--- title: "越秀房產基金 2025 年業績深度解析：行業週期中的危與機" type: "Topics" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/topics/39212302.md" description: "2026 年 3 月 11 日，越秀房產基金（00405.HK）發佈了 2025 年度業績公告。作為全球首隻投資中國內地物業的上市 REITs，越秀房產基金交出的這份成績單並不漂亮：收入下滑、虧損擴大、分派縮水。但如果我們仔細審視這份年報，會發現管理層的應對其實頗具深意——這不是一份簡單的"業績下滑"公告，而是一家老牌 REITs 在行業調整期中的戰略抉擇..." datetime: "2026-03-12T01:21:41.000Z" locales: - [en](https://longbridge.com/en/topics/39212302.md) - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/topics/39212302.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/topics/39212302.md) author: "[睿思中国](https://longbridge.com/zh-HK/profiles/12624762.md)" --- # 越秀房產基金 2025 年業績深度解析：行業週期中的危與機 2026 年 3 月 11 日，越秀房產基金（00405.HK）發佈了 2025 年度業績公告。作為全球首隻投資中國內地物業的上市 REITs，越秀房產基金交出的這份成績單並不漂亮：收入下滑、虧損擴大、分派縮水。但如果我們仔細審視這份年報，會發現管理層的應對其實頗具深意——這不是一份簡單的"業績下滑"公告，而是一家老牌 REITs 在行業調整期中的戰略抉擇。 **一、業績全景：三組數據背後的壓力** 先看核心數據。 收入方面，2025 年越秀房產基金實現收入總額約 18.56 億元，同比下降 8.6%。這個降幅不算小，但更值得關注的是物業收入淨額——約 12.84 億元，同比下滑 11.2%。收入總額降幅低於物業收入淨額降幅，説明有一些非物業收入（如利息收入等）在支撐整體數據。 利潤端的情況更嚴峻。2025 年除税後虧損約 6.94 億元，而 2024 年同期虧損為 3.37 億元，虧損幅度擴大了一倍多。這是一個需要正視的現實：越秀房產基金已經連續兩年虧損，且虧損規模在擴大。 分派方面，2025 年每基金單位分派額為 0.058 港元，較 2024 年的 0.068 港元下降 14.7%；分派總額約 2.71 億元，同比減少 14%。雖然分派比率仍維持在 96% 的高位（滿足香港房託基金守則 90% 的最低要求），但投資者實際拿到手的錢確實變少了。 截至 2025 年 12 月 31 日，越秀房產基金旗下物業組合估值為 336.45 億元，較 2024 年的 340.24 億元下降 1.1%。資產淨值為每單位 2.68 元人民幣（約 2.97 港元)，同比下滑 7.9%。 把時間軸拉長來看，這種壓力其實早有苗頭。2023 年越秀還能盈利約 400 萬元，2024 年由盈轉虧，2025 年虧損進一步擴大。三年間從年賺 400 萬到年虧近 7 億，這種轉變令人唏噓。 **二、虧損溯源：三座大山壓頂** 為什麼會虧損？年報給出了三條線索。 **第一座大山：越秀金融大廈出售** 2025 年 10 月，越秀房產基金出售了越秀金融大廈 50% 股權。這宗交易直接影響了兩項數據：一是 2025 年收入僅計算到 10 月 15 日，失去了該物業下半年約兩個半月的租金收入；二是物業組合估值不再納入越秀金融大廈的份額。 越秀金融大廈位於廣州珠江新城核心商圈，是越秀旗下的標杆寫字樓。在當前市場環境下出售優質資產，可以回籠資金、降低負債率，但同時也意味着放棄了穩定的租金收益來源。這是一筆不容易算清的賬——管理層做出這個決定，未必是"正確"或"錯誤"，而是兩害相權取其輕。 有意思的是，年報專門提到越秀金融大廈的估值"不包括在 2025 年和 2024 年的物業組合估值中"。這句話的潛台詞是：如果把這部分資產加回去，整體估值可能會好看一些。但這反而暗示了一個隱憂——剔除出售因素後，其他物業的運營壓力可能比表面數據更嚴峻。 **第二座大山：行業週期調整** 商業地產行業正經歷深度調整，這並非越秀一家的問題。寫字樓租賃市場供需失衡，空置率攀升、租金水平下行，是 2025 年整個行業都在面對的困境。 從數據來看，物業收入淨額下降 11.2%，比收入總額下降 8.6% 更陡峭。這意味着什麼？説明現有物業的出租率和租金收繳率都在承壓。租金下滑是"明牌"，但出租率如果也開始鬆動，那就是更大的問題了。 2025 年一線城市核心區寫字樓租金普遍下滑 10%-15%，空置率創下近年來新高。