ESR 在瘦身，博枫在抄底：从新加坡到澳洲，两年吃下半张资产清单

6 月 3 日，ESR-REIT 公告披露，此前打包出让的新加坡 8 处工业物流资产包中，7 宗物业已正式完成交割，合计成交金额 2.246 亿新元，仅剩丹绒宾朱鲁 46A 号标的仍在办理手续。这笔总对价 3.381 亿新元、较评估价溢价 2% 的交易，是 ESR 与博枫近两年最具标志性的落地项目。以此为切入，可以完整复盘两家机构在股权、不动产、基金层面的多年资本往来。

先说背景。2024 财年 ESR 净亏损 7.62 亿美元，2023 年还盈利 2.68 亿，收益同比下滑 26.7%，股价较高点回撤超 70%。2025 年 7 月以 552 亿港元估值完成私有化退市，截至今年 5 月约一成存量资产被划入非核心待处置清单。所以这轮资产处置不是锦上添花，是流动性自救。

但若仅盯着资产出售动作，很容易片面误判 ESR 整体经营逻辑。

ESR 的另一面：资产处置之外仍在持续加码投资

就在密集出清的同时，ESR 的另一面同样在运转。

4 月 9 日，ESR 宣布获得 8.5 亿美元追加股权资本，全部由现有股东承诺投入，这是私有化后股东对其战略转型的又一次真金白银投票。6 月 2 日，ESR-REIT 又设立了规模 20 亿新元的欧元中期票据发行框架，由华侨银行担任牵头安排行，可按需发行多币种债券，募资净额用于置换存量借款、支持收购开发、补充营运资金。融资通道在重建。

开发端也没停。6 月 1 日，ESR 与三菱地所亚洲成立合资平台，共同开发悉尼西部亨特伍德高端物流园，总投资约 7 亿澳元，这是双方两年内第二个合资项目，前一个墨尔本帕肯纳姆园区已满租。4 月 24 日，ESR 与华懋集团在香港的旗舰物流项目正式动工，7 层甲级仓储、配建电动车充电停车场和屋顶光伏，预计 2028 年一季度竣工，将提供约 13.9 万平方米仓储空间。

华东市场同样有动作。据项目落地信息，ESR 与国内头部双币种资产管理机构合作设立的产业基金已在苏州高新区拿下首幅工业用地，规划建筑面积 17.5 万平方米，预计 2027 年底竣工。4 月 21 日，ESR 还与两家国内头部保险集团设立了 16 亿元人民币专项基金，将收购上海与苏州两处共约 32 万平方米的高标物流资产。

ESR 本轮资产出清兼具缓解流动性压力与主动优化组合双重目的，是一次有计划的战略收缩与再部署。事实上，ESR 本轮大规模资产出清，本质是高利率周期下业绩亏损、退市承压、杠杆高企倒逼的被动自救行为，战略优化更多是顺势附带效果。

自 2025 年初启动资产出清以来，ESR 累计回收资金已超 20 亿美元（公司官方净回款口径）。仅 2026 年上半年，已落地交易就有 5 笔：3 月出让新加坡樟宜商务园酒店物业、3 月出售上海新茂大厦与新加坡新达产业信托管理人权益、4 月和 TPG 合作出让日本横滨物流园部分股权、6 月完成新加坡 8 宗工业仓储中 7 宗交割；而 2024 年已完成签约的 ARA 传统私募基金业务，以 22 只基金、98 亿美元 AUM 整体售予三井住友系主体。资产处置品类丰富，酒店、写字楼、仓储项目及基金管理权均在出清清单内，剥离标的基本跳出物流主业范畴。

从新加坡到澳洲，博枫吃下了什么

回到这笔 3.381 亿新元的交易本身。这批资产最早在 2025 年 12 月由 ESR-REIT 官宣打包出售，坐落于国际路、先锋路、友诺士 1 号路等八个片区，总建面 22.68 万平方米、可租赁面积 20.86 万平方米，加权剩余土地年限 22.4 年，其中 4 个项目租期不足 13 年，全部为稳定收租的运营资产，买方是博枫旗下专项地产收购基金。

交割完成后，ESR-REIT 杠杆率从 42.8% 降至 39.2%，可用授信额度从 7.9 亿新元抬升至 11.14 亿新元，WALE 延长 0.2 年至 4.3 年。代价是 DPU 预计下降约 4.1% 至 0.20323 新元，公告后股价小幅承压，但机构普遍将此解读为"用短期分红换长期安全边际"，反应中性偏正面。

