作者 | 周智宇 曹安浔 编辑 | 张晓玲 2024 年的房地产没能迎来小阳春，反而引发了新一轮的恐慌，让 “好学生” 万科再次遭遇做空。 关键时刻，万亿资管巨头新华资产站了出来。 针对市场频传万科 “非标债务展期”，正在与新华资产谈判的消息，新华资产很快在 3 月 3 日回应，称传闻是假的，公司与万科一直保持正常业务合作。 显然，新华资产这家在管资产规模超万亿的机构态度明确，它仍会支持万科。 万科股债本次波动引发的关注超越以往。其背后反映出市场心态的变化，房地产亟待打破 “一致性预期”。 这样的情绪萦绕，让万科这样一家在房地产行业具备与众不同的意义，某种程度上成为行业象征的公司，也难逃空头魔爪。 所幸，目前对万科的担忧多是情绪因素，而非基本面突变。近日上海、深圳楼市的回暖，似乎昭示着，“倒春寒” 过后依旧有暖阳。万科也能凭着自身的韧性，渡过眼下难关。 接下来，万科仍会持续行动，打破市场的悲观预期。这也是乐观、尊重常识的郁亮与一众仍坚守行业的地产人前行的动力。他们要穿越眼前的迷雾，找到前方的光芒。 恐慌 去年搬出深圳国资委背书后，市场的回暖，让万科过了一段安稳的时间。 去年四季度，万科连续三个月实现 300 亿以上的销售额，打消了市场对万科的部分疑虑。市场也期待着，在政策支持下，销售会进一步好转，万科也能够加速恢复元气。 未曾想，新房市场开年遭遇 “倒春寒”。克而瑞数据显示，今年前两个月，万科实现全口径销售额为 334.5 亿元，同比下降 41.65%。优于 TOP100 房企同比少 51.6% 的降幅，且万科的销售规模依旧位列行业第二。 但绝对值的大跌，叠加整个市场的低气压，仍然让市场担忧万科的资金链。3 月 1 日，市场中出现了万科在与新华资产就 “非标债务展期谈判” 的传闻。 新华资产大股东新华保险，是万科一个重要的债权人。新华保险 2023 年中报显示，其参与万科债权计划共有三期，投资金额合计约为 53.02 亿元；新华保险也通过分红险账户，持有万科 A 股 1.2 亿股股份，占其总股本的 1.01%，是万科第十大股东。 这样一家重磅险资机构如果撤资，对万科现金流的压力可想而知。 情绪已渲染到位，空头也抓着 2 月房企销售数据公布的时机，将此前的传闻翻出炒作。 过去一个多月，万科多只美元债票面价出现持续下滑。随后境内债也出现异常交易，部分境内债的收益率从 1 月初不到 10%，飙升至近期的 20% 以上；存量 8-10 亿元的债券，成交却以数十万元的 “小单” 为主。股票方面，万科在港股被做空持仓比也从年初的 8% 左右一路攀升至近期 11% 以上。 过去两年困扰着房企的做空模式，在万科身上又一次得逞。做空者们屡试不爽，获利颇丰。 不过，有 AMC 人士向华尔街见闻直言，险资不同于信托等资金，他们资金期限长，除非险资整体战略发生变化，否则在每年分红、利息如期支付的情况下，不会轻易撤资。此外，房企和险资谈回售也是个比较正常的举动，“一般到期前都会续”。 华尔街见闻也从机构投资者处了解到，1 月下旬，万科也与机构有过沟通，其对今年境内外债券的偿还有具体的资金铺排。 万科今年的债务压力不算太大。2024 年年境内债到期金额约为 93 亿人民币，境外约有 105 亿元人民币的公开债券到期。万科方面称，会多方面保障按期偿还债务，包括境外本身的外币资金、对境外公司分红或股权回购实现资金筹集，以及银团贷款或债务置换。 至于 3 月 11 日将到期的 6.3 亿美元境外债券，“即便不依赖银行贷款，公司现有的境外资金资源也足以应对这笔债务。” 万科也在积极筹措资金。1 月末以来，万科将深圳高新投 6.16% 股权出售给深投控，还将商业体系中最赚钱的 “现金牛” 项目，上海七宝万科广场 50% 股权 7 折转让给了领展。 