美国纽约社区银行（NYCB）上周突然爆雷，美国商业地产贷款坏账令其业绩出现超预期大幅亏损，股价同步暴跌，市场陷入恐慌，担忧 NYCB 的处境昭示着去年春季的 “硅谷银行危机” 将在地区银行中重演。
不过，巴克莱策略师 Ajay Rajadhyaksha 团队表示，市场的反应过度了，NYCB 只是个例，不会演变为行业整体的危机。
<h2>NYCB 最大敞口是住宅贷款 和写字楼不是一回事</h2>
许多分析指出，疫情后居家办公盛行，美国写字楼空置率持续提高，以写字楼为代表的商业地产预期回报率出现急剧下降，商业地产贷款因此成了埋伏在美国银行业的一颗巨雷。
巴克莱指出，NYCB 的状况有所不同，虽然该行 44% 的资产是商业房地产贷款，比同行高出约 4 倍。但其中超 1/3 是多户公寓（multi-family）贷款，总计约 370 亿美元。
多户公寓作为住宅楼，并不受居家办公文化的影响，不过市场相比疫情时的美国炒房巅峰期也相对走软，价格已从 2022 年底的峰值下跌了 20%，回报率也因利率上升而受到挤压。
但巴克莱强调，从基本面来看，写字楼面临的是一种结构性的转变，相当大比例的美国人都在家工作，写字楼空置率目前甚至已经超过全球金融危机时的水平。而写字楼很难被轻易地重新利用，当写字楼的需求萎缩时，业主们几乎没有任何选择——如果预期回报率下降，租金不足以偿贷，就只能被迫退出。
而目前多户公寓的状况仍然稳健，相比疫情前的水平，多户公寓租金仍上涨了 20%，空置率也大致相同，这意味着与写字楼不同，公寓楼不存在空置的风险。即使租金增长的步伐有所放缓，但总体仍在上涨。
此外，NYCB 面临另一个特殊的状况——该行的多户公寓贷款主要集中在纽约曼哈顿，且一半以上都受到租金管制，有租金管制，就意味着房东无法自由上调租金冲抵持续上升的利率。但这是一个仅限于纽约等少数地区的问题。
分析师写道：
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根据房地美小余额交易的贷款表现，我们估计纽约的租金管制拖欠率为 9%，而市场租金公寓的拖欠率为 1%。美国大多数州都没有（或不允许）任何形式的租金管制，但在一些州，包括纽约州和加利福尼亚州等大州，确实存在租金管制。不过，纽约州的法律最为严格，因此我们认为这是一个非常地方化的问题。
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<h2>多户公寓市场现在面临短暂的困难 但不会出大问题</h2>
巴克莱强调，多户公寓贷款相比写字楼贷款市场还有另一大不同——政府实体参与，为多户公寓贷款市场提供了反周期的资金来源。
从美国整体来看，商业地产贷款市场规模达 5.6 万亿美元，其中多户公寓是最大的组成部分，超过 2 万亿美元。其中约有 1.2 万亿美元由美国政府支持的房利美、房地美和金尼美担保。政府担保实体之外的剩余信贷风险约为 1 万亿美元，其中约 7000 亿美元在银行内部，其余部分由债券投资者、保险公司和抵押房地产投资信托公司分担。
总体而言，分析师认为，近年来，大量多户住宅公寓建成，市场竞争加剧，导致空置率有所上升，今年多户公寓的现金流增长可能会持平甚至出现负增长。
但这一市场没有发生类似写字楼那样的结构性转变，现金流相当稳定。考虑到今年美联储可能会转向宽松，多户公寓业主更有可能克服短期压力。
该行认为，在最坏的情况下，美国银行系统在多户公寓贷款上的累计损失约为 450 亿至 500 亿美元，在宏观上的影响非常小。因此，多户公寓贷款对美国经济和金融系统的下行风险可控。
巴克莱在最后还补充称，上周同样因美国商业地产坏账业绩爆雷的日本青空银行，状况与 NYCB 有很大不同，由于美国商业地产市场的透明度很低，目前尚不清楚青空银行所面临的风险是否涉及美国多户公寓贷款，巴克莱认为青空银行很可能涉足了写字楼贷款。

巴克莱银行

巴克莱指出，市场对 NYCB 危机的反应过度了，该行最大敞口是多户公寓贷款。

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