零售物業的日子也不好過，消費疲軟、客流下滑是普遍現象。越秀房產基金旗下的物業組合以寫字樓和商業為主，很難獨善其身。 **第三座大山：融資壓力** 2025 年，越秀房產基金借貸總額佔總資產比例為 48.5%，較 2024 年的 47.5% 上升 1 個百分點；總負債佔總資產比例為 63.7%，較 2024 年的 63.0% 上升 0.7 個百分點。 48.5% 是什麼概念？香港房託基金守則規定的借貸紅線是 50%，越秀距離紅線還有 1.5 個百分點的空間。這不算危險，但持續上升的趨勢值得警惕。 不過，融資成本方面其實有"驚喜"。2025 年越秀房產基金通過優化融資結構，降低融資成本，**全年平均付息率同比下降 76 個基點至 3.77%**。報告期末，**借貸成本率為 3.61%**，較年初下降 55 個基點。借貸總額約為 203.86 億元人民幣。 這是個值得注意的亮點。在利率環境相對高企的背景下，越秀還能實現融資成本下降，説明管理層的融資工作有兩把刷子。但即便如此，租金收入下滑的壓力太大，融資成本下降的正面效應被抵消了不少。 REITs 的底層邏輯是"租金收入 - 融資成本=可分派收益"。當融資成本上升而租金收入下降時，利潤空間被雙向壓縮。雖然越秀在降本方面做得不錯，但行業整體的下行壓力實在太大。 **三、分派策略：高分派背後的算盤** 儘管業績承壓，越秀仍維持了 96% 的分派比率。這個數字恰好踩在及格線（90%）之上，看起來有些"雞賊"，但細想之下其實是務實的選擇。 2025 年下半年的分派比率被調整至 90%，而上半年的分派比率則更高。管理層為什麼要這樣做？年報的解釋是：在不穩定的經濟環境中保留更多靈活性，剩餘資金用於 2026 年資本性改造工程或償還借款本金。 這個安排其實很有講究。如果強行維持高分派，短期內投資者開心，但犧牲了必要的資本支出，長期會損害資產競爭力。適度降低分派、保留現金用於"補課"——比如更新改造物業，提升租户體驗——反而可能創造更長遠的價值。 當然，連續兩年分派縮水是不爭的事實。2024 年分派總額 3.15 億元，同比下降 23.2%；2025 年進一步降至 2.71 億元，同比減少 14%。每單位分派額從 2023 年的 0.0924 港元降到 2025 年的 0.058 港元，累計降幅超過 37%。對於仰賴分派收入的投資者而言，這確實是嚴峻的考驗。 **四、行業透視：REITs 板塊的集體困境** 越秀的遭遇不是個案。 2024 年以來，國內商業地產 REITs 板塊整體承壓。以下幾個趨勢值得關注： **資產價值重估。** 寫字樓租金下行、零售物業客流減少，物業公允價值普遍下調。這不僅影響淨資產值，也影響再融資能力和投資者信心。 **分派預期動搖。** REITs 的核心吸引力曾是穩定分紅，但在行業下行期，這個"信仰"正在被打破。投資者需要接受分派可能縮水的現實。 **資產處置兩難。** 出售資產能回籠資金，但放棄未來收益；保留資產則要承受租金下滑和估值縮水的壓力。這道選擇題並不容易。 **運營能力分化。** 當行業整體承壓時，管理團隊的運營能力差異會拉大 REITs 之間的表現差距。好的團隊能做的不是"對抗週期"，而是"穿越週期"。 **五、管理層的應對：在夾縫中找空間** 面對困境，越秀的管理層在做幾件事。 **保留現金用於改造。** 2025 年保留了約 4% 的可分派收入（約 1000 萬元)，用於 2026 年資本性改造。提升物業品質、鞏固租金水平，是"短期犧牲、長期受益"的策略。 **審慎處置資產。** 越秀金融大廈的出售短期影響業績，但如果能以合理價格成交，回籠資金用於償還高息負債或併購新資產，反而可能成為逆境中的機會。關鍵在於資金用途的規劃。 **維持融資渠道。** 48.5% 的負債率還有操作空間。在合適的窗口期進行再融資，有望鎖定較低的融資成本。 **挖掘內生增長。** 通過提升運營效率、優化租户結構，在存量資產上挖掘潛力。這是難度最大、但也最核心的路徑。 **六、寫在最後：****在行業週期褶皺裏，探尋希望曙光** 越秀房產基金 2025 年的年報，折射出國內商業地產 REITs 正在經歷的調整深度。虧損擴大、分派縮水、資產出售——這些數據背後是行業週期的力量。 但越秀畢竟不是"小透明"。作為國內最早的上市 REITs 之一，它有多年的運營經驗和相對優質的資產基礎。管理層在分派政策上的務實態度、在資本支出上的前瞻佈局，顯示的不是"躺平"，而是"蟄伏"。 對於投資者而言，現在或許是最困難的時刻，但未必沒有機遇。商業地產不會永遠低迷，優質資產的價值終將回歸。關鍵在於保持耐心，同時關注管理層能否兑現其戰略規劃。 週期波動是資本市場永恆的主題。穿越週期的能力，是檢驗 REITs 成色的終極標準。越秀房產基金能否等到曙光不知道，但至少，它還在牌桌上。 ### 相關股票 - [00123.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/00123.HK.md)