--- title: "恒大退出煤老闆接棒，上海北外灘項目迎生機" description: "2023 年末，深受債務困擾的恒大，把上海北外灘項目所持的 30% 股權轉讓給了光大信託。至此，光大信託全資擁有了該項目。但項目的流轉並未就此結束。在光大信託接手不久後，上海北外灘項目就迎來了 “煤老闆”——內蒙古伊泰集團。得益於伊泰的入主，項目停滯多時的開發進程終於重啓，最新消息，該項目將於第三季度開工。而伊泰這位勇闖上海灘的 “煤老闆”，也愈發令市場好奇..." type: "topic" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/topics/20665426.md" published_at: "2024-04-22T11:02:15.000Z" author: "[睿思中国](https://longbridge.com/zh-HK/profiles/12624762)" --- # 恒大退出煤老闆接棒，上海北外灘項目迎生機 2023 年末，深受債務困擾的恒大，把上海北外灘項目所持的 30% 股權轉讓給了光大信託。至此，光大信託全資擁有了該項目。但項目的流轉並未就此結束。 在光大信託接手不久後，上海北外灘項目就迎來了 “煤老闆”——內蒙古伊泰集團。得益於伊泰的入主，項目停滯多時的開發進程終於重啓，最新消息，該項目將於第三季度開工。 而伊泰這位勇闖上海灘的 “煤老闆”，也愈發令市場好奇。 ## **北外灘項目流轉史** 把時間撥回 2022 年，彼時的恒大還是個 7000 億規模的大型房企，盛極一時。 為了保證規模的持續快速增長，恒大需要不斷地物色更多項目機會。同時，恒大也在不斷調整其投資策略，進一步提高一二線城市項目的佔比，以實現業績營利的提升，同時也更好地抗擊市場波動風險。 直至今天，上海仍然是各路房企重點佈局的核心城市之一，這在當時仍繁榮的房地產市場，其戰略意義更甚。恒大同樣不願錯失任何在上海尤其是市中心核心區域的投資機會。 當年 9 月，恒大擊敗保利，以 22.95 億元拿下上海北外灘項目，溢價率 10.87%，摺合樓板價 51000 元/平方米。該項目尚未推出，就已經被市場高看，據稱，當時市場預估的可售商品住宅樓面價為 11.47 萬元/平方米。 該項目位於上海虹口區北外灘街道 63 街坊，由編號 HK286A-03a、HK286A-03c 兩宗地塊組成，總佔地面積 12545 平方米，規劃總面積 45000 平方米，其中住宅建築面積 20000 平方米、商辦建築面積 25000 平方米，幷包括約 5600 平方米的保留歷史性建築。 為了減免資金的沉澱，在拿地後，恒大迅速引入了信託資金，將項目的 70% 股權轉讓予光大信託持股 99.94% 的子公司。至此，該項目公司恒大持有 30% 的股權，光大信託則持有 70% 的股權。 不過，新資金的注入，並沒有令項目的開發進程加快。直至恒大退出時，該項目仍未動工，並因長期閒置更面臨被處罰及被回收的風險。據市場消息，該地塊拿地三年唯一的進展是對地塊內的老建築進行過部分修復。 而後，隨着恒大深陷債務困境，上海北外灘項目的開發也就此擱置。但對恒大而言，該項目終歸是個優質資產，恒大仍能通過將其轉讓，有效減輕了肩上的部分債務。 2023 年 12 月，恒大將其所持有的 30% 股份悉數轉讓予光大興隴信託，總代價約為 6.63 億元。完成交易後，項目將由光大信託完全持有。 關於上海北外灘項目的股權交易，尚未到此結束。 該 30% 股權並沒有在光大興隴信託手上停留太長時間。在完成交易後不到 15 天時間，光大興隴信託就將之轉讓給了伊泰置業（上海）有限責任公司。據天眼查系統查詢，伊泰置業（上海）有限責任公司即內蒙古伊泰集團有限公司旗下子公司。 