李嘉诚东莞项目降价万元，机构：东莞新房去化周期连续 12 个月高于警戒线

继香港多个项目打折出售后，李嘉诚位于广东东莞的项目也开始降价促销了。

近日，市场消息显示，李嘉诚旗下位于东莞的 “海逸豪庭” 项目 5 折起售，据悉项目推出特价房，最低单价约 1.3 万元/平方米，两房总价 90 万元起售，三房总价 120 万元起。

对此，澎湃新闻致电该项目售楼处，其销售人员表示，“现在还有一些尾盘在销售，都是 5 楼（含）以下低楼层的，价格在 1.4 万元/平方米-1.5 万元/平方米。”

上述销售人员进一步表示，此次推出的特价房源介于 1.3 万元/平方米至 1.6 万元/平方米，活动随时结束。“此次推出的低楼层的 1.3 万元/平方米的房源和高楼层的 1.6 万元/平方米的房源都比较少。像 1.3 万元/平方米的房源是 1 楼的，只有两套，已经卖完了。目前在售的都在 1.4 万元/平方米-1.5 万元/平方米，在售房源面积 90 多平米及 120 多平米。”

该项目官方微信公众号于 7 月 5 日亦发布相关信息，“精品洋房实景开放，现楼交付，为庆祝香港回归 27 周年，特推出部分团购优惠单位，限时限量发售。”

文内海报展示的 8 套精选房源，单价均在 1.4 万元/平方米左右，并配以 “此优惠活动吸引了众多客户纷纷来访参观，两天来访客户超 250 组” 的文字宣传。

证券日报援引销售人员的话称，此前该项目销售单价约 2.3 万元-2.4 万元，以此计算，该项目每平方米售价下降近 1 万元。同时，这批洋房备案已久，所以不能说是价格 “跳水” 或者突降，只能说是降价跑量。

有东莞新房代理人士对澎湃新闻表示，5 折的说法有点夸张，1.3 万元/平方米的房源也仅有 2 套，只能说可以起到引流的作用。从位置来看，楼盘位置在南城和厚街交界，附近以学校和山地为主，相对较偏，商业配套也相对欠缺。从二手房市场挂牌价格来看，不少房源的单价也挂出 1.3 万元-1.5 万元的价格。

市场公开资料显示，海逸豪庭是长江实业集团旗下和记黄埔开发的楼盘，位于东莞市厚街镇横岗水库旁，总占地超过 7000 亩，总建筑面积达 200 万平方米，是东莞少有的大型楼盘之一。另据公开报道，从 1999 年和记黄埔拿下这块地算起，海逸豪庭项目已开发了 25 年。其间，曾因囤地 95 个月，而被罚近 8000 万元土地闲置费，但随后又拖了 5 年。

对于此次降价销售的举动，截至发稿，长实方面未予回应。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞该在售楼盘，批准预售的时间是 2023 年 6 月份，距离现在已经过去了一年时间，即便是东莞新房的平均售价，这一年也下降了 20%。该楼盘从预售到现在一年时间去化比较慢，大幅度打折以清盘，这是一种正常的选择。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，海逸豪庭降价出售并不是偶然，而是以价换量营销策略，近几年来东莞新房市场成交相对低迷，月均成交套数基本上在 2000 套左右，即使在全市放开限购等政策之下，市场成交依然维持低位，这也促使了开发商通过降价的方式来带动成交。

据合富研究院数据，6 月，东莞一手住宅成交面积约 21 万平方米（1700 套），同比减少约 13%，环比增近三成。从价格来看，均价约为 26000 元/平方米，同比大幅下调 33%，环比略减 2%，同比大幅回落主要是受去年同期基数偏高。

聚焦到区域来看，海逸豪庭所在的厚街镇于今年 1-5 月房价同比下降 7%。

“以价换量” 背后，东莞新房项目的去化速度也并不理想。

机构监测数据显示，今年上半年，东莞市整体推新去化率仅约 5%。6 月推盘量大幅缩减加之热点项目开盘，去化率从 5 月约 3% 提升至 19%。

陈雪强提到，今年以来广州、深圳等一线城市持续放松调控政策的背景下，对周边三四线城市市场的挤压更加凸现，面对市场竞争压力下，开发商不得不采取降价促销策略，这在当前东莞市场也是比较常见的。

合富大数据显示，截至 2024 年 6 月底，东莞一手住宅库存面积约 428 万平方米，环比略减 3%，同比增加 16%。按照过去 3 个月平均去化速度测算，去库存约 24.6 个月，连续 12 个月高于警戒线。不过，由于 6 月供应量处于大幅收紧态势，成交向好回升，总体库存量去化压力小幅缓和。

按照数据，6 月份，东莞一手住宅供应 8.4 万平方米（601 套）同比锐减七成，环比减少约四成，是年内唯一一个月供应规模低于 600 套以内的月份。

从二手房市场来看，6 月份，东莞二手房网签 2238 套，环比增加 9%，同比减少两成，成交面积约 24.6 万平方米，环比增加 4%，同比减少两成，网签价约 17650 元/平方米，环比微跌 2%，同比跌两成。

陈雪强提到， 东莞上半年房地产市场整体仍在筑底阶段。下半年市场预计在政策持续发酵下整体成交会有所回升，但由于居民收入预期及楼市预期不明朗下，市场成交回升相对会比较平缓。

本文作者：计思敏 唐莹莹，来源：澎湃新闻，原文标题：《李嘉诚东莞项目降价万元，机构：东莞新房去化周期连续 12 个月高于警戒线》