--- title: "一盈一虧殊途同歸！密爾克衞與宏川智慧的 REITs 突圍戰" type: "Topics" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/topics/40278027.md" description: "2026 年一開年，危化品物流行業便迎來一件標誌性事件：密爾克衞、宏川智慧兩家民營龍頭，一前一後啓動公募 REITs 申報。放在整個倉儲物流 REITs 市場中，這不過是兩單普通發行；但放到化工物流賽道來看，卻意味着一個延續十幾年的重資產時代，正在悄然轉向。兩家企業的處境截然不同：一家業績穩步增長，現金流持續回正；另一家營收下滑、由盈轉虧，壓力顯著..." datetime: "2026-04-29T06:00:00.000Z" locales: - [en](https://longbridge.com/en/topics/40278027.md) - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/topics/40278027.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/topics/40278027.md) author: "[睿思中国](https://longbridge.com/zh-HK/profiles/12624762.md)" --- # 一盈一虧殊途同歸！密爾克衞與宏川智慧的 REITs 突圍戰 2026 年一開年，危化品物流行業便迎來一件標誌性事件：密爾克衞、宏川智慧兩家民營龍頭，一前一後啓動公募 REITs 申報。放在整個倉儲物流 REITs 市場中，這不過是兩單普通發行；但放到化工物流賽道來看，卻意味着一個延續十幾年的重資產時代，正在悄然轉向。 兩家企業的處境截然不同：一家業績穩步增長，現金流持續回正；另一家營收下滑、由盈轉虧，壓力顯著。但它們最終走向了同一條路——把最核心的倉儲與儲罐資產推向資本市場，用 REITs 解開束縛企業多年的資本枷鎖。 這並非跟風政策紅利，也不是資本層面的噱頭，而是行業發展到今天，不得不邁出的轉型一步。 ## **■ 一盈一虧背後：兩家龍頭共同的資產焦慮** 3 月 16 日，宏川智慧（002930）公告擬以下屬倉儲物流基礎設施申報公募 REITs；4 月 29 日，密爾克衞（603713）亦宣佈正式啓動倉儲物流 REITs 申報發行工作。短短一個多月內，兩家危化品物流民營龍頭相繼落子資本運作，密爾克衞與宏川智慧幾乎同時啓動 REITs，看似巧合，實則是兩份年報共同指向的必然選擇。 密爾克衞 2025 年的業績表現依然穩健。全年實現營業收入 133.35 億元，同比增長 10.04%；歸母淨利潤 6.27 億元，同比增長 10.86%；經營活動現金流淨額 7.52 億元，同比大幅提升 56.11%。全球業務佈局持續完善，核心客户結構穩定，整體仍處於上升通道。 但亮眼增長的背後，重資產帶來的壓力已日漸顯性化。伴隨倉儲網絡擴張、全國網點鋪開與海外佈局推進，公司資產規模快速攀升。截至 2025 年末，總資產突破 207 億元，負債壓力同步加大，全年財務費用 1.75 億元，同比大增 32.26%，利息支出持續侵蝕利潤。與此同時，倉儲業務毛利率下滑 4.91 個百分點至 39.40%，新倉庫折舊增加、市場租金上行空間收窄，資產回報率開始承壓。 截至 2025 年末，密爾克衞在國內運營及管理專業化學品倉庫逾 70 萬平方米，覆蓋長三角、環渤海等核心化工集聚區，倉儲網絡與資質壁壘位居行業前列。本次 REITs 以上海振義、寧波慎則、天津東旭及張家港三大片區共 6 座倉庫為底層資產，均為全資持有、運營成熟的優質標的，擬發行規模 12.92 億元。 對密爾克衞而言，規模仍有增長空間，但完全依靠自有資金滾動擴張的模式已難以為繼。REITs 並非單純的融資動作，而是讓公司擴張更輕、更穩、更可持續的關鍵一步。 宏川智慧的處境則更為緊迫。2025 年公司實現營業收入 11.90 億元，同比下降 17.92%；歸母淨利潤-4.30 億元，同比大幅下滑 371.37%，由盈轉虧；扣非淨利潤-4.32 億元，同比下降 445.73%。核心業務碼頭儲罐綜合服務收入 9.72 億元，同比大幅回落 23.17%，疊加超 3 億元商譽減值，成為業績承壓的主要原因。 