这些资产处置动作、长期股权投资的优化等，均是万科早早铺排，按照时间节点推进的动作。 深圳国资也成为万科身后的强援。接下来，深圳国资方面会持续出面，接手万科部分城市更新项目的股权、非房业务的股权等。 此外，随着 2024 年在建规模的下降，万科方面预计今年的支出压力将明显下降，建安支出也会相应减少，从而维持现金平衡所需的现金流量将有所下降。这也意味着，万科即便是月销售降至 200 亿左右，也能够平衡自身的现金流状况。 从这些方面来看，万科的债务问题短期无忧，目前的一系列动作也是为了预防接下来市场的 “不确定性”，为渡过寒冬，储备粮食罢了。 反击 万科成为空头狙击对象表明，在曾经的地产四巨头已去其三后，空头在当下市场可做空获利的对象已不多。 曾经他们试图在龙湖身上撕开裂口，却遭到强硬回击。2025 年前，龙湖无到期需偿还的境外银团；至 2027 年前，也无到期美元债。那套通过 “小作文”、债市影响市场情绪的玩法，在龙湖这失效了。 空头们也只能将目光瞄向万科、金地等蓝筹房企，考验这些房企本身实力，以及站在他们背后的股东们的支持力度。 只是万科在市场上直接的回击动作并不多，这也是空头能够得手的原因。接近万科的人士则坦言，即便万科回购，在当下市场情况下也很难稳住股、债价格，对公司资金是种消耗。目前，万科要做的，则是把钱用到刀刃上，提升经营、开拓新的融资。 华尔街见闻了解到，去年四季度以来，万科的融资主要靠银行贷款。目前银行贷款大约占万科总有息负债的六成，信用债的比例大约是 25%，其他的则主要是与险资的合作，也都在正常进行中。 让万科董事会主席郁亮感叹终于走过 “交学费” 阶段的经营服务业务，正持续成为万科全新的融资渠道，对其利润、现金流产生正面影响。 就在 3 月 1 日，万科旗下万纬物流的三个物流园项目资产组成的 REIT，获得深交所受理，正式进入发行阶段，计划募资 11.59 亿。 有机构投资者表示，从募资文件可以看到，万科手中有很多好资产，像此次发行 REITs 的三个底层项目，综合评估增值率达 39.67%。万科还有很多资产是评估值低于账面价值，在 REITs 开闸的背景下，资产价值能够被进一步释放。 这也是此前郁亮对 REITs 开闸的兴奋点。郁亮曾呼吁，投资者、分析师重新评估万科的市场价值。在他看来，REITs 对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。 华尔街见闻则了解到，在万科商业地产项目、物流项目 REITs 之外，万科长租公寓 REITs 也在积极申报中。 面对 REITs 对房地产行业的重塑，万科也通过密集的人事调整，试图抓住这个时代机遇，让自己真正从一个开发商，转型为不动产服务经营者。 年初万科将七大区域商业业务、印力集团一并纳入新成立的商业事业部，由万科老将孙嘉领衔的举措，展现出万科要在商业地产 REITs 市场大干一场的野心。 随着更多 REITs 项目获批，以及 REITs 扩募，将万科资产池中储备的项目纳入其中，万科也能够在未来完成转型，像港资开发商那样，开发业务与经营服务业务收入相近，且经营服务业务成为利润的主要贡献者。 只是在那之前，万科要在手头有更多储备，努力保障自己 “活下去”。在 1 月初万科内部一场会议上，郁量也依旧对未来表示乐观，用不少具体案例，讲述当下虽难却有解，但只有做到更好才能活。 在诸多地产大佬归隐、沦落之际，郁亮仍是个乐观的人，他一直向外传递的，也是在黑暗之中，要朝着光芒前行。 不甘躺平，奋勇抗争，这也是人类文明延绵千年，不断进步的支撑。行业内外不少人也期盼，万科能够率先挺过去，成为成为 “活下去” 的榜样，并带着行业触底回升。 同心者同路。万亿资管巨头新华资产的力挺，深圳国资委的站台，都是对万科这家公司的肯定和支持，他们联手，便没有一个冬天不可逾越。
