图为：万科董事会主席郁亮 作者 | 曹安浔 编辑 | 周智宇 身陷做空风波的万科终是一扫过去的阴霾，股债大涨。 3 月 12 日，万科领涨 A 股和港股的地产板块，万科 A 股价上涨 5.71%，万科企业股价上涨 10.33%。万科多笔境内外债券也都大涨，部分中长期债券涨幅超 20%。 万科的股债大涨与一则传闻有关。消息称，多家银行正在为万科筹措最高额 800 亿人民币 (115 亿美金) 的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。 华尔街见闻从多位银行人士处了解到，近期万科方面确实在与银行洽谈相关方案，以缓解资金压力，不过谈判还比较初期。 也有券商人士分析，应该不会一下子拿出 800 亿这么多，大部分也是债务 “长短置换 “。“如果这次这么多真金白银救龙头房企的政策落地，将是本轮房地产下行中的里程碑事件” 。 此前，万科也曾与保险机构就非标债进行过讨论。另有机构人士透露，已陆续有保险机构与万科达成一致，同意新的兑付安排。相关安排都是万科希望争取到各债权方的支持，调整目前的债务期限结构。 这都是万科在暂时度过前不久 “做空” 风波后，希望能够进一步解决自家在融资端面临的难题，顺利挺过行业新旧周期切换带来的阵痛，做出的努力。 外资机构则对此反应非常积极。花旗银行在 3 月 12 日旗帜鲜明地表示，经过三年的去杠杆周期，中国房地产行业正在改善，对第三季度抱中性甚至看涨立场。 花旗提到，包括银行对万科的支持，以及万科销售端的回暖，都会是支持房地产行业健康情况改善的利好因素。 俨然，经历了近年最冷销售月后，市场的积极因素正在聚集。 住建部高层近日喊话地产，为房企支招，以及万科等头部房企为了 “活下去” 做出的努力，金融机构、债权人们的支持，在让市场的悲观情绪逐渐被扭转。 在多位业内人士看来，尽管万科阶段性闯过 “做空” 这一关，但在 “市场没有本质好转的情况下，（空头）还会再来的。” 因此，闯过一关的万科还不能掉以轻心，它需要思考的是，接下来，如何抓住金融机构支持利好，建立中长期的 “造血能力”，以在市场本质好转前，坚守 “零违约” 的信用和基本盘的稳健。 从万科自身的准备来说，它已经为年内债务做了万全准备。就在 3 月 11 日，万科已全数偿付当天到期的美元债。 万科方面表示，截至目前，万科年内境外公开债已偿付近一半，剩下的 5 月及 6 月到期的两笔境外债，会通过 3 种方式兑付，包括境外自有资金，境外子公司所获得的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款。 想进一步得到金融机构的支持，万科需要让金融机构更放心。这意味着，它需要通过提供更多融资担保或者以优质资产抵押，这也是目前万科与金融机构在债务置换的安排上，存在分歧的重点。 此外，万科也在乘着 REITs 的政策暖风，拓展房企融资和盈利的新想象空间。 近期万科在 REITs 方面的成果不少。3 月 1 日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施 REIT 获深交所受理，此前中金印力消费 REIT 入选首批消费基础设施公募 REITs。另据华尔街见闻了解到，万科长租公寓 REIT 也在积极申报中。 万科已经成为国内极少数同时在多个经营性不动产赛道实现 REITs 突破的企业，这都为万科接下来开辟新融资渠道，释放存量资产价值，促进资产和资金更高效运转，提供了更多可能。 融资端寻求支持、寻找新方向的同时，万科也在主动求变。 3 月 8 日，万科对南方区域进行新一轮组织架构调整，将原来的 12 个城市公司缩减至 8 个。万科南方区域表示，这是主动适应市场环境变化，使组织更灵活、高效，更及时地响应项目需求。 这也透露出，万科试图从区域深耕入手，集中资源提高区域竞争力，以挖掘区域更多销售额的野心。今年以来，华润置地、招商蛇口、绿城等多家房企都将深耕区域作为战略重心，并进行相应的组织架构、人事调整。这都是应对市场变化所做的准备。 市场也传递出积极信号。中原、乐有家等机构数据显示，3 月份，上海、南京等城市售楼处的新房周来访量均环比出现回升，二手交易量也在环比增长。房企积极推盘和购房者消费意愿回升，让市场出现久违暖意。花旗银行认为，从每周数据看，行业健康状况正在改善。 只是在市场彻底回暖之前，大家还需要更多的信心。 这也是如今在 “做空” 风波之后，万科等优质房企相关动作依旧牵引人心的关键。泥沙俱下、无差别被 “做空” 的局面需要被改变，业内也希望万科这样坚守 40 年的 “好学生” 走下去，为行业找到新时代里发展的方向。