博枫为什么愿意接？2024 至 2025 年博枫在亚太物流地产累计落地超 20 亿美元成熟运营资产，偏好核心区位、长租约、高出租率的收租物业，ESR 这批资产恰好全中。博枫资金成本极低，天然适合在利率高位期吸纳被低估的优质收租资产。ESR 借处置优化资产负债，博枫依托低成本资金择机布局亚太优质收租物业，双方各取所需，溢价 2% 成交也就说得通了。该批量收购也依托 ESR 流动性承压、被迫处置非核心资产的行业周期红利才得以落地。

这不是双方第一次交手。2025 年 5 月和 7 月，ESR 分两个批次完成所持 CromwellPropertyGroup 近 30% 持股的全部出让，博枫受让后成为这家澳洲上市资管平台第一大股东。Cromwell 主营澳洲商办与工业资管，股权源自早年 ESR 收购 ARA 并入的存量，并非物流主业，清仓是全球非核心资产剥离的一环。更早的 2023 至 2024 年，ESR 还通过原 ARA 旗下 Logos 澳洲平台，向博枫澳洲地产基金分批出让悉尼、墨尔本近郊标准化仓储，多笔澳洲成熟仓储陆续出让，交易总规模超 6 亿澳元。

除了买卖，双方还有更深的绑定。2023 年初 ESR 入股博枫牵头设立的东南亚工业地产 BW 平台，持股约 15%，博枫任 GP，双方联合布局印尼、马来西亚产业园开发。2022 至 2025 年，博枫旗下多只全球不动产母基金以 LP 身份出资 ESR 中国、澳洲多期物流美元基金，ESR 也小额参投博枫亚太增值产品，双向 LP 机制让资本绑定远超普通买卖关系。部分资本合作也是早年跨界投资沉淀低效资产后，双方协商处置的被动落地结果。

目前还有两笔潜在交易在推进中：2025 年末市场消息称博枫进场尽调 ESR 长三角仓储集群，传闻潜在交易规模 12-18 亿美元，项目仍处在尽调阶段，暂无落地公告。2026 年一季度双方曾洽谈大阪、神户三处冷链仓储收购，后续谈判中止，暂无落地。

降杠杆的不止 ESR 一家

放到行业里看，调整的不止 ESR 一家。嘉民 2024 年起收缩澳洲存量自持物业，放缓存量并购，资源转向数据中心与定制地产开发，中国区资产以持有优化为主，无大宗批量出让记录。

普洛斯的打法不同——2024 年 10 月官宣以 52 亿美元把美、欧、日等海外区域（含巴西、越南）基金管理权卖给 Ares，但明确保留中国基金主体不动，国内资产仅零散出清非核心园区，过往洽谈方包含粤海控股、中国物流集团等国内国资主体，落地处置多由地方国资、险资承接，整体战略是重仓中国、放缓大宗出售，和 ESR 大规模甩卖的逻辑相反。

安博则是新拿地节奏明显放缓。高利率压制估值、需求增速回落、REITs 定价逻辑从规模溢价转向现金流折现，整个亚太物流地产都在降杠杆、保流动性，ESR 只是动作最密集的那个。

截至 2026 年 6 月，ESR-REIT 剩余持仓为新加坡 50 处、澳大利亚 18 处、日本 2 处，共 70 处物业。澳洲在开发项目储备超 102 亿澳元，全球物流地产开发储备约 90 亿美元。核心资产保住了，开发管道没断，融资通道正在重建。体量收缩之后增长故事还能不能讲，是 ESR 降杠杆之后必须回答的下一个问题。

从新加坡大额物业、澳洲大宗股权，到零散仓储与基金合营，博枫已成为 ESR 处置非核心资产的核心接盘方。但 ESR 不只是在卖——它在用最痛的方式换一张更轻的资产负债表，然后重新上场。

高利率与需求放缓的周期尚未结束，未来亚太物流赛道大概率还会诞生 ESR 与博枫的新交易，只不过下一笔，交易角色存在反转空间。但不动产资管的各类资本运作大多受制于债务、行业周期与存量资产现状，被动取舍占比偏高，能长期精准预判并稳定跑赢市场 Beta 的机构寥寥无几。