一周前，香港宣布楼市全面 “撤辣”。简单来说，非香港居民在港买房，此前要交共计 15% 的各类印花税，被称为 “辣招”，除此之外，还有涉及二套、出售时间等限制措施，现在都全面取消。这背后，是过去两年，香港劳动力流失 14 万的时代背景。为打开局面，港府先后放宽优才计划、开通高才计划，吸引内地精英赴港……这种种举措，都为香港楼市如今的狂热埋下了伏笔。“撤辣” 带来的税费显著降低，极大地刺激了香港楼市。以至于，时隔半年，香港再次出现了 “日光盘”。在众多抢房的人里，不少都是内地买房客，他们中，有人连夜买机票赴港，有人豪掷上千万扫房，有人为了子女教育仓促上车，还有人仍在来港的路上……<h2 id="4iztolhwa">“地球人都可以来香港买房”</h2>不到四天的时间，没有经过任何推广，仅仅靠着朋友圈的流量，钟思旻刚建的 “香港地产交流群” 就被加爆了。香港楼市的突然爆火，始于一周前的一项举措。2 月 28 日，香港宣布取消实行 14 年的楼市 “辣招”。这意味着，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。钟思旻在朋友圈转发这条新闻时配文，“地球人都可以来香港买房”。“撤辣” 当天，钟思旻在向所在房产公司的经理报告，“要从兼职转为全职，正式去公司上班”。在香港，做房产中介需要持证上岗，钟思旻是在疫情期间考下的从业资格证，之前一直作为兼职副业，“撤辣” 之后，有意向看房的人源源不断，她决定大干一场。一时间，仿佛所有对楼市的信心都汇聚到了香港。根据中原地产统计，短短 2 月 28 日到 3 月 3 日五天时间，香港一手市场共录得近 590 宗成交——这一数据是整个二月成交量的两倍多。如果只单独看 “撤辣” 后的首个周末的数据，更多达约 452 宗，与上周同期相比的 24 宗猛增了近 18 倍。据香港媒体报道，“撤辣” 后的一周，有内地投资客斥资 2000 万横扫 4 个楼盘，平均每天的成交量达 110 宗。在香港，人们对于上一个 “日光盘” 的记忆，还停留在去年 8 月份。那是长实集团油塘的 “亲海駅 II ” 楼盘。相距半年，香港的这两套 “日光盘” 有着相似的特点——超小户型（有 20 平方米的单间）、超低价格（不到 300 万一套）、交通方便、升值潜力大。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/fd2e62a6976b425a0ace47b5b20198cd?x-oss-process=style/lg" width="640" height="359" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/fd2e62a6976b425a0ace47b5b20198cd"/></figure>▲ 在狮子山俯瞰香港全景。图 / 视觉中国这一场景似曾相识。香港媒体报道，“不少大买家一次性购入十套、八套，赌的就是未来”，而在 “撤辣” 之后，涌入香港买房的内地人更多了。以 “长沙湾 Belgravia Place” 为例，当天十年开盘，售楼处外，早上九点不到就有大量买家排起长龙。开盘后，在 4 小时内，138 套房子全部售空。这种对于购房的热情，甚至已经到了狂热的程度。香港文汇网报道，有人专门趁着周末坐高铁来香港，以千万购入油塘亲海駅海景 3 房；还有内地炒房团组团前来香港，斥资近 1 亿元杀入香港楼市；不光买的是高性价比的项目，就连 “尚·珒溋” 这样的高端项目，内地买家买起来下手也是相当迅速，有内地人 “撤辣” 当天就买下一套。相比之前，对于内地买家或公司买家，在撤销辣招之前，需要缴付楼价共 15% 的买家印花税和新住宅印花税，“撤辣” 后，相当于约九折购房。在钟思旻看来，源源不断地加群需求，也印证了她的猜想。当 200 人的群迅速满人之后，不断有人来私信加她，想让她拉入群。3 号早晨，她又新建了二群，到了晚上九点之前，又涌进来 100 多人。她自己也开始忙碌了起来，好迎接这 “泼天的富贵”。3 号下午，钟思旻有位同事敲定了一笔订单，看房者是一家四口，当场交了 10 万元定金。