--- title: "奧飛數據的 REITs 牌桌：一場沒有退路的梭哈——南沙 3.9 萬㎡算力園區入池背後" type: "Topics" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/topics/41296594.md" description: "出品｜睿思網 5 月 29 日晚間，巨潮資訊網同時掛出兩條公告。編號 2026-037，公募 REITs 申報。編號 2026-038，全資子公司受讓少數股東股權。兩條公告互為配套，缺一不可。南沙數字智慧產業園總建面約 7.5 萬平方米，此次裝入公募 REITs 的為 1、2 號樓，約 3.9 萬平方米高規格算力機房。南方基金擔綱管理人，華泰聯合證券做財務顧問，擬在深交所掛牌上市。10 個月前..." datetime: "2026-05-30T10:42:43.000Z" locales: - [en](https://longbridge.com/en/topics/41296594.md) - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/topics/41296594.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/topics/41296594.md) author: "[睿思中国](https://longbridge.com/zh-HK/profiles/12624762.md)" generator: "portal-rs" --- # 奧飛數據的 REITs 牌桌：一場沒有退路的梭哈——南沙 3.9 萬㎡算力園區入池背後 **出品｜睿思網** 5 月 29 日晚間，巨潮資訊網同時掛出兩條公告。 編號 2026-037，公募 REITs 申報。編號 2026-038，全資子公司受讓少數股東股權。**兩條公告互為配套，缺一不可。** 南沙數字智慧產業園總建面約 7.5 萬平方米，此次裝入公募 REITs 的為 1、2 號樓，約 3.9 萬平方米高規格算力機房。南方基金擔綱管理人，華泰聯合證券做財務顧問，擬在深交所掛牌上市。 **10 個月前，同一家公司的證券部還在説"暫無 REITs 計劃"。** 從"暫無計劃"到公募、私募兩條線同時推進，中間隔了不到 10 個月。公告裏不會寫這 10 個月發生了什麼，但財務報表會。 # **十月之變，態度已然逆轉** 2025 年 7 月 8 日，行業媒體就潤澤、萬國數據 REITs 獲批一事向奧飛數據求證動向，公司證券部回應直白乾脆：“有關注到相關項目進展，但自身暫無佈局公募 REITs 的計劃。” 當時整個行業都在討論 REITs 怎麼重構 IDC 的融資邏輯，奧飛這句"暫無計劃"，聽着像是不着急。 10 個月後回頭看，**不是不着急，是還沒被逼到那份上。現在資金壓力已經拉滿。** 2024 年，歸母淨利潤 1.24 億，利息費用 2.24 億。**賺的不夠還利息。** 2025 年，歸母淨利潤微增至 1.32 億，利息費用飆到 3.07 億。**每賺一塊錢，拿兩塊三去喂銀行。** 更可怕的是資產本身在縮水。2025 年全年，公司計提商譽減值 6249 萬元，信用減值損失 1.16 億元。也就是説，**光減值就虧掉了 1.78 億，比全年的淨利潤還多。** 重資產效率更是塌方式下滑。總資產週轉天數早已突破千天級別，截至 2026 年一季度已經達到 2064 天，**這相當於投出去的資金，要足足 5.6 年才能完成一輪完整回籠。** 到 2025 年末，賬面貨幣資金只剩 2.46 億，短期有息負債接近 30 億，流動比率 0.35——**連 1 的安全線都不到**。2026 年一季度雖然貨幣資金回升至 7.08 億，流動比率升至 0.49，但**短期償債壓力依然巨大**。 2025 年全年，投資活動現金流淨額-38.42 億。