龙湖年报透出一个字：穷

2025 年 3 月 27 日，龙湖集团交出一份让市场笑不出来的成绩单：营收 973.1 亿元，同比下降 24%；拥有人应占溢利 10.2 亿元，同比暴跌 90%。如果这些数字还不够刺眼，那再加上一条：2025 年不派末期股息。

一个"穷"字，贯穿了龙湖这份年报的全部章节。

■ 利润穷得只剩账面

2024 年还有 104 亿元利润，2025 年只剩 10.2 亿元，跌了 90%。

细看才知道，10.2 亿元全是靠投资物业公平值变动撑着的。剔除这块后，龙湖核心亏损 17 亿元。翻译成人话：商业地产账面增值给了约 27 亿元利润，把这去掉，地产业务实际亏了 17 亿。10.2 亿元账面数字，看起来像利润，其实是个遮羞布。

地产开发收入 705.4 亿元，同比下降 24%。合同销售额 631.6 亿元，同比下降 37%。项目卖不动，钱收不回来，结算收入跟着缩水。开发业务已经赚不到真金白银了，这是第一个"穷"。

■ 运营业务勉强糊口

运营及服务业务收入 267.7 亿元，占总收入 27.5%，核心溢利 79.2 亿元。这是龙湖唯一能拿出手的成绩，也是唯一能填坑的业务。

商业租金收入 112.1 亿元，增长 4%。近百座商场在运营，租金还能涨，在行业整体承压的背景下实属不易。物业管理收入 112.3 亿元，龙湖智创生活在做标准化和数字化。

但这块业务也在变穷。增速在放缓——2024 年租金增长比 4% 更高，2025 年下来了。行业整体不景气，客户支付能力下降，物业费收缴率压力越来越大。一旦运营业务增速再放缓，整个集团就会陷入亏损。这是第二个"穷"——增长潜力在变穷。

■ 分红穷到派不出钱

2025 年不派末期股息，但派了中期股息。2025 年 8 月 29 日，龙湖宣布派发中期股息 0.07 元/股。这是龙湖自 2009 年上市以来首次不派末期股息——之前连续多年派发末期股息，2025 年破了例。

公告里写的是"董事会决议就 2025 年不派发末期股息"，理由没说。但明眼人都知道：不是不想派，是没钱派，或者不敢派。

从财务角度说，292 亿在手现金，短期偿债没问题。净负债率 52.2%，在民营房企里算是健康的。留点钱过冬是理性的。

从信心角度说，管理层对 2026 年的销售和利润没把握。地产这行现在这个德行，谁也不知道明天会怎样。万科、碧桂园都自身难保，龙湖虽然还活着，但也没好到哪去。不派末期股息要么是觉得利润还会跌，要么是觉得现金要留着救命。

对投资者来说，不派末期股息就是个穷信号：公司对未来盈利没信心，或者觉得需要储备更多现金过冬。10.2 亿利润都不够分，2026 年要是再亏，股息就更别想了。这是第三个"穷"——分红能力穷得叮当响。

■ 销售和土储的尴尬

合同销售额 631.6 亿元，同比下降 37%。没有销售就没有回款，没有回款就没有现金流。这是第四个"穷"——销售端穷得喘不过气。

土储方面，2025 年龙湖新增土储总建筑面积 37.7 万平方米，权益面积 26.5 万平方米，权益楼面价 9272 元/㎡。这个规模较前几年大幅缩减，但龙湖仍在核心城市补仓，并非颗粒无收。

截至 2025 年 12 月 31 日，龙湖土地储备总建筑面积为 2235 万平方米，权益面积 1732 万平方米。土储总量还算充足，但销售规模在萎缩，631.6 亿元的销售额需要多少货值来支撑？一边是销售大幅下滑，一边是土储规模庞大，去化周期被拉长。这是第五个"穷"——存量变现越来越难。

■ 负债数据看似光鲜

负债数字看起来安全边际充足：综合借贷 1528.1 亿元，较上年末下降 235.1 亿元；净负债率 52.2%，融资成本 3.51%，平均合同借贷年期为 12.12 年。这个条件在民营房企里算好的。

但借得少不等于赚钱多。销售额跌了 37%，赚钱能力在下降，收入端明显承压。光降负债不够，关键是得能赚钱。这是第六个"穷"——收入端在拖后腿。

■ 管理层回应

业绩会上，管理层对核心亏损的解释是"受大环境影响"。执行董事兼 CFO 赵轶称，这几年整个地产开发市场量价持续下行，销售毛利率明显承压，这一压力会在 2025 年和 2026 年两年的结算周期集中体现，"这也是整个行业共同面临的问题"。

不过赵轶也给出了乐观预期：运营及服务业务贡献利润 79.2 亿元，毛利率超 50%，净利率约 30%。"低点会在 2025 年到 2026 年，预计从 2027 年开始恢复增长。"他说，这两块业务会保持两位数增长，继续为集团提供"压舱石和稳定器"的作用。

董事会主席陈序平则强调，行业深度调整已历时五年，"今年市场整体跌幅有望大幅收窄，并实现止跌回稳"。一季度热点城市二手房成交量已出现回稳，新房市场位置优越的改善高端产品也出现热销，二手房成交回暖将逐步传导至新房置换需求。

在拿地策略上，执行董事张旭忠称龙湖仍将"严守投资刻度和投资纪律，以销定支"，持续聚焦高能级城市，择机获取新地，优中选优。2025 年已在北京、上海、深圳、苏州、重庆、成都等核心城市获取 7 幅土地。

■ 结语

龙湖在民营房企里还活着，但活得怎么样另说。营收从 1274 亿跌到 973 亿，利润从 104 亿跌到 10.2 亿，股息不派了，合同销售额跌了 37%。运营及服务 79.2 亿利润是唯一遮羞布，但这块业务增速在放缓、行业竞争在加剧，能不能持续撑下去还不好说。

央企国企融资便宜、拿地容易。民营房企里，龙湖算是财务稳健的，但行业整体处于深度调整阶段，稳健不代表安全。龙湖虽然还没爆雷，但，又能撑多久？

龙湖这份年报，穷字贯穿始终：利润、运营、分红、销售、土储、收入——六面皆穷。

不派股息是最直接的穷信号：管理层对未来没信心，或者觉得需要更多现金过冬。投资者要想清楚：一家利润跌 90%、核心亏损 17 亿、不派股息、销售跌 37% 的公司，还能有多少想象空间？

房地产底部还没到，行业出清还在继续。龙湖还活着，但"穷"这个字，可能会在未来几年一直跟着它。这场淘汰赛，龙湖能不能撑到最后不知道，但至少现在看，它已经没那么富了。