鸣锣之后：砂之船（西安）奥莱上市背后的战略逻辑与价值重估

2026 年 6 月 18 日，上海证券交易所一记锣鸣之后，砂之船集团迎来了历史性时刻——国泰海通砂之船商业 REIT（508602）成功挂牌上市。网下询价阶段有效认购倍数高达 103.82 倍、公众发售阶段认购倍数达 330.20 倍、募集资金总额约 55.31 亿元……这些数字背后，资本市场究竟在看什么？

答案，就藏在西安浐灞那 14.13 万㎡的建筑里，藏在我们近二十年的运营积淀中。

而这一切的根本，是砂之船一以贯之的信仰——用艺术的力量，重塑商业的形态与体验。从 1989 年重庆西南大学校园里那间名为"砂之船"的咖啡馆，到 2008 年全国首家奥莱开业，再到今天的超级奥莱矩阵，艺术始终是驱动砂之船前行的主旋律。因为艺术，我们看到的不是一个只为了卖货的卖场，而是一个承载品位、情感与社交的"美学生活场"。

砂之船（西安）奥莱实景图

一座奥莱的"西北第一"是怎样炼成的

本次上市的底层资产——砂之船（西安）奥特莱斯，坐落于西安浐灞国际港核心，商业建筑面积 14.13 万㎡。它的"西北第一"不是一天建成的，而是城市量级、区位禀赋、商业模式、运营能力与会员生态共同作用的结果。

但更重要的是，砂之船始终坚持一条独特的商业路径——用艺术的力量重塑奥莱。 2016 年，我们在全球首次发布超级奥莱战略，凝炼出情感、美学、场景、资本四大核心思维，独创"A×(1+N)×DT×S"超级奥莱模式，涵盖超级运动、超级儿童、超级农庄三大 IP 场景，确立了砂之船独有的"艺术商业"理念。当年，意大利 Class CNBC 王牌对话栏目《Partita Doppia》以"砂之船，中国超级奥莱引领世界潮流"为题，对砂之船集团创始人徐荣灿先生进行了深度专访。节目中，徐荣灿先生阐述了超级奥莱"用社交场景将商业与消费者连接"的核心理念。意大利国家时装协会名誉主席 Mario Boselli 评价："超级奥莱是独特、创新的概念，能够成功与其他竞争对手区别开来并脱颖而出。"LVMH 旗下 L Catterton Asia 主席 Ravi Thakran 直言："投资砂之船是我们做的最好的选择之一。"这一国际权威评价，印证了砂之船超级商业模式的创造力与引领性。而西安，正是这套"艺术商业"体系发布后首个完整落地的作品——它的成功是砂之船二十年艺术商业基因的必然结果。

砂之船（西安）奥莱实景图

以下，从六个维度逐一拆解。

1. 城市量级：站上商业准一线的风口

西安是国家中心城市、西北经济枢纽。2025 年，西安位列新一线城市第 6 位，商业资源集聚度全国第九，是中西部唯一"国际化消费环境建设试点城市"。扎根西安，意味着我们天然站在了西北消费升级的潮头。

2. 区位优势：不可复制的流量入口

项目地处国家级生态区——浐灞国际港核心。周边住宅从 285 个增至 496 个，常住人口约 75 万。与地铁 3 号线无缝衔接，辐射半径 300 公里、覆盖 6000 万人口。这种"本地厚客群 + 大区域辐射"的双重优势，全国奥莱罕见。

3. 商业模式：西安是"超级奥莱"的首发之地

西安项目，正是砂之船将四大思维、三大场景首个完整落地的作品。它集中体现了砂之船"艺术商业"创作的三大要素——在地文化、稀缺生态、现代商业。项目从关中农耕文化中汲取灵感，将窑洞的形制融入现代商业空间（在地文化），坐落于国家级浐灞生态区（稀缺生态），打造了集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间（现代商业）。满足当代消费者对品质与体验的双重追求。正是这三大要素的有机融合，彻底打破了传统奥莱"纯卖场"的同质化困局，使西安项目成为我们全国复制的模板。

