2021 年下半年，中国经济正在发生一些重大变化。

2021 上半年中国经济的答卷如期披露，稳中有进，喜中有忧，上半年 GDP 仍保持 12.7% 的增长，但二季度同比增长 7.9%，不及预期，下半年经济复苏仍面临着较大压力。与此同时，就业问题仍相当严峻，今年高校应届毕业生规模达到 909 万人，再创历史新高。

楼市也是市场关心的焦点问题，2021 年上半年全国商品房平均售价为 10485 元，正式迈过万元大关，涨势不止。

但在最严调控之下，房价上涨势头正在放缓，尤其是这一波房价上涨的龙头—深圳，已经进入寒冬，量缩价跌，房价已连续 2 个月出现了环比下跌。

2021 上半年经济答卷：GDP 增长 12.7%

7 月 15 日，是一个非同寻常的日子。

上午 10 点，国家统计局公布了 2021 上半年 GDP 数据，中国经济喜中有忧，下半年重点发力的领域也渐渐明晰了。

国家统计局数据显示，2021 年上半年国内生产总值 532167 亿元，按可比价格计算，同比增长 12.7%，比一季度回落 5.6 个百分点，两年平均增长 5.3%，两年平均增速比一季度加快 0.3 个百分点。

分季度看，第一季度同比增长 18.3%，第二季度增长 7.9%，略低于预期的 8%，相比一季度有明显的放缓。意味着，下半年经济复苏仍面临着较大压力，这正是全面降准超预期出现的重要原因所在。

此外，今天还公布了一系列核心数据：

1、上半年，全国房地产开发投资 72179 亿元，同比增长 15%，比 2019 上半年增长 17.2%，两年平均增长 8.2%；

2、上半年，中国固定资产投资同比增 12.6%，预期增 12.6%，前值增 15.4%；

3、上半年，规模以上工业增加值同比增长 15.9%，两年平均增长 7.0%。其中，中国 6 月规模以上工业增加值同比增 8.3%，预期增 7.8%；

4、上半年，全国居民人均可支配收入为 17642 元，同比名义增长 12.6%，扣除价格因素同比实际增长 12.0%，两年平均增长 5.2%，略低于经济增速；

5、上半年，社会消费品零售总额 211904 亿元，同比增长 23.0%，其中 6 月社会消费品零售总额同比增长 12.1%，预期增 10.8%。

总体来看，2021 上半年中国经济运行呈现五个特点：生产需求持续改善、就业物价总体稳定、新动能快速成长、质量效益稳步提高、市场预期稳中向好。

当前经济恢复过程中仍然存在一些结构性问题，如：国内外环境还是错综复杂，特别是大宗商品的价格上涨，给企业成本带来的压力比较大；另外一方面，今年高校应届毕业生规模达到了 909 万人，再创历史新高，总量的就业压力确实比较大。国家统计局新闻发言人刘爱华表示，下一阶段要坚持就业优先政策，延续实施减负稳岗扩就业政策，扩大就业容量，巩固就业稳定的态势。

全国房价破万，调控威力正在显现

每一次的经济数据披露，房地产一直都是市场关注的焦点，这一次也不例外。

首先来看房价，2021 年年初，全国住房均价首次跨过万元大关，目前仍维持在这一高度。今日，国家统计局发布的最新数据显示，2021 年上半年，全国商品房销售均价为 10485 元/平米，涨幅为 8.8%，目前已经连续五次出现了房价单月破万现象。

除了价格，更令人惊讶的是，全国商品房的销售额和销售面积。据国家统计局数据显示，1-6 月，全国商品房销售额达 92931 亿元，增长 38.9%；比 2019 年 1—6 月份增长 31.4%，两年平均增长 14.7%。

两年平均增长 14.7%，是什么概念？可以对照最新公布的 GDP 的数据，上半年 GDP 同比增长 12.7%，两年平均增长 5.3%。

意味着，2021 上半年全国商品房销售额的增速，达到了 GDP 的 2.77 倍。而在疫情爆发之前 2019 年，商品房的销售额增速是 6.5%，GDP 的增速是 6.1%，基本上保持同步。

由此可见，在疫情过后的财政、货币政策刺激下，商品房销售额几乎以 2 倍于中国经济的速度在增长。

商品房销售面积亦是如此。2021 上半年，全国商品房销售面积 88635 万平方米，同比增长 27.7%；比 2019 年上半年增长 17%，两年平均增长 8.1%，也明显高于 GDP 的增速。

今日（7 月 15 日），统计局同时公布了 2021 年 6 月份 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数，上涨仍在继续，6 月份全国 70 个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为 0.4%，同比涨幅为 4.3%。但相比 5 月份，6 月份房价涨幅有所收窄。

一线城市仍然是房价上涨的主要力量，6 月，一二三线城市的房价环比涨幅分别为 0.7%、0.5%、0.3%，二线和三线城市出现了涨幅明显收窄的态势，后续新房限售的调控政策大概率将继续。

众所周知，目前大部分城市的新房销售价格都被限制，参考意义不大，更具参考价值的是二手房。据统计局披露的数据显示，6 月份全国 70 个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为 0.3%，同比涨幅为 3.5%，相比 5 月份，涨幅明显停滞。其中，最明显的是深圳，6 月二手房价格环比非常罕见地出现了下降，环比下跌幅度为 0.2%，已是连续 2 个月出现环比下跌。

当前全国有 10 多个城市出台了二手房指导价制度，二手房监管面临空前的严厉，成为二手房价格降温的主要原因。

可以预见的是，二手房监管初见成效之后，二手房指导价将全面铺开，各类一二线城市和重点三四线城市将推出二手房指导价政策，二手房价格也将全面降温。

另外，学区房炒作也将遭到严打，二手房领域的学区房将面临严监管，各类盲目炒作学区房的行为，也将面临各类风险。

罕见 2 连跌，深圳楼市 “一夜入冬”

今年以来，深圳先后严查经营贷、出台二手房指导价等政策，深圳楼市开始全面转冷，房价进入横盘状态。

数据显示， 2021 年上半年，深圳二手住宅成交 2.84 万套，同比减少 35.4%。其中，6 月仅成交 2575 套，除春节月份外，这一成交量创下了 2013 年以来的新低，与 2008 年金融危机时相当。

二手房指导价的调控效果十分明显，深圳楼市几乎是一夜之间，迅速入冬！

据乐有家的半年报显示，二手房限价后，降价的房源越来越多。今年 2 月，下调报价的房源数量占总房源的 16%，到了 6 月，下调报价房源占比已经上升到了 55%。

意味着，超过一半的业主失去了耐心，正在降价卖房。其中，降价最狠的区域是福田、宝安和光明。

二手房指导价为何威力如此之大？

首先是，二手房指导价变相提高了首付门槛。二手房买卖合同只能按政府指导价来签，贷款也只能按指导价发放，如此一来，如果买卖双方以原价成交，那么超出指导价的溢价部分，买家只能额外一次性支付完成。

更重要的是，深圳楼市的上涨预期被打破。此前，深圳楼市一二手房的价格倒挂现象普遍，二手房价格走高刺激了新房抢购潮，新房火热又反哺二手房价格继续走高，呈现出了一种循环上涨的局面。而二手房价格被定死后，这种循环便被打破了。

首付门槛提高，购买的人少了，未来房价走势预期不确定性也在上升，导致观望情绪越来越强烈，成交量持续走低，深圳楼市的整体价格的下跌便不可避免了。

当前，业内普遍的共识是，深圳楼市的这一波横盘期，或许将维持 1-2 年，直至监管政策、信贷政策放松，新一轮刚需人群入市。