什么信号？2008 年金融危机以来首次，欧洲 AAA 级 CMBS 投资者面临亏损！

在欧洲预期损失之前，美国 AAA 级 CMBS 投资者已经遭受了打击。即便是最高信用等级的投资也不再安全，全球金融系统可能存在一些严重的问题。

历史罕见，最安全的AAA级债权人，在没有发生经济危机的情况下，出现了损失！

根据美国银行分析师Mark Nichol周三公布的一份报告，一项由英国购物中心支持的贷款 (商业抵押贷款支持证券，CMBS）的 AAA 级部分投资者正面临损失，这可能是08 年全球金融危机爆发以来首次出现此类事件。

而在欧洲预期损失之前，美国 AAA 级 CMBS投资者已经遭受了打击。

据巴克莱最新报告，5 月份，纽约曼哈顿中城一栋建筑抵押贷款支持的AAA 级票据的买家，在以大幅折扣价出售后，只收回了不到原始投资的四分之三。巴克莱也称，这是金融危机以来 AAA 级 CMBS 债券投资者首次出现此类损失。

分析认为，这种情况表明，全球金融系统可能存在一些严重的问题，即便是最高信用等级的投资也不再安全。

欧洲：CMBS 优先级债权人面临亏损

Nichol指出，根据预计从处置销售底层物业中回收的金额，Elizabeth Finance 2018 年商业抵押贷款支持证券 (CMBS)的A 类（即 AAA 部分）票据持有人可能会出现亏损。损失金额取决于从基础资产处置中收回的金额。

Elizabeth Finance 2018 自 2020 年以来一直处于违约状态，其特别服务商、贷款服务机构Mount Street 接受了一项 3500 万英镑的现金出价，处置 Maroon 物业组合抵押物。

Mount Street 估计该物业组合净收益约为3150 万英镑，低于 A 类票据的 3360 万英镑本金余额。美国银行预计，根据Mount Street 的估计，该A 类票据将遭受 6% 的本金损失。

有媒体指出，在今年4 月，评级机构 Morningstar DBRS 对这笔贷款抵押物——三个零售物业（包括Kings Lynn、Dunfermline 和 Loug hborough 的购物中心）进行了估值，认为它们总共价值5040 万英镑。

该估值下，贷款金额相与这些物业价值比率为125%，表明贷款额可能略高于物业估值。然而，Morningstar DBRS 也提醒说，在当前市场环境较为艰难的情况下，这些物业可能无法以预期的价格被售出，这可能会影响到贷款的偿还和相关的信用评级。

在短短两个月的时间里，市场状况显著恶化，美国银行写道：

Maroon 物业的价值下跌非常剧烈，这一跌幅超出了我们在 2021 年的预期，当时我们预测本金损失可能会影响 B 类票据。

然而，实际情况是，本金损失已经扩展到了更高级别的A 类票据。目前，Morningstar DBRS 给予其A 类票据的评级是 A（sf），而标普的评级是 BBB-（sf）。值得注意的是，这两家评级机构在今年早些时候都下调了这些票据的信用评级。

在欧洲预期损失之前，美国CMBS 投资者遭受了同样的打击。

根据巴克莱银行最近公布的报告，以曼哈顿中城百老汇一栋大楼的抵押贷款为支持的3.08 亿美元票据的 AAA 部分的购买者，在最近几周贷款以大幅折扣抛售后，收到了不到其初始投资的四分之三。

所有低级债权人持有的债务都被清零了。

据巴克莱称，这是 2008 年金融危机以来商业地产支持的最高评级债券投资者首次出现此类损失。

值得注意的是，2020 年 4 月，市场见证了全球金融危机以来首次AAA 级债券违约的情况，这是可以理解的，因为当时经济几乎停滞不前。

为了挽救经济，美联储每天都在向市场注入巨额资金。在那种极端不确定的环境下，日常必需品的供应都成了问题，更不用说结构化金融产品的未来收益了。

然而，令人震惊的是，在2024 年 5 月，当标普指数连续创下历史新高，显示出市场繁荣的迹象时，AAA 级债务工具却遭受了 25% 的减值。

分析认为，这种情况表明，全球金融系统可能存在一些严重的问题，即便是最高信用等级的投资也不再安全。

据媒体称，英国的区域性购物中心，特别是那些依赖于百货公司和时尚零售商的，是受电商影响最大的群体。加上疫情的影响，一些商业地产的空置率至今未能恢复，同时，利率上行也导致他们面临更高企的成本。

荷兰合作银行的资产支持证券（ABS）和担保债券分析师 Cas Bonsema 评论说：

这次物业销售的价格表明，物业价值的下降可能比我们预期的更为严重，但这可能仅针对这个特定的投资组合。CMBS 的情况总是非常具体，而在这个案例中，这些物业受到了疫情的猛烈冲击。

律师事务所Pinsent Masons LLP 的证券化合伙人 Harjeet Lall 说：

CMBS 市场出现了一些压力迹象，特别是围绕购物中心，其中一些自疫情以来一直没有真正恢复，”“由于消费者支出减少和入住率下降，许多购物中心都在苦苦挣扎。