建发国际，还在增长的房企
我是 PortAI，我可以总结文章信息。
6 月百强房企销售金额环比 5 月增长 33%，同比跌幅收窄至 22%。Top10 房企 6 月销售额同比跌幅收窄至 4%，好于市场预期。7 月和 8 月预计同比跌幅进一步收敛。地产行业处于底部，政策可能温和释放。房企不需要楼市涨价，只要交易市场稳定即可。目前房价下跌，但流通更为重要。地产板块仍在博弈政策，数据稳定将博弈价值。可以关注资质不错风险较低的房企。
6 月房企销售表现还算可以，尤其是排名靠前的房企。6 月百强房企销售金额环比 5 月增长 33%，同比跌幅收窄至 22%（1-5 月累计下跌 42%），其中 Top10 房企 6 月销售额同比跌幅收窄至 4%，一定程度好于市场预期。往前看，7 月和 8 月的基数更低，同比跌幅可能进一步收敛。根据我们之前的文章《丘栋荣一季度大幅加仓保利发展》的分析，如今的地产在底部区域，可以当做磨底的阶段。如果这个位置楼市销售还不能企稳，会有更多的政策出来托底。不过很难是那种很猛烈的政策，大概率是温和的释放。虽然整体房价还在下跌，但其实房企不需要楼市涨价，只要能够稳住，出现一个较为稳定的交易市场，也就足够了。目前来说，相比房价，房子能够流通起来更为重要。当然，这是建立在房价没有大幅波动的基础上。尤其是以价换量的二手房，表现的比较明显。目前的地产板块更多地还在博弈政策，如果数据稳住向好，那么板块就会从从博弈政策到博弈价值。建发国际是少有过去几年都还能保持营收利润皆增长的房企。 建发国际以房地产开发为核心业务，业务收入占比 96.8%，房地产项目遍布中国大陆多个省份的重要城市。同时也覆盖商业运营管理服务（代建）、物业管理、商业资产管理等轻资产业务，即旗下的建发建发合诚和建发物业。在楼市风声鹤唳的时候，还能有如此表现，这背后当然需要有一个强力的后盾。建发国际是福建省最大的国有企业厦门建发集团成员企业—建发房产的控股子公司。建发集团连续多年位于福建省企业集团首位，实际控制人为厦门市国资委，这是建发国际背后的靠山。自 2017 年以来，建发国际的营收和归母净利润均保持增长，公司三道红线自 2021 年来维持绿档，有息负债主要来源于大股东借款（存量借款利率 4.53%）和银行借款（存量借款利率 3.0%），无表外负债或前融负债，公司自 2020 年以来存量有息负债平均利率不断下降，融资优势明显。 除了背景强大，自身的运作也是不错。尤其是近几年楼市低迷，不说民营企业，就算是央国企都有一定程度的压力，业绩上基本上都有所调整。但是建发国际的表现，反而稳中进取，以黑马之姿进入蓝筹行列。2023 年建发国际营业收入为 1344 亿元，同比 +35%；归母净利润为 50.3 亿元，同比 +2%；毛利率 11.1%，同比-4.2pct，有房价下跌的影响。同时 2023 年公司 “三道红线” 指标依旧全部 “绿档”，其中扣除预收款后资产负债率下降 1.6pct 至 61.6%，净负债权益比率降低 19pct 至 33.6%，现金短债比达 4.7 倍，存量融资成本同比下降 58 个基点至 3.75%，核心指标再度优化。这两年无论销售还是拿地，建发国际在市场低迷的时候显得更加的活跃。2023 年建发的销售金额为 1889 亿元，同比 +12%，销售规模进入行业 TOP8，较 2022 年前进 2 位，已经稳居 top10 行业。今年上半年位列第 7。公司在一二线城市销售金额占比达 85%，所进驻的 70 余座城市中，有 46 个城市进入当地销售 TOP10，其中在厦门、福州、无锡等 17 个城市位居当地销售榜 TOP1，杭州、苏州、泉州等 20 个城市位居当地销售榜 TOP2-TOP5，公司产品力在业内广受认可，多个明星项目表现优异。2023 年公司共在 30 个城市获取 78 宗土地，全口径地价 1169 亿元，同比 +42%，拿地强度 62%，处于行业较高水平；权益拿地金额 852 亿元，权益拿地金额排名已经上升到了第四。