万科 “割肉” 养老资产：一场不得不进行的交易

日前，一则消息打破了养老产业的平静——万科正在与新华保险洽谈，拟出售旗下北方区域约 5 个康养项目。这不是一次普通的资产买卖，而是一个时代落幕的注脚。

房地产龙头与保险巨头的这场洽谈，折射出整个房地产行业和养老产业的深层变革。万科十余年打造的养老帝国，正在被摆上货架；新华保险的养老版图，则有望借此再下一城。这不仅是两家企业的博弈，更是两个产业的交汇。

这场交易意味着什么？行业格局将如何演变？我们从交易结构、行业逻辑和未来趋势三个层面，试着讲清楚这件事。

一、一场各取所需的交易

先说清楚谁在卖、谁在买、卖的是什么。

万科卖资产，是被逼到墙角的选择。2025 年业绩预告显示，万科全年净亏损约 820 亿元，两年累计亏损超过 1310 亿元。账面上有息债务超过 3600 亿元，其中一年内到期的超过 1500 亿元，而手里的现金只有 740 亿元。资金链的紧张程度，可想而知。

为了活下去，万科什么办法都用过了：向大股东求援、处置大宗资产、注销子公司。如今轮到养老项目——这些曾经被寄予厚望的 “第二增长曲线”，如今成了换取流动性的筹码。

新华保险买资产，则是谋定而后动。这家保险公司在养老领域布局已久，手里握着 53 个康养社区、70 个旅居项目，打的是 “保险 + 服务” 的算盘。买下万科的项目，能快速扩大规模，还能和现有的保险业务形成协同。更重要的是，双方不是第一次合作。2025 年，新华保险和万科一起设立了 16 亿元的泊寓 Pre-REIT 基金，彼此知根知底，信任基础已经有了。

至于卖的资产包——北京房山随园嘉树、北京怡园光熙、青岛随园，都是运营成熟、现金流稳定的标杆项目。万科虽然卖掉了产权，但大概率会保留运营权，继续管着这些项目。

二、交易背后的 “轻资产” 逻辑

这场交易采用了一种在业界越来越常见的模式：资产转让，但运营保留。简单说就是——万科把房子卖了，但继续帮买方运营管理。

这个模式有它的精巧之处。

对万科来说，卖掉产权可以立刻拿到一大笔钱，用来还债或补充流动性。同时，它仍然保留着运营管理的权力，每年收取管理费。这意味着它既实现了 “退”（重资产出表），又做到了 “不退”（继续参与业务）。万科在长租公寓领域已经玩过这套手法——2025 年和新华保险合作的泊寓 Pre-REIT 基金，走的就是同样的路径。对万科而言，这笔养老交易本质上是轻资产战略的延续。

对新华保险来说，花钱买到的是实实在在的不动产——有产权、有租金收入、有资产升值的可能。同时，养老项目交给万科的专业团队继续运营，自己不用从头组建队伍，省心省力。

对双方而言，这是一场各取所需的合作。一个拿到急需的现金，一个买到优质的资产，还顺便绑定了长期的运营关系。一举三得。

三、一个行业的集体困境

把视野放大一点看，万科卖养老资产并不是孤例。它是整个房地产行业正在经历的资产出清潮中的一个缩影。

过去十年间，大批房企涌入养老产业，万科是其中跑得最快的一个。随园、怡园、嘉园三条产品线，覆盖了从高端社区到护理机构再到居家养老的全业态。巅峰时期，万科在十几个城市同时运营着近 50 个康养项目，不可不谓风光。

然而，行业转折来得太快。2021 年之后地产行业进入深度调整，流动性危机从边缘企业蔓延到龙头企业。万科虽然是行业里相对稳健的存在，但也难以独善其身。当主营业务自身难保的时候，那些需要长期投入、回报缓慢的养老项目，自然成了优先处置的对象。

这不是万科一家的问题。几乎所有布局了养老业务的房企，如今都面临着相似的抉择——要么咬牙继续投入，等待行业复苏，要么趁资产还值点钱赶紧出售。换句话说，地产系养老正在经历一场集体出清。

四、为什么是保险资金接盘

一个值得注意的现象是：最近几年，从房企手中接盘养老资产的，几乎都是保险公司。

这背后有其必然性。

保险资金的特性与养老资产天然契合。保险资金规模大、周期长、追求稳健收益，而养老项目恰好具有长期持有、稳定现金流的特征。两者在期限和收益偏好上高度匹配。

政策层面也在鼓励这件事。监管部门近年来连续出台政策，支持保险资金投资养老产业，在投资范围、税收优惠等方面给予了相当大的便利。

再加上当前 “资产荒” 的大环境——传统固收产品收益走低，权益市场波动加大，保险公司亟需寻找新的配置方向。养老不动产就成了一个既有稳定回报、又有政策支持、还能与主业形成协同的理想标的。

新华保险此次洽购万科养老资产，正是这一趋势的延续。对它来说，收购成熟项目比自建更快形成规模，运营团队也是现成的，性价比显然更高。

五、交易之后，产业格局会怎样

如果这次交易最终落地，它的影响可能远超出一笔买卖本身。

最直接的变化是：未来更多房企会效仿万科的做法，卖掉养老资产换取流动性。而接盘的，很可能就是新华保险这类有资金、有意愿的保险公司。保险资金主导养老产业运营，将成为一种新常态。

更深层的变化在于产业逻辑的转换。过去，养老产业由房地产企业主导，“开发 + 销售” 是主流模式。未来，专业运营能力和服务体系将成为核心竞争力。开发商的角色将从 “持有者” 转变为 “服务商”，靠运营和服务而不是卖房子赚钱。

与此同时，“保险 + 养老”、“医疗 + 养老”、“养老 + 旅居” 等跨界融合模式将更加普遍。养老产业不再是一个独立的赛道，而是和保险、医疗、旅游等多个产业深度交织。

最后可以预见的是，行业整合将加速。头部运营商和险资将通过并购扩大规模，市场集中度将显著提升。小玩家要么被收购，要么被淘汰出局。

六、交易能不能成，还要过几道坎

当然，洽谈阶段到真正落地之间，还有不少路要走。

估值是第一个坎。万科急着用钱，肯定希望卖得越早越好、越贵越好；新华保险方面，既然对方缺钱，免不了压一压价格。双方的心理预期可能差出一大截。

结构设计是第二个坎。股权怎么转让、债务怎么处理、管理费怎么收、品牌怎么授权——这些细节需要大量谈判。

监管审批是第三个坎。万科是上市公司，资产出售需要披露；新华保险用的是保险资金，投资不动产需要报批。流程走下来，几个月是至少的。

但即便如此，基于双方此前的合作基础、交易标的质量和行业趋势判断，这笔交易最终落地的可能性仍然较大。

七、写在最后：变革中没有旁观者

万科卖养老资产的消息，让不少人唏嘘。

曾几何时，这家以 “稳健” 著称的企业，在养老产业投下了重注。那时的王石，多次在公开场合描绘养老业务的宏伟蓝图。那时的行业，也对 “地产 + 养老” 的模式充满期待。

如今一切都变了。行业冬天的严寒之下，曾经的战略布局变成了不得不割舍的资产。这不是万科的失败，而是时代的变迁。

但变革之中并非没有机遇。对保险资金而言，这是一个快速切入养老产业的窗口。对整个产业而言，专业机构和险资的深度参与，可能推动行业走向更加健康、可持续的发展模式。

唯一确定的是：游戏规则已经变了。谁能适应变化、谁能在不确定性中找到方向，谁就能赢得下一个十年。