： *“要有耐心，是你的，就會在時機成熟之際屬於你。”* 我在投資時正是秉承這個理念。以 $吉寶數據中心(AJBU.SG)  為例，我耐心地等待 Keppel DC REIT 單價降至 2.32 新元，然後再將其添加到我的長期投資組合中。按照該單價計算，每單位分派收益為 9.17 新分，收益率為 4.0%，滿足了我對公司投資的回報預期。 你可能會好奇我等了多久，價格才下降到這個水平？答案是：一年多。在等待 Keppel DC REIT 單價下降到期望價格的同時，我一直在關注該基金的最新情況，確保其業務基本面保持穩健。 我希望通過這篇文章與大家分享我對該基金所做的所有研究，其中包括 2015 至 2020 財年和 2021 財年上半年的業務運營情況、過往財務業績、投資組合情況、債務情況、對單位信託持有人的收益分派情況，以及我決定投資該基金的原因。 **Keppel DC REIT 業務運營情況** Keppel DC REIT 屬於數據中心房地產投資信託基金。截至本文撰寫期間，該基金共有 19 個數據中心，分佈在 8 個地點 - 新加坡：6 個 - 澳大利亞：3 個 - 馬來西亞：1 個 - 德國：2 個 - 愛爾蘭：2 個 - 意大利：1 個 - 荷蘭：3 個 - 英國：2 個 - Keppel DC REIT 在 2021 年 7 月 26 日發佈半年業績報告之際，宣佈收購位於廣東省江門市的廣東數據中心，這是該基金首次進軍中國。依託廣東數據中心，該基金可從中國蓬勃增長的數字經濟獲益。 **Keppel DC REIT 過往財務業績（2015 至 2020 財年）** 由於 Keppel DC REIT 於 2014 年 12 月 12 日在新加坡交易所上市，在本節中，你將看到該基金 2015 至 2020 財年的全年業績：   **2015 財年** **2016 財年** **2017 財年** **2018 財年** **總收入（新元）** 1.025 億新元 9,910 萬新元 1.391 億新元 1.755 億新元 **數據中心經營費用（新元）** 1,560 萬新元 820 萬新元 1,390 萬新元 1,790 萬新元 **數據中心淨收益（新元）** 8,670 萬新元 9,090 萬新元 1.251 億新元 1.577 億新元 **可分派給單位信託持有人的收益（新元）** 5,740 萬新元 6,100 萬新元 8,230 萬新元 9,610 萬新元   **2019 財年** **2020 財年**     **總收入（新元）** 1.948 億新元 2.656 億新元     **數據中心經營費用（新元）** 1,750 萬新元 2,140 萬新元     **數據中心淨收益（新元）** 1.773 億新元 2.442 億新元     **可分派給單位信託持有人的收益（新元）** 1.132 億新元 1.569 億新元     我認為，Keppel DC REIT 自上市以來的全年財務數據非常亮眼。例如，我研究的 6 年中有 5 年的總收入同比上升（且年複合增長率錄得 17%）；研究的 6 年中數據中心淨收益和可分派給單位信託持有人的收益均有上升（二者年複合增長率分別為 19% 和 18 %）。 該基金財務業績多年來不斷上升，這是我決定投資的原因之一。 **Keppel DC REIT 過往投資組合租用情況（2015 至 2020 財年）** 接下來，我們來看看 Keppel DC REIT 2015 至 2020 財年的投資組合租用情況：   **2015 財年** **2016 財年** **2017 財年** **2018 財年** **投資組合租用率** (%) 94.8% 94.4% 92.6% 93.1% **投資組合加權平均租賃期（年）** 8.7 年 9.6 年 9.1 年 8.3 年   **2019 財年** **2020 財年**     **投資組合租用率 (%)** 94.9% 97.8%     **投資組合加權平均租賃期（年）** 8.6 年 6.8 年     我還喜歡該藍籌基金投資組合租用情況的另一方面。在我研究的 6 年中，其數據中心租用率一直保持在 90.0% 以上，且投資組合加權平均租賃期長，由此可見租賃收益穩定（相比之下，零售房地產投資信託的投資組合加權平均租賃期較短，租賃收益可能不太穩定。如果市場大環境不利於續租，那麼受到許多因素影響，新租約和/或到期租約可能以較低租金簽訂，進而影響零售房地產投資信託的未來收益）。 **Keppel DC REIT 過往債務情況（2015 至 2020 財年）** 在審查一隻房地產投資信託基金的債務情況時，我一般希望其有較大的債務空間，低於監管上限（當前為 50.0%），以便該基金抓住機會進行增值收購。 接下來，我們來看看 Keppel DC REIT 2015 至 2020 財年的債務情況：   **2015 財年** **2016 財年** **2017 財年** **2018 財年** **總槓桿率 (%)** 29.2% 28.3% 32.1% 30.8% **利息覆蓋率（倍）** 9.4 倍 9.4 倍 9.7 倍 11.4 倍 **平均債務年限（年）** 3.3 年 3.2 年 3.8 年 3.0 年 **平均債務成本率 (%)** 2.5% 2.3% 2.2% 1.9%   **2019 財年** **2020 財年**     **總槓桿率 (%)** 30.7% 36.2%     **利息覆蓋率（倍）** 13.3 倍 13.3 倍     **平均債務年限（年）** 3.9 年 3.2 年     **平均債務成本率 (%)** 1.7% 1.6%     我喜歡 Keppel DC REIT 債務情況的幾個方面： - 除 2020 財年（總槓桿率 36.2%）外，總槓桿率一直保持在 35.0% 以下，並且仍有非常大的債務空間，遠低於監管上限 (50.0%)。 - 此外，利息覆蓋率（通俗地説就是履行短期債務義務的能力）也很高。我認為，對於房地產投資信託基金來説，高於 5.0 倍就是理想的數字。Keppel DC REIT 多年來的利息覆蓋率超出了我的預期。 - 同樣令人鼓舞的是，多年來，其平均債務成本率呈下降趨勢。 **Keppel DC REIT 對單位信託持有人的每單位收益分派情況（2015 至 2020 財年）** Keppel DC REIT 每年公佈兩次對單位信託持有人的收益分派情況（2019 財年除外，2019 財年按季度公佈），第一次是在發佈第二季度業績報告時，第二次是在發佈第四季度業績報告時。 多年來，該基金對單位信託持有人的收益分派情況如下所示：   **2015 財年** **2016 財年** **2017 財年** **2018 財年** **每單位收益分派（新分）** 6.84 新分 6.14 新分 7.12 新分 7.32 新分   **2019 財年** **2020 財年**     **每單位收益分派（新分）** 7.61 新分 9.17 新分     除了 2016 財年的收益分派略有下降外，其餘 5 年的收益分派均同比上升，並且年複合增長率達到 5.01%。 **Keppel DC REIT 2021 財年上半年業績情況** 本文撰寫期間，Keppel DC REIT 發佈了第二季度以及 2021 財年上半年（截至 2021 年 6 月 30 日）業績報告（我將在後續文章中分析該業績報告）。 相比去年同期（即 2020 財年上半年，截至 2020 年 6 月 30 日）需要注意的一些關鍵統計數據如下表所示：   **2020 財年上半年** **2021 財年上半年** **差額 (%)** **總收入（新元）** 1.240 億新元 1.351 億新元 +9.0% **數據中心經營費用（新元）** 970 萬新元 1,130 萬新元 +16.2% **數據中心淨收益（新元）** 1.142 億新元 1.238 億新元 +8.4% **可分派給單位信託持有人的收益（新元）** 7,500 萬新元 8,430 萬新元 +12.4% **投資組合租用 (%)** 96.1% 98.0% – **投資組合加權平均租賃期（年）** 7.4 年 6.5 年 – **總槓桿率 (%)** 34.5% 36.7% – **利息覆蓋率（倍）** 12.8 倍 12.9 倍 – **平均債務年限（年）** 3.7 年 2.8 年 – **平均債務成本率 (%)** 1.7% 1.5% – **每單位收益分派（新分）** 4.375 新分 4.924 新分 +12.5% 財務業績： - 總收入同比增長 9.0% 得益於 Kelsterbach DC 全期分派、收購 Amsterdam DC，以及在新加坡和愛爾蘭資產實施資產改善計劃後獲得的額外收益。 - 由於 Keppel DC Dublin 1 和 Gore Hill Data Centre 兩個數據中心的開支增加，數據中心經營費用較去年同期增加 16.2%。 投資組合租用情況： - 我認為，情況好壞參半，因為投資組合加權平均租賃期縮短抵消了投資組合租用率上升。儘管如此，投資組合租用情況仍然非常好。 債務情況： - 綜合來看，除總槓桿率小幅上升、平均債務年限縮短外，利息覆蓋率和平均債務成本率保持穩定。 **結語** 多年財務業績不斷上升，投資組合租用情況和債務情況穩定，是 Keppel DC REIT 吸引我關注並投資的原因。此外，還包括其多年來不斷改善的收益分派情況。 展望未來，鑑於 Keppel DC REIT 債務空間充足，我對其進一步增值收購的能力持樂觀態度。我認為，數據中心業務收益穩定，公司不太可能在入駐數據中心後還想遷移數據，畢竟這種做法會帶來很多麻煩。 我對決定投資藍籌 Keppel DC REIT 的原因就分享到這裏。希望本文內容對你有所幫助。請注意，本文並非對 Keppel DC REIT 的買賣建議。請在做出任何投資決定之前，自行開展盡職調查。 *免責聲明：在撰寫本文時，作者擁有 Keppel DC REIT。* Credit: [https://www.thesingaporeaninvestor.sg/2021/10/13/new-portfolio-addition-keppel-dc-reit-sgxajbu/](https://www.thesingaporeaninvestor.sg/2021/10/13/new-portfolio-addition-keppel-dc-reit-sgxajbu/) ### Related Stocks - [AJBU.SG - 吉寶數據中心](https://longbridge.com/zh-HK/quote/AJBU.SG.md) - [BN4.SG - 吉寶企業](https://longbridge.com/zh-HK/quote/BN4.SG.md) --- > **免責聲明**：本文內容僅供參考，不構成任何投資建議。