而 2024 年 1—6 月，建发房产拿地金额 279 亿元，位列行业第一。截至 2023 年底，公司共拥有 311 个项目，总土地储备 1552 万平方米，库存货值 2668 亿元，其中 84% 位于一二线城市，且 2022 年后新增土储占 7 成。新增土储总可售面积 854 万平方米，新增可售货值约 2180 亿元。公司重点布局华东、东南、海西三大核心城市群，拿地 TOP10 城市地价占总拿地金额的 76%。市场不是买不起房，而是觉得不划算。一方面觉得房价可能还会跌，另一方面房子整体的品质也不够吸引。房子整体还是要回归居住属性，除去少部分投资需求，大部分人都有住得更好的愿望。当租金回报率和放贷利率接近的时候，租房不如买房的声音就会出现，也就会越来越多人倾向于买房。目前市场需求从「有房住」转向「住好房」，从「满足居住」转向「满足高质量生活居住」，客户对于居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求，改善性住房需求成为居民置业的重要因素。能够满足市场需求的住房产品，市场也会愿意提高一些心理价位。而从供给端看，行业加速洗牌、整合，房企分化日益明显，产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将逐步凸显竞争优势。建发国际的去年年内新获取项目 78 个，在杭州、上海、厦门、北京、苏州等地获取多个优质项目，其中年内新获取的杭州云启之江、宁波璞云、长汀央玺等项目，实现了年内拿地、当年清盘的成绩。低迷时有火爆的项目，说明建发是有做好房的能力，也有一定的市场口碑。建发聚焦具备品牌落地基础的一二线城市，以及福建省内供需较为均衡的城市，项目以新中式为主，先后发布「盛世唐风」「风雅宋韵」「诗意东方」等多款新产品，其中，年内产品风格系统创新研发 20 个、创新展示区落地 14 个，功能性提升研发 8 项，申报新专利 92 个。整体而言，2023 年建发的销售项目的推货去化率达 71%，全口径销售回款约 1,843 亿元，资金回笼率达 98%，保持了高质量的销售回款。有本事拿地有利于后续的发展，但是目前的环境来说，有本事卖出去更为重要。得益于积极的拿地策略和良好的去化表现，建发已售未结资源充足，2023 年公司已售未结资源为 2087 亿元，同比 +6%，大幅高于营业收入。此外，截止 2023 年底，集团总土地储备的可售面积约 1,552 万平方米，其中 2022 年后拿地项目的土地储备占比约七成，土地储备权益比例约 76%，国内合计 311 个项目，储备项目资产质量总体较好。从市场去化情形来看，2022 年之后拿地的项目去化效率较高。一些土储厚的房企如 2022 年以前拿地较多，销售转化未必高效，而土储聚焦核心城市而总量/销售控制在 1-1.5 年左右的房企反而销售去化好、压力小。存货周转率上看，建发的周转这两年都在提升，占据了行业比较靠前的位置。过去建发国际分红还算稳定，股息率也不低，以 15.18 港元的股价计算，去年的股息率有 8.56%，附带以股代息选择。整体来看，建发国际的基本面还是不错的，虽然今年上半年销售下滑，可能要结束持续增长的节奏，但排名却还在上行，算是地产的一匹黑马。但是，这个公司存在一个主要的问题就是股权稀释较为严重。除去以股代息不说，建发国际曾多次增发配股，手笔都不小。同时多次大型的股权激励，也大幅扩大了股本。公司于 2021-2023 年推出三轮限制性股权激励，合计计划授予不超过 1.853 亿股，占公司截至 2023 年末总股本的 9.8%。建发国际在 2016 年末总股本有 4.28 亿股，到 2020 年初变成了 11.77 亿股了，到 2023 年底达到 18.96 亿股。或许有增加流通股的考虑，但是从 EPS 上来看，建发的增长就没有利润上好看了。
