豪赌 AI！“地产大佬” 黑石的 250 亿美元 “数据中心” 帝国

“地产大佬” 黑石押注数据中心，意图成为科技巨头们的 “大地主”。

去年，由于 AI 需求大爆发，Meta 和微软等大型科技公司对数据中心的需求不断增长，造成了现代化数据中心的短缺。这些公司需要借助数据中心大量的计算资源来训练和运行他们的 AI 模型。

数据中心的需求激增，也导致数据中心运营商的月租金水涨船高。

而此前在 2021 年，黑石集团花 100 亿收购的数据中心运营商 QTS，能够提供满足日益增长的 AI 需求所必需的空间和电力。如今，QTS 的估值翻倍，达到约 250 亿美元。

黑石表示，QTS 可能是该公司有史以来最好的投资之一。

黑石和 QTS“双赢”

QTS 是总部位于美国堪萨斯州的一家房地产投资信托公司，它在北美和欧洲共 28 个地区运营着超 700 万平方英尺的数据中心空间。其客户群涵盖了大型软件公司和社交媒体公司，以及需要利用数据中心进行数据安全存储和处理的政府机构。

2020 年，当黑石在考虑收购 QTS 时，AI 爆发和数据中心需求增长还未成为共识，投资者并不十分确信投资大型的数据中心是一个明智的选择。

尽管存在疑虑，黑石集团最终还是决定收购 QTS。2021 年，黑石集团以 100 亿美元收购数据中心运营商 QTS，并以超盈利 20 倍的估值将其私有化。这是黑石加强收购数据中心项目的又一重大举措。

在黑石收购 QTS 之后，黑石旗下价值 610 亿美元的房地产投资信托基金（BREIT），也紧随其后投资。

当前视角下，这项投资为黑石带来了好处。目前，QTS 的估值已经翻倍，达到约 250 亿美元。

其次，受高利率冲击的商业地产持续低迷情况下，BREIT 出售了一些传统的房地产资产，例如豪华酒店。同时，BREIT 增加了对数据中心的投资，目前占基金总资产的 8%，QTS 正在帮助提振 BREIT 的表现，BREIT 的赎回压力也得到缓解。

对于 QTS 来说，在黑石的接管下迎来了转折点。有了黑石的加持，QTS 加速了土地收购和电力获取，规划时间线也得到加快。公司员工过去 1.5 年增长了一半，达到 1000 人。

AI 大爆发引发数据中心需求紧张

当前美国电力需求紧张，美国电力需求激增的因素有很多，其中一点不可忽视的是——AI 需求大爆发。

生成式 AI 的需求爆发，带动电力和数据中心的需求激增。AI 的运行需要强大的后台支持，尤其是数据中心。而且 AI 依赖于数据中心的高性能计算，因此极其耗电。

据 Newmark Group 的数据，AI 计算的服务器架构可能消耗目前云处理用电量的四倍。根据波士顿咨询集团的数据，预计 20 年代末（2030 年左右），美国数据中心的电力消耗将较 2022 年增长三倍，达到 390TWh，这相当于全国预计电力需求的约 7.5%。

想要运行这些庞大的数据中心，核心就是电力和土地。黑石在这两方面下了重注。QTS 的项目预计将使用高达 6GW 的电力，相当于约 500 万户家庭的用电量。这些数据中心的建设，不仅需要巨额的资金投入，还可能引发当地电网的压力。

土地方面，黑石正在全美各地大兴土木，建造巨型数据中心，黑石意图将 QTS 打造成为科技巨头们的 “大地主”。从凤凰城高速公路旁的大片土地，到另一个占地 400 英亩的复杂工程，黑石的计划似乎无所不在。

黑石总裁 Jon Gray 当前认为：“出于前瞻性布局考虑，我们看准了 AI 引发的数据中心短缺问题，并且认为拥有土地和资本的公司将处于有利地位”。

据媒体报道，数据中心运营商的月租金水涨船高，从三年前的每千瓦 70 至 80 美元，上涨到了 100 美元以上。经纪人称，在一些顶级市场甚至高达每千瓦 150 美元。

黑石扩张引发争议

然而，这样的发展并不是没有争议。在弗吉尼亚州的曼纳萨斯，QTS 计划的一个 900 英亩的大型开发项目引发了当地居民和环保主义者的强烈反对。他们担心这些数据中心会破坏当地的历史遗迹，吸走太多的能源和资源，增加电网负担，并引起新的输电线路问题。

尽管面临挑战和争议，黑石和 QTS 正在考虑更大胆的举措。据接近情况的人士透露，QTS 渴望进行收购，以在欧洲进一步扩张。去年 12 月，黑石与 Digital Realty Trust Inc.合作，计划在法兰克福、巴黎和北弗吉尼亚开发价值 70 亿美元的数据中心园区。

在这场 AI 的浪潮中，不仅仅是黑石，其他私募股权公司也在加速跑步入场。从 Brookfield 到 KKR，他们在 2021 至 2023 年间完成了价值 430 亿美元的美国数据中心交易，这是前三年的五倍多。黑石和其他私募股权公司的入场不仅改变了数据中心的布局，也加速了 AI 行业的发展。