作者 | 曹安浔 编辑 | 周智宇 地产存量时代里，如何将手头资产盘活，价值最大化，成为房企寻找发展新模式的出路。华润置地更是重磅押注于此。 3 月 26 日的业绩发布会，华润置地管理层展露出要成为 “大资管之王” 的野心。他们提出一个目标，未来 3-5 年，华润置地每年 REITs 发行规模预计达到 100 亿元左右，未来 5 年，REITs 发行规模希望达到 500 亿元以上。 对于刚刚起步的国内 REITs 市场而言，500 亿元的规模是一个巨大的数字。目标若达成，或成为房企资管进程的一大里程碑。 华润置地董事会主席李欣在业绩会上表示，将把 “大资管” 业务作为主航道业务，积极推动公司向大资管业务转型。目标是在十四五期内，把大资管业务培育为第二增长曲线。 具体来看，华润置地除了将持续推动资产管理规模增长，还加强资产证券化运作，推动公募 REITs 扩募。 华润置地 REITs 的步伐已经走在各大房企的第一梯队。 华夏华润商业 REIT 是首批上市的消费基础设施公募 REITs 中募集规模最大的一只，共募集了 69.02 亿元。 这不仅说明了，底层资产青岛万象城良好运营带来的高收益预期，也显示了华润置地在商业地产乃至资管领域的领先地位。 作为打造出万象城 IP 的商业地产龙头，华润置地具备强大的资产管理能力。截至 2023 年 12 月，华润置地资产管理规模达 4274.6 亿元，同比增长 19.2%，购物中心占比达 63.3%。 2023 年，华润置地购物中心实现营业额 178.5 亿元，同比增长 29.7%，旗下 76 座在营购物中心实现零售额 1638.7 亿元，同比增长 44.2%。 此外，旗下写字楼的出租率提升 2.6 个百分点至 81.8%，酒店入住率达 63.3%。 在此之前，2022 年底，华夏基金华润有巢 REIT 已经上市，运营以来，业绩稳健。2023 年华夏基金华润有巢 REIT 收入为 7841.07 万元， 2023 年实现 5.03% 的分派率。 在开发业务弱复苏、且毛利率普遍下降的大背景下，大资管业务的业绩已经是影响华润置地当下和未来盈利的关键。 2023 年，华润置地实现收入 2511.4 亿元，同比增长 21.3%；归母净利润为 313.7 亿元，同比增长 11.7%，是少数实现营收、利润双增长的优质房企。 但美中不足的是，2023 年华润置地的综合毛利率降低一个百分点至 25.2%。 当此之时，经营性不动产业务 69.6% 的毛利率起到了平滑盈利降幅的重要作用。 2023 年度，经营性不动产业务收入 222.3 亿元，同比增长 30.6%，仅占总营业额的 8.85%，但却贡献了 28.3% 的核心净利润。 长远来看，争做 “大资管之王”，是华润置地谋求盈利长期增长的必经之路。 如今的 REITs，已然是一个风起云涌、蕴藏房企转型曙光的万亿蓝海市场。 近期，经过近二十年的探索后，首批消费基础设施公募 REITs 陆续上市。 这意味着，房企可以参与的公募 REITs 范围从产业园、物流园、保障房等领域，正式拓展到房企广泛布局的商业地产领域，实现了重大金融配套措施的突破。 这不仅可以缓解房企的资金链压力，还激活了房企资管业务的价值，给想通过资管业务、运营管理手艺转型的房企打了一针强心剂，照亮了地产行业运营时代的前路。 万科董事会主席郁亮更是曾激动地表示，REITs 对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，其深远影响将随时间而显示出来。 北京大学光华管理学院在报告中预测，中国存量基础设施存量规模超过 100 万亿，即使仅有 1% 进行证券化，也可撑起一个万亿规模的基础设施 REITs 市场。 经过三年行业深度调整，房企生存逻辑已经大变样，未来的地产下半场，房企也需要从此前的纯粹开发者，转向不动产经营者、运营者。这都对房企的管理能力提出更高要求。 未来的房企中，或涌现出黑石一样的资管巨头。华润置地、龙湖、万科等以资管能力见长的房企也有望在柳暗花明之后，迎来新的市值和价值重估。
