菜鸟 REIT 呼之欲出：一场迟来的资本局

近日，杭州市发展改革委发布《2025 年主要工作和 2026 年工作思路》，在 2026 年工作思路中提出：推动菜鸟物流 REITs 等项目落地。

别小看这句话。杭州是阿里大本营，菜鸟是阿里最值钱的资产之一。政府文件白纸黑字写进去，说明这件事已经不是"研究研究"，而是"推动落实"了。

市场等这个消息，其实等了很久。上一次这么期待，还是三年前菜鸟递交港股招股书的时候。

■ 为什么是现在

时间回到 2023 年 9 月，菜鸟向港交所递交招股说明书，准备上市。那时候市场对这只"阿里系"物流股期待很高——背靠阿里这座大山，手握 1000 多万平米仓储资产，定位智慧物流网络，概念足够性感。

结果一个月后，菜鸟自己撤回了申请。

官方解释是"战略考量"。但明眼人都知道，翻译过来就是：当时阿里内部正在大规模组织架构调整，菜鸟的战略地位需要重新定位；另一方面，全球资本市场寒意阵阵，物流板块估值普遍承压，强行上市大概率卖不出好价钱。

这一撤，上市的计划就搁置了。但资本市场的路从来没堵死。IPO 走不通，还有 REITs。

相比直接上市，REITs 对盈利没有硬性要求，不需要满足主板的盈利门槛，只需要底层资产能够产生稳定的现金流。菜鸟物流园恰好满足这个条件——核心城市核心区位，租户稳定，租金回报可预期。

更重要的是，菜鸟在资本市场已经不是新面孔了。这些年积累的资本运作经验，让它对 REITs 这套玩法不陌生。

■ 布局已久

外界对菜鸟最大的误解是：这是一家快递公司。

实际上，菜鸟的定位是"智慧物流网络"公司——它不自己送快递，而是搭建物流基础设施，做的是物流数据的生意。

菜鸟成立于 2013 年，阿里巴巴持股约 63%，其他股东包括圆通、申通、中通、韵达等快递巨头。这些快递公司既是股东，也是菜鸟网络的核心客户。

核心资产是遍布全国的菜鸟物流园，又称"菜鸟智达产业园"。截至目前，菜鸟的全球物流网络遍布 200 多个国家及地区，由菜鸟运营管理的物流基础设施总建筑面积约1,100 万平方米。其中，菜鸟境内运营的物流园区约90 个，覆盖全国30 余个城市，包含京津冀、长三角、大湾区、川渝经济圈及长江中游等核心区域及核心城市。

1,100 万平米什么概念？相当于1500 多个标准足球场的面积，全部集中在一二线城市核心区位。这个体量，在国内物流地产行业排名前五。

但物流地产这个赛道很卷。普洛斯、京东、易商、宝湾、深国际……每个玩家都不是省油的灯。菜鸟光靠"规模大"不够，还得有差异化。

好在中国物流仓储市场足够大，容得下这么多玩家。关键看谁能跑出来。

菜鸟在资本市场已经玩过大的了：

2019 年 3 月，菜鸟在交易所成功发行"菜鸟中联 - 中信证券 - 中国智能骨干网仓储资产支持专项计划"，这是中国首单可扩募 REITs 产品、首单新零售基础设施 REITs 产品。以菜鸟集团旗下的优质高标物流仓储为底层物业资产，获批规模50 亿元，首期发行规模10.7 亿元，其中优先级资产支持证券发行规模 6.7 亿元，发行利率4.45%，中诚信证评给予AAAsf评级。

2024 年 4 月，菜鸟与人保资本携手共同设立仓储物流股权投资基金，聚焦于投资长三角、京津冀等经济圈多处高标准仓储物流基础设施。基金投资总资产规模约30 亿元，菜鸟与中国人保首次合作进行基石投资，中国太平与申通快递也共同参与投资。