砂之船（西安）奥莱超级农庄

4. 品牌与品类：公认的西北奥莱龙头

项目集聚约 400 个品牌，以各品类 A 类头部品牌为核心。2025 年，已有多个品牌业绩全国第一、西北第一。这组数据意味着：在西北奥莱赛道，我们不仅是销售额的领先者，更是品牌方公认的首选合作平台之一。

5. 运营与会员：高黏性私域构筑业绩压舱石

独有的"商品静态价值 + 动态价值"管理体系，配合"春日购物嘉年华"、"通宵 36 小时不打烊"、"红色第五季"等原创 IP，持续提升动销比与转化率。截至 2025 年底，西安项目积累约 220 万会员，会员销售贡献绝大部分销售额。2026 年一季度，会员数量较上年同期增长 25.68%，私域池的深度与活性持续加固。这意味着业绩增长不依赖外部流量波动，而是建立在高度忠诚、高频复购的私域池之上——为 REITs 的稳定现金流提供了可预期的保障。

6. 客流与业绩：六位一体的战略验证

2025 年，项目客流约 1259 万人次，销售额约 27.91 亿元，连续多年稳居西北奥莱榜首，并成为西北唯一进入全国 TOP10 的奥莱。进入 2026 年，增长势头持续——一季度全场销售额约 8.68 亿元，同比增长 14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长 14.75%、23.63%。正是这份专注与实力的最新印证，项目资产估值 50.28 亿元，较初始投资增值 459%；平均出租率连续三年 98% 以上；净收益从 2023 年的 2.77 亿元增长至 2025 年的 3.13 亿元。

正是这六大维度的协同发力，铸就了砂之船（西安）奥莱不可复制的竞争壁垒。对资本市场而言，这些数字指向一个结论：这是一台经过九年验证、具备持续稳定现金流创造能力的"资产机器"。459% 的增值率，正是市场对我们"把普通商业体运营为现金牛"这一核心能力的量化认可。

砂之船（西安）奥莱鸟瞰图

二、近二十年深耕：砂之船的战略定力与全国布局

西安项目的成功，并非孤例。它背后是集团近二十年始终如一的战略定力——专注奥莱赛道，从未偏移。

自 2008 年切入奥莱至今，砂之船 18 年来无论行业周期如何起伏，始终坚守"艺术商业•超级奥莱"这一主航道。这份专注，让我们得以将全部资源与智慧倾注于一件事：如何用艺术重塑奥莱，如何用运营兑现价值。

艺术，是贯穿砂之船发展的主旋律。从第一家店开业至今，我们坚持将艺术基因注入商业空间：用情感联结替代生硬营销，用美学设计重塑购物体验，用在地文化连接情感需求。这一路径，得到了国际权威媒体的高度评价与印证。

在专注与艺术的驱动下，砂之船逐步构建起覆盖全国的奥莱版图。截至 2025 年末，已在重庆、杭州、南京、合肥、昆明、长春、西安、贵阳、长沙等 18 个城市布局 20 家超级奥莱，在营项目 18 家，总面积超 241.61 万㎡（含在建）。每一座城市的项目，都遵循"一城一标杆"的理念，成为当地消费者心中的首选。

在资本层面，同样是专注的践行者。砂之船坚持"轻重资产结合"的发展模式：核心城市标杆项目以自持运营沉淀能力，同时依托 REITs 平台实现资本循环。2018 年，砂之船房地产投资信托在新交所主板上市，成为亚洲首个奥特莱斯 REITs，至今已平稳运行八年，股息率 8.9%、杠杆率 25.1%、出租率 98.8%，向全球证明了奥莱资产的跨周期稳定性。