**一邊瘋狂花錢建高功率機房搶 AI 訂單，一邊賬上快見底了。** 銀行貸款額度用到頭了，利率還在漲。債券市場對民營重資產企業越來越冷淡。定增？下面會説，這條路早就堵死了。 **市面上主流融資渠道基本走不通了，眼下唯一能大額回血、緩解資金危局的路徑，只剩 REITs。。** 但就在這樣的絕境裏，奧飛的主業居然在逆勢回暖。 2026 年一季度，公司實現營收 7.03 億元，同比增長 31.15%；歸母淨利潤 9272 萬元，同比暴漲 79.19%；毛利率從 2024 年的 26.4% 大幅提升至 34.51%；經營活動現金流淨額 4.02 億元，同比翻倍還多。 **這是最諷刺的地方：業務越做越好，公司卻越來越缺錢。賺的錢全被利息和減值吃掉了，投出去的錢五年多才能回本。這就是重資產行業的死循環。** # **馮康的牌，打光了** 奧飛數據的實控人叫馮康。2019 年初，他通過昊盟科技間接持有公司 41.81% 的股權，説一不二。 五年過去，這個數字掉到了 24.84%。 怎麼掉的？**定增稀釋、股權激勵、一次次輸血式融資。每融一輪，馮康的控制權就薄一層。** 2025 年 7 月，奧飛推過一輪 17.5 億的定增，投向廊坊固安 AI 算力基地。測算結果白紙黑字：如果昊盟不跟投，馮康的持股會被壓到 20.70%。 **20.70% 是什麼概念？上市公司控制權的絕對警戒線。再來一輪，馮康可能就不是這家他一手創辦的公司的實控人了。** 所以那輪定增黃了。2026 年 1 月 22 日，奧飛數據正式公告終止發行，理由是"基於公司自身業務發展實際情況及未來戰略規劃"。**説白了就是實控人不敢再稀釋股權丟控制權。** 再看看同行潤澤科技：實控人間接持股約 44.4%，2022 至 2023 年連續兩輪資本運作合計募資超 180 億元，大額融資過後，控制權依舊牢牢攥在實控人手裏。**馮康沒有這個底氣。** **銀行不給貸，債券發不出，定增不能搞，股權再稀釋就丟公司——REITs 是唯一一條不用還本金、不用付固定利息、不稀釋實控人股權的路。** **不是想走，是沒得選。** # **南沙落子，佈局已逾一年** **別被"5 月 29 日突然申報"騙了。這盤棋，至少一年前就開始布了。** 2025 年 4 月——注意這個時間，比公開説"暫無 REITs 計劃"還早三個月，奧飛公告出資 2 億，聯合廣州上市公司高質量發展基金等機構，共同設立產業基金 “廣州天澤奧融”，基金總規模 5 億元；其中廣州上市公司高質量發展基金出資 2.5 億、佔股 50%，奧飛出資 2 億、佔股 40%，萬聯天澤等機構合計出資 0.5 億、佔股 10%。 **該產業基金設立目的明確，專項唯一投向：南沙數據中心的運營主體奧融科技。** 2025 年 7 月行業採訪中，曾有問詢該基金是否為 Pre-REITs 專項基金，公司證券部當時予以否認。 現在回頭看，**當時刻意對外閉口不提，一旦提前坐實 Pre-REITs 佈局，後續短期反轉的資本動作邏輯會被提前看穿。** **引入廣州國資平台入股，是典型的一舉兩得：既解決了南沙項目階段性建設資金缺口，也為後續 REITs 申報，拿到了地方國資最關鍵的信用背書。** 而 5 月 29 日發佈的 2026-038 號公告，正是整個佈局的最後一塊拼圖：全資子公司昊盈科技出資 4.87 億，收購天澤奧融持有的奧融科技 23.4694% 股權。**交易落地後，奧飛數據實現對奧融科技 100% 全資控股。** 為什麼必須收購至 100% 股權？公募 REITs 的硬監管要求：底層項目公司必須全資持有對應資產、權屬完整、無第三方股權瑕疵，這是申報的前置硬性門檻。 **同日同步發佈股權收購、REITs 申報兩條公告，絕非偶然，是精準卡點監管規則、提前籌劃好的資本動作。** 南沙項目本身，也是奧飛當下成色最優的核心資產。園區總建面 7.5 萬平方米，坐落於南沙自貿區核心區位，2023 年開工建設、2025 年下半年正式投運，核心租户為頭部互聯網大廠，以長期協議鎖定營收，採用行業主流包電模式，達標國家綠色數據中心標準。