今天我們將再次進行新加坡產託（“S-REITs”）的分享。首先要提到的是，在東南亞區域內人口不多，但經濟發達的新加坡疫苗接種比例已高達 33.1%。我們也知道疫苗接種的速度與經濟復甦速度是緊緊相關的；因此今天分享的這家 $新達產業信托(T82U.SG)  由於旗下的產業組合涵括辦公樓以及購物中心，因此這家公司將成為我們今天以復甦主題而論的主題股。

股價走勢

$新達產業信托(T82U.SG)  在去年崩盤期間最低點下探 SGD 1.000 左右，並且在幾周內快速的反彈至近期 SGD 1.600 的高點。不過，公司的股價卻在近期出現了回調的跡象，以及回到了 SGD 1.480 的價位。若是我們以公司的估值來看，其股息率高達 4.51%（平均 5 年的股息率為 4.58%），而股價對比每股淨資產則是 0.7 倍左右。

那麼，公司目前的估值是否屬於 “便宜” 呢？若對比 5 年前的業績來看的話，確實公司在 2020 財政年的表現有明顯的倒退。但公司實際上的資產也在不斷的增加中，伴隨着資產的增加，潛在租金收入也有望增加，因此為了瞭解公司是否有進一步的投資價值，我們必須先了解 $新達產業信托(T82U.SG) 的背景。

公司的業務背景

上市於 09/12/2004 年的 $新達產業信托(T82U.SG) 目前已管理高達 117 億新幣的資產，並且也達到了 42 億的市值。公司的旗下一共有 10 個管理中的產業；其中 4 個產業在新加坡、2 個產業在悉尼、2 個產業在墨爾本、1 個產業在阿德萊德、以及最後 1 個產業在英國。

以下是公司旗下產業的細分數據：

從中，我們可以看到部分的產業並不是公司 100.0% 持有的。比如説公司在 Suntec Singapore 中只持有 66.3% 的擁有權、One Raffles Quay、MBFC Properties、9 Penang Road、Southgate Complex、Olderfleet 477 Collins Street、Nova Properties 的擁有權都並沒有超過 50.0%，因此公司只會將他們直接歸納為聯營公司或合資公司，並只會記錄他們的盈虧數據而已。

以公司在 2021 財政年第一季度的淨產業收入（“NPI”）以及聯營公司所貢獻的盈虧為計算的話，公司約有 83.0% 的收入來自於辦公樓型的產業、20.0% 的收入來自於商場型資產；而多出來的 3.0% 其實是因為公司旗下 Suntec City 的資產包含了辦公樓、商場以及展覽中心，因此綜合的數據才會 “多出 “ 額外的 3.0%。

以加權平均租期（“WALE“）作為參考的話，公司將旗下在新加坡的辦公樓、商場以及在國外市場的數據進行了分攤。其中以新加坡辦公樓的 WALE 而言是 2.96 年、新加坡商場的 WALE 為 2.56 年、而國外的資產的 WALE 為 6.54 年。

從圖中的數據來看，在 2021 年內新加坡的辦公樓有 16.9% 的租憑合約將會到期、有 14.3% 的商場租憑合約將會到期、而在國外市場的租憑合約只有 3.9% 會在 2021 年內到期。整體上來看，短期內應不會面臨太大的問題。

以最新的產業出租率數據作為參考；新加坡辦公樓的平均出租率為 96.1%、而新加坡商場的平均出租率為 91.5%（對比當地市場的 92.1% 更低）、而國外市場的平均出租率為 93.9%。不過，令人擔憂的是在第一季度內，公司的租金調整幅度是負的；這意味着公司短期內無法提高其租金，尤其是以 Suntec City Mall 而言，其租金調整率為負 26.2%，若是提出核心租户的調整率的整體則是負 16.0%。因此，投資者必須要繼續觀察公司提升租金的能力。

一般上，產託提升收入的方式除了增加旗下的產業之外，最主要就是提升租金的能力了。$新達產業信托(T82U.SG) 也有提到這次為了與客户共同承擔風險，他們將降低基本的收入，但同時也提高總營業額分成（“GTO”），若是人流量提高，消費量提高的話，門店銷售額提高也會給 SUNTEC 帶來更高的收入，因此當地的復甦程度就相當重要了。

公司的財務表現

參考公司在 2021 財政年第一季度的表現來看，公司按年的營業額、NPI 以及來自於聯營以及合資公司的盈利都有所提升。以 $新達產業信托(T82U.SG) 整體辦公樓的盈利來看，這次的增長部分來自於 21 Harris Street、477 Collins Street 以及 9 Penang Road 的貢獻（作為比較，2020 財政年第一季度並無可參考數據）。另外，公司也有部分的一次性收入，因此才會導致整體的收入有所提升。

不過以商場以及展覽中心而言，公司在商場方面的收入下跌 24.1%、而展覽中心則因為全球都在處於 “封鎖”，因此在該季度的虧損進一步加深，導致整體的表現更為疲弱。

值得一提的是，公司的股息派發按年比較依然有所增加，在該季度的股息派發為 2.045 仙新幣，也維持了公司過去 5 年的平均股息率表現。

總結

以基本面而言，公司的加權平均債務過期在 2021 財政年第一季度開始計算還有 2.94 年；那麼目前的融資成本也只有 2.40%。以公司本身的財務表現來看，再融資應該不難。公司也在 07/06/2021 宣佈了發行 1.5 億新幣的 MTN 以作為融資的方式。

其實 SUNTEC 最重要的因素還是未來的復甦程度；以目前的情況來看，展覽中心貌似還需要繼續虧損，而商場的人流量則決定了公司接下來的業務表現。但是，個人對於新加坡的復甦程度依然是有信心的，只不過以估值而言的話，個人認為 $新達產業信托(T82U.SG) 已經回到了 “正常” 水平的估值，並沒有太過吸引我吧。

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