问询的人络绎不绝，同事们大多不在办公室，奔波在各个看楼处的现场。<h2 id="6sg7l1kb">谁在抢房？</h2>钟思旻的群最早创办于半年前，最初的目的本是给新获批香港身份的人找工作提供 “考牌” 咨询服务。内地人通过高才和优秀人才计划获得香港身份之后，需要续签满 7 年才能转为香港永久居民，这 7 年里，需要申请者有一份在港工作，而找工作需要持牌，“我教他们怎么考，他们把身边有意向移民的圈子给我，一举两得。”“撤辣” 之后，群内关于房子的讨论突然增多，很大部分是去年取得了香港身份证的新居民。房子，成为他们不约而同关心的话题。这也帮助了钟思旻。因为当她说要转为全职卖房时，经理最初并不乐意。当下市场火热，持有上岗牌照曾中途转行的人陆续回流，没有全职做过的钟思旻，并不具备竞争力。但是，当听说钟思旻自身在创业做香港身份申请，经理的态度立竿见影地变化了，“这个资源正好是他要的”。对方马上说：“那你来。”而种种迹象表明，这一波 “撤辣” 背后，嗅到财富机会，最先出手的人之中，有不少都是抱着投资的目的。在介绍房产资源前，钟思旻通常首先会问：“你的预估价是多少？” 因为，在香港，几百万到几千万的房子都有，不同的房子对应不同的人群，象征不同的地位，也代表着不同的需求。而以投资为目的的买房，通常有几个显著特点：第一是行动快，第二是小成本大量购买，第三是成交迅速。一名在香港干了十年的房地产中介透露，当天工作日，他们同事的看房量暴涨了六倍，还有人一口气买下了 12 套新房，尤其是周末，已经有 5 组客户订了来香港的机票看房。在香港已经买了三套房子的刘竟，对于香港楼市也有自己的看法。在这波 “撤辣” 里，他准备以小换大，把自住的 600 尺（约 60 平方米）换成 1000 尺（约 100 平方米）。目前，他已经开始在香港的二手房 App 上开始看房了。不过相比别人，他并不着急。他已经买下的三套房子，两套是给父母和自己小家自住，剩一套用来出租。在他看来，现在能立刻签单的都是投资客。而香港楼市的重新火热，这只是个开始，因为在投资者之后，那些为孩子教育而来的新移民，“肯定要先选好学校，再定下住在哪里，不会这么快入手的”。所以，只要政策力度依然不变，他会持续看好香港楼市。信心和狂热混杂在一起，让更多的人裹挟其中。2014 年来到香港的 Joyce，在 “撤辣” 当天收到居住在杭州的妹妹的消息，火急火燎地询问 “什么情况”。一个 500 人的群，在五分钟之内满员，“都在讨论来香港炒房买房的事”。近一周，Joyce 的保险客户纷纷向她询问买房的事。身份规划和买房成为时兴的话题，她与身份中介和房产机构都开启了合作。如今，房产中介成了炙手可热的职业。这不仅因为，房产寄托着中产们升值的愿望，孩子未来的依靠，还有很重要的一点——为顺利在七年后拿到香港永居，需要有一份居住证明。如此一来，买下房子不仅可以租出去回收租金，还有利于获得身份，一举两得。如今，钟思旻距离转成永居还有 1 年，也计划在这波 “撤辣” 之后挑选心仪的房子。六年前，她也是为了孩子的未来来到香港。她的小女儿在香港出生，本身就有香港身份，为了让大儿子也享受到香港的教育福利，夫妻俩本计划由拥有博士学历的丈夫申请优才，带领全家移居，没想到那一年通过率很低，丈夫落选了。钟思旻毅然决定自己赴港读研，成为中年留学的父母团一员，为孩子搏出一条少些竞争的新道路。她在香港读 MBA 时认识的人，多数有着和她有着相似的轨迹，都是 “在国内的房产中获利的人”。当年几十万入手的房子，乘着时代的风口涨到几百万，房子成为财富增值的信仰。这波人手里捏着富余的钱，到处投资，去过东莞，到过惠州，东莞最贵的片区松山湖，钟思旻在那里也买了一套房子。现在，对于这波人来说，能有在香港抄底的机会，不仅有利于孩子，“对于资产配置来说也是件好事”。换句话说，无论是投资客，还是通过优才和高才计划来到香港，送孩子到香港上学的家庭，本身就是中产以上的精英，具备相当的经济实力。而这些人，正是这波涌入香港的买房人中的主力。某种意义上，有能力在这个时代滚起财富雪球的群体，也正是他们。