同時廣州、南沙將數字經濟列為重點產業，**項目可享受電價補貼、税收減免等多重政策紅利。** 從提前設立國資背景 Pre-REITs 基金、鎖定優質算力資產，到申報前清理全部外部股權、實現全資控股，**每一步都踩着行業申報的硬性要求來做。絕非臨時倉促上報，早就在暗中謀劃許久。** # **IDC REITs：看着香，吃着燙嘴** 奧飛不是第一個吃螃蟹的。潤澤科技和萬國數據的 REITs 已經上市，給行業打了樣。 按照國內 REITs 的監管規則，原始權益人拿到的淨回收資金，**原則上不低於 85% 要投向新建、在建或改擴建的基礎設施項目。**早年試點階段曾要求 90% 以上，2024 年 7 月新規落地後，允許最高 15% 用於補充流動資金或存量資產相關用途。 具體到行業裏已經跑通的兩個樣本： 潤澤 REIT 首發募資 45 億元，原始權益人實際淨回收資金 20.33 億元。截至 2026 年一季度，這筆錢並沒有砸在單一項目上，而是分拆投向了潤澤人工智能應用中心、長三角平湖潤澤國際信息港、惠州信息港改造等多個算力基建項目。 萬國 REIT 募資 24 億元，原始權益人淨回收資金 16.99 億元，明確規劃將 85% 以上的資金，投向常熟數據中心二期、粵港澳大灣區數據中心基地等重點擴建項目。 **這正是 REITs 最誘人的地方：把死資產變成活錢，形成 “建設 - 上市 - 再建設” 的循環。**全球巨頭都是這麼玩的：Equinix 當前市值超 1000 億美元，常年通過資產出售、合資項目回收資金，支撐每年數十億級的再投資；Digital Realty 市值超 600 億美元，也在通過資本循環持續加碼 AI 算力基建。 **但國內 IDC 公募 REITs，從誕生之日起就藏着不少現實短板。** **首當其衝便是租約週期普遍偏短。**截至一季度末，潤澤 REIT 底層資產的加權平均剩餘租約為 8.75 年，這是它能獲得相對較高估值的核心原因。而萬國 REIT 底層資產的加權平均合同剩餘期限為 1181.1 天，折算約 3.24 年，也是它年化分派率偏低的關鍵。 奧飛的情況，跟萬國高度相似：公司整體合同期限集中在 3-5 年；南沙項目即便綁定頭部客户，當前剩餘租約也僅 3 年多、不足 5 年，顯著短於潤澤的長租約結構。**這意味着：3-5 年後必須重談客户、重定租金。若屆時 AI 需求退潮、或大客户轉向運營商，REITs 底層現金流將直接承壓。** 從二級市場表現也能看出端倪：截至 2026 年 5 月 29 日收盤，南方潤澤 REIT、南方萬國 REIT 上市後均收穫近 47% 的漲幅，但二者均從階段高點有所回落。雖然兩者年化分派率可觀，但市場已經開始理性審視 IDC 行業的共性問題：行業供給過剩隱憂、AI 需求不確定性、短租約帶來的現金流不穩定性，這也是算力類 REIT 難以持續走出長牛行情的核心原因。 **更隱蔽的是技術迭代速度極快。**中金等多家券商研報明確提示：服務器折舊僅 3–5 年，AI 算力升級週期更短；傳統標準機櫃正面臨功率不足、冷卻方式落後的淘汰壓力。8kW+ 高功率密度已成為新建智算中心門檻，液冷在 AI 場景快速普及，**存量機房需持續大額改造才能匹配客户需求——改造支出最終會侵蝕 REITs 可供分配金額。** 除此之外，奧飛自身經營隱患也不容忽視。前五大客户貢獻超 70% 收入，第一大客户佔比近 40%。客户信用雖穩，但**單一客户訂單調整，現金流會直接受衝擊。** 三大運營商合計佔據國內 IDC 市場近 50% 份額；智算總規模方面，中國移動達 92.5 EFLOPS、中國電信達 91 EFLOPS，形成雙寡頭格局。過去三年，三大運營商在算力領域的累計資本投入已超千億元，**憑藉帶寬、資金與渠道優勢，持續擠壓民營 IDC 的生存空間。** **一句話總結：國內 IDC REITs 的 “香” 是流動性幻覺，“燙嘴” 才是長期現實；對租約短、客户集中、技術迭代快的民營 IDC 而言，REITs 是救命錢，但不是解藥。