至此，上海北外灘項目終於迎來了生機，伊泰也由此正式進入上海房地產核心市場。 ## **伊泰何許人也？** 儘管在地產界，“伊泰” 這個名字多少有些陌生，但在煤炭行業，伊泰也是來頭不小。 資料顯示，內蒙古伊泰集團有限公司成立於 1988 年 3 月，是以煤炭生產、運輸、銷售為基礎，集鐵路、煤化工為一體，以房地產開發、現代農牧業為互補的大型清潔能源企業。 截至目前，伊泰集團共有直接和間接控股子公司 74 家，總資產超過 1000 億元，員工 6300 多人。業務分佈已延伸至北京、上海、廣東、江蘇、浙江、新疆、海南、四川等 20 多個國內省區市，以及俄羅斯、澳大利亞等國家。 伊泰置業是伊泰集團旗下負責房地產開發業務的平台，業務主要集中佈局在呼包鄂城市羣，並拓展至海口、成都、秦皇島等城市，總資產近 200 億元。 根據官網顯示，目前伊泰置業開發面積已超 255 萬平方米，累計開發項目 14 個。現有包括華府嶺秀、仁和新城等 14 個已開發項目；CEO 國際中心二期、曹妃甸伊泰廣場二期等 8 個擬建項目；大路中科苑、呼市回民區等 5 個轉讓項目；杭錦旗藥廠地塊、康巴什太陽能地塊等 3 個土地儲備項目。 據已知的公開信息，上海北外灘項目將是伊泰旗下首個上海項目。 從相關信息來看，伊泰似乎早有在上海投資房地產的想法。據愛企查信息顯示，本次收購上海北外灘股權的主體伊泰置業（上海）有限責任公司，成立於 2019 年 9 月 29 日。註冊資金為 3000 萬元。 不過從目前來看，伊泰似乎始終並未在上海尋覓到合適的項目投資開發機會，迄今，包括伊泰置業（上海）有限責任公司在內的上海地產公司，均沒有實體項目。過往，伊泰僅通過參投上海中城聯盟投資管理股份有限公司，間接涉足上海房地產市場。 眼下，隨着房地產市場進入深度盤整，樓市降温，伊泰也在不斷找準抄底的好時機，正式向上海房地產進行強攻。 ## **樓市中的 “新買家”** 伊泰只不是本輪 “煤老闆” 在樓市淘金的一員。近兩年，煤炭行業景氣提升，加上逐漸釋放的政策利好，手握大量現金的煤老闆，又開始重返樓市，而且出手目標均為核心城市黃金地段物業。 同樣來自內蒙古的邕鵬實業，於 2023 年末以 41.42 億元的總代價，收購了中糧海景壹號的最後三棟公寓。該項目位於上海陸家嘴金融核心區，毗鄰湯品一臣，擁有一線江景，是黃浦江畔的頂級豪宅。 工商資料顯示，邕鵬實業由余虹澤、劉彥操分別持有 70%、30% 股份。餘虹澤在內蒙古明滿能源有限責任公司擔任執行董事，該公司由滿世集團創始人劉滿世控制。劉彥操擔任鄂爾多斯市匯峯煤炭能源有限公司、鄂爾多斯市德潤天澤股權投資有限公司等多家公司法人，滿世集團也持有德潤天澤的股權。 此外，來自內蒙古、陝西或山西的其它 “煤老闆” 也相繼收購了中國金茂北京威斯汀大飯店、金地北京置業、上海大悦中心、上海蘇河灣中心寫字樓等核心資產。 “煤老闆” 一直是重要的地產買家。不僅如此，部分煤炭企業還選擇下場拿地開發。2023 年 10 月，山西金泉能源集團旗下的山西金匯海，以 15.1 億元競得北京房山區拱辰街道 FS00-0111-0006 等地塊，溢價率 10.22%。山西金匯海加碼房地產業務的意圖非常明顯，在此之前，其還曾報名參拍北京順義新城第 19 街區 19-69 地塊。 在此之前，來自山西的太原萃豐，也以 22.53 億元拿下成都龍泉驛十陵板塊地塊，溢價率高達 15%。該公司也曾參與北京海淀雙新村兩宗地、深圳寶安一幅宅地項目的出讓競標。 除了煤炭業，水泥、酒業等傳統實業資本以及金融機構也紛紛參與到這場樓市淘金賽中。市場判斷，伴隨房地產市場回暖，預計未來或有更多實業資本成為中國房地產市場上的新買家。 --- > **免責聲明**：本文內容僅供參考，不構成任何投資建議。