从重庆两江到 18 城版图，从新交所 REIT 到上交所 REIT，我们始终坚持以自持运营沉淀核心能力，以模式创新应对消费变迁——这正是近二十年始终站在奥莱赛道第一梯队的关键。而西安项目，正是这套方法论最成熟的果实。

砂之船（重庆两江）奥莱活动期间车流盛况

三、上市的意义：不只是砂之船的成功

本次国泰海通砂之船商业 REIT 上市的价值远远超出了企业自身。

对行业而言，砂之船（西安）奥莱为商业不动产证券化提供了一个可参照的范本。 它清晰地回答了三个问题：什么样的资产适合证券化？——运营数据扎实、现金流稳定、出租率长期保持高位的成熟项目。如何通过运营提升资产价值？——以业态创新、场景迭代和会员精细化运营持续注入活力。REITs 如何反哺实体商业？——通过资本循环，让运营方有更多资源投入存量改造和新项目拓展。我们的实践，为同行探索出一条"运营驱动 + 资本退出"的可复制路径。

砂之船集团董事局主席徐荣灿（左一）与嘉宾代表共同敲响上市宝锣

对西安城市而言，砂之船（西安）奥莱是城市商业升级的标杆之作。 作为西北首屈一指的消费地标，砂之船（西安）奥莱依托浐灞生态区优越的区位优势和项目自身独特的艺术商业空间，不仅自身成为年销售近 28 亿元的区域商业龙头，更持续带动了浐灞生态区整体商业活力的提升。项目直接和间接创造了数千个就业岗位，每年贡献稳定税收，成为西安建设国际消费中心城市的重要助力。

对实体商业创新而言，本次上市释放了一个明确信号：商业不动产的价值，不取决于拿地时的眼光，而取决于持续投入的运营能力。459% 的增值率正是这一逻辑的有力证明。当行业进入存量时代的"深水区"，真正能跑出来的，一定是那些深耕运营、不断创新、持续为消费者创造价值的玩家。

四、未来展望：公募 REITs 赋能资管升级，提速轻资产扩张与城市更新

我们正式确立 "轻资产扩张 + 城市更新"双轮驱动的核心战略。在全国拓店层面，我们将依托品牌、管理、资源的轻量化输出，重点布局省会城市及高潜力地级市，实现低成本、高效率的全国规模化布局。在城市更新领域，我们将深耕核心城市优质存量商业资源，通过业态革新、场景升级与数字化赋能，将老旧商业载体升级为集潮流购物、休闲社交、文旅体验于一体的城市商业新地标，在有效盘活存量资产的同时，持续为公募 REITs 平台输送优质底层资产，实现企业商业价值与城市社会价值的双向共赢。

从西安浐灞到上海证券大厦，一座奥莱完成了从消费地标到资本标的的跨越。对砂之船而言，这只是一个新的起点。这是砂之船从"奥莱运营商"向"资管平台"跨越的重要里程碑，也是中国商业不动产证券化进程中，民营资本与专业运营深度融合的标杆样本。

但在所有宏大叙事之下，砂之船始终笃定两条质朴而坚实的路径：运营，是价值创造的根基；艺术，是品牌生长的灵魂。

砂之船始终坚持的"艺术商业"，并非凌空高蹈的理念，而是每一天的实践——用 AI 提效，用艺术赋美，让消费者在砂之船收获的不仅是超值的价格，更是一份触手可及的美好体验。

砂之船将一如既往，以卓越的运营力、产品力与服务力，兑现"引领全球消费者极具内涵的品位生活方式"的承诺。

从 1989 年的一间咖啡馆，到 2016 年的超级奥莱全球战略发布，再到今天的双 REIT 资本平台——砂之船用艺术商业的 DNA，连接了过去、现在与未来。这，便是砂之船最深沉的回响。

我们坚信，未来的锣声，还会在更多城市、更多项目中响起。但比锣声更持久的，是砂之船日复一日扎根运营、向上生长的艺术商业精神——以不变的内功，应对万变的市场；以从容的姿态，穿越每一个周期。