一、公司简介

提到$ONEWO(02602.HK) ，可能很多人的脑子的第一感觉这是一家云服务互联网公司，其实万物云前身就是万科旗下物业服务板块，公司全程为万物云空间科技服务有限公司，公司名字压根没有提万科字眼，更没有物业管理的字眼。

万物云已成为中国领先的全域空间服务提供商，也是独一无二的由社区、商企和城市空间三大业务体系协同驱动的空间科技服务商。已形成包括万科物业、万物梁行、万物云城、万睿科技、万物为家、祥盈企服等在内的丰富且系统化的自主品牌集群。

公司致力于服务城市居民基于 “住” 的消费，承接政府和企业基于营造宜人环境的服务管理外包，以及建设基于空间服务效率改善的云平台。

二、基本面分析

2.1 财务数据，稳定增长

根据公司招股书，2019 年、2020 年以及 2021 年，公司分别实现营收 139.27 亿元、181.46 亿元、237.05 亿元，复合年增长率高达 30.46％，短短 3 年时间营收增长了 1.7 倍，在房地产不景气的情况下能取得这样成就实属不易。2019 年至 2021 年经调整后利润分别为 10.40 亿元、15.19 亿元、17.14 万元，复合年增长率为 28.38％。

2.2 行业地位，目前第一

根据招股书显示，2021 年中国基础住宅物业管理服务市场的总收入达人民币 2,136 亿元，按 2021 年的收入计，前五大服务提供商的市场份额约为 18.77%，公司在基础住宅物业管理服务市场排名第一，市场份额为 5.32%，与第二名之间差距并不明显。

2.3 三大业务，齐头并进

根据万物云招股书显示，公司目前主要提供三种不同类型服务，即社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、Alot 及 BPaaS 解决方案服务。其中社区空间居住消费服务在总营收占比占据主导地位，不过从 2019 年至 2021 年，其营收占比呈现逐年下降趋势，分别为 63.4%、58.5%、55.5%。而毛利率偏高的商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaaS 解决方案服务在营收占比中开始逐年上升。

2.4 第二曲线，正在显现

值得一提的是，公司的 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务最近几年发展很快，极有可能成为公司的未来新的增长曲线，也是公司区别于其他物业管理公司的核心竞争力。

2019 年至 2021 年，公司在 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务营收分别为人民币 8.06 亿元、人民币 10.34 亿元及人民币 18.50 亿元，复合年增长率高达 51.50％，远远超过公司整体营收复合年增长率的 30.46%。依托万科这个金字招牌，这一业务发展势头相当快，看看签约数量就知道了。

2019 年至 2021 年，AIoT 解决方案服务的履约中项目数量分别为 1088 个、1440 个、1686 个；BPaaS 解决方案服务的履约项目数量分别为 55 个、97 个、197 个，三年时间数量增长了 3.58 倍。

三、基石及保荐人分析

公司共引进 7 名基石投资者，合计认购 2.76 亿美元，按照发行价中间价计算，认购股份总数占总发行数的 37.25%。万物云的基石投资者都是业内知名投资机构，这一点毋庸置疑，但是现在物业管理股在港股市场的光环早已经暗淡无光，唯恐避之不及。当然根据协定，基石投资人的锁定期 6 个月。

四、中签率分析

万物云香港公开发售 1167.4 万股，每手 100 股，合计 11.674 万手，目前孖展都不足 1 倍，就目前港股这个行情，打新的热端早已经消失殆尽，超过 15 倍基本是妄想，甲乙组各货配 58370 手，按照 3000-4000 人申购计算的话，预计一手中签率在 100%，货源那是相当充足，只要想申购多少，就能配多少，就看你敢不敢上了。

五、新股的综合分析及评级

万物云，作为知名物业管理股，其质地方面绝对靠谱：

1、从基本面来看，公司在营收方面毋庸置疑，复合年增长率高达 30.46％，有万科这个金字招聘，万物云的财务数据在很长的一段时间都会保持高增长，这一点对于想要长期投资者来说，根本不用担心。

2、从知名度开看，香港本土小公司，万物云行业排名第一，国内物业管理方面，绝对是妥妥的第一梯队而且是第一梯队的佼佼者，但是现在房地产不景气已经成为了行业共识，物业管理股之前在港股市场那是相当吃香，但是现在，懂得的都懂。

3、从基石投资看，本次 IPO 总共引进 7 个基石投资人，包括中国诚通、改革基金、UBS 以及淡马锡等知名投资机构，但是现在港股打新市场这个熊样，再豪华的基石者，也照样被割韭菜。

4、从市场环境看，现在打新市场基本上都是只有小盘股才会出现惊喜，只要公司流通市值超过 1 个小目标，想暴涨真的太难了，看看前一阵上市的洪九果品就知道了，上市至今依然股价那是相当坚挺。

万物云，公司肯定是一个好公司，而且是优等生中的优等生，各个方面都很好，但是我放弃了，当然与公司无关。

$CHINA VANKE(02202.HK) $CHINA OVS PPT(02669.HK) $POLY PPT SER(06049.HK)