黑石房地产投资信托基金(后文简称 BREIT)录得 7 年来首次亏损。华尔街最大的商业地产业主——黑石集团,旗舰基金 BREIT,2023 年亏损 0.5%,为自 2017 年成立以来首度亏损,且该基金净值一路下滑至目前的 620 亿美元。相较之下,该基金 2021 年收益率超 30%,2022 年为 8.4%,历年平均年化收益达 11%。BREIT 2017-2023 月度、年度收益2023 年初,硅谷银行倒闭、联储救市的场景仍历历在目。受利率持续上升、商业贷款疲软,银行盈利前景黯淡影响,银行收紧放贷标准,地产公司难以获取融资,美国商业地产面临严峻债务危机。美国商业地产盈利下滑,现金流承压,地产相关基金败相显露。受此影响,黑石集团 2023 年上半年曾遭遇严峻的赎回危机,我们来感受一下这组数据:2023 年 1 月,BREIT 总赎回请求 53 亿美元,创历史新高,批准了申请量的 25%,约 13 亿美元。2023 年 2 月,BREIT 总赎回请求 39 亿美元,仅批准了请求的 35%,约 14 亿美元。2023 年 3 月,BREIT 总赎回请求 45 亿美元,仅批准了请求的 15%,约 6.66 亿美元。并连续五个月触发客户赎回上限,美国商业地产压力山大。为避免大量赎回引发流动性风险,黑石集团限制了 BREIT 的赎回,同时尽可能返还本金。例如,据本月一封股东信,BREIT 自 2022 年 11 月 30 日迄今总计已返还赎回请求 143 亿美元。近期赎回压力已有所改善。黑石集团正积极采取补救措施,黑石集团近期向股东声明:作为房地产领域的一个跨周期、长期财富建设工具,BREIT 的目标不仅仅是短期收益,而是在较长时期内积累财富。BREIT 已经成功地提供了持续的、正面的回报,自 2017 年 1 月 1 日成立以来七年来实现了 11% 的年化收益。此外,彭博社指出,黑石使用了利率对冲工具来缓解借贷成本上升的影响。还有,黑石在一份备忘录中也乐观预计,未来降息的环境会逐步恢复房地产的投资价值。