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/8c6acbe119b3b254e21696da7ea06361?x-oss-process=style/lg" width="640" height="426" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/8c6acbe119b3b254e21696da7ea06361"/></figure>▲ 香港，国际金融中心。图 / 视觉中国<h2 id="9upytcac5">房价与代价</h2>就在刚过去的 2023 年，香港房产还是截然不同的光景。钟思旻没有把它作为全职做的原因正在于此，“一年卖不到一套。”经过三年疫情，加之当时 30% 印花税的辣招悬顶，香港房市持续走低。香港特区政府财政司司长陈茂波表示，2023 年，香港楼价全年下跌 7%，交投量缩减 5% 至约 4.3 万宗的低水平。一方面，新房卖不出去，另一方面，二手房和租房盘提成稀少，“500 万拿 5 万，地产公司扣掉之后，营业员手里能有多少？” 钟思旻评价，“不如去餐厅端盘子。”不过客观来看，香港的房价其实已经很高了，高到已经让许多香港本地人感受到了压力。钟思旻告诉每日人物，由于地少人多，哪怕是在郊区，一套 60 平方米的小三房，价格也能到达 500 万。若在市中心，相同的面积，价格能翻三倍。而与高昂的房价相对的，是香港极高的租售比。钟思旻给一位顾客算过一笔账：“一套 500 万的房子，定金交三成，150 万，贷款 30 年，月供 16000 港币，而房子出租，是可以租 16000 的。” 这意味着，买到房子以后，房产持有者可以出手房子，“以租养供”。这也是港漂心中的痛。因为放眼整个香港，16000 港币的月租金，算得上是便宜的。高不可及的房价，衍生出了 “汤房” 和 “厅长” 等合租形式。汤房约等于大陆租房的隔断，却比隔断小得多，常见的为 5-7 平方米，最多 10 平方米。而厅长，是将房子的客厅利用起来，在客厅扎一个帐篷居住。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/8e9d592a1dc2486e03898b8864855eaf?x-oss-process=style/lg" width="640" height="428" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/8e9d592a1dc2486e03898b8864855eaf"/></figure>▲ 图 / 视觉中国 汤房和厅长的月租费用均较低，在 6000 到 7000 港币左右，学生和刚步入社会的白领是租住汤房和厅长的主力。较低费用的代价是更加逼仄的空间，汤房只能放下一张床和一张特别小的书桌。Joyce 在香港读研时，就是 5 个人共享一间公寓。而港漂心中的痛，却是买房者眼中亮眼的好处。因为租售比越高，投资价值越高。今年四十多岁的杨垒，从事国际贸易，家在广东某地级市，总公司开在香港，常常往返于粤港两地。为了让两个女儿脱离内卷的环境，他从小给孩子规划的人生路线便围绕香港展开：上国际学校，等初中后来香港上学，通过香港的 DES 考试（相当于香港的高考），入读香港的大学，毕业后留在香港工作。香港收入高，只要解决了房子的问题，便是衣食无忧的安稳人生。教育，是许多人选择香港的重要原因。香港享受 15 年义务教育，不仅可享受优惠政策申请内地的大学，出国深造也有更多的机会。钟思旻孩子就读的香港学校，每年有几个清北复交等高校的保送名额，“有名额的学校在香港不少”。今年下半年，杨垒的大女儿就要来香港读书了。他计划在尖沙咀新文化广场附近为女儿物色一套 1000 尺的房子。“撤辣” 之后，他看过一套 1900 万的四居室，这价格比他过年前看过的一套相似的房子，便宜了将近 800 万。由于房子还有之前出租时与租客的手续没办完，杨垒计划着这周从新加坡出差回来，落地香港后把事情敲定。对他而言，买房最重要的功能是自住，“就算哪天我不住了，拿出去出租，也是划算。”