** # **門推開了，後面是什麼？** 5 月 29 日盤中，奧飛數據大跌 5.80%，收盤報 21.76 元，當日主力資金淨流出 1.25 億元。 **盤面這波下跌，跟晚間的 REITs 公告半毛錢關係都沒有。市場用腳投的票是：這家公司的短期業績和資金壓力，已經讓人不放心了。** 截至 5 月 30 日，南沙 IDC 公募 REIT 暫還看不到招募説明書，底層資產最終估價、實際能融到多少錢，全都沒有定論。這次打包送進 REITs 的只有南沙產業園 1、2 號樓，其實早已明確 1 號樓固定規劃 1460 個機櫃，2 號樓户型、體量和前者相差無幾，估測機櫃數量在 1400 至 1500 台左右，兩棟樓加起來整體機櫃規模大概在 2900 到 3000 台，**目前已有 2000 台機櫃敲定百度長期租賃合作，服務期限 6 年，預計合作總收入約 10 億元。** 放在當下短租約 IDC 市場行情裏保守測算，單機櫃估值落在 45 萬至 52 萬元區間，整批資產賬面估值大概在 13 億至 17 億元之間，刨掉企業需要自留的份額，再算上各類發行相關開支，**實際能對外募集到的資金大概在 11 億至 13 億元上下**。真實金額最終還是要看官方正式文件，往後租約能不能順利續上、機房實際上架率高低，都會直接左右最終融資規模。 按照行業裏認可度更高的 55 萬元單機櫃市價來粗略估算，3000 台機櫃體量，再算上企業必須自留的份額，項目落地之後，**奧飛實際可回籠的資金大概率落在區間上沿 13 億元左右**。回籠資金中，不超過 15% 的部分可用於置換高成本負債，一定程度上緩解公司的財務支出壓力；其餘大部分資金需投入新算力項目建設，為後續業務擴張提供支撐。 **靠着 REITs 盤活資產，也等於讓出了優質資產未來長期收益，往後企業只能靠着日常運營賺取管理服務費，企業自身各類經營難題，也沒法靠一次資產上市徹底化解。** **不管是行業普遍存在的短期租約隱患、客户扎堆集中的經營隱患，還是運營商強勢擠佔市場、硬件快速迭代帶來的改造成本壓力，以及過往遺留的資產減值問題，全都是繞不開的現實難題。** **從早前對外直言沒有佈局 REITs 的想法，到如今一邊推進私募類 REIT 項目，一邊火速申報公募 REIT，短短十個月態度大變，背後説白了就是資金壓力倒逼所致。** **南沙這 3.9 萬平方米算力資產最終能賣什麼價錢，直接決定奧飛數據未來兩年的生存與發展空間。**至於三年之後大客户是否還會續約、老舊機房能不能跟上行業技術迭代、後續新一輪融資該如何佈局這些長遠問題，**眼下根本無暇顧及。** **現在，先活過這一關再説。** *數據説明：* *1、機櫃規模：南沙數字智慧產業園 1 號樓機櫃規劃數量取自公開項目備案信息，2 號樓體量、機櫃數量為行業機構對標測算，整體 2900-3000 台機櫃規模為行業測算數據；2000 台機櫃綁定百度租賃為公司 2021 年 9 月官方公告披露信息；* *2、單機櫃及資產估值：45 萬-52 萬元/台保守估值、55 萬元/台大灣區高功率算力機櫃溢價估值，參考 2026 年 IDC 算力資產證券化行業研報、公募 REITs 算力項目估值體系，適配南沙自貿區高規格智算中心區位與資產屬性；* *3、募資規模測算：13 億-17 億元底層資產估值、11 億-13 億元對外募資區間、13 億元中性回籠資金，均為扣除原始權益人法定自留份額、發行中介費用後的市場化測算結果，非公司官方披露數據，最終募資規模、資產估值以公司後續正式招募説明書及交易所披露文件為準；* *4、公司財務、股權、公告信息，全部取自奧飛數據歷年定期報告、臨時公告及巨潮資訊網公開披露內容；二級市場 REITs 行情、分派率數據取自 2026 年 5 月 29 日深交所收盤公開數據。* ### 相關股票 - 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