决定美联储降息的关键指标：房租！

美联储抗通胀的 “最后一公里”，被房租扼住喉咙。

近日，有 “新美联储通讯社” 之称的华尔街日报记者 Nick Timiraos 撰文指出，居高不下的房租正在阻碍美联储的抗通胀斗争。

文章解释称，因住房通胀的权重高达 CPI 指数的三分之一和 PCE 物价指数的六分之一，因此对整体通胀的影响很大。而住房通胀中，房价会受到投资因素的影响，房租则更能反应市场的真实情况，因此后者比前者更为关键。

Timiraos 在文中表示，疫情期间的房租飙升很大程度上推升了通货膨胀。目前租金通胀仍处于高位水平，但呈现出下行趋势。

疫情期间，在需求和收入同时强劲、房屋库存处历史低位的背景下，新签约的租金指数一度飙升，有数据显示，2022 年独栋住宅（美国住房的主体）租金上涨了 14%。

随后，新建公寓分流了对独栋住宅市场的强劲需求、经通胀调整后收入增长降温，独栋住宅租金开始下滑。

由于大多数租户的租金每年只变动一次，因此新租约租金的体现较为滞后。根据已有的市场租金数据，美联储官员、华尔街投资者和私营部门经济学家认为，2022 年底以来，住房通胀已有所放缓。

今年以来，“停滞” 的通胀数据尤其是核心通胀似乎并未影响美联储年内降息的计划，文章解释道，因为美联储对住房成本最终将放缓并推动通胀下行至 2% 这一点充满信心。

华尔街见闻此前提及，渣打银行的首席外汇策略师 Steven Englander 新近报告表示，如果密切观察住房成本，特别是 CPI 中的住房通胀相关指标——自住房业主等价租金（OER），就会发现，有理由乐观地预计，住房通胀可能很快下行，并且拉动核心通胀下行。

本周三，美国劳工统计局将公布 4 月 CPI。目前经济学家普遍预测，4 月 CPI 同比将由上月的 3.5% 小幅放缓至 3.4%，核心 CPI 同比同样放缓，由 3.8% 下行至 3.6%。

租金通胀需要降多少？

既然房租放缓是将核心通胀率降至美联储目标的关键，那么需要租金通胀到底需要降多少呢？

分项来看，文章将核心通胀分为了三个子项：商品通胀、住房通胀、非住房服务通胀。

文章指出，在疫情前，商品通胀率约为-1%，住房通胀率约为 2.5%-3.5%，非住房服务通胀约略高于 2%——总体核心通胀率略低于 2%。

因此，要想让通胀率回到 2% 水平，非住房服务通胀率必须从现在的 3.5% 降至 3% 以下，住房通胀率必须从 5.8% 降至 3.5% 左右。

“最后一公里” 不好走

不过，仍有观点认为，租金通胀下行的前景没有那么乐观。

文章表示，许多经济学家认为，近年来新租约租金下行的趋势的确会推动住房通胀降温，但这个过程会比想象中来的更久。Timiraos 解释道：

“因为在高利率影响下，更多的住户的购房意愿低迷，续租需求更高。这可能会延长新租约租金下降体现在整体通胀中所需的时间。”

另一重风险在于，新公寓也陷入了供需紧张的局面。

华尔街见闻此前提及，与公寓相比，住房通胀更易受独栋住宅租金的影响，因为后者是美国住房的主体。而近年来租金放缓的一个重要原因就在于，新建公寓的供应量迅速增长，分流了对独栋住宅的强劲需求。

但文章指出，有一些行业高管表示，由于移民增长以及就业和工资稳步增长，对新建公寓的需求正在重新加速，这可能导致独栋住宅市场再度升温。

根据房地产公司Camden Property Trust 的数据，目前，其旗下公寓租户搬离的比例已降至 9%，为该公司 30 年来的最低水平。一般来说，正常的搬离率在 15%-18% 的水平。

该公司 CEO Ric Campo 表示：

“实际情况是，需求比大多数人的预期要多得多。”