像杨垒这样，为了孩子教育来到香港，为了孩子读书方便买房的内地人，不在少数。而 “撤辣” 的实施，加速了他们买房的决心，他们也成为买房者中，刚需的一员。<h2 id="56sndfj5">“户口” 与未来</h2>实际上，奔赴香港买房落脚的历史，“撤辣” 只是其中的一笔，真正的序章，很早就开始了。而房子的一切，与香港户口有着紧密的联系。在许多影视剧中，香港是繁华都市的代表，象征更好的收入、更公平的环境。港剧曾经是无数广东孩子的电视剧启蒙。在如此诸多经济、文化加持下的香港身份，成为许多人的梦想之地。要获得香港户口，首先的途径是生育。2012 年之前，父母双方非香港户籍，孩子出生在香港，落地自动拥有香港永居身份，不仅可参加 DES 考试，还可以华侨生的省份，以优惠 150 分的成绩参加内地的高考，很容易地进入名校。钟思旻的孩子就是在那之前出生的。她记得，当时的产房里，妈妈们来自全国各地，“还有不少北上广的妈妈”。当时出生的孩子有一个专门的名词，“双非宝宝”。十余年过去，这些孩子都长到了初高中的年龄，再过几年就到了成家立业的时候，“家长手里有闲钱的话，都会给孩子在香港准备一套房子”。2013 年 1 月份，香港实施了 “零双非” 政策，取得户口的方式变成了读书。直到 2022 年 10 月，港府放开优才计划，进一步刺激了人口向香港流动，这也成为楼市复苏的人口基础。当时，香港宣布 “香港优才计划” 开始不限人数。仅仅两个月后，港府又启动了 “高才计划”，双管齐下，旨在争抢内地精英人才。截至 2023 年 11 月底，港府批准优才高才申请者达 12.6 万，申请人数更是去年的 4 倍。如今，2024 年，这一次香港 “撤辣”，终于从政策层面放开了香港楼市。钟思旻敏锐地嗅到了机会，“我觉得这个就是政策底了，肯定会迎来一波上涨”。她作为早年来到深圳，后来又去了香港的人，亲历了深圳楼市的牛市和熊市，亲眼看着名下 2000 年和 2007 年分别入手的两套房子价值不断飞升。现在，香港出现的情况一如当年。不过，并不是所有获得新香港身份的人都赶上了 “撤辣”。也有提早上车的人，只能望 “税” 兴叹。毕业之后，Joyce 留在香港工作，从事理财咨询和保险行业。待到第五年时，香港的购房政策是，没有永居，买房要交 30% 的税。这对她来说是一笔巨大的额外支出。然而，五年来不断搬家让她十分痛苦，“非常想有自己的家”。由于租金昂贵，Joyce 觉得，与其给房东打工，不如自己有个房子。最终，她交了上百万的税，买下了一套小房子。拥有房子之后，过去三年房价的下跌和低迷的成交量让她很担忧，“会不会一路跌下去成为负资产？” 她相对悲观，觉得 “撤辣” 刺激的房价提升，可能只是暂时的。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/e13a83c6124d4069f55cc1f8cc5e973d?x-oss-process=style/lg" width="640" height="426" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/e13a83c6124d4069f55cc1f8cc5e973d"/></figure>▲ 图 / 视觉中国眼下，这显然不是涌入的购房者们会考虑的问题。香港购房从交定到签署，需要经过事务律师的层层把关，有的耗时需要两个月。与内地购房最后会把资产化作一张小小的房产证不同，香港的房子签约时，是几十本厚厚的 A4 纸，“拿个大袋子都装不下，要拿行李箱去装”。未来的几个月，也许能在香港的律师楼附近，频繁看到拉着行李箱的人，他们怀揣着对财富升值的期待，加入新的资本游戏——只不过，当风口过去，狂热散去，谁也不能保证，自己就是最后的那个赢家。 风险提示及免责条款市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。

“不少大买家一次性购入十套、八套，赌的就是未来。” 谁在抢房？为什么急着在香港买房？这次 “撤辣” 是政策底了吗？还有可能 “一路跌下去成为负资产” 吗？

内地买房客，炒爆香港楼市