2025 年 11 月，菜鸟与中国人寿再度深化战略合作，共同设立一支投资总资产规模超17 亿元的仓储物流投资基金。该基金重点投向长三角及长江中游核心城市的高标准仓储物流基础设施，致力于打造智能化、绿色化、高效率的现代物流节点网络。申通快递、友邦人寿、中宏人寿、财信人寿共同投资。

事实上，此前菜鸟与中国人寿已在仓储物流基础设施领域成功展开了两次合作，合作资产管理总规模超150 亿元。

动作如此频繁，只说明一件事：机构投资者用真金白银投票，认可菜鸟的仓储资产质量和运营能力。

这些资本运作经验，为后续公募 REITs 的申报奠定了坚实基础。

■ 差异化在哪？

理解菜鸟 REITs 的市场环境，需要先看看竞争格局。截至 2026 年 3 月，国内已上市的仓储物流类 REITs 共有11只：

从时间分布看，2021 年首批 2 只上市，2023 年开始加速，2025 年迎来大爆发——全年发行 5 只。市场供给大幅增加，竞争日趋白热化。从二级市场表现看，2024 年 REITs 整体估值经历回调，仓储物流 REITs 也不能幸免。部分产品出现小幅折价，挤掉泡沫后，反而为新 REITs 提供了更好的入场时机。

菜鸟现在进来，时机不算差。

如果菜鸟 REITs 获批上市，核心竞争力在哪？

首先，最大的差异化是跨境物流。菜鸟国际覆盖 200 多个国家和地区，拥有丰富的海外仓网络。如果 REITs 资产包中包含跨境仓储，将是国内 11 只仓储 REITs 中的独一份。反观竞品——京东、普洛斯，宝湾、深国际，全部聚焦国内仓储，没有跨境概念。这是菜鸟独有的护城河。

其次是阿里生态。菜鸟的租户以阿里系企业为主——天猫、淘宝、淘特、盒马……这些"自己人"贡献了相当比例的租金收入。好处是订单稳定，租金支付有保障；风险是客户集中度偏高，一旦阿里系业务调整，影响立竿见影。这是硬币的另一面。

第三是科技标签。菜鸟以"智慧物流"著称，物流园区普遍配备自动化分拣系统，智能仓储设备。这不仅能提升运营效率，也可能成为估值溢价的故事素材。

第四是资本运作经验。从 2019 年类 REITs 到连续与中国人寿、中国人保、太平等险资合作，菜鸟已经构建起成熟的资本运作体系，与机构投资者关系密切。

但挑战同样现实：90 多个物流园质量参差不齐，哪些装进 REITs 需要精心挑选；估值定价是难题——阿里系资产在资本市场上一向享有溢价，但 REITs 投资者更看重分红而非增长；京东、普洛斯、易商等已占据先发优势，菜鸟作为"后来者"，需要用业绩证明自己。

■ 静待花开

2019 年类 REITs 破冰，2024-2025 年连获险资加持，合作规模超 150 亿元——每一步都在为今天做准备。迟来的 REITs，或许比早来更适合。挤掉泡沫的市场，更容易给出合理估值。

对于菜鸟 REITs 的最终表现，我们仍需保持理性期待。待招股说明书正式发布后，我们将能够更全面地评估底层资产的质量、估值定价的合理性以及未来现金流的稳定性。这些关键因素将共同决定菜鸟 REITs 在资本市场的表现。

可以预见的是，菜鸟 REITs 的落地将为物流基础设施领域的 REITs 市场带来新的活力与竞争格局。对于市场而言，这只大型仓储 REIT 的加入将丰富产品线，为投资者提供更多选择；而菜鸟的品牌效应也有望吸引更多增量资金进入市场。

对于菜鸟自身而言，REITs 不仅是盘活存量资产的重要渠道，更是提升资产流动性、进一步扩张物流网络的关键一步。通过资产证券化，菜鸟能够更高效地利用资本，加速物流基础设施的建设与升级。

对于整个行业而言，菜鸟 REITs 的落地将加剧头部玩家之间的竞争，倒逼行业提升运营水平和服务质量。同时，菜鸟在跨境物流领域的独特优势也可能为行业带来新的发展赛道和机遇。