截至 2025 年末，宏川智慧擁有 14 座倉儲碼頭、總罐容超 518 萬立方米、在運營化工倉庫 15.88 萬平方米，是國內民營液體化工倉儲領域的龍頭企業，資產稀缺性突出。但這類資產投資大、週期長、折舊剛性強，疊加公司資產負債率達 71.09%，在行業下行週期中經營彈性明顯不足。 本次 REITs 擬以下屬碼頭、儲罐等基礎設施作為底層資產，收入主要來自碼頭儲罐綜合服務與中轉服務，現金流模式清晰、資產壁壘高。對正處於業績調整期的宏川智慧而言，REITs 是盤活存量、改善現金流、降低負債、從 “資產持有” 轉向 “專業運營” 最現實的路徑。 一家在穩健增長中主動優化，一家在壓力調整中尋求突破，兩家龍頭最終殊途同歸。REITs 對它們而言，早已不是可選項，而是關乎長期發展的生存題。 ## **■ 資質壁壘 + 長期租户：危化倉儲的 REITs 價值** 在倉儲物流 REITs 裏，電商倉、快遞倉、高標倉已經不少，但危化倉儲 REITs 仍是稀缺品種。很多投資者疑惑：危化品資產監管嚴、風險高、運營複雜，為什麼反而能成為 REITs 優質底層資產？ 答案並不複雜。 第一，門檻太高，供給幾乎是剛性的。危化倉儲、碼頭儲罐涉及多層審批，資質難拿、建設標準高、安全投入大，不是有錢就能佈局。密爾克衞全年安全投入超 4000 萬元，開展應急演練 144 次；宏川智慧長期保持合規運營，這類資產很難被複制。 第二，客户太穩，現金流波動小。危化倉儲的客户多是大型化工、貿易、物流企業，租期長、續約穩定、違約率低，不像電商倉受消費週期影響那麼明顯。工業剛需屬性強，收益更平滑，非常適合 REITs 這種追求長期穩健的產品。 第三，資產乾淨，符合發行要求。密爾克衞入池的 6 座倉庫、宏川智慧的核心儲罐區，都是長期穩定運營的成熟資產，權屬清晰、運營規範、現金流可預期，天然契合 REITs 底層資產標準。 政策層面也在助推。隨着危化品行業監管趨嚴，小型不合規倉儲加速退出，龍頭份額提升。REITs 恰好能幫助頭部企業進一步整合資源、擴大網絡、提升合規運營能力。 但優勢背後，短板同樣不容忽視。兩家企業的資產區域集中度偏高，對化工行業依賴度較高；安全運營責任重、合規成本高，任何管理上的疏漏都可能影響資產價值與發行進度。這些都是市場未來會持續關注的關鍵點。 ## **■ 從 “持有” 到 “運營”：行業邏輯正在改寫** 密爾克衞和宏川智慧的 REITs，真正的意義不在於一單融資，而在於開啓了整個危化倉儲行業的模式轉變。 過去行業的邏輯是買地、建倉、持有、收租、再抵押、再擴張。資產越做越重，負債越來越高，彈性越來越弱。未來的新邏輯是資本拿錢、企業建設、專業運營、資產退出、滾動再投。 對密爾克衞來説，REITs 能讓它甩掉部分資產包袱，降低負債、減少財務費用，把更多精力放在貨代、分銷、新能源物流等高毛利業務上，繼續擴大龍頭優勢。 對宏川智慧來説，REITs 能讓它快速改善報表、緩解壓力，把重心拉回到運營服務本身，重新找回增長節奏。 放在行業層面，這兩單 REITs 更有示範意義。危化倉儲、冷鏈、醫藥倉、工業物流這些高門檻賽道，一直缺少資本化路徑。密爾克衞與宏川智慧蹚出這條路，後續會有更多專業倉儲資產跟上，讓整個物流 REITs 市場更加細分、更多元。 但 REITs 不是 “一勞永逸” 的解藥。 未來真正的考驗有三點：一是租金能不能穩住，分派率能不能兑現；二是安全合規能不能守住，不出問題就是最大的價值；三是輕資產轉型能不能落地，別隻是資產出表，運營沒有實質升級。 危化倉儲 REITs 的大幕已經拉開。密爾克衞與宏川智慧的競速，看似是兩家企業的資本動作，實則是整個行業在週期與政策疊加下，不得不進行的一次自我更新。 發行成功只是開始。真正決定未來的，仍是運營、合規、成本、客户與長期主義。這一次，資本只是工具，能力才是答案。 **數據來源及免責説明：**密爾克衞 2025 年年度報告、宏川智慧 2025 年年度報告、上市公司公開公告、交易所披露信息。本文僅為行業與公司客觀分析，不構成任何投資建議。 ### 相關股票 - [002930.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/002930.CN.md) - [603713.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/603713.CN.md)